Ødegårds vei 61

Ødegårds vei 61, 1470 LØRENSKOG
Kommunenummer 3222, gårdsnummer 106, bruksnummer 259, seksjonsnummer 64, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 41 kvm

BRA-i:
3. etasje 39 kvm: Entré, baderom, kjøkken, spisestue/stue og soverom

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Bod (Merket nr. 104) i U1.etasje

Åpent areal:
3. etasje 5 kvm: Balkong

Boligen disponerer 1 bod i felles garasjeanlegg. Denne er merket med nr. 104. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.05.2025 utført av Anticimex AS v Pål Einar Sommeling.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten. Selveierleilighet i boligblokk oppført i 2021/2022, ferdigstilt i 2022.

Følgende punkt har fått tilstandsgrad 2 av takstmann:
Øvrige rom:
> Overflater gulv - TG2 gjelder kun misfarging og stedvise riper i gulvoverflater.

Selger har i forbindelse med salget utfylt egenerklæringsskjema. Det er ikke påpekt noe særskilt i opplysningsskjema. Denne ligger vedlagt i prospektet.

E N T R É
Velkommen inn! Leiligheten har en lys og innbydende entré som gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her har du plass til oppheng og oppbevaring av ytterklær. Oppgangen har callinganlegg med kamera og svarmaskin er plassert i entré

S T U E
Stuen er "hjertet" av leiligheten og oppleves luftig med en god romfølelse fra takhøyden til vindusflatene som slipper inne god med naturlig lys. Her har du gode innredningsmuligheter med plass til både sofakrok og TV-løsning med salongbordet for avslapping, samt spisebordet hvor man kan samle nære og bekjente for hyggelige stunder. Rommet har lyse toner med friheten til å sette sitt eget preg på rommet.

K J Ø K K E N
Stilrent og moderne kjøkken fra HTH i åpen løsning med stuen. Perfekt for hverdagen og for de sosiale sammenkomstene. Innredningen byr på rikelig med skapplass og godt med arbeidsplass på benkeplaten. Integrerte hvitevarer medfølger handelen og består av induksjonstopp, stekeovn, kjøleskap med fryser og oppvaskmaskin. Kjøkkenet har og komfyrvakt og det er installer waterguard, samt automatiske stengeventiler.

B A D
Lekkert bad av god størrelse med flislagte gulv med varme og flislagte vegger. Himlingen er nedsenket og det er montert downlights. Innredningen på badet består av servant med ett-greps armatur og vegghengt speil med belysning. Dusjhjørne med innfellbare glassdører og hånddusj. Det er lagt opp til bruk av vaskemaskin på badet. Denne følger ikke med boligen. Fordelerskapet for rør-i-rør system er plassert i himling.

S O V
Soverommet er av god størrelse med plass til en god seng, samt tilhørende soveromsmøblement som skrivebord/nattbord. I hjørnet av rommet har du et romslig garderobeskap. Fra soverommet er det utgang til en sydøst-vendt balkong målt opp til ca. 5kvm. En flott balkong hvor man kan nyte sene kvelder på sommerhalvåret.

Ø V R I G E R O M
Leiligheten har gulvflater med parkett. Malte lyse overflater på vegg og malte overflater i himling av betongelementer. Himlingen i entre og på badet er nedsenket og det er montert downlights. Innerdører har glatte dørblader, og leiligheten har balansert ventilasjon, samt sprinkleranlegg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Leiligheten selges møblert om ønskelig foruten møbler på terrasse. Vennligst legg inn som forbehold i bud om dette er ønskelig.
Samtlige hvitevarer på kjøkken medfølger.
Vaskemaskin på bad medfølger ikke.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet via panelovner, samt varmekabler på baderom.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 03.01.2023. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 36 servitutter på sameiets eiendom. Servituttene omhandler blant bestemmelser om gjerde, veg, elektriske kraftlinjer, vann og kloakkledninger, adkomstrett, bebyggelse. Av servituttene med nyere dato er det tinglyst heftelser som gir adkomstrett, bestemmelse om veg, vannledning, kloakk, elektriske ledninger, nødvendig infrastruktur, rett for kommunen ha liggende diverse anlegg/ledninger på tomten, bestemmelse om spillvann/drensvann(stikkrenne på tomten og bruksrett av felles uteoppholdsareal på bakkeplan.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ved utleie av seksjonen skal styre underrettes med kontaktinfo på leietaker, samt oppdatere/legge denne informasjonen inn i OBOS plattformen. Eier skal sørge for at leietaker er kjent med sameiets vedtekter og husordensregler, og er ansvarlig for at leietaker følger sameiets regelverk. Styret gis fullmakt til å utstede gebyr til seksjonseier i de tilfeller styret ikke har fått info og Vibbo ikke er oppdatert.

Ødegårds vei 61 ligger i et sentralt og populært område i Lørenskog Stasjonsby med gangavstand til togstasjonen med Oslosone på billetten. Området har nærhet til skoler, barnehager, kollektivtransport og turområder. Det er godt utvalg av servicetilbud ved Metro Senter og Triaden Lørenskog Storsenter.

Det er kort vei til mange flotte rekreasjonsområder på Haneborgåsen og i Østmarka. Her finner du ubegrensede muligheter for tur, sykkel og skiturer. På vinteren er det et stort løypenett med belyste løyper, og om sommeren kan Østmarka by på mange fine bade- og fiskevann. Langvannet nedenfor Rådhusparken ligger også i nærheten. Her er tilrettelagt for mange fritidsaktiviteter med turstier, badebrygge, grillplass og sandvolleyballbaner. Beliggenheten er et perfekt utgangspunkt for deg som ønsker å ha nærhet til alt du trenger i hverdagen.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000 Lørenskog Stasjonsby. Triaden Lørenskog Storsenter og Metro Senter ligger i nærheten med alle fasiliteter og servicetilbud du måtte trenge i hverdagen. I forbindelse med Metro finner du også Lørenskog hus med bibliotek, kino, aktivitetshus for ungdom, musikk- og kulturskole, kunstsal, spisesteder og offentlige tjenester.

Triaden Storsenter tilbyr et variert utvalg av butikker både innenfor de store kjedene og enkeltstående butikker. Her finnes det en rekke ulike aktivitetstilbud som trampolinepark, aktivitetssenter, lekeland og Ninja-bane til Norges første Skyrider; en slags berg-og-dal-bane der man henger i en sele og følger en bestemt bane flere meter over bakken. Det er også kafe, barnepass og bursdagsrom. Sats har åpnet ett nytt og stort treningssenter som ligger rett ved siden av Playworld i 2.etasje. Ønsker du ytterligere servicetilbud er Strømmen Storsenter et av Norges største kjøpesentre med ca. 200 butikker og tilknyttede virksomheter.

I løpet av de siste årene har Skårersletta gjennomgått oppgraderinger. Allerede har gaten fått flere fasiliteter, og i forbindelse med åpning av "nye" Skårersletta som er planlagt våren 2024 vil området få flere lekeområder, parker, restauranter og kaféer. Skårerparken er allerede åpnet og ligger sentralt i Lørenskog. Dette er en livlig aktivitetspark og en sosial møteplass. Parken er utformet for å håndtere overflatevann på en kontrollert måte og byr på ulike områder for blant annet avslapping, lek, treamfi, utsiktsplattform og en sirkulær arena. Om vinteren blir det etablert skøytebane i parken, et ideelt sted for barn å utforske sine skøyteferdigheter.

Losby Gods og golfbane er et meget populært tur- og rekreasjonsområde. Gården er utgangspunkt for turer innover i Østmarka, samt målet for tur- og skigåere som starter i det sentrale Lørenskog. Fra Mønevann kan du leie kano som tar deg videre innover vassdragene. Lørenskog kommune driver Losby besøksgård og kafé, og det er et meget flott golfanlegg her med bl.a. 9 og 18-hulls golfbane, driving range, putting green og nærspillsområde.

SNØ er en av verdens største innendørsarenaer som forener langrenn, snowboard, alpint, freeski og isklatring under samme tak. Her finner du også kjente merkevarer innen sports- og fritidsmote, samt en butikk som spesialtilpasser utstyret til deg. Alt fra pizza og lekre kaker til en kaffe kan nytes mens du ser på livet og blide mennesker i bakken gjennom store panoramavinduer. Thon Hotel Snø ligger vegg i vegg med SNØ. For nærmere informasjon, se www.snooslo.no. Rett ved SNØ finner du Sportytude treningssenter. I samme bygning har JumpYard trampolinepark nylig åpnet. For nærmere informasjon, se www.jumpyard.no.

Fra boligen er det nærhet til en rekke skoler og barnehager. De nærmeste barnehagene er Steinerud barnehage og Framtia barnehage. Det finnes flere skoler i nærliggende område, blant annet Luhr skole, Fjellhamar skole, Mailand videregående skole og Stovner videregående skole som nærmeste alternativer.

Området tilbyr gode kollektivmuligheter. Lørenskog stasjon ligger i gangavstand og herfra kommer du deg til Oslo S med tog på omtrent 18 min til Oslo og til Lillestrøm stasjon på ca. 10 min. Med bil tar det ca. 20 min til Oslo S, ca. 10 min til Lillestrøm og ca. 30 min til Oslo Lufthavn Gardermoen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
 

BARNEHAGER:
- Steinerud barnehage (1-5 år) ca. 5 min gange
- Framtia barnehage (1-5 år) ca. 13 min gange
- Margaretalia barnehage (1-5 år) ca. 14 min gange

SKOLER:
- Luhr skole (1-7 kl.) ca. 13 min gange
- Wang Ung Romerike (8-10 kl.) ca. 10 min gange
- Fjellsrud skole (8-10 kl.) ca. 5 min med bil
- Kjenn skole (8-10 kl.) ca. 7 min med bil
- Mailand videregående skole ca. 7 min med bil
- Lørenskog videregående skole ca. 8 min med bil

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 469 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal, og er pent opparbeidet med gressplen og asfalterte internveier som leder til hver bygning. Videre er det satt ut benker og det er plantet busker og trær på området.

Leiligheten selges ikke med parkeringsplass.
Det er tilgang til seks gjesteparkeringer.
Det er tillat for salg/kjøp av garasjeplass internt i sameie. Ved kjøp vil det tilkomme ett administrasjonsgebyr til forretningsfører ved eierskifte.
Gjesteparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligområde i henhold til detaljregulering 035 Ødegården felt B14-B2-B3-B5 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 14.03.2018.

Nærliggende område er under utvikling. Området på motsatt side over veien har et pågående reguleringsarbeid. Det er planlagt å bygge leiligheter på tomten som vil medføre endret utsyn for leiligheten, men ikke frata leilighetens frie utsikt. Det må påregnes byggestøy i forbindelse med byggeprosjekter.

Eiendommen er i kommuneplanen avsatt som boligbebyggelse - nåværende.
Nærliggende områder er i kommuneplanen avsatt som boligbebyggelse - fremtidig. Det er områder rundt eiendommen som er under utvikling.
Nærliggende områder er også i kommuneplanen avsatt som grønnstruktur - Nåværende

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 194,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, a-konto varmtvann, internett/tv, velforening som forvalter uteområdet, honorarer, felles bygningsforsikring, div. drift og vedlikehold.

Kostnader for fjernvarme avregnes kvartalsvis etter forbruk og ved eierskifte, dette betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning Det er installer målere slik at avgiftene vil variere etter forbruket i leiligheten.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025 med en økning på 5%

Felleskostnadene fordeles slik:
Á-konto fjernvarme: kr. 532
Dugnad: kr. 50
Felleskostnader velforening: kr. 100
Felleskostnader: kr. 2 037
TV/brebånd: kr. 475

Leiligheten leies ut og selger har således ikke oversikt over månedlig kostnad vedrørende strømforbruket.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgiften er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 840 503,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 362 010,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 650 000,00 Prisantydning

Omkostninger

91 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
102 290,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 752 290,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sigurd Ekhøy Tangen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Silkeføret 2 Boligsameie.
Sameiet består av 78 leiligheter fordelt på 3 bygninger.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes. Sameiet har to årlige dugnader, en på våren og en på høsten.
Det er i utgangspunktet tillatt å holde dyr så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse eller ulempe for de øvrige beboerne. Se punkt 9 i husordensregler for utfyllende regler vedr. dyrehold.
Sameiene Silkeføret 1+2+garasjessameie planlegges sammenslått tidlig 2025.

Foretatt påkostninger de senere år: Normalt vedlikehold.
Planlagte påkostninger: Normalt vedlikehold.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Silkeføret 1 Boligsameie (gnr. 106 bnr. 257) og naboeiendommene gnr. 106 bnr 259 har rett til å benytte fellesanlegg og arealer for renovasjon på gnr. 106 bnr. 258. Gangveier, leke- og rekreasjonsarealer, plantekasser, veksthus, felles gårdsrom, lednings- og kabelanlegg, mm som skal benyttes av eiendommene i fellesskap. Samme prinsipp skal følges for eventuell ytterligere felles infrastruktur, med mindre særskilt avtale blir inngått. Gnr. 106 bnr. 257 og bnr. 259 plikter å bære sin forholdsmessige del av kostnadene til drift og vedlikehold av felles drift. Kostnader fordeles etter BRA. Vedtekten kan ikke slettes.

Seksjonseiere i 1.etg har fullt vedlikeholdsansvar for hage og evt platting i tillegg grunn i henhold til seksjoneringsbegjæringen. Seksjonseier kan ikke plante trær eller sette opp gjerde/ skillevegger.
Membran til garasjeanlegg ligger under tillegg grunn, seksjonseier som slår spisse gjenstander eller forårsaker hull i membran vil bli ansvarlig for utbedring og skader.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr. 32.000,-
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr kr 27.250,-
Visninger: kr 3.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 59-0063/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR59.2563

Sist oppdatert: 03. juni 2025 kl. 15:10