Hans Rustads veg 2

Hans Rustads veg 2, 2008 FJERDINGBY
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 102, bruksnummer 54, seksjonsnummer 115, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 77 kvm

BRA-i:
2. etasje 65 kvm: Entré, kjøkken, bad, stue, to soverom og bod.

BRA-e:
Kjeller 12 kvm: Kjellerbod (4 kvm) og kjellerbod (8 kvm).

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.02.2026 utført av Anticimex AS v/Espen H Amundsen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i et boligbygg over 2 etasjer samt kjeller, bygget i 1960. Bygget har støpt gulv mot grunn, grunnmur og bærende konstruksjoner av betong. Yttervegger er av bindingsverk utvendig kledd med trepanel, og etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Yttertaket er en saltakskonstruksjon utvendig tekket med takpapp/membran med ukjent alder. Boligen har vinduer med karmer av tre med to-lags glass fra 2016 og 1982. Entrédøren er av tre med brannklasse B-30 og lydklasse 35dB, og balkongdøren har karmer av tre med tre-lags glass fra 2016.
Det er utført oppgraderinger i nyere tid, blant annet ble bad, kjøkken og deler av det elektriske anlegget oppgradert i 2023.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

- Våtrom - Bad med adkomst fra entré - Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen. Konsekvens er at forholdet kan føre til oppdemming av vann ved en eventuell lekkasje. Det vurderes at lekkasjevann som oppstår utenfor dusjsonen likevel vil ledes til sluk før det renner ut av våtrommet. Tiltak er derfor ikke vurdert som nødvendig.

- Våtrom - Bad med adkomst fra entré - Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Konsekvens er at dette erfaringsmessig gir lavere luftutskifting enn mekanisk ventilasjon. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS3600. Foreslått tiltak er forbedring av ventilasjonen eller kompenserende tiltak hvis bruk av våtrommet viser at dette er nødvendig.

- Kjøkken - Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

- Tekniske anlegg - Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av glødde kobberør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Tekniske anlegg - Fordelerskap og fordelerstammer: Fordelerskap har åpninger/utettheter til omsluttende servantskap. Konsekvens kan være fuktskader hvis det skulle oppstå lekkasje fra vanninstallasjoner i fordelerskapet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Tekniske anlegg - Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.

- Tekniske anlegg - Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Det vurderes at boligens innvendige avløpsrør er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Konsekvens er at siden det foreligger usikkerhet om hva som er gjort, og når arbeidet ble gjort er estimering av tilstand ikke mulig. Hele eller deler av rørsystemet kan derfor ha usikker fremtidig funksjon, som betyr at bygningsdelen kan ha økt risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/alderen er ukjent. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand og eventuelle behov for utbedringer eller lignende.

- Andre rom - Annet: Deler av boligen har skråtak som er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner. Konsekvens er risiko for skjulte feil og skader. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er observert symptomer på fuktskader. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av tilstand og utførelse hvis tilkomst til bygningsdelen blir mulig, eller ved mistanke om fuktproblemer.

- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2.etasje: Skjevhetsmåling utført i stue viser at forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca 18 mm. Skjevhetsmåling utført i entré-kjøkken viser at forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til ca 8 mm. Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange.

- Vinduer og ytterdører - Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.

- Stikkledninger og tanker - Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

- Stikkledninger og tanker - Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er overvåking, slik at utskiftning eller innvendig rehabilitering/rørfornyelse (hvis dette lar seg gjøre i det aktuelle tilfellet) kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

- Loft - uinnredet / kaldt loft - Helhetsvurdering: Kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet manglende tilkomstmulighet. Konsekvens er at tilstanden i loftet ikke er kartlagt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand hvis tilkomstmuligheten etableres.

- Yttertak - Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet is og snø (sikkerhetsmessige forhold). Konsekvens er at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke lar seg registrere på grunn av forholdene på befaringsdagen. Det foreligger lite informasjon om taket, og eksakt alder på undertaket er ikke kjent, noe som medfører usikker fremtidig funksjon. Ventilasjonen av takkonstruksjonen og tilstanden til skorsteinen kunne heller ikke kartlegges. Foreslått tiltak er videre undersøkelser når forholdene ligger til rette for å avdekke eventuelle behov for utbedringer. Det bør påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold og/eller lokale utbedringer.

Helse, miljø og sikkerhet

- Balkonger - Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Byttet terrassebord.
- Nytt gulv og lister i gang, soverom og stue.
- Bytte av stikkontakter (faglært i vennetjeneste, ufaglært egeninnsats i stue og soverom). Ingen samsvarserklæring foreligger.

2023:
- Bad oppgradert med flislagt gulv (elektrisk gulvvarme), flislagte vegger, downlights, vegghengt servantskap, dusjnisje, innebygget sisterne og nye rør-i-rør. Utført av Bad og bygg VVS AS. Skriftlig bekreftelse på gulvmembran foreligger. Samsvarserklæring foreligger.
- Kjøkkeninnredning med glatte fronter, benkeplater i laminat, integrert komfyr med induksjonstopp og nye rør-i-rør.
- Utskifting av deler av det elektriske anlegget, inkludert bytte av sikringsskap, nye installasjoner på bad og kjøkken. Utført av Sofienberg Elektro. Ingen samsvarserklæring foreligger.
- Bytte av varmtvannsbereder (107 liter). Faktura foreligger.

2016:
- Balkongdør og enkelte vinduer skiftet.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2024:
- Reparasjon etter tilbakeslag av kloakk.

2020:
- Rehabilitering av rør og bad i blokkene.

Velkommen inn. Dette er en gjennomgående og arealeffektiv leilighet som er betydelig oppgradert i nyere tid, med blant annet nytt kjøkken og bad fra 2023. Planløsningen er praktisk, og den gode takhøyden, som stedvis er målt opptil 3,20 meter, gir en luftig og åpen romfølelse. Leiligheten er nylig overflatebehandlet, og fremstår som et solid og godt førstegangskjøp.

Entré:
Fra den felles trappeoppgangen kommer du inn i en entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er nytt fra 2023, med en moderne innredning fra Epoq. Innredningen har glatte fronter, laminat benkeplater og en nedfelt oppvaskkum.
Av utstyr finnes en integrert komfyr med nedfelt induksjonstopp, og en mekanisk kjøkkenventilator med kullfilter.

Bad:
Badet ble også oppgradert i 2023 og er stilrent utført med flislagte overflater på gulv og vegger.
Her er det elektrisk gulvvarme og downlights i himlingen.
Innredningen består av et vegghengt servantskap med heldekkende servant, speilskap, og et vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Dusjnisjen har praktiske skyvedører.

Stue:
Stuen er et romslig og lyst rom med god plass til både sittegruppe og spisebord.
En peisovn gir ekstra varme og hygge på kalde dager. Fra stuen er det utgang til en balkong på 7 m².

Balkongen er utstyrt med utebelysning og stikkontakter, samt nye terrassebord byttet i sommer 2025. Rekkverket i tre har en målt høyde på ca. 88 cm, noe som er lavere enn dagens forskriftskrav på 1,0 meter.

Soverom:
Leiligheten har to soverom av god størrelse, begge med plass til seng og garderobeløsninger.
Det ene soverommet har en praktisk løsning med overskap som gir god utnyttelse av plassen.

Bod:
I tilknytning til stuen er det en praktisk innvendig bod som gir ekstra lagringsplass.

Lagring:
Leiligheten disponerer to kjellerboder på henholdsvis 4 m² og 8 m². I tillegg er det en innvendig bod. Sameiet har også felles vaskerom og en felles kjellerbod.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med:
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Det er stedvise panelovner og elektrisk gulvvarme på bad. I stuen er det en peisovn.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiver for eiendommen.

Boligen er oppført i 1960, før plan- og bygningsloven ble gjeldende for hele landet.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 20.09.1960. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er samsvar mellom faktisk bruk på befaringsdagen og byggetillatelsen.

Utover andel fellesgjeld overtas leiligheten fri for pengeheftelser, samt unntak av:

Dagboknr 3842, tinglyst 05.09.1957, type heftelse: Festekontrakt
Dagboknr 101374, tinglyst 21.02.1986, type heftelse: Panterett for sameiet med kr 20 000.-,

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet
er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr 100058, tinglyst 08.01.1959, type heftelse: skjønn - Lillestrøm kommunale vannverk
Dagboknr 101792, tinglyst 21.05.1963, type heftelse: Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger
m.m.
Dagboknr 104188, tinglyst 13.11.1963, type heftelse: Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger
m.m.
Dagboknr 100506, tinglyst 01.02.1967, type heftelse: Rælingen kommunale E-verk
Dagboknr 101019, tinglyst 04.03.1969, type heftelse: Vedtagelse av betingelser for tilknytning til kommunalt
Dagboknr 101597, tinglyst 23.03.1973, type heftelse: Bestemmelse om veg

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen er en selveierleilighet i Aamodthagen Boligsameie. Seksjonseier har rett til å leie ut sin seksjon. Leietaker må godkjennes av styret, og godkjenning kan kun nektes ved saklig grunn. Styret og forretningsfører skal underrettes skriftlig om alle leieforhold. Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen kan fravikes i vedtektene og settes til mellom 60 og 120 døgn. Eiendommen selges ikke med separat utleiedel som leilighet, hybel eller lignende.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Velkommen til Hans Rustads veg 2 – en pen og oppgradert 3-roms leilighet i 2. etasje i en hyggelig firemannsbolig på Fjerdingby. Her bor du i et rolig og barnevennlig område med lite trafikk, samtidig som du har kort gangavstand til busstopp, barnehage, skole og Marikollen Torg med dagligvarebutikk, apotek, bibliotek, helsestasjon, frisør, kultursal og flere spisesteder. Det er også kun ca. 4 minutters kjøretur til Lillestrøm.

Leiligheten har en solrik, sydvestvendt veranda på 7 kvm – en flott forlengelse av boligen i sommerhalvåret. Boligen fremstår som lys og moderne med oppusset standard og god takhøyde. Planløsningen er gjennomgående og byr blant annet på et adskilt kjøkken fra 2023, en usjenert stue, oppgradert bad fra 2023, to romslige soverom samt gode oppbevaringsmuligheter i både innvendig bod og kjellerboder. Sameiet tilbyr utendørs parkering.

Fjerdingby skole (1-10 kl.)
Marikollen ungdomsskole (8-10 kl.)
Rælingen videregående skole
Strømmen videregående skole

Tangen barnehage (1-5 år)
Sannum barnehage (1-6 år)
Blåbærgrenda barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 55.648 kvm. Tomten er fellesareal og opparbeidet med hellelagte gangstier. Plenareal, busker, blomsterbed og diverse beplantning, samt en romslig, felles gårdsplass.

Festetid: 99 år fra 03.07.1957.
Årlig festeavgift kr 71 909,-
Festerett transportert til Aamodthagen boligsameie 18.03.1986.
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Boligen disponerer en utvendig parkeringsplass med plass til to biler i rekke, uten separat leie for plassen.
Det er mulighet for montering av ladeboks, hvor kostnader for etablering, vedlikehold og strøm dekkes av den enkelte seksjonseier. Det er ikke lagt trukket kabler p.t.

Det er gjesteparering på sameiets markerte plasser.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem.
Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet.
Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Eiendommen er regulert til kjørevei (191 m²), gang-/sykkelvei (14 m²) og bolig/forretning (1 m²) i henhold til reguleringsplan "Aamodt senter" (plan-ID 152), vedtatt 24.04.2002.

Eiendommen omfattes også av flere eldre reguleringsplaner: "Reguleringsplan for Sundhagen Nordre, gnr. 101, bnr. 7" (ID 020, vedtatt 27.02.1965), "Reguleringsplan over eiendommen Åmodtbråten 102/1" (ID 011, vedtatt 19.10.1961), "Regplan for Nedre Aamodt 102/54" (ID 007, vedtatt 11.01.1958), og "Regplan for Nordre Sannum" (ID 033, vedtatt 27.06.1968). I henhold til kommuneplanens § 1.2.1 gjelder kommuneplanen foran disse eldre reguleringsplanene ved motstrid.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2033 (plan-ID 247), vedtatt 15.02.2023. I kommuneplanen er 47 183 m² avsatt til boligbebyggelse (nåværende), 7 822 m² er avsatt til naturområde - grønnstruktur (nåværende), og 7 m² er avsatt til sentrumsformål (nåværende). Eiendommen ligger innenfor Fjerdingby, som i kommuneplanen er utpekt som et prioritert vekstområde.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 919,- for inneværende år.

Fellesutgiftene er kr 4 005,- pr. mnd. og inkluderer: renter og avdrag på felleslån, felleskostnader til drift, TV/internett fra Telia (grunnpakke), trappevask og avsetning til vedlikehold (rørprosjekt).
Bl.a. bygningsforsikring, festeavgift, TV/internett (Telia), trappevask, avsetning vedlikehold rørprosjekt 3-rom, drift og vedlikehold, avdrag og renter på felleslån samt forretningsførsel.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Renter felleslån: kr 334,-
- Avdrag felleslån: kr 160,-
- Felleskostnader: kr 1 730,-
- Telia/Get: kr 569,-
- Trappevask: kr 224,-
- Avsetning vedlikehold rørprosjekt 3 roms: kr 988,-

Kommunale avgifter er ikke inkludert i felleskostnadene.

Felleskostnadene kan påvirkes av endringer i rentenivået på sameiets lån.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca.kr 4 500,- / 4 533 kWh (fra mars).

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kommunale avgifter inkluderer avløp, feiing, renovasjon og vann.

Fakturert beløp i 2025:
- Avløp: kr 6 122,-
- Feiing: kr 595,-
- Renovasjon: kr 4 115,-
- Vann: kr 6 087,-
Totalt: kr 16 919,-

Årsprognose for 2026 er kr 17 638,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 872 727,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Andel formue er kr 83 974,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 63 990,- pr. 09.02.2026

Sameiet har følgende lån og vilkår:

Bank: DNB Bank ASA
Restsaldo pr. 09.02.2026: kr 13 686 106,-
Andel av saldo: kr 63 991,-
Restløpetid: 219 terminer (siste termin 30.04.2044)
Type Rente: Flytende
Rente: 6,35 % p.a.

Bank: DNB Bank ASA
Restsaldo pr. 09.02.2026: kr 18 363 160,-
Andel av saldo: kr 0,-
Restløpetid: 95 terminer (siste termin 30.09.2049)
Type Rente: Flytende
Rente: 6,35 % p.a.

3 490 000,00 Prisantydning
63 990,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 553 990,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

88 820,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
89 910,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 643 900,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jonas Nilssen og Elin Harlaugseter

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Aamodthagen Boligsameie, med sameiebrøk 603/115379.
Sameiet består av 196 boliger.
Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
Dugnad, snømåking og gressklipping må påregnes.
Sameiet har etablert trappevask som er inkludert i felleskostnadene.
Dyrehold er tillatt på vilkår.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Rørprosjekt på Spellemannsplassen - fullført i 2020.
- Etablert tre nye el-bil ladere på Spellemannsplassen.
- Oljefyr på Spellemannsplassen er bygget om til biodiesel-fyr - fullført i 2020.
- Get(Telia) har lagt inn kraftigere internettlinje til alle bygninger.
- Fullføring av trefellings-prosjekt- gjennomført i 2020.
- Det er byttet brannslokkere i alle leiligheter.
- Det er lagt ny asfalt i Granåsvegen 12-14, en veistubb sameiet selv drifter.
- 21 dører i trehus, som har vært utsatt tidligere, har blitt byttet. Prosjektet med bytte av dører og vinduer fra 2016, er dermed fullført.
- Nødvendig vedlikehold på bygninger er gjennomført, og vannskader er fulgt opp.
- Drenering i flere trehus der vann trenger inn i kjelleren.

Planlagte påkostninger:
- Styreleder informerer pr. tlf 17.01.2026 at utskifting av utvendig panel, etterisolering, utbygging av balkonger og rørprosjekt i sameiet skal behandles og stemmes over på årsmøte i april 2026.
Det må påregnes økning av felleskostnader i forbindelse med prosjektet.
Det er pt. ukjent omfang av kostnader knyttet til prosjektet.

Denne leiligheten har nylig pusset opp badet, og dersom man slipper å rive badet ved forestående rørprosjekt, må allikevel seksjonen bidra økonomisk. Seksjonen benytter de samme avløpsrørene og vannrørene i kjeller og frem til kommunal tilkobling. Hvordan dette påvirker kostnaden til seksjonen vil man komme tilbake til om/når rehabiliteringen blir vedtatt og ikke minst hvilken løsning som blir valgt.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Sameiet er tilknyttet Klare Finans sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.
Avtalen om sikring er løpende til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 6 måneder og oppsigelsen må være i tråd med brl. loven §5-29.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 35 000,-

Vederlag:
Overtagelse / Første visning gratis, deretter 2 900,- pr stk  
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 138,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 895,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Foto  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 60-0030/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.2630

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 16:01