Bommestadåsen 37

Bommestadåsen 37, 3270 LARVIK
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 2030, bruksnummer 30, seksjonsnummer 5, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 81 kvm

BRA-i:
Leiligheten:
1. etasje 76 kvm: Entré, gang, bod, bad, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Leiligheten:
1. etasje 5 kvm: Utvendig bod ved terrasse.

Åpent areal:
Leiligheten:
1. etasje 19 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.09.2025 utført av Anticimex v/Jostein Jacobsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det gjøres oppmerksom på at soverom mot vest ikke er godkjent for varig opphold. Se salgsoppgavens punkt "ferdigattest" for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt plate mote grunn. Veggkonstruksjoner av treverk med utvendige fasader av liggende kledning i treverk. Etasjeskiller av treverk. Saltak av trekonstruksjoner som er tekket med takstein fra 2019. Vinduer i 3-lags glass fra 2017 og 2019. Balkongdør i 3-lags glass fra 2017. Inngangsdør fra 2019. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:
- Det er i utgangspunktet et kombinert avtrekkssystem for kjøkken og bad via kjøkkenventilator. Kjøkkenventilator som nå er montert er ikke kompatibel med vifteenhet på loftet, viften på loftet for ikke lenger strøm og står stille. Som igjen fører til at avtrekksystemet ikke fungerer optimalt. Det er planer i sameiet om å utbedre dette, eller etablere en løsning som er noe annerledes enn i dag.
- Kjøkkeninnredningen er fra byggeår og har tegn av slitasje.
- Enkelte arbeider i boligen er noe uferdig, og har tegn av egeninnsats, blant annet på vegg i bod og oppgradert rom ved bod, dette er mest av estetisk karakter.
- Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser i entré. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag.
- Innvendig brannplater i ovnen er sprukket og har slitasje, fornying /oppgradering av brannplater anbefales.
- Vann og avløps rør i boligen er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- På bakgrunn varmtvannsbereder alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning.
- Det er ikke foretatt radonmåling i boligen og verdiene er derfor ukjent.
- Det vurderes at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Selger har montert deksel/inndekning av kabel ved stikkontakt ved kjøkkenvindu. Varmekabel fra byggeår i stuegulvet er defekt. Det er gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget. Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, anbefales det på et generelt grunnlag at dette gjennomføres.
- Fasader/kledning som ikke er fornyet har tegn på slitasje/elde. Det er liten klaring mellom terreng og kledning, større sjanse for ytre påkjenninger. Tiltak ved behov. Kledningsfelter som ikke er fornyet har mindre lufting av sjikt bak kledning enn hva som blir gjort i dag, og det er tegn på at feltene er tettet i bunn.
- Det er slitasje på balkongdør, det er blant annet avflassing av maling, og dør trenger justering.
- Det observeres fukt på gulvet i utebod. Det er vurdert at det ikke er en helt heldig konstruksjonsmessigutførelse i overganger mot terrassegulv. OSB plater ligger ovenpå terrassegulvet, og under terskel på dør. Det er vurdert at fukt er trukket inn via plate under dør. Selger vil fuge området, men mer permanent løsninger/utbedringer anbefales. Ettersyn av taktekking til bod anbefales.
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger) er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.
- Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
- TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og slitasjegrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Det registres stedvis høy slitasjegrad med en del knekte fliser på gulvet, blant annet i dusjsonen. Det er også merker/hull etter tidligere installasjoner i dusjsonen. Tettesjiktet fra byggeår har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Vannrør og avløpsrør tilknyttet badet er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. En eventuell videre midlertidig bruk av badet forutsetter bruk av dusjkabinett. Fornying/oppgradering av våtrommet bør påregnes.

For øvrig slitasje grunnet alder. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om punktene over. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Lys, pen og lettstelt selveierleilighet med flott beliggenhet i 1. etasje. Effektiv og gjennomgående planløsning. Overflatene er malt i moderne og tidsriktige farger. Gulvene har for det meste laminat og fliser. Stuen er romslig, med store vindusflater og utgang til solrik terrasse mot sør, på ca. 19 kvm. Fra leilighetens terrasse har du også enkel tilgang til egen hage, som er pent omkranset med gjerde – et perfekt areal for de minste. Leiligheten ligger fritt til i terrenget med gode solforhold.

Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og har rikelig med plass til stort spisebord. Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og laminert benkeplate, med flislagt felt mellom overskap og benkeplate. Hvitevarene er frittstående, og kjøl/frys, oppvaskmaskin og komfyr medfølger ikke i handelen. Det opplyses videre at disse er kjøpt for noen år siden, og dersom det inngås avtale om at de skal medfølge, må kjøper forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Badet er romslig, med fliser på gulv og vegger. Det er varmekabler i gulvet. Det er montert dusjkabinett, gulvstående toalett og nyere vegghengt servantinnredning i moderne stil (montert i 2019).

Sameiet har utført flere oppgraderinger av fasaden siden byggeåret. Gavlveggen ble fornyet og etterisolert i 2019. Vinduer med 3-lags glass er fra 2017 og 2019. Balkongdør med 3-lags glass er fra 2017, og inngangsdøren er fra 2019. Taket ble oppgradert og lagt om i 2019.

Kort oppsummert:
- Lettstelt og fin leilighet – kanskje det perfekte førstegangskjøpet?
- Effektiv og god planløsning med 3 soverom (ett er ikke søkt/godkjent).
- Solrike og flotte utearealer mot sør, med egen hage.
- Egen biloppstillingsplass på sameiets tomt.
- Ny terrasse og bod fra 2023.
- Det ble lagt nytt gulv i stue, kjøkken og på ett soverom i 2020.
- Ny baderomsinnredning ble montert i 2019.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Varmekabler på bad. Peisovn i stuen eller vanlig elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 23.01.91. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår: Montere røykvarslere og brannslukningsutstyr. Biloppstillingsplasser og lekeplass opparbeides. Eksterne sikringstiltak innenfor reguleringsplan vurderes og avtales med utbygger i sluttfasen. Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette. Frist for ferdigstilling av arbeidene var 01.03.91.

Det gjøres oppmerksom på at tidligere bod er innredet som soverom etter at midlertidig brukstillatelse ble gitt. Soverommet mot vest er opprinnelig byggemeldt som bod i henhold til byggetegninger datert 27.04.90 og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Oppføring av frittstående bod på terrassen er godkjent av sameiet, men ikke søkt Larvik kommune. Det er ikke kjent om dette tiltaket er søknadspliktig. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 7374, tinglyst 27.09.1990, type heftelse: Erklæring/avtale: Panterett for sameiet på kr. 10.000,- i seksjonen for sikkerhet for forpliktelser som følger av vedtektene i sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over. Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Velkommen til Bommestadåsen - et trivelig og fredelig bomiljø med nærhet til både natur og by. Leiligheten ligger i et etablert og barnevennlig boligområde med grønne og rolige omgivelser. Området har lite trafikk og gode rammer for både familier og dem som ønsker en sentral beliggenhet. Her er det gangavstand til Hedrum barneskole, som kun ligger en kort spasertur unna. Det er opparbeidet gang - og sykkelsti fra boligområdet ned til skolen, slik at de minste får en trygg og god skolevei. Bommestadhallen ligger som nærmeste nabo til barneskolen og er i flittig bruk, med et godt utvalg av aktiviteter. Det er heller ikke langt til Verningen, som også har et godt idrettsmiljø, der Sporty IL har rikelig med medlemmer. Klubbens anlegg består av to gressbaner med internasjonale mål, en grusbane, utendørs håndballbane og basketballbane. Her er det også lysløype, klubbhus og kiosk.

I nærområdet ligger Timbo - et friareal godt tilrettelagt for lek og hygge. Området har akeplass og skihopp om vinteren, med mulighet for grilling og samling i gapahuk. For den som er glad i skog og natur, starter turmulighetene rett utenfor døren. Kanskje en topptur til Rolighetsåsen kan være det perfekte målet for søndagsturen. Fra toppen har du flott utsikt utover østre del av Larvik og nordover Lågendalen.

Innen kort kjøreavstand finner du Nanset, med et godt utvalg av både dagligvarebutikker for ukens innkjøp og ellers alt til hus og hjem. Ønsker du ytterligere servicetilbud, har Larviks største kjøpesenter - Nordbyen - ca. 50 butikker. Det er kort kjørevei til Larvik sentrum. Området gir også mulighet for offentlig kommunikasjon via både buss og tog. Med bil tar det ca. 7 minutter til Nordbyen kjøpesenter, 10 minutter til Larvik sentrum, og 12 minutter til Sandefjord lufthavn. Videre er det trygge gang- og sykkelveier til både ungdomsskole og Nordbyen kjøpesenter. Det er også bussforbindelser til både Larvik og Sandefjord. Kort vei til E18 – perfekt for deg som pendler og for den aktive familien. Velkommen til visning!

Fra Larvik kjører du gamle E-18 mot Sandefjord. Ta av til høyre rett etter Bommestadbrua. Følg veien frem til skilt mot Bommestadåsen og ta av til venstre. Følg veien helt opp til toppen og leiligheten ligger på venstre hånd. Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Hedrum barneskole og Hedrum ungdomsskole. Flere barnehager innenfor kort kjørevei. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 318 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med asfalterte kjøre- og gangveier på området. Gode parkeringsmuligheter for beboere og gjester på biloppstillingsplasser. Området er pent, velholdt og har noe naturlig beplantning. Denne leiligheten disponerer en naturlig tilliggende del av sameiets felles tomt. Utearealer som ligger flott til mot syd, består av en pent opparbeidet hage og flott terrasse. Hagen er godt skjermet og inngjerdet - ypperlig for lek og moro for både store og små. Terrassen er på ca. 19 kvm og er delvis overbygget, så du sitter både skjermet og lunt til.

I henhold til sameiets vedtekter disponerer seksjonseiere med boliger i 1. etasje uteareal på verandasiden, beregnet 5 meter fra veggen/stuevinduene og med en bredde som tilsvarer boligen/seksjonen. Leiligheten har også bruksrett til arealet mellom gavlvegg og grense mot vei.

Fast biloppstillingsplass på sameiets felles tomt. Videre er det egen gjesteparkering for sameiet. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse, felles gangareal, kjørevei og parkering i henhold til eldre reguleringsplan Bommestadåsen - Felt B2 datert 09.01.1990 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger også i kommuneplan datert 02.07.2025 avsatt til boligbebyggelse. Videre så opplyser Larvik kommune at det ligger hensynssone over deler av sameiets eiendom. H310 - ras og skredfare (Mulighet for marin leire samt aktsomhetsområde for kvikkleire). Arealet utgjør cirka 1.133 kvm av sameiets tomt. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 600,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på fellesgjeld, vedlikehold, internett/bredbånd grunnpakke, forsikring, brøyting og andre driftskostnader. Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
Kommunale avgifter er kr 18 650,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7.050 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet NextGenTel som leverandør av internett og grunnpakke er inkludert i de mnd. felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 690 830,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 763 318,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 18 687,- pr. 31.12.2024 (iflg. ligningen for 2024).
Andel fellesgjeld er kr 284 270,- pr. 12.09.2025

Saldo for sameiet per 12.09.2025 er kr 5 685 409,- (samlet lån for sameiet).
Lån i OBOS.
Annuitetslån med 12 terminer per år.
Rentesats per 12.09.2025 er 7.03% pa.
Antall terminer til innfrielse: 282
Første termin/første avdrag var 30.03.2019
Siste termin er 28.02.2049

2 290 000,00 Prisantydning
284 270,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 574 270,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

64 350,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 390,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 649 660,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hulusi Arslan

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameie Bommestadåsen I, med sameiebrøk 1/20.
Sameiet består av 20 leiligheter.
Forretningsfører er Larvik Boligbyggelag - LABO, tlf. 33138500.
Dugnad samt plenklipp må påregnes.
Dyrehold er tillatt, med mindre det er til sjenanse for naboer. Styret skal orienteres skriftlig før man går til anskaffelse av dyr.
Planlagte påkostninger: Det arbeides for tiden med rensing og reparasjon av ventilasjonsanleggene i sameiet. Det planlegges å spare til dette og prosjektet vil gå over til neste år.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: kr 30 000,-
Vederlag
Fotopakke  kr 4 800,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører Labo  kr 4 914,00
Innhenting av offentlig opplysninger kr 5 057,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
AX tilstandsrapport leilighet kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 10 076,00

Oppdragsnummer 22-0349/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.25349

Sist oppdatert: 10. november 2025 kl. 12:33