Bjørnemyr terrasse 26A

Bjørnemyr terrasse 26A, 1453 BJØRNEMYR
Kommunenummer 3212, gårdsnummer 1, bruksnummer 547, ideell andel 1/1
Andelsnummer 14, Vestsiden II Borettslag, organisasjonsnummer 853442852

BRA-i:
Leilighet:
2. etasje 57 kvm: Entré, bad, innvendig bod, soverom, stue og kjøkken

BRA-e:
Leilighet:
1. etasje 4 kvm: Bod

Åpent areal:
Leilighet:
2. etasje 8 kvm: Balkong

Leiligheten disponerer en bod beliggende i byggets 1. etasje

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.05.2025 utført av Anticimex AS v/Andreas Hansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 

Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over 3 etasjer, samt kjeller. Bygningen er fundamentert med støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger i betongkonstruksjoner utvendig forblendet med trekledning og fasadeplater. Tilnærmet flat takkonstruksjon tekket med membran/takpapp (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør med brannklasse B15, samt kikkehull.
Vinduer og balkongdør med karmer av tre/aluminium og to-lags glass fra 1994.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3 er gitt:
Det er merkbare skjevheter i stue. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 32 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent.
Sjablongmessig prisanslag gjelder oppretting av gulv i stue: kr 10 000 - 50 000,-

TG2 er gitt:
Bad:
TG2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og-/eller slitasjegrad.
Hulltaking er foretatt i et område utenfor dusjsonen, grunnet rommets oppbygging med vegger av mur og betong i det området som er mest utsatt for
fuktpåkjenning. Det ble ikke registrert forhøyede verdier, men noe mindre fuktskjolder er registrert i veggplate.
Fornying/oppgradering av badet bør påregnes.

Kjøkken:
- På bakgrunn av varmtvannsbereders alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning.
- Vannrør i kjøkken er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Avløpsrør er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.
- Kjøkkeninnredningen bærer preg av alder/slitasje.

Diverse:
- Veggoverflater bærer preg av slitasje.
- Gulvoverflater bærer preg av slitasje.
- Enkelte innerdører har skader/slitasje.
- Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999.

TGIU er gitt:
- Ventilasjonsanlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.
- Over deler av leiligheten er det en inntrukket balkong som i praksis er et flatt tak. Tettesjiktet er skjult og ikke tilgjengelig for inspeksjon. Selger opplyser at dette er skiftet i 2024 i regi av borettslaget, uten at det foreligger noen dokumentasjon på dette. Tilstand på tettesjiktet er derfor ikke undersøkt eller videre beskrevet i denne rapporten.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

2024:
- Alle terrasser renovert i regi av Vestsiden 2 borettslag

Entré
Romslig entré med fliser på gulv. Her er det god plass til oppbevaring av yttertøy og sko.
Det er adkomst til leiligheten via felles trappegang.

Stue og kjøkken i delvis åpen løsning
Stuen er av god størrelse med god plass til sofagruppe og spisemøblement i tilknytning til kjøkkenet. Store vindusflater gir rikelig med lys og åpner rommet fullstendig mot utsikten. Det er direkte utgang fra stue til nordvest-vendt balkong på 8 kvm.

Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og benkeplate av tre med nedfelt oppvaskkum. Det er montert stikkontakt over kjøkkenbenk. Frittstående hvitevarer som komfyr, oppvaskmaskin og frittstående kjøleskap m/fryser og vaskemaskin medfølger. Vegghengt ventilator.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Soverom
Leiligheten har ett romslig soverom med god plass til stor dobbeltseng med tilhørende nattbord. Stort garderobeskap medfølger.

Bad
Flislagt bad med gulvvarme. Vegghengt servantinnredning med dører og servant. Det er montert hylle og skap med speil samt overlys over servant. Dusjhjørne med glassvegg og glassdør og vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i vegg.

Teknisk/VVS
- Vannrør av typen plastrør og kobberrør
- Synlige avløpsrør av plast og støpejern
- Leilighetens stoppekran er plassert under kjøkkenbenk
- Varmtvannsbereder på 116L (fra 1996) plassert under kjøkkenbenk
- Mekanisk avtrekk på kjøkken og bad kombinert med tilluftsventiler på vegg og i vinduer

Vegger: Strie/tapet, malte flater, fliser
Gulv: Parkett og fliser
Himling: Malte flater

Annet fast inventar
- Røykvarsler
- Brannslukningsutstyr
- Garderobeskap på soverom
- Balkongen har utebelysning og markise

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming via stedvise panelovner.
Gulvarme i bad, kjøkken og entré.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Sikringsskap
Sikringsskap med skrusikringer, hovedbryter og strømmåler er plassert i felles trappegang.
Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent anlegg.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt i 1974.
Denne følger som vedlegg til salgsoppgaven.
Tillatelsen er gitt på vilkår som antas å ikke ha stor betydning for denne leiligheten da det gjelder hele borettslaget.

Det foreligger ferdigattest på rekkverk datert 11.12.2017.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan i denne sammenheng eksistere feil og skader på eiendommen som ikke er spesifikt opplyst. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig besiktigelse, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Eiendommen ligger i et meget attraktivt, naturnært og barnevennlig boområde på Bjørnemyr. Boligen ligger vestvendt med svært gode sol- og lysforhold og flott utsikt mot Oslofjorden. Få minutters gange til Prix Bjørnemyr, frisør og lege på Bjørnemyr og Rema 1000 ved Sunnaas.
Kort gangavstand til barnehager, barne- og ungdomsskole, kunstgressbane og ballbinge. Umiddelbar nærhet til Nesoddmarka med fine turstier og lysløyper. Treningssenter og slalombakke ved Varden og populær badestrand på Alværn.
Forretningssenter på Tangen med mange butikker, lege og tannlege, samt kommunehus med bibliotek, helsestasjon og kommuneadministrasjon.
Kort vei til bussholdeplass med buss som korresponderer med båt til Lysaker og Oslo. Ca. 40 min. reisevei til Oslo med bil.

Ta av ved Nesset og følg fv 156 mot Nesoddtangen. Ta til venstre i rundkjøringen ved Skoklefall kirke og følg Kapellveien til neste rundkjøring. Ta til venstre i denne og følg fv 157 sydover. Ta inn Bjørnemyr Terrasse som er første avkjørsel til venstre etter at Rema 1000 er passert. Følg Bjørnemyr Terrasse innover. Eiendommen ligger på venstre side. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilter ved fellesvisninger. Se også google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Gangavstand til barnehage, barneskole på Bjørnemyr og ungdomsskole på Alværn. Steinerskole på Skoklefall og videregående skole på Berger/Hellvik. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 8 343 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdet opparbeidet med internstier og diverse beplantning.

Parkering i felles garasjekjeller (plass nr. 10), samt gateparkering etter stedets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger fram til siste inntakssikring til bygningen.

Eiendommen er regulert til boliger og felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan Bjørnemyrdalen datert 11.09.1967, samt kjørevei og friluftsområde i henhold til reguleringsplan Bjørnemyr senter datert 05.03.1980 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommer er avsatt til boligbebyggelse og LNFR i kommuneplan for 2022-2046.

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (500 meter):
Id 20240232
Navn: Detaljregulering for Sunnaas felt BB1
Status: Planlegging igangsatt
Plantype: Detaljregulering

Områdeanalyse for eiendommen som megler har mottatt viser:
- Radon: Eiendommen ligger i et område med høy aktsomhet for radon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 995,-/md. og inkluderer: Kommunale avgifter, felles byggforsikring, Tv/bredbånd, vedlikeholdsfond, vaktmestertjeneste, strøm fellesområder, snømåking/støing/feiing, avdrag fellesgjeld, drift og forretningsførsel.

Felleskostnadene fordeles slik:
Avdrag felleslån 518
Felleskostnader: kr. 2 978,-
Renter felleslån: kr. 2 043,-
Avsetning vedlikehold: kr. 152,-
Infrastruktur el-billading: kr. 100,-
Garasje: kr. 205,-

Strømforbruk er ikke oppgitt.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 768 058,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 072 230,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 20 041,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 439 342,- pr. 08.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 24 456 832,- pr. 08.05.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 16369496720, DNB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 08.05.2025: 5.55% pa.
Antall terminer til innfrielse: 115
Saldo per 08.05.2025: 24 456 833,-
Andel av saldo: 439 343,-
Første termin/første avdrag: 30.12.2024
Siste termin: 30.12.2053
Flytende rente

Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling (IN-ordning) av fellesgjeld.

3 540 000,00 Prisantydning
439 342,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 979 342,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 990 382,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rone Villi Togba

Leiligheten er tilknyttet Vestsiden II Borettslag.
Borettslaget består av 41 leiligheter.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00
E-post: vestsiden.to@gmail.com
Dugnad vår og høst må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke sjenere naboene.

Planlagt fremtidig prosjekter i regi av borettslaget, ikke endelig fastsatt av styret:
- Ny taktekking på hovedtak om ca. 2-4 år.

Enkelte bygningsdeler nærmer seg eller har oppnådd forventet levetid og det må derfor påregnes noe generell modernisering og vedlikehold. Dette kan føre til at nyte låneopptak kan bli tatt opp og felleskostnadene kan øke.
Det er mange mindre vedlikeholdsarbeider som bør utføres, men styret har valgt å konsentrere seg om det viktigste – å få bygningen tett. Andre mindre arbeider får gjøres når det er økonomisk handlingsrom for det.
Ny kjøper må være forberedt på at dersom det vedtas større prosjekter i gården vil dette kunne påvirkes enten i form av økt fellesgjeld og felleskostnader, evt kapitalinnkreving, alt ettersom hva som senere skulle blitt vedtatt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget.
Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1.37% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsvederlag: kr 50.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Visninger: kr 3.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 51-0034/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nesodden
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR51.2534

Sist oppdatert: 12. juni 2025 kl. 17:37