Vestbrynet 4C

Vestbrynet 4C, 1176 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 158, bruksnummer 266, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 171 kvm

BRA-i:
Kjeller 65 kvm:
Gang, bad, vaskerom/teknisk rom, soverom og to boder.

1. etasje 47 kvm:
Entré/hall, bad og to soverom.

2. etasje 59 kvm:
Bad, stue/kjøkken og soverom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 14 kvm:
Terrasse.

2. etasje 12 kvm:
Balkong.

Takplan 35 kvm:
Takterrasse.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 62 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde under trapp er kun 59 kvm måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.06.2026 utført av Anticimex AS v/Christian Ulrich Johansen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 2020. Bygningen har støpt såle mot grunn og grunnmur av pusset termomur. Bærende konstruksjoner og skillende dekker er av trekonstruksjoner. Yttervegger er i trekonstruksjoner med stående trekledning. Takkonstruksjonen er tilnærmet flat og tekket med asfaltpapp. Boligen har vinduer og dører fra byggeår, med karmer og rammer i tre. Det er utgang til en balkong på 12 m², en takterrasse på 35 m² og en terrasse på 14 m².

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i kjellerbod. Det elektriske anlegget er fra byggeår.

Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt tilstandsgrad 2:
Kjøkken
- Innredning: Det er registrert noe slitasje/skader på fronter under kjøkkenvask. Forholdet vurderes I hovedsak til å være av estetisk betydning uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Foreslått tiltak er lokal utskiftning/utbedring ved behov.

Yttervegger inkl. fasader
Ytterkledning: Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og terrenget.

Drenering
Terrengfall fra grunnmur: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Våtrom (bad 2. etasje og kjeller):
På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader,

Vaskerom/teknisk rom:
Flisgulvet var ikke tilgjengelig for inspeksjon på grunn av lagrede gjenstander. Hulltaking i tilliggende konstruksjoner er ikke utført.

Tekniske anlegg:
Innvendig stakeluke er ikke påvist.

Yttertak: Store deler av taket er skjult av takterrasse og utvendig trapp. Taktekking, ventilasjon, overganger og fallforhold kunne derfor ikke inspiseres.

Balkong (2. etasje):
Tettesjikt/membran er skjult og ikke inspisert.

Takterrasse:
Fundamenter og tettesjikt er skjult og ikke tilgjengelige for inspeksjon.

Terrasse:
Fundamenter er skjult og ikke inspisert.

Stikkledninger og tanker:
Avløpspumpe er ikke inspisert.

Carport:
Tettesjikt og konstruksjon er skjult og ikke tilgjengelige for inspeksjon.

Helse, miljø og sikkerhet:
Rekkverk, håndløpere og lysåpninger på innvendige trapper, balkonger, takterrasse og utvendige trapper er kontrollert opp mot dagens byggtekniske forskrift. Det ble ikke registrert avvik ved befaringen.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Utvendig maling ble utført av faglærte i 2021. Samme år ble avrenningshullet på takterrassen utbedret av utbygger for å forbedre fallet. Mindre kosmetiske setningsskader ble utbedret på garanti etter innflytting. Søylene i carporten ble byttet ut og forsterket. Vinduene ved terrassen er utbedret på garanti. Epoxy-maling ble lagt i carporten våren 2026.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Vestbrynet 4C er en moderne og svært tiltalende enebolig fra 2020, beliggende på attraktive Bekkelagshøgda. Boligen går over tre plan og har i tillegg en flott takterrasse, noe som gir en gjennomtenkt og familievennlig planløsning med fleksible oppholdsarealer og god romfølelse. Eiendommen har en stor, pent opparbeidet hage med gressplen, trær og variert beplantning.

Planløsningen er både innholdsrik og fleksibel, og passer godt for familier i ulike livsfaser. Her er det god plass til både fellesskap og privatliv, med løsninger som gir rom for større familier, tenåringer eller flere generasjoner under samme tak. Kjelleretasjen har også potensial for etablering av en egen hybel som kan gi attraktive leieinntekter.

Interiøret fremstår moderne og gjennomført, med nøye utvalgte materialer og løsninger hvor lite er overlatt til tilfeldighetene. Det er gjennomgående benyttet en-stavs parkett i alle rom, mens entré, bad og kjellerbod har flislagte gulv. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys og bidrar til en lys og luftig atmosfære. Boligen er utstyrt med elektrisk solskjerming på de store vinduene i stuen, fjernstyrte rullgardiner på hovedsoverommet, samt plisségardiner på øvrige soverom og i kjelleretasjen. Louis Poulson PH utendørslamper ved inngangsparti og ved markterrasse.

Boligen holder en gjennomgående tiltalende standard og er oppført i henhold til TEK17, med fokus på komfort, energieffektivitet og et godt inneklima. Her er det vannbåren gulvvarme i kjeller og 2. etasje, elektrisk gulvvarme i entré og våtrom, samt balansert ventilasjon.

Uteområdene er godt tilrettelagt med flere soner for opphold. Fra stue og kjøkken er det utgang til balkong, mens 1. etasje har direkte adkomst til terrasse og hage. Takterrassen utgjør et naturlig høydepunkt og byr på sol fra morgen til kveld, samt flott utsikt mot fjorden og øyene rundt.

Dette er en moderne familiebolig med høy bokomfort, gjennomgående kvalitet og attraktive uteplasser, i et meget attraktivt villaområde på Bekkelagshøgda.

1. etasje inneholder: entré, hall, to soverom og bad.
Entré/hall:
Fra det overbygde inngangspartiet kommer du inn i en innbydende entré med flislagt gulv med gulvvarme og downlights i tak. Her er det godt med oppbevaringsplass i skyvedørsgarderober. Fra hallen er det adkomst til to soverom og bad, mens den innvendige trappen binder etasjene sammen på en naturlig og funksjonell måte.

Soverom:
I denne etasjen finner du to gode soverom med en-stavs parkett og moderne fargevalg. Det ene soverommet har skyvedørsgarderobe og direkte utgang til en terrasse på ca. 14 m² med videre adkomst til hagen. Dette skaper en fin overgang mellom inne- og utearealene og gir gode muligheter for å nyte uteplassen i private omgivelser.

Bad:
Badet i 1. etasje har et stilrent og moderne uttrykk med store 60x60 fliser på veggene og hexagonfliser på gulvet med gulvvarme. Det er innredet med vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og speil med belysning, samt vegghengt toalett. Badekar med innfellbar glassvegg gir fleksibilitet for både bad og dusj. Downlights i himlingen og gjennomtenkte materialvalg bidrar til en lun og innbydende atmosfære. Mekanisk avtrekksventilasjon.

2. etasje utgjør boligens naturlige oppholdssone og består av stue, spisestue og kjøkken i åpen løsning, samt en separat mastersuite med soverom og tilhørende bad.

Stue, spisestue og kjøkken:
Stue, spisestue og kjøkken er samlet i en åpen og innbydende løsning som danner boligens naturlige samlingspunkt. De store vindusflatene sørger for rikelig med dagslys gjennom hele dagen, mens de dempede fargetonene og de nøye utvalgte materialene gir rommet en lun og innbydende karakter. Her er det god plass til både spisegruppe og en romslig sofasone, med naturlige soner som gjør rommet like velegnet til hverdagsliv som til sosiale sammenkomster.

Det stilrene Sigdal-kjøkkenet ligger i åpen forbindelse med oppholdsrommet og fremstår som et naturlig blikkfang. Kjøkkenøya binder kjøkken og spiseplass sammen og fungerer som et sosialt samlingspunkt for både familie og gjester. Innredningen har glatte fronter, påkostet benkeplate i polert Silestone-kompositt, og god skap- og benkeplass, noe som gjør kjøkkenet både praktisk og innbydende. Kjøkkenet er utstyrt med nedfelt vask med armatur, benkebelysning, sprutplate og stikkontakter over benkeplate. Integrerte hvitevarer inkluderer kjøleskap, fryser, stekeovn, mikrobølgeovn og platetopp, som alle medfølger. Ventilatoren er plassert diskré i overskap. For økt trygghet er kjøkkenet utstyrt med både lekkasjesensor tilkoblet lekkasjestopper og komfyrvakt.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en overbygget, vestvendt balkong på ca. 12 kvm, som oppleves som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet. Her kan du nyte gode solforhold fra ettermiddag til kveld, med plass til både sittegruppe og hyggelige måltider utendørs. Balkongen er utstyrt med belysning og utvendig stikkontakt tilrettelagt for tilkobling av terrassevarmer.

Soverom:
Hovedsoverommet ligger i tilknytning til oppholdsrommet og har direkte adkomst til eget bad. Rommet har en-stavs parkett, vannbåren gulvvarme og et gjennomført fargevalg som skaper en lun og behagelig atmosfære. Vindusflater i to himmelretninger slipper inn godt med dagslys, mens den innbyggede skyvedørsgarderoben med speilfronter gir rikelig med oppbevaringsplass og bidrar til et ryddig og helhetlig uttrykk.

Masterbad:
Det tilhørende badet holder en moderne og smakfull standard med store flislagte overflater, gulvvarme og downlights i tak. Den stilrene innredningen i hvitt står i flott kontrast til de mørke flisene og gir badet et moderne og tidløst uttrykk. Vinduet slipper inn naturlig dagslys og bidrar til en lys og luftig atmosfære. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning, speil med belysning, vegghengt toalett og en romslig dusjsone med både regndusj og hånddusj.

Takterrasse:
Fra stue- og kjøkkenområdet leder en utvendig trapp opp til den flotte takterrassen på ca. 35 m². Dette er uten tvil et av boligens absolutte høydepunkter. Her kan du trekke deg tilbake og nyte sol fra morgen til kveld, flott utsikt mot fjorden og en luftig følelse høyt over omgivelsene. Terrassen har god plass til både spisegruppe og loungeområde, og fremstår som et naturlig samlingspunkt for alt fra rolige morgenstunder til lange sommerkvelder med familie og venner. Glassrekkverkene lar utsikten stå i sentrum og bidrar til en eksklusiv og åpen atmosfære.

Kjelleretasjen består av gang, soverom/kjellerstue, bad, vaskerom og en stor og en liten bod.

Kjellerstue / soverom med egen inngang:
Dette rommet gir boligen stor fleksibilitet og kan benyttes som kjellerstue, soverom, ungdomsavdeling, gjesterom, hjemmekontor eller hobbyrom etter behov. Egen inngang gjør rommet spesielt attraktivt for familier med større barn eller for deg som ønsker mulighet for etablering av en hybel. Det er allerede tilrettelagt med røropplegg for kjøkken. Rommet har vannbåren gulvvarme som bidrar til god komfort året rundt, samt skyvedørsgarderobe som gir praktiske oppbevaringsmuligheter.

Bad:
Badet ligger i direkte tilknytning til kjellerstuen/soverommet og understreker den fleksible bruken av denne delen av boligen. Dette gir en praktisk og privat løsning enten rommet benyttes som ungdomsavdeling, gjesterom eller som del av en fremtidig hybel. Badet har et moderne uttrykk med flislagte overflater, gulvvarme og downlights i himlingen. Det er innredet med vegghengt servantinnredning, speilskap med belysning, vegghengt toalett, dusj med glassdører, samt opplegg for vaskemaskin.

Vaskerom/teknisk rom:
Et stort og svært funksjonelt vaskerom gir gode arbeidsflater og rikelig med oppbevaringsmuligheter. Rommet har flislagt gulv med gulvvarme, malte overflater og opplegg for vaskemaskin, samt vegghengt utslagsvask i rustfritt stål. Den romslige utformingen gjør at rommet fungerer som mer enn bare et vaskerom, med god plass til oppbevaring, tørkestativ og praktiske hverdagsløsninger. I rommet er også boligens tekniske installasjoner samlet, herunder varmepumpe for vannbåren gulvvarme, ventilasjonsaggregat, varmtvannsbereder, sentralstøvsuger og fordelerskap.

Bod:
Boligen byr på svært gode oppbevaringsmuligheter med bod under trappen og en stor bod på nærmere 15 kvm. Dette er verdifulle tilleggsarealer som gir rikelig med plass til sesongutstyr, fritidsartikler, verktøy og annen lagring.

I tilegg medfølger carport med lader, samt to biloppstilingsplasser.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Varmepumpe og elektrisitet. Boligen oppvarmes i hovedsak med varmepumpe til vannbåren gulvvarme i andre etasje og kjeller. Det er elektrisk gulvvarme i entré og på våtrom. Boligen har balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for enebolig datert 20.10.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:
Dagboknr. 993160-1/105 14.12.1923:
Bestemmelse om gjerde. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 912500-1/105 27.02.1925:
Bestemmelse om benyttelse. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 912501, tinglyst 11.12.1925:
Bestemmelse om veg/bebyggelse/benyttelse/vann/kloakkledning/gjerde med flere bestemmelser. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kjøper overtar ansvaret for servitutten. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.
Dagboknr. 94, tinglyst 04.01.1947:
Eier forplikter seg til å overholde gjeldende reglementer for vann og avløp, og bærer kostnadene for forandringer ved ledningsnett forårsaket av senere veiarbeid. Eiendom som får dispensasjon til å føre avløp fra vannklosetter til kloakk uten forutgående rensning, skal betale den til enhver tid fastsatte årlige avgift per klosett.
Dagboknr. 206, tinglyst 07.01.1947:
Eier forplikter seg til å opparbeide veier med kloakk langs tomten i inntil 8 meters bredde når kommunen forlanger det. Vedlikehold av veiene påhviler grunneier inntil de er opparbeidet og overtatt av kommunen. Eventuell grunnervervelse skal skje uten utgift for kommunen.
Dagboknr. 2152, tinglyst 13.02.1968:
Erklæringen forplikter eier til at deling og bebyggelse av tomten skal utføres i henhold til kartutsnitt fra Oslo byplankontor datert 23.10.1961 og innstilling fra byplansjefen av 17.11.1961.
Dagboknr. 18543-1/105 02.11.1970:
Melding skal sendes før det påbegynnes arbeid ved vann -og kloakkanlegget på eiendommen. Kommunen har rett til å inspisere eiendommens ledningsanlegg. Dersom kommunen krever det, skal eiendommen sløyfe det godkjente private renseanlegget for eiendommens spillvann, føre avløpet direkte til offentlig kloakk og betale den fastsatte avgift. Kommunen har ikke noe ansvar for private ledninger og eier er ansvarlig for skader på offentlig ledningsnett som følge av at avløpet inneholder skadelige væsker eller stoffer. Eier er ansvarlig for at taknedløp o.l. ikke tildekkes. Eier er ansvarlig for å holde eiendommens ledningsnett i forskriftsmessig stand.
Dagboknr. 18544, tinglyst 02.11.1970:
Eier av eiendommen forplikter seg til å forbinde eiendommens overvannsavløp til offentlig overvannskloakk når som helst kommunen måtte forlange det, og betalte fastsatt avgift.
Dagboknr. 41188, tinglyst 28.08.1992:
Midlertidig dispensasjon fra Vegloven vedr garasjes avstand til Vestbrynet. Eier er forpliktet til å forandre eller fjerne bygget dersom kommunen forlanger det. Gjelder gammel bebyggelse.
Dagboknr. 327487, tinglyst 16.01.2018:
Eier forplikter seg til å opparbeide offentlig vei på egen bekostning og vederlagsfritt overdra nødvendig veigrunn til Oslo kommune, dersom kommunen trekker tilbake en midlertidig dispensasjon.
Dagboknr. 1512293, tinglyst 17.12.2019:
Elvia AS har rett til bygging, drift, vedlikehold og fornyelse av kabler på eiendommen, samt uhindret adgang for personell og transport. Det skal ikke bygges, plantes eller fylles på masse nær kabelanlegget som kan hindre vedlikehold. Erklæringen kan ikke slettes uten netteiers samtykke.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Den del av boligens kjelleretasje som kan benyttes til hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen.  
Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Ingen taklamper medfølger boligen.

Beliggende i et meget attraktivt og veletablert villaområde på Bekkelagshøgda i bydel Nordstrand, på siden som vender mot fjorden. Boligen har en luftig plassering med fjordutsikt og flott utsyn i flere retninger, med skog og trær i nærområdet. Boligen er godt tilbaketrukket og skjermet fra veier og trafikk, noe som gir en trygg og rolig atmosfære. Området byr på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted med gangavstand til alt som forenkler en travel hverdag. Her finner du skoler og barnehager, et bredt fritidstilbud, vakre turområder og sjøen. Kollektivtransport, matbutikker og diverse servicetilbud på Sæter, Holtet og Lambertseter er også lett tilgjengelig.

Gangavstand til diverse servicetilbud ved Lambertseter Senter, Holtet og Sæter Torg. Lambertseter Senter har over 80 butikker, flere spisesteder, Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Symra Kino. Matbutikker inkluderer Rema 1000, Kiwi, Meny og søndagsåpen Bunnpris.

På Sæter Torg finner du et variert servicetilbud med flere kafeer og spisesteder som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon og Joe & The Juice. Dagligvarer kan handles på Rema 1000 eller Meny. Sæter har også apotek, bokhandel, Mester Grønn og flere nisje- og klesforretninger.

Holtet tilbyr Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, søndagsåpen Joker, Indisk take-away, Mester Grønn, bank, helsesenter/treningssenter (BestHelse), apotek, Jernia og gourmetbutikken Jacobs.

Gangavstand til trikk ved Sørli trikkestasjon, buss i Oberst Rodes vei, og T-bane fra Karlsrud. (Vennligst se www.ruter.no for rutetider).

Området byr på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud. Langs Bunnefjorden finner du flotte badeplasser som Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, som kun er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

I området rundt Ekebergsletta finnes det et bredt tilbud av aktiviteter, inkludert lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark og store friområder. Ekebergparken skulpturpark og Ekebergrestauranten er også populære destinasjoner. Dette området er et eldorado for barn og gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersgrupper, både sommer og vinter, med lysløype for ski om vinteren.

Østmarka, som heller ikke er langt unna, byr på flotte turmuligheter året rundt, med badevann som Nøklevann og Rundvann. Her finner du også Oslo klatresenter, Norges største klatresenter, og Hauktjern utendørs klatrefelt.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Kåffa som er en breddefotballsklubb med Fotballakademi for skolebarn, og lag i Eliteserien.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Vestbrynet er en lite trafikkert villavei som både starter og ender i Ringshusveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere private og offentlige barnehager i området, blant annet populære Christiania Barnehave.
I følge utdanningsetaten sogner boligen til Kastellet skole. Skolen er både barne- og ungdomsskole og ligger i umiddelbar nærhet til eiendommen. Trygg og bilfri skolevei gjennom "100 meters"-skogen.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en romslig, eiet tomt på 617 kvm som er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen. Arealer som ikke er tillagt de enkelte seksjonene, utgjør sameiets fellesareal.

Hagen tilhørende seksjonen er pent opparbeidet med velholdt gressplen, trær, prydbusker og variert beplantning. Den frodige hagen skaper et grønt, innbydende og skjermet utemiljø med gode solforhold og hyggelige soner for opphold. Her er det god boltreplass for både små og store, med rikelig plass til lek, ballspill og trampoline. Hagen egner seg også godt for sosiale sammenkomster, avslapning og rolige stunder i naturskjønne omgivelser. For den hageinteresserte byr eiendommen på gode muligheter for videre beplantning, dyrking eller etablering av flere uteplasser etter ønske. Dette er et attraktivt uterom som kan nytes gjennom store deler av året.

I tillegg til den store hagen kan boligen skilte med hele tre attraktive uteplasser, slik at solen kan nytes gjennom hele dagen. Fra stuen i andre etasje er det utgang til en overbygget, vestvendt balkong på ca. 12 kvm, utstyrt med både belysning og utvendig stikkontakt.

På toppen av boligen finner du en herlig takterrasse på ca. 35 kvm med flott utsikt og rikelig med plass til flere møbleringssoner. Her er det gode muligheter for både avslapning, sosiale sammenkomster og hyggelige måltider under åpen himmel.

I tillegg har boligen en solrik markterrasse på ca. 14 kvm vendt mot sørvest, med direkte adkomst fra et av soverommene. Terrassen er utstyrt med utvendig stikkontakt og utgjør et hyggelig, privat uterom.

Felles gruslagt innkjørsel.

Boligen har tilhørende carport. Fastmontert lader for elbil medfølger. I tillegg disponerer boligen to biloppstillingsplasser ved siden av carporten.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Boligen er tilkoblet en privat avløpspumpe.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg, eksisterende.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 27 116,37 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatt er kr 8 136,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10235 kWh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 624,-
Boligen er tilknyttet Viken fiber Altiboks som leverandør av internett og har avgift på kr 1 159,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr 4 788,- pr. år. Boligen ble i 2020 utstyrt med et omfattende Verisure alarm- og brannvarslingssystem med Yale smartlås, betjeningspanel, sjokksensorer, kameradetektorer og integrerte, seriekoblede røykvarslere. Abonnementet kan videreføres dersom ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 6 176 869,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

17 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

437 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
438 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
458 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
17 938 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
17 958 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Camilla Evang-Vänman og Per Olof Andreas Evang-Vänman

Eiendommen er seksjonert og er tilknyttet et sameie bestående av 3 eneboliger, med sameiebrøk 1/3. 
Sameiet har ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt: (belastes megler)  kr -5 000,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk/ Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring makspris regnes av prisantydning  kr 40 000,00
Dag- og dronefoto  kr 8 800,00
Tilstandsrapport med planskisser  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0135/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26135

Sist oppdatert: 22. september 2026 kl. 10:17