Holeveien 11

Holeveien 11, 3275 SVARSTAD
Kommunenummer 3909, gårdsnummer 31, bruksnummer 1, festenummer 15, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 155 kvm

BRA-i:
Kjeller 24 kvm: Uinnredet kjellerrom og bod.
1. etasje 64 kvm: Entré, stue, kjøkken og spisestue.
2. etasje 43 kvm: Gang, bad, bod, kott og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 24 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 39 kvm: Terrasse.

Kjelleren har et totalt gulvareal (GUA) på 51 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 24 kvm måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 27 kvm. 2. etasje har et totalt gulvareal på 59 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 43 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde utgjør 16 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.07.2026 utført av Bjørn Chr. Pedersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en frittliggende enebolig over to plan og kjeller, oppført i 1952. Bygningen er oppført på støpt betong mot grunn med grunnmur i sparesteinsmur. Yttervegger er i trekonstruksjon med stående trekledning, og etasjeskillere er i trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med betongtakstein. Boligen har vinduer med to-lags isolerglass og karmer av tre fra ulike år, hovedsakelig fra 1975, 1983 og 2006. Terrassedøren er fra 1969. Det er en teglsteinspipe i boligen. Tilknyttet boligen er en sydvendt, delvis overbygd terrasse på 39 m².

Garasjen på 24 m² er oppført på støpt betongplate med yttervegger og tak i trekonstruksjon. Fasaden har stående trekledning og saltaket er tekket med metallplater. Det er innlagt strøm med belysning og stikkontakter.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i bod i 2. etasje. Det er observert hull og kabelinnføringer i skapet som ikke er tettet.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
* Fuktsikring og drenering: Punktvis avflassing eller utfelling av salt-/kalkutslag på puss eller maling.
* Grunnmur og fundament: Skade på overflate og symptom på setninger (skråriss mm).
* Terrengforhold: Muligheter for vannansamlinger inn mot bolig.
* Rom under terreng: Salt/kalkutslag og fuktmerker på murflater, samt punktvis pussavskalling/skader.
* Balkong, terrasse, platting: Skjevhet i konstruksjonen og råteskader.
* Vinduer og dører: Punktert glass, værslitte karmer, skader, avvik ved beslag/vannbord og alder over 35 år.
* Yttervegg og fasade: Muggsopp eller synlig soppvekst, misfarging i overflater og ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning.
* Renner og nedløp: Skader eller deformasjoner.
* Takkonstruksjon og loft: Observert spor etter gnagere og manglende inspeksjonsmulighet.
* Taktekking: Enkelte knekte/utglidde takstein, slitt takstein, mosegrodd og bygningsdelen har nådd alderskriteriet for usikker fremtidig funksjon.
* Etasjeskille og gulv på grunn: Målbare skjevheter.
* Ildsted og skorstein innvendig: Feieluke er plassert for nær brennbart materiale.
* Innvendig trapp - Kjellertrapp: Råteskader i konstruksjonen.
* Avløpsrør: Avløpsrørene har nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon.
* Vannledninger: Vannrør for kaldtvann mangler kondensisolering og har nådd en alder som gir usikker fremtidig funksjon.
* Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er registrert spor etter gnagere og ekskrementer etter mus eller rotter.
* Varmesentral: Varmepumpe har nådd en alder som gir usikkerhet om fremtidig funksjon.
* Våtrom: Bad - Overflate vegg og himling: Dør/vindu med karmer og listverk vil ikke tåle belastningen av vannsøl, og det er synlig fuktskade.
* Våtrom: Bad - Overflate gulv: Begrenset fall, sprekker i belegget og avvik i fallforholdene.
* Våtrom: Bad - Membran, tettesjikt og sluk: Sluk har begrenset mulighet for besiktigelse og renhold, mangelfull tetting rundt rørgjennomføringer, eldre sluktype uten klemring og membran/tettesjikt har passert alder for usikker fremtidig funksjon.
* Våtrom: Bad: Påvist utilfredsstillende tilluft. Dokumentasjon av tettesjikt er ikke fremlagt.
* Innvendige overflater for øvrig: Aldersslitasje og ufagmessig utførelse.
* Garasje: Aldersslitasje på kledning og taktekking.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
* Skorstein over tak: Manglende inspeksjonsmulighet, da skorsteinen ikke er inspisert fra tak.

Helse, miljø og sikkerhet:
* Innvendig trapp: Det er avvik på rekkverk, håndløper eller åpninger mellom trinn på innvendig trapp i forhold til dagens forskriftskrav.
* Utvendige rekkverk: Det er avvik fra dagens forskrift på høyde og åpninger i rekkverk til balkong/terrasse/utvendig trapp. Rekkverk oppfyller ikke dagens krav til høyde, og gir dermed ikke tilstrekkelig sikring.
* Taktekking - Snøfanger: Det er manglende og/eller feil/skader på snøfanger. Snøfangerutstyr er etablert kun på deler av taket. Snøfangerutstyr er anbefalt mot naturlige gang- og oppholdsarealer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2019:
- Ny kjøkkeninnredning installert med slette fronter, laminert benkeplate, integrert induksjonstopp og stekeovn

2016:
- Ny varmtvannsbereder av merket Høiax plassert i kjeller

Ukjent årstall:
- Skifte av innredning på bad (servant, baderomsinnredning, dusjkabinett og klosett)

Frittliggende enebolig oppført i 1952 over to plan og kjeller, med trekonstruksjoner og stående trekledning på fasadene. Grunnmur i sparesteinsmur, støpt betong mot grunn. Etasjeskillere i trebjelkelag. Takkonstruksjon er en lukket skråtakskonstruksjon i tre, tekket med betongtakstein. Kjøkkeninnredningen ble oppgradert i 2019. Kledning, vinduer og terrasse har vedlikeholdsbehov. Kjelleren er en grovkjeller med registrerte fuktsymptomer. Drenering og fuktsikring er fra byggeåret og er ikke registrert skiftet eller utbedret. Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer, måler og kursoversikt plassert i bod i 2. etasje. Det foreligger ikke dokumentasjon eller samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Oppvarming skjer med elektrisitet, vedfyring og luft/luft-varmepumpe av merket Panasonic fra 2008. Varmekabler i gulvet i entréen. Naturlig ventilasjon via ventiler, med mekanisk avtrekk fra bad og kjøkken. Frisklufttilførsel via tilluftsventiler i yttervegg og/eller vinduer. Varmtvann fra Høiax bereder på 120 liter fra 2016, plassert i kjeller. Vannledninger av armert flexirør, kobber og galvanisert jern. Avløpsrør av plast og støpejern.

KJØKKEN:
Innredning fra 2019 med slette fronter og laminert benkeplate. Oppvaskkum i metall med ett-greps armatur. Kitchenboard-plater mellom benkeplate og overskap. Integrert induksjonstopp og stekeovn. Nisje for oppvaskmaskin og nisje for kjøleskap. Veggmontert avtrekksvifte. Synlige vannrør av armert flexirør og kobber, avløpsrør av plastmateriale. Gulv med laminat. Vegger med fliser og malte, slette flater. Himling med malte himlingsplater.

BAD, 2. ETASJE:
Bad med praktisk planløsning og funksjonelle løsninger. Gulv belagt med vinylbelegg, vegger med våtromstapet og malte overflater, samt himling med Tak-ess himlingsplater. Innredningen består av slette fronter, heldekkende servant og ett-greps armatur, supplert med speil, overlys og stikkontakt. Badet har frittstående badekar, gulvstående toalett og avtrekksvifte i vegg (Demontert dusjkabinett står i garasjen). Badet har et oppgraderingsbehov og gir mulighet for å modernisere rommet etter egne ønsker og behov.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, spisestue og kjøkken i 1. etasje. Fliser i entré. Gulvbord i gang og soverom i 2. etasje. Vinylbelegg på bad.
Vegger: Tapet, malt trepanel og malte, slette flater. Fliser på kjøkken og bad.
Himling: Malte, slette flater og tak-ess himlingsplater.

Lagring:
Kjeller med uinnredet kjellerrom og bod (deler av arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde). 2. etasje har bod og kott (ikke måleverdig areal grunnet skråtak og lav takhøyde). Skyvedørsgarderobe på soverom 2 i 2. etasje. Frittliggende garasje på tomten.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet og vedfyring. Boligen har en luft-til-luft-varmepumpe (Panasonic fra 2008) installert, samt kablet gulvvarme i entréen. Det er en teglsteinspipe og vedovn i stuen.

Det er registrert avvik hos feiervesenet knyttet til røykløp og skorstein: sotluke er defekt og rammen er rustet i stykker, det er en lufteluke inn i varmdelen av pipen i kjelleren som må fjernes, og pipen er innkledd på soverom i andre etasje. Videre anmerker tilstandsrapporten at feieluken er registrert plassert for nær brennbart materiale.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Byggeår for eiendommen er 1952. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i saken:
- Godkjente byggetegninger for riving og gjenoppføring av garasje, datert 1979.
- Godkjente byggetegninger for utvidelse av terrasse, datert 1981.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker med ferdigattest. Manglende midlertidig brukstillatelse betyr at byggesaken ikke er korrekt avsluttet. Før tiltaket lovlig kan benyttes må en slik tillatelse innhentes og det kan påløpe kostnader både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav for å få utstedt en midlertidig brukstillatelse. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Det foreligger ikke tegninger fra byggeår i kommunens arkiv.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

15.01.1949 - Dokumentnr: 111 - Festekontrakt - vilkår

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport. Hjemmelshaver kan ikke svare for eiendommens tilstand grunnet helsemessige årsaker.

Eiendommen ligger i Holeveien på Svarstad, et lite tettsted i Larvik kommune. Tomten ligger i et rolig boligstrøk dominert av eneboliger, med åpent jordbrukslandskap like bak og åsene tett på i bakkant. Sentrum av Svarstad er et par minutters gange unna.

Lardal skole, som dekker 1. til 10. trinn, ligger et par minutters gange herfra. Svarstad barnehage er også i gangavstand. For videregående er det rundt tretti minutters kjøring til Re videregående skole eller Holmestrand videregående skole.

Dagligvarehandelen er godt dekket med både Spar og Rema 1000 på Svarstad, begge innen kort gangavstand. Svarstad idrettsanlegg er like i nærheten, og Kick Treningssenter er noen minutters gange unna. Busstopp med linjene 214 og 430 ligger ved Lardal ungdomsskole, et par minutter til fots.

Omgivelsene rundt Svarstad byr på jordbrukslandskap og åser som egner seg godt for turer til fots. Sandefjord lufthavn Torp nås på drøyt tre kvarter med bil, Oslo Gardermoen på under to timer.

Barnehager:
Svarstad barnehage: 10 min. gange
Hem barnehage: 7 min. kjøring

Lerdal skole 1-10 trinn ca. 7 min gange

Idrett og fritid:
Svarstad idrettsanlegg: 2 min. gange
Kick Treningssenter Svarstad: 4 min. gange

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festet tomt på 863 kvm

Tomten er pent opparbeidet med plen, hekk, prydbusker og diverse beplantning. Det er etablert flere uteplasser på tomten, inkludert en stor, delvis overbygd terrasse. Det er også et drivhus og pallekarmer for dyrking.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Festeavgiften ble sist regulert i 2023.

Eiendommen har en frittliggende garasje og asfaltert gårdsplass med oppstillingsplass for flere biler.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2025-2037 datert 10.12.2025 avsatt til Boligbebyggelse, Nåværende. Hele eiendommen på 864 m² er avsatt til dette formålet.

Eiendommen berøres av hensynssone H310_1: Ras- og skredfare. For tiltak innenfor sonen gjelder et krav om at tilstrekkelig sikkerhet mot kvikkleireskred må dokumenteres for alle planer og tiltak. Dette må gjøres i henhold til plan- og bygningsloven § 28-1, teknisk forskrift og NVEs gjeldende kvikkleireveileder.

Eiendommen berøres også av hensynssone H310_Lav: Ras- og skredfare. Dette er en hensynssone for ras- og skredfare med lav kvikkleirefare, der sikkerhet mot kvikkleireskred må dokumenteres i henhold til bestemmelser før tiltak kan tillates.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18 155,76 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 18 958,95. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det betales ikke eiendomsskatt for eiendommen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25 000,- pr. år / 13667 kWh pr. år.

Nåværende eier har forsikring i Storebrand som koster kr 5 352,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv og internett og koster ca. kr 1 370,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Boligen er tilknyttet alarm, men abonnementet følger ikke med.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 820 889,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

2 390 000,00 Prisantydning

Omkostninger

59 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
60 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
80 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 450 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 470 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torill Thveten

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 22-0217/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandefjord
Jernbanealléen 13, 3210, SANDEFJORD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR22.26217

Sist oppdatert: 01. august 2026 kl. 19:32