Bjønnhueveien 20A og B

Bjønnhueveien 20A og B, 3143 KJØPMANNSKJÆR
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 87, bruksnummer 34, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 87, bruksnummer 280, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 150 kvm
Totalt primærrom: 143 kvm

Bruksareal:
Bolig A 108 kvm
Bolig B 42 kvm

Primærrom:
Bolig A:
1. etasje 104 kvm: Entré, gang, baderom, vaskerom, kjøkken, spisestue, stue og 3 soverom
Bolig B:
1. etasje 38 kvm: Entré, kjøkken, stue, baderom og soverom

Sekundærrom:
Bolig A:
1. etasje 4 kvm: Bod med utvendig adkomst

Bolig A har kjeller med uinnredet kjellerrom, kjølerom og fyrrom (ikke målbart areal).
Bolig B har loft med uinnredet lagerrom og soverom (ikke målbart areal).

Frittstående garasje/veksted fra ca. 1976 på 57 kvm.
I tillegg er det på eiendommen ett frittstående lekehus og uthus med oljetank.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 30.04.2026 utført av Anticimex v/Sverre Alexander Enersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

For bolig A foreligger det byggetegninger fra 1966. Enkelte vinduer har annerledes plassering i dag enn på tegning. Deler av kjeller som på tegning ikke er utgravd er i dag utgravd uten at dette er byggemeldt. Det er laget/etablert en utestue som ikke er byggemeldt. Svalgang på østfasaden til hovedboligen mot sjøen (for vidupusing), fremkommer ikke på byggetegningene.
Takstmann har bemerket at rom benyttet som soverom i loftetasjen på bolig B tilfredsstiller ikke krav til oppholdsrom da det blant annet ikke har godkjent rømningsvei eller har tilstrekkelig takhøyde. Rommet er ikke godkjent til varig opphold. Her foreligger det ingen opprinnelige byggetegninger (kun skisser) , men det foreligger fasadetegninger av et påbygg ved inngangspartiet fra 1985.
Det er gjort en mindre fasadeendring på garasjen i forhold til slik den er byggemeldt på tegning fra 1976. Dette gjelder fasadevegg mot vest.
Det er en lekestue på tomten og et uthus for oljetanken som ikke er byggemeldt kommunen.

Se mer under punktet ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad: ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bolig A: Byggeår 1966/67. Støpt gulv mot grunn og grunnmur/ringmur i betong/murkostruksjoner. Bærende konstruksjoner og etasjeskiller i hovedsak av trekonstruksjoner. Yttervegger med stående trekledning. Tak med saltaksform tekket med takstein. Boligen har profilert ytterdør i tre med sidefelt i glass fra byggeår. Profilerte kjellerdører i tre. Vinduer i 2-lags glass med karmer/rammer i tre fra byggeår.

Bolig B: Byggeår 1886 (usikkert årstall) og tilbygget i 1985. Grunnmur/ringmur i naturstein/murkostruksjoner. Bærende konstruksjoner og etasjeskiller i trekostruksjoner. Yttervegger med stående trekledning. Tak med saltaksform tekket med takstein. Boligen har profilert ytterdør i tre med glassfelt fra ukjent årstall. Ytterdør i tre fra ukjent årstall. Vinduer i 2- lags glass med karmer/rammer av tre fra ukjent årstall.

Frittstående garasje/verksted fra ca. 1976. I tillegg er det på eiendommen ett frittstående lekehus og uthus med oljetank. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Bolig A:
TG3:
- Bad: Det er registrert riss/sprekker i flisfuger og riss/sprekk i gulv og veggfliser. Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig. Det er registrert bom (hulrom, løs flis med påfølgende riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring. Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig.
- Vaskerom: Tapet har stedvis manglende vedheft. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). På grunn av alder mangler sluket mulighet for innfesting av klemring. Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har svært begrenset ventilasjon. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende
rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking og som ikke tyder på faglig god utførelse.
- Drenering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen/fuktsikringen. Alderen på dreneringen/fuktsikringen underbygger denne konklusjonen. Terrenget rundt bygget har enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

TG2:
- Kjøkken: Innredningen på kjøkken har stedvis bruksmerker og noe svelling er registrert.
- Teknisk anlegg: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Rom under terreng: Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Vannansamling/vanndammer på gulv/fjell er registrert. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i kjelleren/krypkjelleren fra utsiden. Det er utført stedvise fuktmåling med egnet instrument i tilgjengelig treverk (himling). Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 14.4 vektprosent. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier.
- Loft - uinnredet /kaldloft: Spor etter gnagere er observert.
- Kjølerom i grovkjeller: Rommets vegger er en lukket konstruksjon. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. På bakgrunn av alderen til det tekniske utstyret som tilhører rommet vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Det observeres blant annet spor etter gnagere på kaldtloft i Bjønnhueveien 20A.
Det er registrert åpninger i ytterkledninges gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei, men det kan også være andre skjulte åpninger eller inntrekksveier i konstruksjonen som ikke er kartlagt.
- Yttervegger: Det er slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkledningens materialer er tydelig aldringspreget og viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og
elde. Enkelte råteskader er registrert. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget. Det er vurdert å væ re begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er registrert åpninger i gnagersikring bak kledningen.
- Vinduer og ytterdører: Vinduer viser tegn til elde og slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Ytterdør og kjellerdører viser tegn til elde og slitasje, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Yttertak: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Det er derimot ikke registrert lekkasjer eller andre symptomer på funksjonssvikt, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Deler av vindskier viser tydelige tegn til slitasje og elde, med synlige tegn på råteskader. Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten.
- Svalgang: Svalgangen bærer preg av høy alder og slitasjegrad. Svalgangen har ikke direkte adkomst utenom vindu. Svalgangen har en tilstand/utforming som tilsier at det er høy risiko for fall. Utbedringer bør påberegnes.
- Frittstående innglasset/overbygd platting/terrasse: Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Boligen har vannforsyning fra brønn/borrevann, men det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvalitet eller annen relevant dokumentasjon.

Bolig B:
TG3:
- Bad: Det er hull etter tidligere innfestinger i dusjsonen. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør av kobber og avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 20.6 vektprosent. Det er påvist feil bruk av dampsperre i konstruksjonen, som f.eks. kan hindre uttørking og som ikke tyder på faglig god utførelse.
Det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe som kan tyde på pågående fuktskade. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen (mulig svertesopp på gipsplate). Eksakt årsak er ukjent, men fukt fra krypkjeller og/eller utettheter i rommets vanntette sjikt vurderes som en sannsynlig årsak.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkledningens materialer viser tydelige tegn til elde, og det er observert råteskader. Eksempelvis ved dør til boden på nordveggen. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget. Det er registrert tegn på at forholdet har ført til stedvise fuktskader. Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.
- Drenering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som kan tyde på funksjonssvikt i dreneringen. Det ble målt unormalt høy fuktmåling i tilstøtende rom baderommet, noe som ikke er forventet da baderommet brukes svært skjeldent. Det det er vurdert at det er høy sannsynlighet for at årsaken til forhøyede fuktverdier skyldes fukt fra krypkjelleren. Terrenget rundt bygget har enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

TG2:
- Kjøkken: Innredningen på kjøkken har stedvis bruksmerker og noe svelling er registrert.
- Teknisk anlegg: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert tegn på lekkasje ved blandebatteri til utslagsvask i boden. Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert.
- Innerdører/annet: Dørbladet til innerdør ved soverommet kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Det er registrert fuktmerker/skader under utslagsvask i boden.
- Loft: Misfarging og tegn på fuktskade observeres stedvis på gulv og tak/undertak ved varmtvannsbereder, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Luftespaltene mellom taksperrene ved gesims er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet.
- Krypkjeller (innvendig): Det var ikke tilkomstmulighet til krypkjelleren på befaringsdagen.
- Vinduer og ytterdører: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Døren viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.
- Yttertak: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer. Ventilasjonen av takkonstruksjonen vurderes til å være utilstrekkelig (må ses i sammenheng med observasjoner gjort fra innsiden). Taktekkingen (med tilhørende beslag) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Snøfangerutstyr er ikke etablert. På grunn av oppføringstidspunktet vurderes det at kravet for snøfangerutstyr trolig ikke var gjeldende, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten.
- Grunnmur: Eldre grunnmur i naturstein med sprekker og løse fuger. Det er ikke registrert skader eller svekkelser av betydning, men på grunnlag av alder, oppbygging og begrenset inspeksjonsmulighet anbefales det oppfølging og ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Boligen har vannforsyning fra brønn/borrevann, men det foreligger ingen dokumentasjon på vannkvalitet eller annen relevant dokumentasjon.

Begge boligene HMS:
- Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft.
Det registreres følgende: Trappen har kun rekkverk på en side, noe som kan medføre fallfare.
Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.
- Elektrisk annlegg og branntekniske forhold: Basert på de forenklede undersøkelsene beskrevet i takstrapporten er det gjort en samlet vurdering av konsekvensene ved at behovet for en utvidet kontroll av boligens branntekniske forhold og elektriske anlegg vurderes.
- Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet undersøkelse av radonforhold i boligen.
- Boligen er registrert som liggende innenfor et aktsomhetsområde (se punktene over). Konsekvensen er at det bør påregnes ettersyn for å danne seg et godt bilde av hvordan naturhendelser påvirker eiendommen, slik at kompenserende tiltak kan iverksettes, eller videre utredning fra personer med spesialkompetanse kan innhentes ved behov.

Garasje/Verksted:
TG2:
- Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Vinduer, porter ytterdør viser tegn til slitasje og elde.

Selger opplyser:
- Huset er fundamentert direkte på fjell og har en "åpen" kjelleretasje hvor deler av gulvet er naturlig svaberg. Her hender det at vann/fuktighet kommer inn når det regner mye.
- Sommervann og vann fra egen brønn på vinterstid. Septikløsning med Wallax-tank som tømmes av sugebil.
- Stokkmaur i garasjen - 2014. Utbedret med bytte av bord etc og fulgt opp av skadedyrkontrollen.
- Heftelser vedrørende bryggeplatting fra 1983 som kommunen mener ikke er godkjent.
- Huset er bygget av min far i 1968/69 og ble vedlikeholdt av han frem til 2013. Etter dette er det ikke utført arbeid på eiendommen av særlig omfang. Arbeid som har krevd faglærte har blitt gjort av fagpersonell.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring.

Selger har utført følgende i sin eiertid:
- Installert ny septiktank fra Wallax i 2016.
- Ny platting på nordsiden og nye trapper på sørsiden ca. 4 år siden. Ny vegg under vinduer i utestuen i 2017.

På eiendommen er det to boliger (A+B) som ligger med en fantastisk sjøutsikt og nærhet til Vrengensundet.

Hovedboligen (A) fra 1966/67 går over et plan med kjeller og består av entré, gang, baderom, vaskerom, kjøkken, spisestue, stue, 3 soverom og bod med utvendig adkomst.
Kjeller med utvendig adkomst hvor det er et uinnredet kjellerrom, kjølerom og fyrrom (ikke målbart areal). Uinnredet kaldtloft med adkomst via loftsluke med stige.

Generelt i boligen er det gulvflater belagt med fliser, tepper og parkett og slette innerdører.
Kjøkkeninnredningen er fra omkring 1985 med profilerte fronter og benkeplate med laminert flate. Det er fliser på vegg mellom benkeplate og overskap. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrert komfyr og nedfelt platetopp fra 2010. Ventilator i overskap. Integrert oppvaskmaskin. Ellers er det gulvflater med gulvbelegg, veggflater med malt tapet og himling med takplater.
Baderommet er fra byggeår, men oppgradert omkring 2010 med nye overflater og innredning. Det er flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Himling med takplater og downlights. Vegghengt servantskap med slette fronter, ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, skap, samt speil med overlys og stikkontakter på vegg over servant. Nedfelt plassbygget badekar og veggmontert dusjbatteri tilkoblet hånddusj og tappekran. Det er dusj på gulv i dusjnisje med veggmontert dusjbatteri tilkoblet hånddusj og regndusj.
Vaskerommet er fra byggeår. Det er flislagt gulv, veggflater med malt tapet og himling med malt slett flate. Vegghengt utslagsvask med to-greps armatur, vegghengt servant med to-greps armatur og opplegg for vaskemaskin.

Sidebygningen (B) er fra ca 1886 og tilbygget/rehabilitert i 1985. Her er alt på en etasje med loft og består av entré, kjøkken, stue, baderom, soverom og bod.
Loft med uinnredet lagerrom og soverom (ikke målbart areal / ikke varig opphold). Adkomst via trapp og luke på kjøkkenet.

Generelt er det gulvflater belagt med fliser, tepper og skipsgulv, veggflater med panel, himling med panel og profilerte innerdører.
Kjøkkeninnredning med slette fronter fra 1985 og benkeplate med laminert flate. Det er nedfelt oppvaskkum med ett-greps armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrert komfyr, nedfelt platetopp og ventilator i overskap. Kjøleskap under benkeplate. Ellers er det gulvflate med fliser, veggflater med panel og himling med panel.
Baderommet er fra 1985. Det er flislagt gulv og flislagte vegger, samt himling med takplater. Vegghengt servantskap med profilerte fronter og benkeplate med laminert flate. Nedfelt servant med ett-greps armatur, peil, skap og overlys med stikkontakt på vegg over servant. Dusj på gulv i hjørnet med skyvedører. Dusjbatteri med integrert regndusj i vegg. Gulvstående toalett.

Frittstående garasje/veksted.
I tillegg er det på eiendommen ett frittstående lekehus og uthus med oljetank.

Eiendommen har sjøgrense og brygge med plass til flere båtplasser.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Bolig A: Oppvarming med elektrisitet (luft til luft varmepumpe), oljefyring (vannbåren varme til radiatorer tilkoblet oljefyr i kjelleren med nyere brenner for BIO-brensel/olje ) og vedfyring. Elektriske varmekabler på baderomsgulv. Naturlig ventilasjon.
Bolig B: Oppvarming med elektrisitet (panelovn) og vedfyring. Elektriske varmekabler på baderomsgulv. Naturlig ventilasjon.

Det ble utført tilsyn med fyringsanleggene den 20.07.2023. Det ble ikke avdekket avvik på fyringsanlegget. Siste feiebesøk var 05.02.2013.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1886.

Det foreligger ferdigattest for bolig A datert 29.11.1967.  
Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for bolig B. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Utestue med overbygg og utepeis, lekestue og et uthus for oljetanken er ikke er byggemeldt kommunen.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Det er en pågående, for tiden hvilende sak på gbnr 87/34/Færder kommune (Bjønnhueveien 20 ) vedrørende lovligheten av bryggeplatting i forhold til plan- og bygningsloven. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3811/87/34:
03.12.1966 - Dokumentnr: 4533 - Bestemmelse om vannrett
Rettighetshaver: Knr:3811 Gnr:87 Bnr:123
Eier av parsell under gnr. 87, bnr. 34 skal ha rett vannforsyning fra borehull beliggende på gnr. 87, bnr. 34.

29.09.1972 - Dokumentnr: 5115 - Jordskifte
Grensegangssak
Gjelder denne registerenheten med flere

12.10.1981 - Dokumentnr: 6854 - Bestemmelse om vannledning
Rettighetshaver: Knr:3811 Gnr:87 Bnr:175
Gjelder denne registerenheten med flere
Eier av gnr. 87, bnr. 34 er eier av privat sommervannledning i Bjørnehodet, Kjøpmannskjær (østre side). Gnr. 87, bnr. 175 får tilknyttet seg denne ledningen.

16.07.2013 - Dokumentnr: 599096 - Best. om adkomstrett
Rettighetshaver: Knr:3811 Gnr:87 Bnr:123
Eier av bnr. 123 har vederlagsfri rett til adkomst til sjøen over bnr. 34. Arealet er markert på kart. Eier av bnr. 123 har trapp beliggende på bnr. 34 og er ansvarlig for vedlikehold av trappen.

16.07.2013 - Dokumentnr: 599096 - Rett til utskilt tomt
Rettighetshaver: Knr:3811 Gnr:87 Bnr:123
Eier av bnr. 123 har rett til å kjøpe arealet trappen ligger på vederlagsfritt. Dersom bnr. 123 benytter denne retten må eier av bnr. 123 selv bære alle kostnader, herunder kostnader til grensejustering.

31.10.2016 - Dokumentnr: 996408 - Borett
Rettighetshaver: Bøe Jenny Margrete
Gjelder denne registerenheten med flere
(Boretten vil bli slettet ved overskjøting).

Rettigheter:
09.03.1976 - Dokumentnr: 1486 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighet hefter i: Knr:3811 Gnr:87 Bnr:123
Rett til å bygge inntil felles grense i en avstand på 1 m
Eier av gnr. 87, bnr. 123 gir nabo, eier av gnr. 87, bnr. 34 tillatelse til å føre opp garasje i en avstand av 1 meter fra felles eiendomsgrense, idet selger og senere eiere forplikter seg til å ikke bebygge sin eiendom nærmere enn bygningslovens bestemmelser om avstand mellom bygninger.

3811/87/280:
31.10.2016 - Dokumentnr: 996408 - Borett
Rettighetshaver: Bøe Jenny Margrete
Gjelder denne registerenheten med flere
(Boretten vil bli slettet ved overskjøting).

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Dette er en meget attraktiv boligeiendom med kjørevei helt frem, god parkering, samt egen brygge og bademuligheter. I tillegg er det kort vei til mange tilbud med bla. dagligvareforretning på Kjøpmannskjær, Nøtterøy golfbane og hyggelige handelssteder både på Borgheim og Teie Torv. Med båt er man rett ute i den fantastiske skjærgården området byr på.

Med båt fra egen brygge kan man enkelt ta seg til Kjøpmannskjær for å handle dagligvarer, eller la turen gå til den sommeråpne restauranten 8 glass, for en lunsj eller en middag.

Eiendommen har en ypperlig beliggenhet, ca. 1 ½ times kjøring fra Oslo og med båt fra eiendommen er man straks ute i Nøtterøys og Tjømes attraktive og vakre skjærgård - med populære utfartssteder som Veierland, Lindholmen og Stauper og Østre skjærgård med Mostein, Bustein, Ildverket, Bolærne, og Sandø mm.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiensommen sogner til Brattås skolekrets. Det er barneskole og barnehage på Brattås. Ungdomsskolen ligger på Borgheim. Det er også en privat barnehage på Mølledammen.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4996.7 kvm.
Eiendommen består av gnr. 87, bnr. 34 og 280 hvor bnr. 87 har et areal på ca. 4.811,9 kvm. og bnr. 280 er ca. 184,7 kvm.
Skrånede tomt, delvis naturtomt med hyggelig opparbeidet have og med asfaltert innkjøring og gårdsplass, heller/brostein på mark, forstøttningsmurer, trapper, blottlagt fjell, overbygget oljetank, lekestue, utestue med overbygg og utepeis, brygge, plenarealer og diverse beplantning.

Litt historikk: fra okkupasjonstiden 1940-45 ble det bygget omfattende forsvarsverk i nærområdet. Et av disse bunkeranleggene i Vrengensundet, med løpegraver og beskyttelsesmurer, befinner seg på denne eiendom og kan ennå sees i terrenget.

Parkering på egen tomt, samt garasje.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar/brøyting.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning (sommervann) via private stikkledninger. Forøvrig benyttes egen brønn m/pumpe for vintervann. Det er registrert noe varierende trykk og vannkvalitet. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har privat minirenseanlegg/septiktank fra Wallax med kommunal slamtømming. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 06.09.2023 avsatt til: LNF Landbruk, natur og frilufts formål - Nåværende, byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen 20 B er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Kommunale avgifter er kr 19 137,- for 2026. (hus a og b). I dette inngår gebyr for vann, slamtømming, miljøgebyr, helårsrenovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk i 2023 som tilsvarer for bolig A, ca. kr 16.000,- og for bolig B, ca. kr 8.000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på ca kr 10.000,-.
Boligen er tilknyttet Alente som leverandør av parabol- tv og har avgift på kr 465,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Brøyteutgifter ca kr 1.000,- / 1.200,- pr år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 965 009,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3 860 034,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

13 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

335 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
336 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
355 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
13 736 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
13 755 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trude Bøe

Da eiendommen er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper. 

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

 Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,88 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 500,00
Markedsføringspakke Fritid kr 19 200,00
Oppgjør  kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr. påbegynt time (hvor 2 stk er inkludert i meglerprovisjonen)  kr 3 500,00

Utlegg
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune u/formuesv.  kr 3 477,00
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 540,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring
Fotopakke standard, inkl. drone og plantegning  kr 6 600,00

Oppdragsnummer 21-0060/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2360

Sist oppdatert: 31. mai 2026 kl. 22:36