Ovarenna 16

Ovarenna 16, 1900 FETSUND
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 439, bruksnummer 201, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 439, bruksnummer 182, ideell andel 1/7

Totalt bruksareal BRA: 240 kvm

BRA-i:
1. etasje 86 kvm: Entré, stue, bad, vaskerom og to soverom.
2. etasje 112 kvm: Bad og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 23 kvm: Garasje.
Garasje i rekke 19 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 12 kvm: Platting.
2. etasje 43 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.10.2026 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten enebolig oppført i 2023.
Byggegrunn med synlig fjell på tomten, og bygget er antatt fundamentert med lettklinker/betong og støpte kjellergulv.
Yttervegger er oppført i trebindingsverk utvendig kledd med liggende trekledning.
Etasjeskiller i støpt dekke og trebjelkelag.
Saltakkonstruksjon i treverk tekket med takstein.
Renner, nedløp og beslag i stål/aluminium.
Vinduer med 3-lags isolerglass og ytterdører med 3-lags energiglass fra 2022.
Malt ytterdør med glassfelt og elektronisk lås.
Innvendige dører i trekarm med malt listverk, og innvendige tretrapper mellom etasjene.
Det er utgang fra stue/kjøkken til terrasse med tregulv på ca. 43 m² med adkomst til hage, samt platting langs huset på ca. 12 m².
Det er etablert ildsted i stuen med stålrør.

Garasje i rekke oppført med støpt dekke, trekonstruksjon og saltakkonstruksjon i treverk tekket med takstein.
Garasjen har garasjeport, innlagt lys og strøm, samt montert elbil-lader.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Elektrisk anlegg med automatsikringer.

Boligen er utstyrt med røykvarsler og brannslukker/pulverapparat.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Deler av trekledningen ved garasjen har liten avstand til tilstøtende platting. Den begrensede avstanden reduserer muligheten for uttørking og øker fuktbelastningen på nedre del av kledningen.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Takkonstruksjon/Loft: Saltak i treverk er en lukket konstruksjon og er ikke inspisert eller vurdert.

2. Etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da våtrommet er oppført i 2023. Ettersom konstruksjonen ikke er åpnet, kan skjulte fuktforhold ikke utelukkes.

1. Etasje Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da våtrommet er oppført i 2023. Ettersom konstruksjonen ikke er åpnet, kan skjulte fuktforhold ikke utelukkes.

1. Etasje Vaskerom
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da våtrommet er oppført i 2023. Ettersom konstruksjonen ikke er åpnet, kan skjulte fuktforhold ikke utelukkes.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i år 2025.

2025:
- Elektriske arbeider utført av Fjell Elektrikeren AS

Her får du en innflytningsklar bolig oppført etter moderne byggestandard med kvaliteter som balansert ventilasjon, gulvvarme i hele første etasje og på begge bad, samt ildsted som skaper en lun atmosfære i hovedetasjen.
De store vindusflatene slipper inn rikelig med dagslys og gir en lys og luftig romfølelse gjennom hele boligen.

Inngangspartiet leder inn til en lys entré med grå gulvfliser og behagelig gulvvarme.
Rommet har malte glatte flater, downlights i himling og malt ytterdør med glassfelt og elektronisk dørlås.
Her er det god plass til å henge fra seg yttertøy og sette opp praktisk oppbevaring.

Boligens sosiale samlingspunkt finner du i andre etasje, hvor stue og kjøkken er samlet i en åpen og innbydende løsning.
Kjøkkenet har tidsriktig innredning med integrerte hvitevarer og en praktisk kjøkkenøy som naturlig samler familie og gjester.

Kjøkkenøyen gir rikelig med arbeids- og oppbevaringsplass, og danner en naturlig overgang mot stuen.

I stuen er det god plass til både sofagruppe og spisebord, og peisovnen gir både ekstra komfort og hygge gjennom årets kjøligere måneder.

Første etasje er tilrettelagt for en praktisk familiehverdag med entré, vaskerom, bad, to soverom og en ekstra stue som kan benyttes som tv-stue, ungdomsavdeling, hjemmekontor eller gjesterom etter behov.
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsninger, mens boligens øvrige rom gir fleksible bruksmuligheter.

Boligen har to lekre, flislagte bad med moderne uttrykk og komfortabel gulvvarme.
Mørkegrå fliser på gulv og vegger, samt malte glatte flater i himling med downlights.
Rommet er innredet med underskap, servant og speil med integrert belysning.
Vegghengt toalett med innebygget sisterne.
Dusjsonen er utstyrt med regnfallsdusj og innfellbare glassdører.

Vaskerommet er utstyrt med utslagsvask, opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, balansert ventilasjon samt en varmtvannsbereder på 190 liter fra 2023.

Fra stuen er det utgang til en romslig terrasse på ca. 43 m².
Her er det god plass til flere sittegrupper, grill og sosiale sammenkomster.
Terrassen har videre adkomst til hagen, som gir flotte rammer for både lek, avslapning og lange sommerdager.
I tillegg har boligen en treplatting på ca. 12 m² langs huset på bakkeplan ved første etasje.

Dette er en innholdsrik og lettstelt bolig som passer perfekt for familier, par eller andre som ønsker en moderne bolig med gode kvaliteter, flotte uteplasser og en praktisk planløsning i et attraktivt og nyere boligområde.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Lys over spisebord og skoskap i entrè medfølger ikke handelen.
Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Elektrisitet og vedfyring. Gulvvarme i hele 1. etasje og på bad i 2. etasje, enkelte panelovner samt ildsted i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for 7 eneboliger og fellesgarasje datert 21.10.2024.

Det foreligger byggetegninger datert 17.08.2021.
Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst 17 servitutter på eiendommen.
Disse omhandler blant annet bestemmelser om vannledninger, trafostasjon/kiosk, anlegg og vedlikehold av ledninger, adkomstrett, pliktig deltakelse av samtlige fradelte parseller fra hovedbølet i realsameie, stedsvarig rett til bygging, drift , vedlikehold og fornyelse, byggeforbud og beplantning, transport og ferdsel.

Avtale om rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av høyspenningsluftledninger.

Det foreligger en eldre tinglyst veirett fra 1977 knyttet til eiendommen. Rettigheten gjelder adkomstforhold etablert ved deling av den opprinnelige eiendommen.

Gjennom de tinglyste avtalene er eiendommen sikret bruksrett til fellesarealer innenfor boligområdet, herunder felles lekeplass og øvrige fellesanlegg som omfattes av realsameiet. Drift, vedlikehold og kostnadsfordeling reguleres gjennom realsameiets vedtekter.

Eiendommen har tinglyst adkomstrett over gnr. 439 bnr. 182. Rettigheten omfatter nødvendig kjøre- og gangadkomst til eiendommen, fellesarealer og tilhørende garasjeanlegg. Adkomsten skal benyttes på en måte som tar hensyn til øvrige brukere av området.

Eiendommen har tinglyst rett til å etablere, benytte, drifte, vedlikeholde og fornye vann-, avløps- og overvannsledninger over deler av gnr. 439 bnr. 182. Rettigheten omfatter nødvendig adkomst for inspeksjon, reparasjon og vedlikeholdsarbeider. Kostnader knyttet til drift og vedlikehold bæres av de eiendommer som benytter anleggene.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i et meget populært og nytt boligfelt i Løkenåsen. Feltet består av både Løkenåsen og Granåsen, hvor mange barnefamilier har funnet et trygt og godt hjem nær skog og natur. Ovarenna 18 ligger skjermet til i en vei med svært lite trafikk. Her kan barna leke trygt ute, og like utenfor døren finner man lekeplasser og naturlige møteplasser som skaper et hyggelig fellesskap mellom naboene.

Selger trekker spesielt frem det gode samholdet i nabolaget, den sosiale atmosfæren og de mange mulighetene for barn til å etablere vennskap på tvers av alder.

Samtidig er det kort vei til sentrum, skoler, barnehager, fritidstilbud og øvrige servicetilbud som gjør hverdagen enkel og effektiv.

Fra eiendommen er det nærhet til flotte tur- og friluftsområder med utallige skiløyper, samt bademuligheter ved Hvalstjern og Heiavann. Kommunen har også et mangfoldig og variert tilbud innen kultur og idrett.

Fetsund lenser ligger få km unna og er i dag fredet som landets eneste gjenværende fløtningsanlegg. Det er bevart som et enestående kulturminne med verksteder for tradisjonelt håndverk, kafé og museumsbutikk. Fet Golfklubb har en 9-hulls golfbane som ligger i naturskjønne omgivelser nær Nordre Øyeren naturreservat.

Eiendommen sokner til Riddersand barneskole med SFO. For elever i ungdomstrinnene er det kort vei til Østersund ungdomsskole.
Romerike har flere videregående skoler, og OsloMet - storbyuniversitetet har avdeling på Kjeller ved Lillestrøm.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss. Nærmeste holdeplass er pt. Gransveien og ligger ca. 13 minutters gange fra eiendommen.
Det er meget gode pendlermuligheter fra Svingen togstasjon med bl.a. tog til Oslo som tar ca. 22 min.

Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres ved bl.a. nærbutikken Joker eller via Rema1000 og Coop Extra i Fetsund.
Fetsund sentrum har for øvrig et variert servicetilbud med blant annet vinmonopol, blomster- og interiørbutikk, flere frisører m.m. Ønsker du ytterligere servicetilbud ligger boligen nært Lillestrøm sentrum som innehar et godt og variert utvalg av butikker, shoppingsenter, post, bank, apotek, mote, vinmonopol, helsetilbud, cafeer, barer, restauranter, kino, kulturhus etc. Strømmen storsenter med over 200 butikker, samt Lørenskog og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via god offentlig kommunikasjon og bil.

Tidsavstander i bil: Fetsund ca. 5 min, Lillestrøm ca. 10 min, Strømmen ca. 15 min, Oslo S ca. 30 min, Gardermoen ca. 30 min.

Riddersand skole (1-7 kl.)
Hovinhøgda skole (1-7 kl.)
Garderåsen skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Ramstadskogen barnehage (1-5 år)
Østersund idrettsbarnehage (0-5 år)
Fetsund barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 640 kvm. Eiendommen har en ideell andel på 1/7 i realsameiet gnr. 439, bnr. 182, som gir adkomstrett og rett til bruk av felles garasjeanlegg og lekeplass.

Integrert garasje i boligen og 1 plass i felles garasjerekke.

Det er for øvrig gode parkeringsmuligheter på eiendommen med plass til minst 3 biler på gårdsplassen.

Sameiet fordeler ut strømkostnader basert på forbruk av knyttet til hver enkelt el-bil lader samt andel av øvrig felles strøm.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 0203 R1401 Løkenåsen 2 -øvre del, datert 19.06.2017, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt BF16.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023. Her er eiendommen avsatt til boligbebyggelse.

Eiendommen berøres av følgende hensynssone:
- Hensynssone H140_09: Frisikt. Sonen er en sikringssone for å ivareta trafikksikkerhet ved avkjørsel.

Det gjøres oppmerksom på at området sørøst for eiendommen er regulert til boligbebyggelse, og det må påregnes at det vil bygges boliger på tomtene.
Løkenåsen er et nyere boligfelt med storstilt utbygging de siste årene.
Videre utvikling av området må påregnes også i fremtiden.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 39 490,02 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 46 667,22. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Eiendomsskatt er kr 3 058,- for 2026.

Det betales fellesutgifter ca kr 1 000,- pr. år. til storvellet Løkenåsen.
Det betales fellesutgifter til Sameiet Ovarenna som inneholder sparing kr 500,- og felles strømforbruk.

I tillegg kommer eget strømforbruk via elbillader, årlig faktura for eiendomsskatt ( kr 81,- per andel i 2025).
Brøyting boligvei to ganger årlig ( ca kr 1 786,- x 2 per bolig).
Felles forsikring for eiendeler og ansvar på lekeplass samt garasje (ca kr 714,- per bolig per år).

Det utføres hvert år dugnad av felles utearealer.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 680,- pr. år. / 16 700 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 000,-.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av tv/internett og har avgift på kr 1 400,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap pt. Alarm medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2026 var kr 860 000,- ifølge selgers skattemeldin. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 3 440 000,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

9 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

230 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
231 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
250 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 431 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 450 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Valon Fetahu, Kadrije Fetahu og Naser Fetahu

Realsameiet er ubebygd tomt. For at eiendommen skal kunne overskjøtes, må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.
Erklæringen må godkjennes av kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Storvellet Løkenåsen

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,85 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger og overtakelse kr 3.200 pr. stk utover 2 inkludert  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 2 050,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto inkl. bruk av dronebilder  kr 7 500,00
Tilstandsrapport enebolig - Anticimex  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0355/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26355

Sist oppdatert: 19. oktober 2026 kl. 10:02