Kanonhallveien 22D

Kanonhallveien 22D, 0585 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 124, bruksnummer 206, seksjonsnummer 43, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 78 kvm

BRA-i:
2. etasje 71 kvm: Entré/gang, bad, stue/kjøkken, to soverom og garderoberom.

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 9 kvm: Balkong.

Boligen disponerer en bod på 7 kvm beliggende i nabo-oppgangens 1. etasje (bygg 3). Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Bygget er oppført i skrånende terreng, og boligen ligger derfor i 1. etasje sett fra inngangsparti med direkte adkomst fra terreng. Sett fra balkongsiden av bygget, ligger boligen og balkong i 2. etasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.06.2026 utført av Anticimex v/ Christian Ulrich Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leilighetsbygg oppført i 2006. Bygningen har støpt såle mot grunn. Grunnmur og bæ rende konstruksjoner samt skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner med utfyllende bindingsverk av trekonstruksjoner. Utvendige fasader av fasadeplater og liggende kledning. Flatt tak. Taket er belagt med takpapp/membran.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Tilstandsgrad 2 (TG2 - Vesentlige avvik som kan kreve tiltak)

Våtrom:
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at komplett utskiftning kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.

Kjøkken:
- Bunnplate i skap for kombiskap er knekt i festet og er provisorisk understøttet på befaringstidspunktet samt at dører til skapet går noe i hverandre ved bruk. Konsekvens er at tiltak er nødvendig for å opprettholde forventet funksjon og standard. Foreslått tiltak er at lokal utbedring eller utskiftning kan iverksettes ved behov.

Tekniske anlegg:
- Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.
***Selger opplyser om at det er utført service på ventilasjonsagregatet i 2025 og at det blir utført filterbytte hver 6.måned.

Etasjeskiller (skjevhetsmåling):
- På soverom 2 er det ved stikkprøvekontroller registrert lokale høydeforskjeller på opptil 13 mm, og i stue/kjøkken er det registrert lokale høydeforskjeller på opptil 15 mm. Målingene indikerer enkelte ujevnheter i gulvet, særlig i stue/kjøkken. Den eksakte årsaken er ikke avklart, men det vurderes som lite sannsynlig at forholdet skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.
Forholdet kan i noen tilfeller medføre mindre utfordringer, som knirk i gulvet eller behov for mindre tilpasninger ved møblering. På befaringstidspunktet er det ikke observert noe knirk i gulv. Dersom det skal legges nytt gulv, kan det være aktuelt med avretting eller andre tilpasninger, avhengig av hva nærmere undersøkelser avdekker.

TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)
- Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt.
- Hulltaking er ikke foretatt da dette er en prefabrikkert baderomskabin og kan unnlates i henhold til §2-2, i Forskrift til avhendingslova. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.
- Fundamentene var ikke tilgjengelig for undersøkelser, siden de kun er synlige fra andre boenheter. Tilstanden lot seg derfor ikke kontrollere.

Nærmere undersøkelser uten tilstandsgrad:
Elektrisk anlegg:
- Det er registrert forhold (manglende samsvarserklæringer) som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Branntekniske forhold:
- Det er registrert forhold som krever tiltak (komfyrvakt ikke montert). Likevel vurderes det ikke som nødvendig at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering, så lenge tiltakene gjøres.

Øvrige kontrollpunkter er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden).

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sindre Nyhus v/ Krogsveen Løren har gleden av å presentere Kanonhallveien 22D!

Dette er en stilren og moderne 3-roms selveier med god standard etter oppussing i 2023. Boligen ble blant annet oppgradert med overflateoppussing av både bad og kjøkken, samt malt alle overflater og lagt moderne spiledetaljer og nytt gulv. Leiligheten byr på en lys og åpen stue-/kjøkkenløsning med store vindusflater og utgang til en solrik balkong på ca. 9 kvm. Delikat baderom, to gode soverom, samt walk-in-closet fra hovedsoverom.

Det medfølger selvfølgelig bruksrett til garasjeplass med el-bil lader og heisadkomst. Boligen ligger sentralt på attraktive Løren, et område kjent for grønne parker, gode servicetilbud og kort vei til T-bane og buss.

Her bor du komfortabelt med alt du trenger i umiddelbar nærhet.

Nærmere om boligen:

Åpen stue/kjøkken:
Lys og innbydende stue med store vindusflater og utgang til balkong. Rommets størrelse og utforming gjør at du enkelt kan innrede i ulike soner. God plass til en hyggelig tv-stue, samt naturlig plass til et større spisebord langs vindu. Rommet er malt i lyse toner, med lekre spiledetaljer gjennom rommet. Alle overflater ble malt i 2023, samt lagt nytt og pent laminat gulv i alle rom.

Kjøkkenet er plassert i en åpen og luftig løsning med stuen, som skaper et svært sosialt oppholdsrom. Kjøkkenhalvøyen bidrar til ekstra skap- og benkeplass, samtidig som den fungerer som en fin romdeler. Kjøkkenet ble oppgradert i 2023 med ny benkeplate, sprutplater, håndtak og malte fronter, samt nytt kjøleskap/fryser og kjøkkenvifte. Kjøkkeninnredning med malte, slette fronter, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur. Over kjøkkenbenk er det lagt sprutplater på vegg, samt montert både stikkontakter og benkeskapsbelysning. Hvitevarer i form av kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp. Ventilator er plassert i overskap over platetopp.

Balkong:
Fra stuen er det videre utgang til en herlig balkong på 9 kvm. Balkongen har god plass til utemøblement, samt en el- eller gassgrill. Selger opplyser om gode solforhold med sol på balkongen fra ca. kl 13 til 22 midtsommers. Balkongen er overbygget noe som gjør at du fint kan benytte uteplassen, også når været ikke spiller helt på lag! Gulvflatene er belagt med terrassebord som ble overflatebehandlet så sent som 2026. Det er montert både stikkontakt, belysning og varmelamper montert på vegg i 2023.

Hovedsoverom m/ "walk-in-closet":
Stort og behagelig hovedsoverom med god plass til dobbeltseng og nattbord. Fra soverommet er det direkte adkomst til en romslig "walk-in-closet" også kjent som alle boligeieres drøm! Rommet er innredet med åpne garderobeskap med både hyller, skuffer og oppheng.

Soverom II:
Soverom II er også av god størrelse og egner seg like godt som både barnerom, gjesterom eller et praktisk hjemmekontor. Rommet har god plass til både seng og skrivebord, og oppbevaringsplassen er sikret i garderobeskap. Rommet er som resten av leiligheten malt i tidsriktige fargevalg, og laminat gulvet følger inn hit.

Baderom:
Delikat flislagt baderom med gulvvarme, overflateoppusset med flis på flis og ny innredning i 2023. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Over servant er det et praktisk speilskap med overlys, samt stikkontakt på vegg. Badet har dusjhjørne med innfellbare glassdører tilkoblet både hånd- og regndusj. Videre er det gulvstående toalett, samt plassbygd flislagt benkeplate og opplegg for vaskemaskin.

Entré:
Lys og innbydende entré som gir et fint førsteinntrykk av boligen. Fra inngangspartiet er det direkte adkomst fra terreng, så her behøver du ikke å gå en eneste trapp! Her er det god plass til yttertøy både på vegg eller et praktisk oppbevaringsmøbel etter ønske og behov. Det er også montert en romslig skyvedørsgarderobe med glassdører, som fungrer fint som en liten bod i hjemmet. Boligen disponerer også en ekstern bod på 7 kvm beliggende i nabo-oppgangens 1. etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Oppvarming av boligen skjer ved bruk av radiatorer/vannbåren varme og vannbåren gulvvarme på bad (tilkoblet varmesentral).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 30.03.2012. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om adkomstrett, gassledninger, fjernvarme, vedlikehold av grøntarealer og lekeplass samt bruksrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst følgende rettigheter: Rettigheter vedr. garasje/parkering, benyttelse, vann-/kloakkledninger, bruksrett til vaktmesterlager, parkering og felles avkjørsel.

Leiligheten kan leies ut. Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn i året er ikke tillatt. Som kortidsutleie regnes utleie eller utlån i inntil 30 døgn sammenhengende. Korttidsleie av seksjonen må forhåndsvarsles styret.
Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Ved årsmøte 2026 fikk styret mottatt et forslag om behandling av skadedyr (skjeggkre og maur) i hele sameiet. Bakgrunnen er egen innmeldt sak om skjeggkre i en enkelt bolig, og informasjon fra naboer med samme problem.
- Styret har mottatt tilbakemeldinger fra beboere om observasjon av skjeggkre, men dette er ikke i stort omfang eller tilknyttet spesifikke områder/blokker.
- Styrets innstilling er å ikke gjennomføre en større behandling av hele sameiet/hele blokker, men utføre egenbehandling eller behandling utført av fagkyndige.
Selger har ikke observert dette i denne leiligheten.

Leiligheten ligger i populære Lørenparken boligsameie, med en sentral plassering på Løren og alt av forretninger, kafeer, restauranter og kollektivtransport innen kort gange!

Det er lagt vekt på attraktive uterom for beboerne med egen skulpturpark, lekeplasser, samt grøntområder i Lørenparken og Sinsenparken med sandvolleyballbane og tennisbane. Et bredt servicetilbud, kafeer og restauranter innen gangavstand. Peppes Pizza, den indiske restauranten Sanjay's, Baker Hansen, Kaffebrenneriet og populære Kãi (Izakaya) er hyggelige møtesteder. Tiffany's Løren, Umai sushi, Domino's og Massimo pizza frister også, samt gastropuben Fryd på Løren Torg og takterrassen på Radisson RED.

Like ved finner du vinmonopolets tidligere vinslott har blitt gjort om til leiligheter, butikklokaler og spisesteder. Her er det spennende forretninger som blant annet Spar, Normal, Synsam, Kitch'n, W.B. Samson, 8 Fish Sushi, gastropuben Hasle Linie og frisørsalongen Kutt for å nevne noe. Stykke er en veldig populær pizza- og vinbar som ligger rett på andre siden av gaten.

Dagligvarer handler du hos Meny, Rema 1000 eller Kiwi. Joker og Løren Frukt & Grønt har også søndagsåpent. På Løren torg frister Smak av Italia med mye godt i diskene sine. Torget byr og på frisør, hudpleie, fysioterapeut, kiropraktor, Empet Løren Dyreklinikk, Green Kids second hand, Blomsterpikene, Squeeze, Europris, Apotek 1 og Sinsenklinikken legesenter. Post-i-butikk hos Bunnpris i Grenseveien, pakkeutlevering på Rema 1000 og flere pakkeutleveringsstasjoner på Løren. Vinmonopolet finner du på Carl Berner og Hasle Torg. Hasle Torg bidrar også til et enda større servicetilbud i nabolaget. Fint med mini-gjenbruksstasjon i krysset Dag Hammarskjølds vei og Peter Møllers vei.

Løren Velforening er dyktig til å få fokus på et sosialt nabolag på Løren og har fått inn flere midler som bidrar til utvikling av området. I løpet av året arrangeres det flere kulturbegivenheter: påskerebus og halloween feiring for de minste, Lørenløpet, Quiz-kvelder, utendørs kino i parken, Lørendagen og Hallo-Venn om høsten, tenning av julegrana på Løren Torg, julemarked og juletrefest som alle samler naboene. Kanonhallen, som brukes til kulturarrangementer som julemesse, konserter og utstillinger, ligger like ved. Fra 2021 ble også det karakteristiske industrilokalet én av Nationaltheatrets scener i Oslo.

Det er et stort aktivitetstilbud for både store og små i nabolaget. Treningssenteret STERK finner du både på Løren og Hasle, samt egen klinikk på Vinslottet. Det er også en rekke aktiviteter for de yngre på Løren. Hasle-Løren IL holder til ved Lørenhallen og har et bredt tilbud og tilbyr fotball, ishockey, sykkel, ski, multisport, innebandy og håndball. Sinsen-Refstad (SRIL), driver aktivitetstilbud for barn og unge i området Sinsen, Refstad, Løren, Frydenberg og Hasle. Det er også Taekwon-Do, Wushu og andre kampsportklubber i området. Sinsen Tennisklubb har fire grusbaner og sandvolleyballbane, samt Tennis Arena hall på Hasle med 11 tennisbaner inne. Danseskolen Danseløvene med mange spennende kurs, samt Sinsen Musikkorps som tilbyr fine aktiviteter for beboerne på Løren. Aktivitetsskolen er også en fin møteplass for barna.

Løren er ikke langt unna sentrum og har godt kollektivtilbud. Ca. 300 m til nye Løren t-banestasjon og ca. 1 km til Økern med buss og t-bane. Hasle t-bane er også i gangavstand, og der finner du også 21-bussen som tar det til bl. a. Grünerløkka. Buss stopper på Sinsen og på ring 3. Flybussen stopper 500 m unna i Dag Hammarskjølds vei samt ringveisbussene 23 og 24. Fra Sinsen kan du også reise med trikk. I tillegg buss og t-bane på Hasle. Bysyklene er også et fint alternativ i sommerhalvåret. Gangavstand til Carl Berner, Sinsen, Aker Sykehus, Storo, Økern, Hasle, mm.

Fra Løren er det også kort vei opp til fantastiske Lillomarka og Nordmarka som byr på flotte rekreasjonsmuligheter med milevis av bilfrie skogsveier, turstier og skiløyper. Her finner du og populære Grefsenkollen med en av byens beste utsikter over Oslo og Oslofjorden. Det er også et av de mest populære turmålene i Lillomarka, enten du kommer hit for utsikten eller planlegger å overnatte i hengekøye.

Nærmeste nabolag, Økernområdet er i stadig utvikling, og er spådd til å bli et av Oslos viktigste knutepunkter. Økern Sentrums hovedfokus er å ta et helhetsgrep om stedsutviklingen og skape et moderne og integrert bysentrum med mangfold. Målet er å etablere et totalt tilbud for befolkningen. Økern skal utvikles til å bli en levende og spennende by for alle. Stikkord: Rekreasjon, kunst, kultur – og fritidstilbud, spennende arkitektur og utsmykning, alternativ utforming av bomiljøer, kaféliv, kunst og designerbutikker, bevaring av historiske spor, osv.

Les mer om Løren på www.loren.no og "nye" Økern på https://vimeo.com/523755815

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Løren barneskole og Årvoll ungdomsskole.

Flere barnehager i kort gangavstand:
- Kanonen barnehage (1-5 år) 2 min
- Sinsen Kirkes barnehage (1-5 år) 3 min
- Barnehagenvår Løren (1-5 år) 3 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 10 989 kvm som tilhører sameiet. Tomt er opparbeidet med blant annet asfalterte og støpte internveier, lekeapparater, sittebenker, gressplen, træ r, prydbusker og diverse beplantning.

Det medfølger bruksrett til parkeringsplass med el-bil lader i felles, lukket garasjeanlegg, merket nummer 56.

Parkeringsplassene disponeres gjennom Lørenparken Parkering AS. Vedtektene og Husordensregler følger med plassen og bør leses. Det tilkommer felleskostnader til garasjesameie på kr 694,- per måned for garasjeplassen iht. selger. Abonnement til ladeanlegg + strømforbruk kommer i tillegg.

Garasjeplassen kan bare overdras med leiligheten og er ikke fritt omsettelig. Det er ikke tillat å leie ut/fremleie bruksretter til garasjeplasser til andre enn medlemmer i Løren Velforening.
Innendørs gjesteparkering for midlertidig bruk, med betalingsautomat i garasjeanlegget.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4083 datert 26.05.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Deler av eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og forretning-/kontor.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-15, kommunedelplan KDP-17, veiledende plan for offentlig rom - Løren/Økern (forslag til politisk behandling) og strategisk plan for Hovinbyen (oppfølging av KDP-15).

Eiendommen inngår i Veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Løren og Økern ivaretar behov for en helhetlig plan for hele området, satt i en større sammenheng. Planen angir utformingsprinsipper for nødvendig offentlig rom (gater, torg og parker). Vedtatt 22.06.2016.

Eiendommen berøres av strategisk plan for Hovinbyen: Strategisk plan for Hovinbyen gir rammer for byutvikling av Hovinbyområdet de neste tiårene. Planen viser et overordnet grep, samt strategier og tiltak for videre utvikling. Hovinbyen transformeres fra å være et område preget av store lager- og industriarealer, til å bli et attraktivt byområde med mange nye boliger og arbeidsplasser. Planen er retningsgivende, men ikke juridisk bindende.

Det er nylig vedtatt en detaljregulering av Peter Møllers vei 13 der det legges til rette for bygging av bolig/næring og park. Reguleringsplanene er påklaget. Saken har saksnummer 201509417 og kan finnes på kommunens Planinnsyn. Reguleringsplanens planid er S-5258 og ble vedtatt 11.06.2025. Saken fortsetter i sak 2025/06853.

Området er under stadig utvikling. Støy fra byggearbeider og oppføring av nybygg i området må påberegnes.

Utdrag av planer i nærheten:

Saksnummer 2025/09674 - Byggesak. Sinsenveien - oppgradering av veien mellom Lørenveien og Dag Hammarskjölds vei. Det ble gitt igangsettingstillatelse 12.12.2025.

Saksnummer 202556036 - Reguleringssak. Lørenveien 68 - Bolig og næring - Bestilling av oppstartsmøte. Oppstartsmøte ble bestilt 07.07.2025. Planinitiativet ble stoppet 24.10.2025 og er under avklaring.

Saksnummer 2025/13784 - Byggesak. Børsteveien 13 - ombygging og innredning i næringslokale til kafé. Søknaden omfatter ombygging og innredning av et næringslokale til et kafékonsept for familier og barn. Børsteveien 13 er en boligblokk på Løren i bydel Grünerløkka. Blokken har 8 etasjer og kjeller til boligformål, og næringslokaler i 1. etasje. Igangsettingstillatelse ble gitt 09.12.2025.

Saksnummer 2025/08518 - Byggesak. Spireaveien 2 A-D - oppføring av ungdomsskole, barnehage og flerbrukshall - Økern skole. Tiltaket omhandler oppføring av ny ungdomsskole, ny barnehage og ny flerbrukshall. Igangsettingstillatelse ble gitt 29.09.2025.

Saksnummer 2025/11214 - Byggesak. Sinsenveien 76 - forhåndskonferanse, Nybygg, Bruksendring. Forhåndskonferanse holdt 29.09.2025. Sweco Norge AS bistår Helse Sør Øst RHF med søknad om rammetillatelse for bebyggelse for psykisk helsevern og tverrfaglig spesialisert rusbehandling midt (PHA Midt). Søknad om rammetillatelse er planlagt innsendt mars 2026. Tiltaket ligger i området som i reguleringsplanen for Aker sykehus er definert under formål Helse- og omsorgsinstitusjon, o_felt 5. O_felt 5 inneholder to nybygg som omtales som B1 og B3. Eksisterende bebyggelse som skal gjennomgå ombygging er omtalt som B2.

Saksnummer 2025/06787 - Plansak. Detaljregulering , Spireaveien 3 (Refstad flerbrukshall). Oslobygg KF foreslår å omregulere Spireaveien 3, Løren idrettspark, fra grønnstruktur til friområde, idrettsanlegg og offentlig torg. Planen legger til rette for å erstatte midlertidig flerbrukshall, oppføre ny ishall og øke antall utendørs idrettsflater. Planen viderefører eksisterende tursti og legger til rette for å gjenåpne Refstadbekken i den vestre delen av planområdet. Planforslag til politisk behandling sendt 28.11.2024.

Saksnummer 202460280 - Reguleringssak. Økern Torgvei 6 med fler - Bestilling av oppstartsmøte - Felt 3 og 4 - Bolig, næring, park, torg. Bakgrunn for bestillingen framgår av Hammersborgerklæringen, hvor byrådet vil «omregulere felt 3 og 4 i Økern Torgvei 6 for å utvide parken betydelig, samtidig som siktemålet er å opprettholde antall boliger som tidligere regulert». Omreguleringsprosessen skal utvide parken med ca. 6800 m2, og tilrettelegge for bolig og næring. Det skal vurderes muligheter for å plassere idrettsflater på deler av parkutvidelsen. I planprosessen skal det vurderes om Omsorg+ boliger kan etableres i kombinasjon med annen ordinær boligbebyggelse. Innmeldt behov omfatter ca. 80-120 boenheter.

Saksnummer 2025/07921, byggesak: Lørenvangen 25: Oppføring av to leilighetsbygg. Tiltaket omhandler oppføring av to leilighetsbygg med tilhørende uteoppholdsareal på eiendommen. Leilighetsbyggene inneholder 94 bruksenheter for bolig og 2 bruksenheter for næring, og er plassert over felles garasjekjeller under terreng. Rammetillatelse ble gitt 27.10.2025. Eksisterende bygninger på eiendommen er allerede revet med ferdigattest datert 22.01.2026. Dette vil medføre byggestøy og anleggstrafikk.

Saksnummer 2025/21935, byggesak: Lørenvangen 22: Oppføring av boligblokker. Utbyggingen er en siste del av transformasjonen fra industri til bolig på Løren. Tiltaket består av to byggetrinn, videre omtalt som BT1 og BT2 (begge byggetrinn er omfattet av søknaden). Bebyggelsen består av 4 bygningsvolumer (bygg 1, 2, 3 og 4) som er frittstående eller delvis sammenkoblet. Mellom bebyggelsen etableres et frodig og grønt felles gårdsrom. Under gårdsrommet etableres det underliggende parkeringskjeller. Bygg 1 er et frittstående leilighetsbygg på 3 etasjer. Bygg 2 er på 6 og 8 etasjer, hvor det etableres felles takterrasse på den laveste delen. Bygg 3 langs Lørenvangen er på henholdsvis 6 og 8 etasjer inkludert næring på hjørnet Lørenvangen-Vekslerveien. Det etableres felles takterrasse på den laveste delen. Bygg 4 er sammenkoblet med bygg 3 over en portal som leder inn til gårdsrommet. Bygg 4 fordeler seg på 5-7 etasjer langs Vekslerveien. På takflaten på bygg 4 mot bygg 3 etableres det felles takterrasse. Prosjektet inneholder til sammen 195 leiligheter og 1 næringslokale. Trafo er en del av søknaden og omhandler en ombygning/oppgradering av eksisterende trafo i området. Søknad om rammetillatelse ble sendt inn 18.11.2025 og saken er i dag under behandling. Prosjektet inneholder videre søknad om riving av eksisterende bygg (saksnr. 2025/22872) og opparbeidelse av gangvei, fortau og torg (saksnr. 2025/23509). Dette vil medføre byggestøy og anleggstrafikk, i tillegg vil det medføre økt innsyn og mulig skygge.

Saksnummer 2025/06853 - Lørenvangen 22 og Peter Møllers vei 13. Detaljregulering for boliger. Planforslag om endring av regulering fra kontor til bolig. Selvaag Bolig ASA og Orkla ASA foreslår å omregulere den eksisterende industribebyggelsen fra kontor og industri til boligbebyggelse i 4-8 etasjer, barnehage, næring, park og offentlig torg. Det er foreslått ca. 320 boliger. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke planforslaget og har utarbeidet et alternativ med lavere utnyttelse og høyder (3-8 et.) i tråd med overordnete føringer som gir ca. 195 boliger, større park som blir sikret opparbeidet før boligene kan tas i bruk, og bevaring og gjenbruk av den gamle Tranfabrikken i sin helhet. PBE anbefaler alternativ 2. Iht. Plan- og bygg er saken per. 04.02.2026 under behandling, se for øvrig overnevnte sak.

Saksnummer 2025/060707, plansak: Lørenveien 68. Planinitiativet viser et forslag til utvikling av eiendommen til bolig og næring med ca. 10 etasjer og 225 boenheter. Prosjektet består av 39 501 m2 BRA over bakken, hvorav 21 966 m2 næring og 17 535 m2 bolig. I tillegg kommer ca. 17 756 m2 mørke arealer. Bygningsmassen i øst og sydøst er tenkt til næring/kontorformål med mulighet for konferanse i underetasjene. Boligene plasseres i vestre del av tomten, rundt et raust gårdsrom. Førsteetasjene er i all hovedsak tenkt til ulike utadrettede formål som servering og felleslokaler, som bygger opp under byliv på tilstøtende gater og torg. Saken ble mottatt 11.09.2025 og er per. 03.03.2026 under behandling.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Saksnummer kan søkes opp hos Plan- og bygningsetaten, Oslo kommune sine nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 839,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, a-konto fyring og varmtvann, garasje, nedbetaling andel fellesgjeld, tv/internett, felles bygningsforsikring, honorarer, div. drift og vedlikehold.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Sameie har vedtatt en økning i felleskostnader på 4% for 2026.

Felleskostnader fordeles slik:
Felleskostnader kr 2 755,-
Fjernvarme à konto kr 1 140,-
Altibox Flex kr 403,-
Avdrag Lån kr 381,-
Renter Lån kr 160,-

Kostnader for fjernvarme avregnes årlig etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Det er installert målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6 000,- / 3 000 kwh per år. Det er ikke tegnet Norgespris.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox Flex som leverandør TV/bredbånd og grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tjenester utover grunnpakken vedrørende tv og bredbånd, må bestilles direkte fra Viken Fiber, og vil bli fakturert direkte til seksjonseier. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men det antas at eiendomsskatten utgjør ca. kr 300,- pt.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 810 060,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

7 150 000,00 Prisantydning
30 427,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
7 180 427,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

179 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
180 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
190 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 361 017,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 370 967,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sargi Singh og Baldeep Singh

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Lørenparken Boligsameie, med sameiebrøk 69/13859.
- Sameiet består av 10 bygninger med til sammen 200 boligseksjoner.
- Forretningsfører er BORI Boligbyggelag.
- Vaktmesteravtale med Bygårdservice AS. Alle henvendelser som omfattes av avtalen skal gå via styret.
- Styrets e-postadresse er styret@lorenparken.no.
- Sameiet har egen hjemmeside: www.lorenparken.no.
- Dugnad må påregnes.
- Husdyr er tillatt, men skal ikke være til sjenanse eller ulempe for andre beboere. Lufting av dyr må gjøres i samsvar med bestemmelsene gitt av Løren velforening.
- Grilling med gass og elektrisk grill på balkonger/terrasser og fellesarealer er tillatt, under forutsetning av at gjeldende sikkerhetsforskrifter følges og det ikke er til sjenanse eller ulempe for andre seksjonseiere.
- Alle seksjonene har pliktig medlemskap i Løren Velforening og alle husstander i sameiet er automatisk medlemmer i velforeningen. Velforeningen jobber for en positiv utvikling av nærmiljøet på Løren, og har også forvaltningsansvar for bl.a. Lørenparken, felles rammeavtale for alle medlemmer med Bygårdsservice og Vikenfiber/Altibox-avtale m.m. Kostnadene til drift og vedlikehold av parken dekkes av samtlige seksjonseiere i de omkringliggende eiendommer, inkludert seksjonene i Lørenparken. Dette betales gjennom felleskostnadene. Seksjonseiere kan lese mer om hva medlemskontingenten dekker, hvilke rammeavtaler og rabattavtaler man kan dra nytte av m.m. på www.lorenvel.no.

Foretatte påkostninger senere år:
2025-2026: Bytte av 13 terrassedører på takterrasser
som var i så dårlig forfatning at de ikke kunne repareres, under arbeidet ble det avdekket råte i underkant flere dører som ble reparert. Rengjøring av trapper mellom blokkene og svalganger, svalganger ble behandlet med impregnering mot mose/alger. Synkehull i underkant av grunnmuren på kortsiden mot vest ble utbedret, samtidig ble fundament og utstikkende armering reparert hvor det var nødvendig. Etter overgang til Inva som servicepartner har fjernvarmeanlegget fungert tilfredsstillende. Det
utføres månedlig service og legionellaskylling, det har i tillegg vært utbedret noen mindre avvik. Sirkulasjonspumpen for varmtvannet måtte byttes. Byttet låssylindere på flere dører som har fungert dårlig, og flere sylindere på søppelnedkast er byttet ut med vridere. Plantet nye busker mellom blokk 1 og 2 nærmest parken. Sandkasser som var i dårlig stand, ble reparert. Gjennomført løpende service og mindre reparasjoner av feil avdekket etter utført service på heis. Vi har gjennomført årlig brannvernkontroll av alle fellesområder og garasjen, det ble notert noen avvik i garasjen som er utbedret.
2025: Oppfølgende vedlikehold av taket hvor svakheter 50-60 steder ble reparert. Kontroll av ventilasjon (beboere bekostet selv og tiltaket var frivillig. Totalt er 154 leiligheter kontrollert). Mange
gjennomførte reparasjon og bytte av nødvendig deler. Det var 13 leiligheter som fikk installert nytt ventilasjonsaggregatet av firmaet Energima. Utbedring av brudd i varmekablene i øverste del av trappen utendørs ved blokk 5. Arbeid med utskiftning av balkongdører på takterrasser der det er behov. Tilbud av lignende valgfri justering av terrassedør som for boligdør. Rengjøring av trapper og svalganger. Lokale utbedringer i bedene mellom blokkene og beskjæring av alle bed.
2024-2025: Det ble utført oppfølgende vedlikehold av taket i 2024, og det samme i 2025 hvor ytterliggere svakheter 50-60 steder ble reparert. Løpende service og mindre reparasjoner av feil på heis. Innhentet og formidlet tilbud for valgfri justering av boligdører, gjennomført service og justering av ytterdører (dette var et frivillig tiltak og bekostet av beboere. Totalt ble 27 dører gjennomgått). Vannlekkasjen fra sameiets eiendom (ute) ned i garasjeanlegget ved blokk 1 ble funnet og utbedret. Det ble også gravd opp mellom 4/5 for å identifisere den andre lekkasjen, men årsaken ble ikke funnet. Styret skal vurdere videre tiltak i dette området.
2024: Nytt ladeanlegg. Sirkulasjonspumpen som forsyner blokk 3, 4 og 5 byttet ut. Flere av nedløpsrennene/drensrør fra tak på svalganger spylt. To vannlekkasjer fra sameiets eiendom ned i garasjeanlegget. Beskjæring/vårstell. Byttet kledning og malt på de gule «ventilasjonshusene» som befinner seg på taket. Nye svakheter på takene reparert. Byttet spilene/lamellene på branntrappene og på øverste svalgang.
2023: Utbedring av håndløperne på svalgangene. Fasadevask. Tiltak rundt varmesentralen. Vedlikehold av alle tak. Reparasjoner av rustskader i heisbrønnen til blokk 4. Varmekablene i dreneringsrenner mellom blokk 2 og 3 ble byttet. Sirkulasjonspumpen for varme til blokk 1 og 2 skiftet ut. Spylt øvre brønnen ved blokk. Legionellaskylling. Beskjæring/vårstell. Kontroll av avløpsrør. Brannvernkontroll.
2022/2023: Ombyggingen av hovedtavlen og installasjon av AMS-målerne i alle boligene. Det er GK Elektro som har oppdraget med å tilrettelegge for installasjon av nye strømmålere. Elvia (OneCo) skal stå for installasjon av selve måleren. Strømregningen vil bestå av to deler. Den ene delen er kostnaden for nettleie fra Elvia (som du ikke kan bytte leverandør på), og den andre delen er selve strømkostnaden. Vær også oppmerksom på at strømstøtten reguleres av nettselskapet (Elvia) og ikke strømselskapet, og det innebærer at strømstøtten trekkes ifra nettleien.
2022: Nytt sikringsskap. Ventilasjonsanlegg renset. Garasjevask.
2021: Fasaderengjøring. Vask og impregnering av skjoldete fasadeplater, samt betongdekket på svalgangene.
2020: Fasaderehabilitering. Utbedring av fjernvarme/forbruksvann. Kartlegging av skjeggkre, omfanget ble avdekket og det ble sanert i de seksjonene hvor dette ble funnet.
2018: Generell fasadevask. Maling av alle vinduer og balkongdører. Maling av gult panel på sydvegger, gavlvegger og tak. Beising av skillevegger på terrasser og balkonger.
2017: Byttet vannmålerne i hver leilighet.
2016: Montert elektronisk oppslagstavler i oppgangene.

Planlagte påkostninger:
- Vedlikeholdsplanen: Styret vil fortsette arbeidet med anbefalte avvik/tiltak iht. vedlikeholdsplanen som ble presentert i 2024. Det er også gjort en preliminær tidsplan for de
neste årene av større tiltak som vil være nødvendige.
- Utbedring av fasade mot øst: Det er flere partier på fasaden/kortsiden mot øst hvor sidebord og vannbrett har råte. Ødelagte partier vil byttes og males på nytt. Det vil også gjennomføres vask av fasaden mot øst, som er spesielt værutsatt.
- Utbedring av murpuss: Murvegger ved trappene mellom blokken flasser og mister malingen. Områdene vil murpusses og males.
- Service av alle låskasser: Det har vært en del problemer med låssylindere og låskasser. Det vil utføres en service av låskasser og sylindere på alle felles dører samt reparasjoner på plass hvor det er mulig. Det kartlegges samtidig hvor deler må byttes, og vi vil få et tilbud som vi følger opp og gjennomfører.
- Håndløpere: Håndløpere med råte på felles svalganger vil bli byttet ut og beiset.
- Rengjøring: Fasadeplatene mellom bokkene er møkkete flere steder og vil vaskes, det samme gjelder rekkverk på svalganger med mye mose/alger. Det vil ikke bli vasket hele fasadeflater, men i denne omgangen tar vi sikte på å vaske der det trengs mest.
- Beplantning: Sameiet har inngått et samarbeide med en gartner som vil gjøre lokale utbedringer i bedene mellom blokkene. Det første tiltaket ble utført i 2025, og styret følger opp med gartner for videre arbeider i 2026.
- Heiser: Som tidligere informert er det tatt frem en vedlikeholdsplan av Heisrådgiveren gjennom OTIS hvor det fremgikk nødvendig vedlikehold/oppgradering av heisene. Dette inkluderte ny maskin, nye belter (bæremidler), dørdrift heisstol, nye styre skap med kabling, og bytte av trykk-knapper inne/ute. Styret vil gjøre en gjennomgang av vedlikeholdsplanen direkte med Otis, og fokusere på det mest nødvendige da heisene virker å være i god stand. Det opprinnelige estimat var på 600-800TNOK pr heis, et beløp som vi håper å senke en hel del. Det er preliminært planlagt oppgradering av 2 heiser i 2027 med en estimert kostnad på 1MNOK, og 3 heiser i 2028 med 1,5MNOK.
- Balkongfronter: Etter snart 20 år begynner platene på balkonger å bæ re preg av slitasje, og noen plater har mindre skader eller sprekker. Platene ser skjemmende ut og er vanskelige å rengjøre både utenfra og innenfra. Platene er gått ut av produksjon så frontene må erstattes med en ny løsning. Det er innhentet estimat på bytte av alle fronter med en spileløsning i tre som skal fange opp inntrykket fra de nye spilene i enden av hver blokk (nødutgangene) for et helhetlig
inntrykk. Estimert kostnad for utskiftning er 1,8MNOK + lift/rigg, arbeidet er preliminært planlagt i 2027.
Tak: Som informert under gjennomført vedlikehold næ rmer takpapp/membran seg slutten av sin levetid. Dagens løsning er i PVC og det må hvert år gjøres reparasjoner av hull og sveiseskjøter for å holde taket tett. En av de større svakhetene er at «overlapp» ligger feil vei på 4 av 5 tak som skaper store svakheter i skjøtene. Taket er fremdeles tett. Forventet levetid på slike tak er normalt 20-25 år, men det må planlegges et bytte i tide. Det er innhentet et prisestimat for bytte av tak på alle 5 blokker, estimatet er på +16MNOK som utgjør er en stor kostnad for sameiet. Styret regner med at nåværende tak holder noen år til, og har preliminært planlagt takbytte i 2029.

Etter e-post fra styret 11.04.2026 opplyses det om at det ikke er planlagt økning av felleskostnader i år utover økningen som var 01.01.2026. I tillegg opplyses det om at det ikke er planlagt låneopptak, dette vil i så fall knyttes til større vedlikeholdsprosjekt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt provisjon:   kr -25 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 125,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 32 976,00
Foto  kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 54-0079/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Løren
Lørenveien 50, 0585, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR54.2679

Sist oppdatert: 15. juni 2026 kl. 19:27