Slåtteveien 12

Slåtteveien 12, 1084 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 107, bruksnummer 383
Andelsnummer 18, Høybråten Borettslag, organisasjonsnummer 948 663 716

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
2. etasje 66 kvm: Entré, kott, bad, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 9,7 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 3 kvm: Overbygget balkong.

En loftsbod har skråtak som begrenser måleverdig areal. Gulvflaten er målt til 9 kvm, men grunnet lav takhøyde er hele arealet klassifisert som areal med lav himlingshøyde (ALH) og er ikke medregnet i bruksarealet.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en boligblokk oppført i 1948. Bygningen er iht. tilstandsrapport fundamentert med betong til stedlige masser, med grunnmur og etasjeskillere av betong. Yttervegger er oppført i betong/murverk og utvendig forblendet med teglstein. Bygningen har en saltak takkonstruksjon, antatt tekket med takstein. Vinduer med 2-lags glass er fra 2014. Leiligheten har en lyd- og brannklassifisert entrédør som ble montert i 2023, og en balkongskyvedør fra 2014. Det er en vestvendt, overbygget balkong på ca. 3 m². Boligen har mursteinspipe og peisovn.

Sikringsskapet har automatsikringer og er plassert i felles gang. Det anbefales en utvidet el-kontroll da det ikke foreligger dokumentasjon for hele anlegget.

Det er montert komfyrvakt på kjøkkenet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske installasjoner
- Avløpsrør - støpejern: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

2. Etasje Bad
- Overflater vegger og himling: Det registreres noe sprekker i flisfuger i vindusforing.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det registreres noe svertesopp i silikonfuger i dusjsonen.
- Sluk, membran og tettesjikt: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

2. Etasje Kjøkken
- Avtrekk: Det er ikke alltid det er godkjent av borettslagene å føre denne luften i felles kanaler eller ut av bygningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig
- Pipe og ildsted: Pipe og ildsted er kun visuelt kontrollert.

2. Etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.

Helse, miljø og sikkerhet

Helse, miljø og sikkerhet
- Rekkverkshøyde balkong: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er montert ny baderomsvifte, dusjdører, servantskap, servant, servantbatteri og speil på badet i 2023. Arbeidet er utført av ufaglært. Taket ble rehabilitert i 2026 i regi av borettslaget, og ny inngangsdør ble montert i 2023. Elektrisk arbeid på badet i 2023 i forbindelse med montering av baderomsvifte og servantskap/speil med lys er utført av ufaglært.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2023:
- Montert ny inngangsdør til leiligheten
- Montert ny baderomsvifte, dusjdører, servantskap, servant, servantbatteri og speil på badet

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026:
- Rehabilitering av tak og gavlsvegger på alle tre blokker, inkludert riving og gjenoppmuring av piper, utført av Oslo Blikkenslagermester AS
- Utskifting av overvåkingskameraer
- Byggteknisk befaring av blokkene utført av Anticimex Bolig

2025:
- Beising av platting, utebord med sittebenker og vegger på pergolaen
- Oppsetting av brøytepinner ved motorvarmerstativer, inngangsplattinger og blomsterbed

Ukjent årstall:
- Opprettet ladestasjoner for el-bil

En gjennomarbeidet og smakfull leilighet i en karakteristisk teglkledd lavblokk fra 1948. Kjøkkenet er bygget om til et romslig og funksjonelt separat rom med U-formet innredning som gir gode arbeidsflater og rikelig med oppbevaringsplass. Stuen fremstår lys og innbydende med peisovn og utgang til en vestvendt balkong med utsyn over grønne og velstelte omgivelser. To soverom, bad og innvendig kott gir en praktisk og familievennlig planløsning som passer både par og småbarnsfamilier. Vinduer og balkongskyvedør ble skiftet i 2014, og ny lyd- og brannklassifisert entrédør ble montert i 2023 i regi av borettslaget.

Entré
Entréen gir et hyggelig førsteinntrykk med god plass til oppbevaring av yttertøy og sko. En dekorativ vegg kledd med vertikale trespiler i varm eiketone tilfører rommet både karakter og lun atmosfære. Kottrommet i tilknytning til entréen gir praktisk oppbevaringsplass til sesongutstyr og andre eiendeler man ønsker lett tilgjengelig, men ute av syne. Planløsningen oppleves naturlig og oversiktlig, med kjøkken til venstre, stuen rett frem og soverommene plassert på hver sin side.

Stue
Stuen er lys og trivelig med store vindusflater mot vest som slipper inn rikelig med ettermiddags- og kveldssol. Peisovnen, elegant plassert mot en vegg med flisimitasjon i lys teglstein, tilfører både varme, stemning og et dekorativt blikkfang. Fra stuen er det direkte utgang til den overbyggede balkongen som fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet i sommerhalvåret. Rommet har god plass til både sofagruppe og spisebord, og oppleves luftig og lett å innrede.

Balkong
Den overbyggede, vestvendte balkongen har trefliser på gulvet og rekkverk i stål. Her kan man nyte rolige ettermiddager og lange sommerkvelder med utsyn over borettslagets grønne fellesarealer, beplantet med syriner og voksne trær. Balkongen har plass til et mindre møblement med bord og stoler.

Kjøkken
Kjøkkenet er etablert som et eget rom med gjennomgang til stuen, noe som gir en god balanse mellom åpne og separate soner. Den U-formede innredningen utnytter arealet effektivt og gir både gode arbeidsflater og rikelig med skapplass. Innredningen har glatte, hvite fronter kombinert med laminat benkeplate, nedfelt vaskekum og flislagt vegg over benk. Kjøkkenet er utstyrt med integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøl-/fryseskap. Avtrekket er tilkoblet borettslagets felles ventilasjonssystem. Waterguard og komfyrvakt er installert, og belysning under overskapene gir godt arbeidslys.

Soverom
Leiligheten har to soverom med hver sin funksjon og karakter. Hovedsoverommet vender mot rolige grøntområder og har god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Det andre soverommet passer godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor, og har plass til seng samt skyvedørsgarderobe langs hele den ene veggen. Begge rommene har en behagelig beliggenhet med utsyn mot grønne omgivelser.

Bad
Badet er innredet med flislagte overflater på gulv og vegger, elektrisk gulvvarme og innfelte downlights som gir et godt og jevnt lys. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett, servant med innredning, speilskap med belysning og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin samt elektrisk styrt avtrekksvifte. I 2023 ble badet oppgradert med ny baderomsvifte, nye dusjdører, nytt servantskap, ny servant, nytt servantbatteri og nytt speil. Badet fungerer godt i dag, men må påregnes modernisert på sikt.

Overflater
Gulv: 3-stavs parkett. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater og betong. Fliser på bad.
Himling: Takess eller tilsvarende. Innfelte downlights enkelte steder. Malte plater på bad.

Lagring
Boligen disponerer et praktisk innvendig kott, loftsbod med skråtak (gulvflate ca. 9 m², ikke medregnet i bruksarealet grunnet lav takhøyde) samt en romslig kjellerbod på ca. 9 m².

For fullstendig teknisk informasjon om boligen vises det til punktet «Byggemåte» i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Følgende følger ikke salget: Taklamper i de to soverommene, gangen og stuen. Speil i gangen.

Elektrisitet og vedfyring. Boligen varmes opp med direkte elektrisk oppvarming, inkludert elektriske varmekabler i baderomsgulv. Det er i tillegg installert en peisovn i stuen tilknyttet mursteinspipe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1948. Det foreligger et Ekspedisjons-dokument for våningshus og boligbygging, datert 26.02.1947. Feltet for ferdigattest i dette dokumentet er ikke utfylt, og det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv. Ekspedisjons-dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Manglende midlertidig brukstillatelse medfører imidlertid at byggesaken ikke er korrekt avsluttet og kommunen kan pålegge eier å iverksette tiltak som gjør at midlertidig brukstillatelse kan utstedes.

Det foreligger godkjente byggetegninger datert 19.02.1947. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Ferdigattest (for mindre arbeider) for utskifting av vinduer, datert 11.01.1980. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
- Ferdigattest for rehabilitering av bad, datert 09.09.2010. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om gjerde, bestemmelse om kloakkledning, bestemmelse om veg, bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om adkomstrett, bestemmelse om benyttelse, bestemmelse om vann/kloakkledning, erklæring/avtale, bestemmelse om trafostasjon/kiosk og erklæring om nettstasjon.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd rød D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten har en attraktiv beliggenhet på Vestre Høybråten – et veletablert, populært og svært barnevennlig boligområde omgitt av grønne omgivelser. Her bor du i rolige og skjermede omgivelser, samtidig som du har kort vei til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, butikker, servicetilbud og et bredt utvalg av fritidsaktiviteter.

For barnefamilier er beliggenheten ideell med Haugen skole og flere barnehager innen kort gangavstand. Granstangen skole ligger også i nærområdet, noe som bidrar til en enkel og praktisk hverdag for familier med barn i alle aldre.

Området byr på gode rekreasjonsmuligheter året rundt. Turstiene langs Alnaelva, nærliggende grøntområder og kort vei til Østmarka gir flotte muligheter for turer, jogging, sykling og skiturer. I tillegg finnes et bredt utvalg av idretts- og aktivitetstilbud i nærområdet, med blant annet idrettsanlegg, treningssentre, svømmehall og Verdensparken – et populært samlingspunkt med store grøntarealer, aktivitetsområder og møteplasser.

Daglige innkjøp gjøres enkelt på Joker Høybråten, mens Furuset Senter ligger en kort tur unna med et bredt utvalg av butikker, servicetilbud og serveringssteder. Det er også kort vei til flere større kjøpesentre i området.

Kollektivtilbudet er meget godt med bussholdeplass få minutters gange fra boligen, Furuset T-banestasjon i nærheten og Haugenstua stasjon omtrent 10 minutters gange unna. Herfra tar toget deg til Oslo S på rundt 13 minutter. For bilpendlere er det enkel adkomst til E6, Trondheimsveien og Østre Aker vei, med ca. 25–30 minutters kjøring til Oslo lufthavn Gardermoen.

Det vil bli godt skiltet med Krogsveen skilt på våre fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har en eiet tomt på 9610 kvm. Fellesområdene er opparbeidet med plen, blomsterbed, en grillplass og tørkeplasser. Beboere i 1. etasje har anledning til å sette opp uteplattinger på inntil 4x4 meter på hagesiden. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det medfølger en nummerert parkeringsplass (nr. 32) rett utenfor inngangen. Parkeringsplassen inngår i felleskostnadene.

Boligen har integrert elbillader, og det er mulighet for elbillading via et abonnement som må opprettes eller overtas av kjøper. Borettslaget har også opprettet felles ladestasjoner for el-bil.

Det er gode gjesteparkeringsmuligheter med 12 gjesteparkeringsplasser i borettslaget.

I borettslaget er det 6 plasser med motorvarmer som kan disponeres mot en årlig ekstra utgift.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-1954, "Reguleringsplan med reguleringsbestemmelser for gnr. 107, bnr. 3, Furusetområdet, felt B. Byggeområde for boliger, friområde, trafikkområde m.v.", datert 23.10.1974, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i Område III i henhold til planen.

Eiendommen omfattes også av to mindre endringer av hovedplanen: reguleringsplan V200477 (datert 20.04.1977) og V020775 (datert 02.07.1975). Disse har ikke egne reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. I henhold til områdeanalysen fra Geodata AS er risiko for skred på eiendommen og konsekvens ved skred vurdert til 'Ingen'.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 961,- pr. mnd. og inkluderer: drift og vedlikehold, kommunale avgifter, parkeringsplass, bygningsforsikring, internett, avsetning til vedlikeholdsfond, forretningsførsel og andre driftsrelaterte kostnader for borettslaget.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 5 742,-
Internett: kr 119,-
Vedlikeholdsfond: kr 100,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år / 10 000 kwh. pr. år.

Internett leveres av Telenor og er inkludert i felleskostnadene. TV-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 980 366 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 36 086,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 294 994,63 pr. 09.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 12 325 724,- pr. 09.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208693662
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 6 349 912,-
Andel av saldo: kr 151 966,10
Innfrielsesdato: 30.08.2044
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208693654
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 5 975 812,-
Andel av saldo: kr 143 028,52
Innfrielsesdato: 30.03.2056
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,14 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

4 000 000,00 Prisantydning
294 994,63 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 294 994,63 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 304 490,63 Totalpris inkl. omkostninger
4 314 440,63 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nikolay Milchev Stoychev og Atanaska Ivanova Doncheva

Leiligheten er tilknyttet HØYBRÅTEN BORETTSLAG.

- Borettslaget består av 42 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i W.R. Berkley Insurance Nordic med polisenummer 102544.1.
- Borettslaget er tilknyttet OBOS.

Andelseierne har fellesoppgaver som pussing av vinduer i oppgangene, renhold av loftsgulv og vedlikehold av blomsterbed.
Hund og katt er tillatt. Hunder skal holdes i bånd på eiendommen. Dyreholdserklæring må undertegnes ved anskaffelse av hund/katt. Kun hunder som er registrert i Norsk Kennelklubb vil bli godkjent.
Det er ikke tillatt med kullgrill på veranda og verandaplattinger. Beboerne henvises til grillplassen på fellesområdet.
Endringer av fasaden, inkludert montering av parabol eller markiser, krever skriftlig tillatelse fra styret.
Det skal være nattero mellom kl. 22.00 og kl. 08.00. Banking/boring er ikke tillatt på søn- og helligdager.
Borettslaget har fellesvaskeri, trimrom, fellesbod for sykler og sportsutstyr, og et styrerom som kan leies. Hver leilighet disponerer en kjellerbod og en loftsbod.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av tak og gavlsvegger, inkludert gjenoppmuring av piper (2026).
- Utskifting til mer lysfølsomme overvåkingskameraer (2026).
- Opprettet ladestasjoner for el-bil.

Planlagte påkostninger:
- Styret holder på å utbedre ødelagte elbilladere. Kostnaden er estimert til 200 000,- og styret er i gang med å innhente tilbud på nytt utstyr og hvordan utbedringen skal finansieres. Utgiftsnivået og fremtidige utbedringer kan medføre økning i fellesutgiftene fremover. Styret kjenner per nå ikke størrelsen på en eventuell økning.
- Gatelys har sluttet å virke, styret samarbeider med oslo kommune og elektriker for å få utbedret dette.
- Styret ser på balkonger og fasader. Murpuss flasser av på flere sider og må gjøres noe med. Styret er i ferd med å innhente tilbud og tilstandsrapporter. Utbedringen vil trolig ikke skje før i 2027. Styret er i ferd med å innhente tilbud og tilstandsrapporter. Utgiftsnivået og fremtidige utbedringer kan medføre økning i fellesutgiftene fremover, men styret kjenner per nå ikke størrelsen på en eventuell økning.
- Vaskemaskinen er foreløpig ute av drift, og elektriker skal undersøke strømtilførselen. Vaskeriet vil være i drift så lenge dagens maskiner fungerer. Maskinene vil ikke bli erstattet når de ikke lenger fungerer.
- Kraner i nummer 2 og 8 skal utbedres.
- Rydding i kjeller og loft er planlagt i september/oktober, som beboere må ta i sine respektive oppganger. Styret kjøper inn utstyr.
- Årlig brannteknisk kontroll av brannvernutstyr.
- Et forprosjekt for nye balkonger ble startet i 2019, men er ikke avsluttet.

Styret informerer om at økonomien er under kontroll, men at den er tøff. Utgiftene øker, og det er flere oppgaver i tiden fremover. Styret ser løpende på muligheter til å redusere utgifter. Utgiftsnivået og fremtidige utbedringer kan medfør økning i fellesutgiftene fremover, uten at styret per nå vet noen sum på dette.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Årsregnskapet for 2025 viser et resultat på kr 379 346,-. Borettslagets disponible midler per 31.12.2025 var kr 1 424 190,-. For 2026 er det budsjettert med et underskudd på kr 5 500 230,-, hovedsakelig grunnet kostnader til rehabilitering av tak og gavler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det kreves medlemskap i OBOS for å kunne eie boligen.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av OBOS har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt – Start Smart   kr -6 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Start smart - Kjøpsrådgivning   kr 6 000,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 250,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 760,00
Foto  kr 5 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0232/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26232

Sist oppdatert: 19. august 2026 kl. 09:18