Fossekleiva 34

Fossekleiva 34, 5119 ULSET
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 189, bruksnummer 151, ideell andel 1/1
Andelsnummer 8, Stemmehaugen Borettslag, organisasjonsnummer 953624958

Totalt bruksareal BRA: 171 kvm

BRA-i:
1. etasje 69 kvm: Tre soverom, kontor, gang, entré, WC, bad og bod.
2. etasje 77 kvm: Stue, kjøkken, vaskerom og bod.

BRA-e:
1. etasje 7 kvm: To boder.
Garasje 18 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 16 kvm: Terrasse.
2. etasje 34 kvm: To balkonger.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.09.2026 utført av Anticimex AS v/Atle Kallestad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et rekkehus oppført i 1968. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Boligen er oppført med støpt gulv mot grunn samt krypkjeller under deler av boligen. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med både liggende og stående trekledning. Etasjeskillere er i trekonstruksjoner. Yttertaket har saltakskonstruksjon i tre og er tekket med takpapp/asfaltpapp. Skorstein/pipe er helkledd i metall. Vinduer og balkong-/terrassedører har karmer og rammer av tre. Boligen har to balkonger på henholdsvis 18 m² og 16 m², samt en terrasse på 31 m², alle oppført i trekonstruksjoner med rekkverk av tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskap er plassert i bod. Eier har opplyst om at det er utført arbeid på det elektriske anlegget av ufaglærte, og takstmannen har observert enkelte kabler som ikke er tilstrekkelig festet. Det anbefales en utvidet kontroll av det elektriske anlegget utført av en kvalifisert elektrofaglig person.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke å være tilstrekkelig for å lede lekkasjevann til sluk, og vanntett sjikt har ikke påvist tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Vanntett sjikt har en alder som tilsier svært usikker fremtidig funksjon. Sluk er ikke skiftet ved oppgradering. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Deler av utførelsen som lar seg undersøke bærer ikke preg av faglig god utførelse.
- Vaskerom: Det er benyttet materialer på gulvet som ikke anses å være fuktbestandige. Vanntett sjikt har en alder som tilsier svært usikker fremtidig funksjon. Sluket mangler mulighet for innfesting av klemring på grunn av alder. Rommet har kun naturlig ventilasjon. Utførelsen som lar seg undersøke bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator: Ventilatoren avgir ulyder under drift.

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Overflate gulv: Det er registrert knirk i deler av gulvet, og overflatematerialet har stedvise tegn til svelleskader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 2. Etasje: Stikkprøvene har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon)
- Krypkjeller: Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen, forhøyet fuktnivå i treverk målt til 22 vektprosent, uisolerte vannrør og plater som vurderes å være asbestholdige.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Balkongdøren viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Yttertak: Taket er kun inspisert fra bakkeplan, boligen har lukket takkonstruksjon, og taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Drenering
- Drenering: Dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen var ikke tilgjengelig for inspeksjon på befaringsdagen.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser. Gulvoverflaten er skeiv.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Rekkverkshøyder, lysåpninger, håndløper og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Trappen har ikke håndløper på begge sider, håndløper er lavere enn 0,8 meter, og trappen har åpninger på mer enn 0,10 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Balkonger (stue)
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Balkonger (spisestue)
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Balkongen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Boligen ble bygget på med ca. 25 m² i hver etasje for over 32 år siden, hvor grunnmur, tømrer- og snekkerarbeid, taktekking, renner og innsetting av dører/vinduer ble utført som egeninnsats, mens det elektriske opplegget ble utført av fagperson.

På bad i 1. etasje er det tidligere utført utvidelse, rør, gulv og varmekabler av fagfolk (Kleppe Rørlegger), samt egeninnsats med lukking av døråpning og flislegging. I 2021 ble det lagt nye gulvfliser av fagperson (Robert Jonatan Robbins).

Ildsteder er fornyet ved at det er satt inn rentbrennende peisovn i 1. etasje (erstattet oljeovn) og rentbrennende peisovn i 2. etasje (erstattet murt peis). Det ble utført service på varmepumpe i 2024 av Åsane service Senter AS.

På det elektriske anlegget ble det i 2020 lagt frem jording til punkter på kjøkkenet av BGO Elektro A/S.

Innvendig er det tidligere fjernet en vegg mellom bod og stue i 2. etasje med kommunal tillatelse. Det er etablert soverom 2 i samsvar med opprinnelige tegninger i 1. etasje, samt etablert kontor/ekstra rom av deler av gangen og soverom 3.

Boligen er modernisert/påkostet i:

Ukjent årstall:
- Oppgradering av bad
- Stedvise oppgraderinger og arbeider på elektrisk anlegg
- Arbeid på bærende konstruksjoner

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2026:
- Takinspeksjon og takettersyn på alle 12 husrekker

2025:
- Montering av nye takhetter på pipene utført av Robert Slettmo
- El-kontroll av felles elektrisk anlegg
- Utbedring av utebelysning i midtre seksjon med ny strømtilførsel
- Montering av nye lamper ved postkassestativene, utskifting av kledning på postkassevegg og nye tak på postkassestativ
- Utskifting av nødvendig kledning på husene utført av Skadealliansen
- Arbeid med garasjene i Ulsetskogen med ensartet farge på kledning og porter, samt utskifting av dårlig kledning og takrenner
- Fjerning av hekk og buskas langs veien mot Kiwi utført av Bergen Hage og Trefelling

2024:
- Oppgradering av lekeplassen i midtre seksjon

Ifølge selgers egenerklæring:

2024:
- Montering av elbillader i garasje

Ukjent årstall:
- Utskifting av oljeovn og murt peis til rentbrennende peisovner i 1. og 2. etasje
- Etablering av soverom i 1. etasje samt kontor/ekstra rom av deler av gang og soverom

Følgende hvitevarer medfølger salget: kjøleskap og oppvaskmaskin i kjøkkenet. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Frys, garderobeskap i gang og barnesoverom.

Varmepumpe, vedfyring og elektrisitet. Varmepumpe plassert i gang/entré. Peisovn med glassdør i gang i 1. etasje og i stue i 2. etasje. Varmekabler på bad.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1968. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 15.04.1970. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Utvendig: En del finplanering. O.B.S. Lekkasje på taket.
2. Innvendig Leilighet nr. 34.: Kanal for avtrekk i kjøkken må tettes.
Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Søknadstegninger for utbygging av fasade (altan), stemplet mottatt 01.09.1999 (saksnummer 9934075). Det bemerkes at det verken foreligger byggetillatelse eller ferdigattest for dette tiltaket i den kommunale dokumentasjonen.
- Godkjente byggetegninger, datert mai og november 1966. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning.

Det foreligger ikke dokumentasjon på at to balkonger i 2. etasje (18 m² og 16 m²) og terrasse i 1. etasje (31 m²) er byggemeldt eller godkjent hos kommunen, men det ligger tillatelse av borettslaget. Det foreligger kun originaltegninger for én altan.

Videre er rom i 1. etasje i dag benyttet som kontor er tidligere en del av soverommet jf. byggetegninger.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknummer: 501116
Tinglysningsdato: 02.03.1965
Omhandler: Festekontrakt med festetid på 99 år og årlig festeavgift på kr 70 000. Inneholder bestemmelser om regulering av leien, Husbankens standardklausul, overdragelse og pant for forfalt festeavgift. Overført fra bnr. 65. Tinglyst påtegning 07.12.1966 om at pant for festeavgift er redusert tilsvarende fremfesteavgift.

Dagboknummer: 506047
Tinglysningsdato: 22.10.1966
Omhandler: Festekontrakt (framfeste) med festetid på 99 år og årlig festeavgift på kr 9 460. Inneholder bestemmelser om regulering av leien, Husbankens standardklausul, pant for forfalt festeavgift med flere bestemmelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutt på borettslagets eiendom. Denne omhandler avståelse av grunn til gate, vei og ledninger m.v.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Fossekleiva 34 ligger i et rolig og veletablert boligområde på Ulset, med en svært familievennlig beliggenhet. Her er det kort vei til skoler, barnehager, fritidsaktiviteter og det meste du trenger i hverdagen.

Haukedalen og Ulsetskogen barneskole ligger i gangavstand, sammen med flere barnehager. For de eldre barna er det kort vei til Blokkhaugen og Åstveit ungdomsskole. Kiwi Ulset og Coop Extra Haukedalen gjør dagligvarehandelen enkel, mens Åsane Storsenter og Horisont byr på et bredt utvalg av butikker og servicetilbud.

For en aktiv familie er det kort vei til ballbinger, idrettsanlegg, treningssenter og fine turmuligheter i Åstveitskogen og mot Geitanuken. Åstveithallen, Bergen Golfklubb og Åsane Arena med Vestveggen ligger også en kort kjøretur unna.

Kollektivtilbudet er godt, med bussholdeplass i Fossekleiva og hyppige avganger med blant annet linje 3 og 3E. Med bil er det rundt 15 minutter til Bergen sentrum.

En praktisk og barnevennlig beliggenhet hvor mye av hverdagen kan nås til fots, samtidig som du har kort vei til både Åsane og Bergen sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Espira Ulsetskogen barnehage (0-5.år): 5 min. gange
Ulset barnehage (1-5.år): 8 min. gange
Haukedalen barnehage (1-6): 10 min. gange

Skoler:
Haukedalen skole (1-7 kl.) 4.min gange
Ulsetskogen skole (1-7 kl.) 13.min gange
Tertnes skole (1-7 kl.) 20.min gange
Blokkehaugen skole (1-7 kl.) 13.min gange
Åstveit skole (8-10 kl.) 15.min gange
Tertnes videregående skole 17.min
Åsane Videregående skole 17.min

Idrett og fritid:
Åsane/Ulsetåsen "binge": 9 min. gange
MOVA Åsane: 11 min. gange
SATS Horisont: 21 min. gange
Åstveit idrettspark: 13 min gange
Åsane Arena: 22 min gang

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 40 859,7 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er tilnærmet flat og opparbeidet med plenarealer og variert beplantning. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk. Fellesarealene består av grøntområder, stikkveier, lekeplass i midtre seksjon og parkeringsplasser. Det arrangeres årlige fellesdugnader vår og høst for vedlikehold av fellesområdene.

Det medfølger garasjeplass (nr. 34) som eies av boligens eier. Fastmontert lader for EL-bil følger med. Borettslaget har i tillegg 11 parkeringsplasser ved garasjen til bruk for gjester. Borettslaget har og 17 parkeringsplasser i midtre og øvre del samt 12 plasser i nedre del til bruk for andelseiere uten garasje.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse (rekkehus/småhus) i henhold til reguleringsplan 50530000 «Åsane. Tertnes, Ulset, Ulsetåssen". Datert 09.04.1968. Med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen dekker 78,9 % av eiendommen.

Det pågår i tillegg et reguleringsarbeid for detaljregulering Åsane. Gnr. 189, bnr. Haukedalen skole (plan-ID: 71380000, saksnr. 202228976), som berører 9,3 % av eiendommen. Dette er for å skape en tryggere vei til skolen.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2018–2030 (plan-ID: 65270000), ikrafttrådt 19.06.2019. Eiendommen er i planen i sin helhet (100 %) avsatt til bebyggelse og anlegg (framtidig, ytre fortettingssone). Ny arealdel til kommuneplan kan sette rettsvirkningene av eldre reguleringsplaner helt eller delvis til side ved motstrid.

Eiendommen berøres av disse hensynssone:
Vei støy-gul sone: 39,6%
Vei støy-rød sone: 13,7%

Planer i nærheten av eiendommen:
- Kommuneplanens arealdel KPA 2027 (plan-ID: 71740000) – Formålet med planforslaget er å legge til rette for rivning av
eksisterende dagligvarebutikk, og oppføring av nybygg for dagligvarebutikk. status: planforslag. Vedtaket ble påklaget av Stemmehaugen borettslag

- Åsane Gnr 187, Bnr 2. (plan-ID: 51340000) – Det strategiske planprogrammet skal bidra til å gjøre Åsane sentrale deler til en kompakt gåby med gode kvaliteter og blå-grønne arealer. status: endelig vedtatt arealplan.

- Åsane strategisk planprogram .(plan-ID: 66290000) – status: planforslag
- Åsane sentrale deler.(plan-ID: 9930000) – status: endelig vedtatt arealplan
- Det strategiske planprogrammet skal bidra til å gjøre Åsane sentrale deler til en kompakt gåby med gode kvaliteter og blå-grønne arealer.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6 489,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, TV og bredbånd, bygningsforsikring, forretningsførsel, drift og vedlikehold samt renter og avdrag på fellesgjeld.

Herav:
Felleskostnader: kr 5 924,-
TV og bredbånd: kr 515,-
Husleietillegg påbygg: kr 50,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 15 000 - 19 000,- pr. år. / 17 900 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet fiber via Telenor (hastighet opptil 1000 Mbps). TV-dekoder medfølger salget.

Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er inkludert i felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 421 427,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 5 685 708,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

I kommunen som eiendommen ligger, er det innført eiendomsskatt på boliger og annen fast eiendom. Se kommunens nettsider for mer informasjon.

Eiendomsskatt er inkludert i felleskostnadene til borettslaget.

Andel formue er kr 11 893,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 75 871,10 pr. 23.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 4 552 267,- pr. 23.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Fana Sparebank
Lånenummer: 34118356677
Type: Annuitetslån
Restsaldo pr. 23.09.2026: kr 4 552 267,-
Andel av saldo: kr 75 871,11
Innfrielsesdato: 30.09.2033
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,47 %
Merknad: Fana Sparebank - Refinansiering

4 550 000,00 Prisantydning
75 871,10 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 628 871,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger
8 210,00 Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00 Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00 Tinglysing hjemmel
545,00 Tinglysing panterettsdokument

19 250 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 648 121,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Feyu Kebede Kolstad og Marte Kebede Kolstad

Leiligheten er tilknyttet Stemmehaugen Borettslag.
- Organisasjonsnummer: 953 624 958
- Borettslaget består av 60 andelsboliger fordelt på 12 rekker (15 hus i Fossekleiva og 45 hus i Ulsetskogen)
- Forretningsfører: BOB BBL
- Forsikring: If Skadeforsikring NUF, polisenummer SP0000931352
- Tilknyttet boligbyggelag: BOB BBL

Dugnad må påregnes. Borettslaget arrangerer fellesdugnader vår og høst.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for naboene. Hunder skal føres i bånd på borettslagets fellesområder, og katter skal ha tilsyn ved bortreise.
Andelseier må innhente skriftlig forhåndssamtykke fra borettslaget før det foretas ombygging, påbygging, oppsetting av varmepumpe eller andre bygningsmessige endringer.
Støyende arbeider er ikke tillatt på søn- og helligdager, før kl. 08.00 og etter kl. 20.00 på hverdager, samt etter kl. 18.00 på lørdager.
Borettslaget har felles lekeplass med platting, samt felles partytelt og bålpanne til utlån for beboere.

Planlagte påkostninger:
- Utarbeidelse av ny vedlikeholdsplan for borettslaget. Styreleder informerer at de er i oppstartsfasen av å utarbeide en vedlikeholdsplan. Hun nevner at de ser for seg å starte en mer omfattende vedlikehold om ca. 7 år.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: overskudd på kr 354 190,-.
Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 641 804,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie tilsammen én andel i borettslaget og tilknyttede borettslag. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Styregodkjenning sendes elektronisk via skjema på BOB.no. Borettslaget har en frist på 20 dager til å behandle søknaden fra den er mottatt.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BOB BBL har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen for å melde seg på forkjøpsretten er frem til 08.10.26. Kjøper må være medlem i BOB BBL.

Borettslaget har inngått avtale om forskuttering av felleskostnader (sikringsordning) med Klare Finans AS, som sikrer borettslaget mot tap dersom en andelseier misligholder sine felleskostnader etter gjeldende vilkår. Avtalen om sikring er gyldig til den sies opp av en av partene.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen.

Vederlag:
Fotopakke inkl rådgivning stylist  kr 3 900,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - BOB  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører BOB  kr 4 050,00
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen kommune (Borettslag)  kr 3 400,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 12 347,10

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 69-0074/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bergen Vest
Drotningsvikveien 132, 5179, GODVIK
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR69.2674

Sist oppdatert: 04. oktober 2026 kl. 21:25