St. Halvards vei 4B

St. Halvards vei 4B, 1358 JAR
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 36, bruksnummer 75, ideell andel 1/1

Enebolig over tre etasjer: (BRA-i) 297 kvm.

Kjelleren består av trapperom, innredet kjellerrom, bad, disp. rom, boder, kjellerinngang og teknisk rom.
1. etasje består av entré, toalettrom, hall, peisestue, stue, kjøkken m/spiseplass, spisestue, trapperom med egen inngang og vaskerom. Utgang fra stue til steinbelagt delvis overbygget veranda på ca. 34 kvm.
2. etasje består av gang, bad, kontor og tre soverom. Utgang fra ett soverom til veranda på ca. 8 kvm.
Loft - råloft (uinnredet kaldtloft med adkomst via loftsluke i trapperom 2. etasje og vaskerom).

Frittstående dobbel garasje på 32 kvm med bakenforliggende bod på 14 kvm (BRA-e). Total bruksareal 46 kvm.

Kjelleren er innredet i ettertid og definisjon på rommene samsvarer ikke med innsendte byggetegninger.
Det gjøres oppmerksom på at dette kan være et søknadspliktig tiltak. Det er ikke kjent om tiltaket er søkt om eller godkjent. Arealene er omtalt i tilstandsrapporten etter dagens bruk.
Arealet på loft måles til 66 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Utgang fra soverom til veranda oppmålt til 8 kvm (TBA).
Utgang fra stue til veranda oppmålt til 34 kvm (TBA).
Boligen inneholder 263 kvm P-ROM og 34 kvm S-ROM (boder og teknisk rom).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 19.03.2024 utført av Anticimex v/Stian Christiansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se mer info under beskrivelsen ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur/betong.
Boligen er oppført med grunnmur og gulv mot grunn av betong og murkonstruksjoner. Noe saltutslag et sted i kjeller. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger med liggende panel. Yttertak i trekonstruksjoner tekket med takplater og takstein. Vindu med to-lags glass fra 2004 i 1.etasje. Vindu med glass fra 2007 og vinduer med enkle glass vurdert til å være fra byggeår i kjeller. Inngangsdør ved vaskerom med to-lags glass fra 1992. To-lags glass fra 1991 i 2.etasje. Oppvarmet med elektrisitet, radiatorer og vedfyring. Naturlig ventilasjon. 

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad 2.etasje:
- Overflater vegger: Det er riss/sprekker i veggfliser i hjørnet. Kan skyldes utettheter i tettesjikt. Skade bør utbedres.
- Overflater gulv: Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger i dusjsonen er slitt.fuger bør fornyes. Det registreres bomlyd i enkelte fliser, noe som indikerer redusert vedheft mellom flis og underlag. Utbedring bør vurderes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.
- Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det: Sluket er isolert inne i dusjsonen. Vannsøl eller lekkasjevann utenfor denne sonen har ingen/redusert mulighet til å nå sluket. For å unngå vannskade bør tilstrekkelig mulighet til å nå sluket for vannsøl eller lekkasjevann etableres.
- Ventilasjon: Ventilasjonsspalte dør/terskel er ikke etablert. Fører til redusert avtrekkseffekt når døren er lukket. Lufttilførsel bør etableres.

Våtrom - Vaskerom:
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.
- Avløpsrør (ink. sluk): Sluk og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er overskredet. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres. Sluk og avløpsrør bør fornyes.
- Ventilasjon: Ingen ventilasjon. Mekanisk avtrekk bør etableres.
- Sanitærutstyr / innredning: Stedvis svelleskader på innredning. Armatur er løst. Tiltak må påregnes.

Våtrom - Bad kjeller:
- Overflater vegger: Riss/sprekker i flisfuger observert i dusjsonen. Kan være en indikasjon på utettheter i våtrommets tettesjikt. Skade bør utbedres.
- Overflater gulv: Elastiske flisfuger har stedvis manglende vedheft. Fuger bør fornyes.
- Membran, tettesjikt og overgang til sluk.: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det er borret ned en umbrakonøkkel for å låse av dusjdør/vegg. Mulig brudd i membran. Lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres.
- Ventilasjon: Ventilasjonsspalte dør/terskel er ikke etablert. Fører til redusert avtrekkseffekt når døren er lukket.
- Sanitærutstyr / innredning: Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages. Lekkasje fra dusjhode. Utskifting bør påregnes.
- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingene viser følgende: RH 80,0 %, temperatur 18,4 grader C og duggpunkt 15,0 grader C. Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Årsak bør avklares.

Toalettrom (Ikke våtrom):
- Overflater vegger: Sprekt panelbord under servant.
- Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Vannrør bør fornyes.

Øvrige rom:
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd i enkelte gulvfliser, noe som indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn. Stedvis slitasje og sprekker mellom gulvbord.
Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje) - Kjeller :
- Overflater vegger: Enkelte veggflater bærer preg av slitasje. Overflater bør fornyes. Det er observert saltutslag/kalkutslag på kjellervegger. Tiltak for å stoppe fuktinnsig/-vandring må påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang og eventuelle følgeskader.
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd i enkelte fliser, noe som indikerer redusert vedheft mellom flis og underlag. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes. Stedvis merker/riper og knirk i parkett.
- Innerdører: Dørbladet til innerdør mot teknisk rom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Krever justering av dørblad/dørkarm.
- Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger).: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i utlektet kjellevegg. Det ble ikke registrert forhøyede verdier eller andre avvik. Målingene viser følgende: RH 61,6 %, temperatur 18,2 grader C og duggpunkt 10,8 grader C. Etasjen har gulv under bakkenivå som er opplektet. Konstruksjonen er lukket, og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Dette sammen med dreneringens alder tilsier risiko for fuktskader i kosntruksjonen. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skader kan ikke utelukkes. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.
- Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM): Klaffventiler stedvis i vegg. Usikker tilluftløsning. Anbefaler mer kontrollerbar ventilering.
- Spesielle observasjoner: Insekter som trives i fuktig miljø er påvist. Tiltak for å stoppe fukt bør påregnes. Risiko for skader i konstruksjonen. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes dersom behov.

Loft - uinnredet / råloft:
- Kontroll av diffusjonssperre: Det er ikke etablert dampsperre over våtrom mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering.

Innvendige trapper:
- Innvendige trapper: TG2 er satt iht NS3600 (som henviser til dagens forsikriftskrav) grunnet sikkerhet. Det er kun rekkverk/håndløper på en side. TG 2 i henhold til NS 3600. Trappen har stedvis fri ganghøyde lavere enn 2,0 m. Av denne grunn oppfyller ikke trappeløpene dagens krav. Forholdene anbefales utbedret/undersøkt med bakgrunn i dagens gjeldende krav til sikkerhet.
- Innvendige trapper: Trappens bruksflater bærer preg av slitasje. TG2 er satt iht NS3600 (som henviser til dagens forsikriftskrav) grunnet sikkerhet. Det er kun rekkverk/håndløper på en side. TG 2 i henhold til NS 3600. Trappen og rekkverket har åpninger på mer enn 0,10 meter. Av denne grunn oppfyller ikke trappeløpene dagens krav. Forholdene anbefales utbedret/undersøkt med bakgrunn i dagens gjeldende krav til sikkerhet. Sprekk i trinn. Utbedring bør påregnes.

Etasjeskiller - Kjeller, 1.- og 2.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er noe merkbare skjevheter i boligen. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 12 mm i kjellerstue, 15 mm på kjøkken og 16 mm i trapperom. Målingene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsaken til skjevhetene er ikke vurdert.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Avløpsrør. (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): TG2 er valgt på avløpsrør i boligen som er fra husets opprinnelige byggeår. Tilstandsgrad er satt ut fra alder og materialvalg. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vannbåren varme: Enkelte eldre radiatorer og eldre rør til radiatorer. Eldre anlegg/element uten påviste skader/lekkasjer. TG2 er valgt på grunn av alder og tilstand. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjoner/utskiftning. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Med bakgrunn i at det er mer enn fem år siden det har vært utført el-kontroll av boligen er det gjennomført en forenklet vurdering av det elektriske anlegget, uten at det er registrert avvik. Det legges vekt på at undersøkelsene ikke er utført av en elfagkyndig kontrollør/eltakstmann. På generelt grunnlag anbefales utvidet el-kontroll av kvalifisert elfagkyndig kontrollør/eltakstmann. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 1999.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Fasader ink. kledning: Stedvis råteskade ved hjørnet på takterrasse og vannbrett. Råteskader må utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Dører og vinduer:
- Vinduer: TG2 gjelder vinduer i kjeller. Vinduer er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Det ble stedvis påvist sprekt glass. Eksempelvis følgende vindu i kjellerstue og i trapperom. Utskifting av glass anbefales.
- Dører: Dør ned til kjeller er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.

Yttertak:
- Tekking (undertak, lekter og yttertekking): Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.
- Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom: Over deler av stuen er det en inntrukket balkong som i praksis er et flatt tak. Tettesjiktet er for det meste skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Det vurderes at anbefalt brukstid på tettesjiktet er overskredet. Flate tak med tettesjikt av høy alder har fuktrisiko selv om synlige skader ikke er observert. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Drenering:
- Alder: Dreneringens funksjon er å forhindre fuktinnsig og fuktskader i kjelleren. Dreneringen er nedgravd og skjult. Tilstanden må derfor vurderes ut fra alder. Estimert teknisk levetid for drenssystem ligger mellom 20 - 60 år. Det ble ikke observert tegn på fuktinnsig eller fuktskader. TG2 er valgt for å belyse at dreneringen har nådd en alder der funksjonssvikt ikke kan utelukkes. Det anbefales derfor oppfølging med jevnlig ettersyn slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Utvendig terreng, inkl fuktsikring av grunnmur: Det er usikkert om grunnmuren er fuktsikret med grunnmursplater eller tilsvarende. Konsekvens kan være økt fare for fuktskader/fuktvandring i konstruksjoner under bakkenivå. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Vann fra yttertak og bortledning: Takvann har kun utkast og det er ikke forsvarlig bortledning av vannet fra grunnmuren. Innebærer økt fuktbelastning på grunnmuren og risiko for fuktinnsig/- skader. Tilstrekkelig bortledning av takvann må etableres. Det anbefales ytterligere undersøkelser slik at eventuelle følgeskader kan avdekkes og utbedres.
- Fuktmerker / -symptomer i kjeller/underetg. Ink. eventuell krypekjeller og plate på mark: Det er observert saltutslag/kalkutslag på grunnmur. Tiltak for å stoppe fuktinnsig/- vandring må påregnes. Ytterligere undersøkelser anbefales for å avdekke skadeårsak/-omfang og eventuelle følgeskader.

Forstøtningsmurer:
- Forstøtningsmurer: Det mangler rekkverk. Tiltak må påregnes.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Kjøkken:
- Overflater gulv: Det registreres bomlyd og enkelte løse gulvfliser, noe som indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Krever oppfølging med jevnlig ettersyn.
- Vannrør: Vannrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. Vannrør bør fornyes.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
- Skorsteiner inne i boligen: Innkledd teglsteinspipe. Alle fire sider skal kunne inspiseres. Konstruksjonen må åpnes slik at alle fire sider blir synliggjort.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden (TG) i tilstandsrapporten som er vedlagt den digitale salgsoppgaven.

Romslig og herskapelig enebolig med nydelig fjordutsikt og dobbel garasje.

Boligen er fra 1933 og ble påbygget i 1968.
Dobbeltgarasjen med bod og overbygget terrasse ble oppført i 2004/2005.

Oppsummering fra tilstandsrapport:

Våtrom - Bad 2. etasje:
Bad med sluk fra 1999, dato er satt ut i fra stempling i sluk. Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Himling i malt flate med taklampe.
Vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Speil, belysning og overskap over servant. Gulvstående toalett.
Dusjhjørne med glassdører. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i vegg. Radiator på vegg. Opplegg for vaskemaskin.
TG 1: Overflater himling - Fallforhold (gulv) - Vannrør - Avløpsrør (ink. sluk) - Slukets tilkomstmulighet for rengjøring - Sanitærutstyr / innredning - Fukt i tilliggende konstruksjoner.
TG 2: Ventilasjon. Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det. Overflater vegger. Overflater gulv. Membran, tettesjikt og overgang til sluk.

Toalettrom (Ikke våtrom) - 1.Etasje:
Toalettrom fra ukjent årstall. Flislagt gulv. Vegger og himling med panel. Vegghengt servant med ett-greps armatur. Gulvstående toalett. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i vegg.
TG 1: Overflater himling - Overflater gulv - Ventilasjon - Avløpsrør - Sanitærutstyr / innredning - Innfelte/gjennomgående installasjoner.
TG 2: Vannrør. Overflater vegger.

Våtrom - Vaskerom:
Vaskerom fra ukjent årstall. Flislagt gulv med varme. Vegger og himling i malte flater. Benkeskap med laminert benkeplate. Nedsenket utslagsvask med ett-greps armatur. Malt flate mellom benkeplate og overskap. Vannrør av rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast.
TG 1: Overflater himling - Overflater vegger - Fallforhold (gulv) - Vannrør - Slukets tilkomstmulighet for rengjøring - Fukt i tilliggende konstruksjoner.
TG 2: Ventilasjon. Sanitærutstyr / innredning. Overflater gulv. Membran, tettesjikt og overgang til sluk. Avløpsrør (ink. sluk).

Våtrom - Bad Kjeller:
Bad fra 2007, alder er satt ut ifra stempel på avløpsrør. Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant og ett-greps armatur. Speil over servant. Vegghengt toalett. Nedsenket dusjsone med innfellbare glassdører. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vannrør av rør-i-rør. Synlige avløpsrør av plast. Mekanisk avtrekksvifte i himling.
TG 1: Overflater himling - Fallforhold (gulv) - Vannrør - Avløpsrør (ink. sluk) - Slukets tilkomstmulighet for rengjøring - Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det.
TG 2: Ventilasjon. Sanitærutstyr / innredning. Overflater vegger. Overflater vegger. Membran, tettesjikt og overgang til sluk. Defekt pære i downlights. Fukt i tilliggende konstruksjoner.

Kjøkken:
Gulvflate belagt med fliser. Vegger og himling i malte flater. Kjøkkeninnredning fra ca. 2010 med kjøkkenøy og profilerte fronter. Benkeplater i stein.
Underlimt oppvaskkum med ett-greps armatur. Flislagt flate mellom benkeplate og overskap. Overbelysning og stikkontakter over benk. Frittstående kjøleskap med fryser og oppvaskmaskin. Integrert stekeovn og platetopp. Fritthengende ventilator. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør av plast.
TG 1: Overflater himling - Overflater vegger - Avløpsrør - Varmtvannsbereder - Ventilasjon - Innredning - Innfelte/gjennomgående installasjoner.
TG 2: Vannrør. Overflater gulv.
Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Øvrige rom:
Gulvflater belagt med fliser og parkett. Vegger og himlinger av malte flater og panel. Profilerte innerdører.
TG 1: Overflater himling - Overflater vegger - Innerdører - Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM) - Innfelte/gjennomgående installasjoner.
TG 2: Overflater gulv.

Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje):
Kjelleren ligger delvis under terreng. Gulvflater av malt betong, fliser og parkett. Vegger og himlinger av malte flater og panel.
TG 1: Overflater himling - Innfelte/gjennomgående installasjoner.
TG 2: Ventilasjon (gjelder kun for P-ROM). Spesielle observasjoner. Overflater vegger. Overflater gulv. Konstruksjoner (tilfarergulv, himling og vegger). Innerdører.

Loft - uinnredet / råloft:
Uinnredet kaldtloft med adkomst via loftsluke i trapperom 2. etasje og vaskerom.
TG 1: Inspeksjonsmulighet - Overflater vegger/undertak - Overflater gulv - Konstruksjonsoppbygging - Statikk.
TG 2: Kontroll av diffusjonssperre.

Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp):
Skorstein fra byggeår.
Peisovn i stue og spisestue.
TG 1: Ildsteder inne i boligen.
TG 3: Skorsteiner inne i boligen.

Nyere bergvarme - anlegg.

Innvendige trapper:
Trapp og rekkverk av tre fra hall til 2. etasje og ned til kjeller. Teppe belagt trinn.
TG 2: Innvendige trapper.

Etasjeskiller - Kjeller, 1.- og 2.etasje:
Støpt gulv mot grunn. Etasjeskille av tre. Gulv mot grunn og etasjeskillere måles ved bruk av laser for eventuelle skjevheter. I utgangspunktet måles 2 rom i hver etasje (eventuelt kryssmåling i ett rom), og i hvert rom er det 5 målepunkter. Følgende rom er målt: kjellerstue, soverom i kjeller, spisestue, kjøkken, trapperom og soverom 1.
TG 2: Skjevhetsmåling.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
Vannrør av rør-i-rør, plast og kobber. Synlige avløpsrør av plast og støpejern. Bergvarmepumpe fra 2020, varmtvannsbereder på 140 liter fra 2020, stoppekran, vannmåler, fordelerskap til rør-i-rør og stakeluker plassert i kjeller. Oppvarmet med elektrisitet, radiatorer og vedfyring.
TG 1: Vannrør (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Hovedstoppekran - Stakeluke - Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom) - Ventilasjon.
TG 2: Enkelte eldre radiatorer og eldre rør til radiatorer. Avløpsrør.

Takhøyder/rom for varig opphold:
Takhøyder er målt på tilfeldig valgte steder i boligen.
Det er målt 2,03 - 2,19 meter i kjeller. 2,39 - 2,73 meter i 1. etasje.
2,39 - 2,49 meter i 2. etasje.
Kjelleren har en takhøyde lavere enn 2,20 meter.
Primærrom i kjeller avviker i forhold til dagens forskriftskrav for dagslys.

Elektrisk anlegg:
Sikringsskap med automatsikringer plassert i gang 2. etasje og i teknisk rom kjeller.
TG 2: Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på elektrisk arbeid/anlegg montert etter 1999.

Brann TG 1:
Boligen har røykvarslere og brannslukkningsaparat.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon.
TG 1: Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon.
TG 2: Stedvis råteskade ved hjørnet på takterrasse og vannbrett.

Dører og vinduer:
Vindu med to-lags glass fra 2004 i 1. etasje. Vindu med glass fra 2007 og vinduer med enkle glass vurdert til å være fra byggeår i kjeller. Inngangsdør ved vaskerom med to-lags glass fra 1992. To-lags glass fra 1991 i 2. etasje.
TG 2: Eldre vinduer i kjeller. Sprekk i glass. Eldre dør ned til kjeller.

Yttertak:
Taktekkingen er fra ukjent årstall. Yttertak i trekonstruksjoner tekket med takplater og takstein.
TG 1: Inspeksjonsmulighet - Takvinkel/Takform - Konstruksjon - Beslag, renner, nedløp og snøfangere - Takgjennomføringer - Gesimsløsninger - Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner - Skorsteiner over tak.
TG 2: Eldre Tekking (undertak, lekter og yttertekking).

Balkonger, terrasser, veranda etc:
Utgang fra stue til steinbelagt og delvis overbygget veranda på ca. 36 kvm. Overbygget er fra 2005.
Rekkverkshøyde er målt til 0,86 meter. Solforhold fra morgen til ca. kl. 19.00, lenger på uteplass 2.
TG 2: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
Utgang fra soverom til veranda på ca. 8 kvm. Rekkverkshøyde er målt 0,94 meter.
TG 2: Terrasser/inntrukket balkong over innvendige rom.

Grunnmur, fundamenter TG 1:
Grunnmur i betong og mur konstruksjoner.

Drenering:
Dreneringen er fra ukjent årstall.
TG 1: Risikoutsatt område - Fuktmåling i lukkede konstruksjoner.
TG 2: Vann fra yttertak og bortledning. Utvendig terreng, inkl. fuktsikring av grunnmur. Fuktmerker / -symptomer i kjeller/underetg. Ink. eventuell krypekjeller og plate på mark. Alder.

Forstøtningsmurer:
Forstøtningsmur i naturstein.
TG 2: Mangler rekkverk.

Stikkledninger og tanker.
Utvendige vann- og avløpsrør med kommunal tilknytning fra ukjent årstall.
TG 2: Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger).

Dobbel Garasje, TG 1:
Frittstående dobbelt garasje på 32 kvm i trekonstruksjoner med elektrisk port og bakenforliggende bod på ca. 14 kvm.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden (TG) i tilstandsrapporten som er vedlagt den digitale salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Innlagt bergvarme med radiatorer (fremlagt faktura vedrørende etablering av bergvarme og fjerning av oljetank, utført i 2020).
Peisovn i stue og spisestue.
Elektriske varmekabler: Bad, kjøkken, vaskerom og et kjellerrom.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1935.
Enebolig/våningshus og garasje, garasje, ombygg-tilbygg, riving av garasje - oppføring av ny og ny terrasse med tak.
Enebolig og garasjehus er registrert tatt i bruk.
Les vedlagt skriv om regler for mangel på ferdigattest i kommunen som er vedlagt den digitale salgsoppgaven.
Innredning i underetasjen er ikke tegnet inn i de opprinnelige byggetegninger samt at det er endringer i planinndeling i de andre 2 etasjene.
Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser at det er søkt om bruksendring av rom i underetasjen beskrevet i rapporten og takstmannens planskisser. Det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Etasjen er av den grunn muligens ikke godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i tilstandsrapporten etter dagens bruk. Videre undersøkelser anbefales.
Kopi av innsendte byggetegninger til kommunen er vedlagt den digitale salgsoppgaven.
Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3024/36/75:
17.11.1982 - Dokumentnr: 24417 - Erklæring/avtale Byggeforbud på nærmere angitt avstand
Servitutt på nabo eiendom forran vedr. naboens begrensning på bygging i høyden.

Mellom bnr.75 og bnr.76 m.v. Gjelder denne registerenheten med flere

14.12.1983 - Dokumentnr: 31334 - Erklæring/avtale Bestemmelse om bebyggelse mot bnr.76.

04.06.1926 - Dokumentnr: 900075 - Registrering av grunn Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:3024 Gnr:36 Bnr:1

09.01.2004 - Dokumentnr: 593 - Registrering av grunn Utskilt fra denne matrikkelenhet: Knr:3024 Gnr:36 Bnr:754

01.01.2020 - Dokumentnr: 1696496 - Omnummerering ved kommuneendring Tidligere: Knr:0219 Gnr:36 Bnr:75

11.06.1926 - Dokumentnr: 900512 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:3024 Gnr:36 Bnr:1 Snr:1
Rettighet hefter i: Knr:3024 Gnr:36 Bnr:1 Snr:2
Rettighet hefter i: Knr:3024 Gnr:36 Bnr:1 Snr:3
Rettighet hefter i: Knr:3024 Gnr:36 Bnr:1 Snr:4
Gjelder denne registerenheten med flere

Meget flott enebolig over 3 plan + dobbelgarasje med attraktiv beliggenhet og fin fjordutsikt på et høydedrag i et rolig villaområde på Jar.
St. Halvards vei er en parallell gate til Lindebergveien og ligger mellom Øvrevoll galoppbane og Lysakerelven i rolige, barnevennlige og grønne omgivelser.

Langs Lysakerelven finnes flotte grønne friarealer og turstier som gir deg utallige turmuligheter videre oppover mot marka via Fossum.
På Fossum er det fotballbane samt preparerte skispor og lysløyper med turmuligheter innover marka og til flotte bademuligheter på Østernvann.
Nærhet til barnehager, skoler, offentlig kommunikasjon, idrettsanlegg, samt alle typer servicetilbud og forretninger på blant annet Eiksmarka, Østerås, CC Vest kjøpesenter, samt Røa sentrum. Flere nærbutikker like i nærheten. I umiddelbar nærhet finnes også Jarhuset, hvor Meny-butikken ligger, samt apotek og blomsterforretning i tillegg til søndagsåpent bakeri og kafe.
Gangavstand til Eiksmarka, Grav eller Eikeli barneskoler, i tillegg er det en internasjonal skole på Bekkestua.
Eikeli, Nadderud og Stabekk videregående skoler er innenfor en fin sykkelavstand.

Nærområdet har også et bredt spekter av fritidstilbud for både store og små. Store gressletter på Jarmyra samt flere idrettsanlegg, tennisbaner og svømmehall. For de golfinteresserte er det kort avstand til Ballerud, Haga og Grini golfbaner. Det er en ny, stor Sats på Bekkestua og andre treningssentre i nærheten. Topplaget Stabæk holder til på
Nadderud stadion, og er et trekkplaster for fotballfans i alle aldre. Eiksmarka tennisklubb har fire baner på Nadderud. Nadderudhallen har svømmebasseng og fine fasiliteter. I tillegg er fotball, håndball, bandy, dans og en rekke andre idrettslag og foreninger.
Flere dagligvarebutikker i området.
Bussholdeplassen i Vollsveien ligger kun noen minutters gange fra boligen.
Gangavstand til både Jar og Eiksmarka T-banestasjon.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Boligen har en flott eiet tomt på 975,2 kvm. opparbeidet med asfaltert innkjørsel, plenarealer, trær og diverse beplantning.
Godt med biloppstillingsplasser på gårdsplassen og foran dobbeltgarasjen.

Dobbelgarasje fra 2005 på 32 kvm. + bod på 14 kvm.
Ellers gode parkeringsarealer på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i henhold til reguleringsplan KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042 datert 21.06.2023 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser er vedlagt den digitale salgsoppgaven.
Se info om Kulturminner – lokalt registrerte kulturminner i Bærum kommune som er vedlagt salgsoppgaven.

Antatt kommunale avgifter for 2025 er ca kr 1 800,- pr. måned. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 27000 kwh.

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 10 000,-.

Velavgift til Voll vel er ca. kr. 300 pr. år.

Altibox fiber tv og internett ca. kr 950,- pr. mnd.

Alarm ca. kr 350,- pr. mnd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler, kjøper må inngå egne avtaler.

Formuesverdi for 2021 var kr 3 665 684,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2021 bli kr 13 196 463,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

24 900 000,00 (Prisantydning)

Omkostninger

622 500,00 (Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum))
500,00 (Tinglysing panterettsdokument)
500,00 (Tinglysing skjøte)
19 900,00 (Tryg Boligkjøperpakke - Enebolig (valgfri))
--------------------------------------------------------
643 400,00 (Omkostninger totalt)

--------------------------------------------------------
25 543 400,00 (Totalpris inkl. omkostninger)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Einar Antonsen og Trude Lolland Antonsen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler isåfall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan de ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  

Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

 
For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.
Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen.
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-
Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 57-0029/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Aker Brygge
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR57.2329

Sist oppdatert: 30. april 2025 kl. 11:30