Konvallveien 5D

Konvallveien 5D, 1456 NESODDTANGEN
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 2, bruksnummer 988, ideell andel 1/1
Andelsnummer 41, Tangen III Borettslag, organisasjonsnummer 951658324

BRA-i:
Bolig:
U. etasje 38 kvm: Entré, gang, vaskerom, bod og rom benyttet som kjellerstue (ikke godkjent til varig opphold)
1. etasje 71 kvm: Entré, soverom, stue og kjøkken
2. etasje 41 kvm: Gang, bad, kontor og 2 soverom

BRA-e:
Bolig:
U. etasje 38 kvm: Garasje og utvendige boder

Åpent areal:
Bolig:
2. etasje 37 kvm: Terrasse

Utvendige tilliggende boder har et totalt gulvareal (GUA) på 15 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 10 kvm (BRA-e) av arealet måleverdig
som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2025 utført av Anticimex v/Lars Petter Ausland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er ukjent om det er søkt om/godkjent innredning av kjeller i boligen, og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre. Det kan derfor ikke verifiseres om etasjen er godkjent til varig opphold. Arealene er medtatt i rapporten etter bruken på befaringsdagen. Vurderingen baserer seg på skjønnsvurdering vedrørende dagens situasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og er fundamentert med støpt plate på mark. Støpt grunnmur av betong med pussede treullsplater på innsiden. Pusset leca grunnmur på tilbygg. Etasjeskillere av treverk. Yttervegger av trekonstruksjoner utvendig kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt. Kjellerdør/ytterdør av treverk. Terrassedør med to-lags glass fra ukjent årstall. To-fløyet terrassedør med to-lags glass fra 1982. Vinduer med to-lags glass fra 1982, kjellervinduer i fra byggeår, samt vinduer med tre-lags glass fra 1981 og 2003. Brannvindu med brannteknisk klasse B30 montert i stue.

Adkomst til uinnredet kaldtloft via takluke og stige i gang.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG3 er gitt:
- Gulvoverflater bærer preg av slitasje med stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale og skader i tregulv ved åpning til kontor. Det er sprekk i gulvflis i entré, samt at varmekabler i entré kun fungerer på en halvdel av gulvet.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 5000,-

Kjelleretasje
- Dører til baderom har skader og slitasje. Omkostninger bør påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000,-

- Fasader ink. kledning: Panel er stedvis råteskadet på vest-vendt vegg. Råteskader må utbedres. Skader i bakenforliggende konstruksjon er ikke registrert, men kan ikke utelukkes. Ytterligere undersøkelser anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000,-

Dører og vinduer:
- TG 3 gjelder kjellervinduer i bod og vaskerom som bærer preg av høy slitasjegrad. Utskiftning bør påregnes.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000,-

Trapp til vest-vendt uteplass. :
- Store sprekker og skjevsetninger. Tiltak bør påregnes. Det mangler rekkverk som må etableres.
Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 30 000,-

TG2 er gitt:
Baderom. 2 etasje. :
- Det er noe varierende temperaturer i på varmekabler i baderom. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca 10 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. .
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Tiltak bør iverksettes ved behov. Tilluftsspalte til baderomsdør er ikke etablert. Forholdet fører til redusert ventilering av rommet når døren er lukket. Tilluftsspalte bør etableres.
- Servant har sprekk/riss i porselen.
- Det er registrert sprekk i dørterskel. Fei-list er løs. Bør utbedres.

Vaskerom:
- Himlingsflate har slitasje. Det er registrert stedvise sprekker og merker på panel.
- Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres.
- Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Ventilasjonskanal mangler innvendig rist. Tiltak bør iverksettes.
- Innredning har skader/slitasjegrad.

Kjøkken:
- Veggoverflater bærer preg av slitasje. Det er stedvis registrert løsnet tapet.
- Det registreres stedvise riper/hakk/merker i gulvets overflatemateriale og gulvoverflate bærer preg av slitasje.
- Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Det registreres at ventilatoren ikke fungerer som tiltenkt, noe som påvirker avtrekket negativt. Utskiftning/reparasjon bør på regnes.
- Det er observert svelling på benkeplate. Benkeplate bør skiftes ut.

Kjelleretasje:
- Himlingsflater bærer stedvis preg av slitasje. Det registreres hakk og kvistutslag.
- Gulvoverflater bærer preg av slitasje.
- Fuktindikatorinstrument viser utslag som innebærer at fuktskade i kjellervegger ikke kan utelukkes bod, entré og rom benyttet som kjellerstue. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov. TG 2 er valgt for å belyse skaderisiko/behov for tiltak.
- Overstrømning og luftmengdeutskifting vurderes med fordel å kunne vært bedre. Manglende ventilering bør utbedres.

Uinnredet kaldtloft.:
- Det er ikke etablert dampsperre over våtrom mellom kald og varm sone. Konsekvens er fare for kondensering. Utbedring av konstruksjonen bør påregnes.

Diverse:
- Dørbladet til innerdør ved soverom 1 har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes, og det er registrert sprekk i dørblad til soverom 2.
- Innvendig trapp mellom 1 og 2. etg har ikke håndløper på begge sider, og det er stedvis knirk og slitasje i trappen.
- Innvendig kjellertrapp er slitt/aldringspreget. Trappen har ikke håndløper på begge sider. Det registreres knirk i trappen.
- Etasjeskiller - U. etg: Det er noe merkbare skjevheter i gang og rom benyttet som kjellerstue.
- Etasjeskiller - 1. etg: Det er noe merkbare skjevheter i stuen i 1 etasje.
- Etasjeskiller - 2. etg: Det er noe merkbare skjevheter soverom 2 i boligen.
- Hovedstoppekran er av eldre type og anbefalt brukstid er passert. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
- Skjulte avløpsrør er av ukjent type, alder og tilstand. Bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelser. Restlevetiden er ukjent.
- Varmtvannsbereder har en alder som gjør at det er grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning.
- Elektrisk anlegg: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget. Det er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999, som ikke er dokumentert med samsvarserklæring (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i at det ikke har vært utført el-tilsyn/utvidet el-kontroll av boligen i løpet av de siste fem år, bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
- Terrassedører og kjellerdør er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet med dører fra nyere dato.
- TG2 gjelder vinduer fra 1981 og 1982: Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på vinduer hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet.
- Yttertak: Det er registrert symptomer på elde og slitasje, selv om det ikke ble observert tegn på lekkasjer eller skader, anbefales oppfølging med jevnlig ettersyn slik at vedlikeholds- og eventuelle utbedringstiltak kan iverksettes ved behov. TG2 er satt for å belyse skaderisikoen som følge av alder og observert tilstand.
- Terrasse 2. etg: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Tiltak anbefales.
- Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur. Eksakt årsak er ikke kjent. Fornying av overflate bør påregnes.
- Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.
- Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Forholdet kan øke fuktbelastningen på grunnmuren.
- Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist, noe som medfører at det kan komme vann bak fuktsperren.
- Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.
- Parafintank på 720 liter er plassert i mindre bygg i hage. Parafintank inneholder ca 500 liter Villaparafin som ikke er godkjent som fyringsolje etter dagens regelverk fra 01.01.2020. Parafintank bør tømmes. Det hefter usikkerhet om anlegget er tilpasset for bruk av biofyringsolje. Ytterligere undersøkelser anbefales.
- Utvendige trapp til entré: Overflatebehandlingen er slitt og bør fornyes på trappetrinn.

TGIU er gitt:
- Vaskerom: Pga våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.
- Avløpsrørene er delvis skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Fundamenter er stedvis naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Selger opplyser følgende:
- Ved styrtregn kan det forekomme intregning av vann i garasjen.
- Planker med råte på nordvendt balkong byttes og males av Wilson AS før overtakelse.
- Trappen er behandlet. Trinnene er slipt og bord på platået er byttet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

- 2025: Skiftet terrassebordene på takterrassen (egeninnsats)
- 2025: Oppgradert lys på bad (Elektrokonsept)
- Sliping og lakkering av parkett i stuen
- 2024: Utvendig maling av panel og vasking samt impregnering av takstein (i regi av borettslaget)
- 2012: Bygget garasje under tilbygg samt to uteboder
- 2002/2003: Påbygg av boligen med 8,7 x 3,8 meter som større stue, gang og ekstra soverom
- 1999: Byttet hele det elektriske anlegget i alle etasjer (Nettpartner)
- 1999: Begge våtrom ble oppgradert

Entré
Flislagt entré med gulvvarme (den ene varmekabelen på gulvet i gangen virker ikke).

Stue
Lys og innbydende stue med god plass til sittegruppe og stort spisebord. Stuen har en funksjonell planløsning som lett kan deles inn i flere soner. Store vinduer mot utsikten fyller rommet med naturlig lys og skaper en god atmosfære. Der er utgang fra stuen til nord-vendt uteareal.

Kjøkken
Kjøkkeninnredning fra ukjent årstall med glatte lyse fronter og benkeplater av laminat med nedsenket oppvaskkum av rustfritt stål. Det er fliser på vegg over kjøkkenbenker. Det er avsatt plass til komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap. Ventilator med mekanisk avtrekk. Det er montert stoppekran under oppvaskkum.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger: Komfyr og oppvaskmaskin
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Boligen har ett soverom i 1. etasje og to soverom i 2. etasje.

Kontor
Utgang fra kontor til syd-vest vendt terrasse på 37 kvm.

Bad 2. etasje
Flislagt bad fra 1999. Baderomsinnredning med glatte fronter og heldekkende servant med ett-greps armatur. Det er montert speil, belysning og stikkontakter på vegg over servant. Badekar med ett-greps armatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Avtrekksventil med naturlig avtrekk montert i vegg.

Vaskerom
Flislagt vaskerom fra 1999 med vaskeromsinnredning med benkeplate av treverk og utslagsvask av rustfritt stål. Dusj, toalett og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Avtrekksventil med naturlig avtrekk.

Teknisk/VVS
- Vannrør av typen kobberrør
- Synlige avløpsrør av plast
- Hovedstoppekran montert i vegg på vaskerom i kjeller
- Varmtvannsbereder (årstall 1998) på 198 liter i vaskerom
- Stoppekran montert under oppvaskkum

Vegger: Tapet, malt tapet, panel, fliser, malt mur og teglsteinsmur
Gulv: Parkett, tregulv, fliser, vegg til vegg tepper
Himling: Trepanel, malt trepanel

Annet fast inventar
- Røykvarsler
- Brannslukningsutstyr
- Skyvedørsgarderobe i kontor
- Plassbygd garderobeskap i soverom 1
- Markiser og stikkontakter montert på vegg på vest-vendt terrasse.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke:
Hvit taklampe, garderobeskap i 1. etg. og eventuelt garderobeskapet i kontor med utgang terrassen i 2. etg.

Oppvarming med elektrisitet samt fyring i kombinertovn for ved- og parafin.
Gulvvarme i bad, vaskerom og gang (den ene varmekabelen på gulvet i gangen virker ikke).
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Sikringsskap
Sikringsskap med automatsikringer og strømmåler montert på vegg i trapp i 2 etasje.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden byggeår. 

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen.
Boligen er påbygget i flere omganger, og det finnes ikke byggesøknader eller godkjennelser i Nesodden kommune.

Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Alle rom i u.etg antas opprinnelig byggemeldt som boder jf. tegninger av lignende boliger i området og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.?

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

Tinglyst 27.01.1954 - Dokumentnr: 367 - Erklæring/avtale
Forklaring:
Baderett til strandlinjen til Skoklefald Vestskog.
Plikt il å følge bygningsloven og reg. bestemmelser.
Plikt til å uten vederlag utlegge det areal av parsellen som medgår til halv bredde av de langs parsellens førende planlagte veier.
Best. vedr. off vann- og avløpsnett.
Vedlikeholdsplikt av adkomstveier.
Gjerdeplikt.
Forbud mot håndverksmessig, industriell bedrift, generende virksomhet m.m.
Forbud mot å grave over vannårer.
Plikt medlemskap i velselskap og følge vellets regler og plikter.

Tinglyst 03.05.1979 - Dokumentnr: 3945 - Erklæring/avtale
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Overført fra gnr. 2, bnr. 1076
Forklaring: Forbud for Bnr. 1076 til å ikke bygge nærmere nabogrensen til bnr. 1005 enn at avstanden til bolighuset Tangen terrasse 50 blir minst 8 meter.

Tinglyst 02.06.1971 - Dokumentnr: 3485 - Erklæring/avtale
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Gjelder denne registerenheten med flere
Forklaring: Rett for bnr. 988 til å oppføre tilbygg nærmere den felles tomtegrense til bnr. 1068 enn 4 meter.
Forbud mot å oppføre bygning nærmere dette tilbygg enn 8 meter.

Tinglyst 13.02.1976 - Dokumentnr: 1193 - Erklæring/avtale
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Gjelder denne registerenheten med flere
Forklaring: Forbud for bnr. 1068 mot å bygge nærmere tomtegrensen til bnr. 988 enn den avstanden til påstående bolighus Konvallveien 3 blir minst 8 meter.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rekkehuset ligger i et meget attraktivt og barnevennlig område på Tangen med gangavstand til Tangen sentrum, skoler, barnehager, badestrender, servicetilbud, samt god offentlig kommunikasjon.

Det er kort vei til sjøen både i øst og vest, og til Kyststien som strekker seg langs store deler av Nesodden. Boligen har gangavstand til Oksval brygge med badeplass og båthavn, og det er fine bademuligheter ved Hornstranda, Nesoddtangen Gård, Strandpromenaden på Flaskebekk, Hellvikstrand, samt Hellviktangen. På Hellviktangen Gård & Kunstkafé serveres også økologisk mat og vin, samt at det arrangerer konserter og utstillinger.

Fine turområder i Nesoddmarka med lysløype og preparerte skiløyper, samt fotballbaner, friidrettsbane, tennisbaner, frisbeegolfbane, skøytebaner og liten slalåmbakke. Nesodden IF benytter Berger idrettspark som ligger ved Nesodden videregående skole, og som er under 2 km fra eiendommen.

Eiendommen har kort gangavstand til Nesoddtangen barneskole og Tangenåsen ungdomsskole. Rudolf Steinerskolen på Nesodden (1-10 trinn) og Nesodden videregående skole ligger også i nærheten (ca. 12-15 min gange). I tillegg finnes det et godt utvalg av både private og kommunale barnehager på Nesodden, hvorav flere i boligens nærmiljø.

Forretningssenter på Tangen med stor Meny-butikk, vinmonopol, apotek og diverse andre butikker. Tangenten med bibliotek, helsestasjon og kommuneadministrasjon. I tillegg ligger Kiwi Flaskebekk og Coop Extra på Skoklefall i gangavstand.
Vinterbro, Ski og Oslo sentrum ligger også godt innen rekkevidde via offentlig kommunikasjon eller bil.

Det er gangavstand til bussholdeplass på Granholt og Tangentoppen. Bussene korresponderer med båt til Oslo og Lysaker. Fra Nesoddtangen brygge tar båten deg til Lysaker på ca. 9 min og til Aker brygge på ca. 23 min. Ved å benytte bil fra boligen tar det ca. 25 min til Vinterbro, 25 min til Drøbak, 35 min til Ski og 45 min til Oslo S.

Ta av ved Nesset og følg fv156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre i rundkjøringen ved Granholt og følg Tangenveien oppover. Ta til venstre inn Tangen terrasse, og deretter 2 vei til venstre som er Konvallveien. Eiendommen ligger på høyre hånd.
For parkering ta 1.ste vei til høyre etter at man har tatt inn Konvallveien og deretter 1.ste vei til venstre som er Faret.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se også Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiendommen har kort gangavstand til Nesoddtangen barneskole og Tangenåsen ungdomsskole. Rudolf Steinerskolen på Nesodden (1-10 trinn) og Nesodden videregående skole ligger også i nærheten (ca. 12-15 min gange). I tillegg finnes det et godt utvalg av både private og kommunale barnehager på Nesodden, hvorav flere i boligens nærmiljø.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Felles tomt for borettslaget på 22 683 kvm er opparbeidet med gruslagte internveier, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.
Disponibel del av tomten er opparbeidet med gruslagt innkjørsel, biloppstillingsplass, forstøtningsmurer, steinheller, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Parkering i garasje under påbygg, samt biloppstillingsplasser til to biler og tilhenger på eiendommen.

I tillegg disponerer boligen en garasjeplass på ca 14 kvm i felles garasjerekke i andelslag Tangen 3 garasjelag. Garasjen har elektrisk portåpner og er merket med nr 15.
Garasjeplassen tildeles etter salg iht. liste, dersom ingen andre står på listen kan denne om ønskelig overtas av kjøper for ca. kr. 27.000,-.
Styreleder i andelslaget opplyser at det ikke er noen på liste pr. 28/5-25, men garasjeplassen må utlyses i garasjelaget etter salg.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger fram til siste inntakssikring til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 21.12.2022 avsatt til: Kombinert bebyggelse og anleggsformål og veg med krav om felles planlegging.

Deler av borettslagets eiendom omfattes av reguleringsplan Oksval II rev. og FV157 Flaskebekk-Granholt.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
Besøk kommunens hjemmeside for mer informasjon
Id 20240235
Navn Områderegulering for Oksval-Ursvik innenfor vekstgrensen
Status Planlegging igangsatt
Plantype Områderegulering

Id 20240236
Navn: Områderegulering for Oksval-Ursvik utenfor vekstgrensen
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Områderegulering

Id 20240237
Navn: Detaljregulering for utvidelse av Tangen Senter
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering

Id Forslag
Navn: Detaljregulering Granholt
Status: Planforslag
Plantype: Detaljregulering

Områdeanalyse for eiendommen som megler har mottatt viser:
Radon: Eiendommen ligger i et område med middels til lav aktsomhet for radon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 209,-/md. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles byggforsikring, div. vedlikehold, kabel-tv/internett -kollektivpakke fra Telia (Tv-tuner/dekoder medfølger ikke), drift/forretningsførsel.

Felleskostnadene fordeles slik:
Avdrag felleslån: kr. 405,-
Renter felleslån: kr. 780,-
Felleskostnader: kr. 3 192,-
Kollektiv TV og Bredbånd. kr. 665,-
Forsikring tilbygg iht forsikringsavtale: kr. 99,-
Garasje: kr. 68,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30.000 kwh. pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 691 130,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 6 764 519,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 34 468,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 167 044,- pr. 14.04.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 8 656 157,-pr. 14.04.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 16368609149, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 14.04.2025: 5.65% pa.
Antall terminer til innfrielse: 77
Saldo per 14.04.2025: 8 656 158,-
Andel av saldo: 167 045,-
Første termin/første avdrag: 30.09.2024
Siste termin 30.06.2044

Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

8 100 000,00 Prisantydning
167 044,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 267 044,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 278 084,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Teigen og Helene Elisabeth Krogh

Boligen er tilknyttet Tangen III Borettslag.
Borettslaget består av 52 andeler.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er bare tillatt etter godkjenning fra styret og de øvrige borettshavere i samme hus.

Planlagte påkostninger: Nytt brannvarslingssystem i borettslaget

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,1% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsvederlag: kr 60.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 51-0020/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR51.2520

Sist oppdatert: 04. juni 2025 kl. 12:21