Gunnar Knudsens veg 110

Gunnar Knudsens veg 110, 3712 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 74, bruksnummer 85, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 220 kvm

BRA-i:
Enebolig:
-1. etasje 69 kvm: Uinnredet kjeller.
1. etasje 76 kvm: Entrè, stue, kjøkken, spisestue, baderom og gang.
2. etasje 60 kvm: Kontor, tre soverom og gang.

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje 15 kvm: Innglasset balkong mot hage på ca. 8kvm. Innglasset balkong mot vei på ca. 7kvm.

Åpent areal:
Enebolig:
2. etasje 16 kvm: To balkonger med utgang fra gang og soverom i andre etasje på ca. 8kvm hver.

Loftetasjen har et totalt gulvareal på 63kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 60kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde utgjør 3kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.08.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH). Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligen er ifølge tilstandsrapporten oppført i 1934 og har grunnmur av betong med sparestein og kjeller. Yttervegger er oppført i trekonstruksjoner og utvendige fasader er kledd med stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Boligen har saltak i trekonstruksjoner, tekket med takstein. Vinduer, entrédør og balkongdører har hovedsakelig karmer av tre. Boligen ventileres i hovedsak ved naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Se utfyllende informasjon om byggemåte i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkning med TG3 i rapporten. (Straks tiltak)
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Følgende underpunkter er gitt TG3:
Våtrom - Helhetsvurdering: Basert på våtrommets samlede tilstands bilde og hovedmomentene nevnt i tilstandsrapporten, må det påregnes fornyelse innen kort tid og gis derfor tilstandsgrad 3.

Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000,-.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen: Det obsersveres enkelte riss på skorsteinen. Skorstein har ikke fire frie sider. Det skal være mulig å påse at skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig. Ubrennbar plate under ildsted har ikke tilstrekkelig størrelse. Konsekvensen er at glør og gnister kan treffe brennbart materiale når ildstedet brukes.

Sjablongmessig prisanslag for ytterligere undersøkelser av skorstein : kr 0 - 10 000,-.
Sjablongmessig prisanslag for utbedring ildsted: kr 0 - 10 000,-.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) 2. etasje: På kontoret er det tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 70mm. Stikkprøvene har avdekket store, merkbare skjevheter.

Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000,-.

Vinduer og omramming: Det registreres betydelig slitasje, råteskader og andre tegn på funksjonssvikt på vinduene i kjeller. Enkelte vinduer utover dette viser begynnende tegn til slitasje og har en alder som tilsier at fremtidig funksjon vurderes som usikker. Enkelte vannbord viser tegn til slitasje og begynnende skader.

Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000,-.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG2 (alder, slitasje, skader mv.)
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Kjøkken - Helhetsvurdering: Basert på kjøkkenets samlede tilstandsbilde, for eksempel slitasje, alder på vannrør av kobber, alder på avløpsrør, samt en innredning som bærer preg av slitasje og enkelte skader, gis det derfor TG2. Det bør påregnes tiltak som videre overvåkning, samt lokale utbedringer eller utskiftning.

Teknisk anlegg: vann- og avløpsrør: Boligens vannrør av kobber og boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det observeres også uisolerte vannrør i kjeller.

Andre rom: Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte skader. Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med riper og hakk, samt sprekker. Registrert knirk i enkelte deler av gulvet. Innerdører bærer preg av slitasje/skader. Ventilasjonen vurderes som noe utilstrekkelig.

Rom under terreng - Helhetsvurdering: Det er registrert riss/sprekker i grunnmur, salt-kalkutslag og noe fuktighet på grunnmur og gulv, samt manglende fungerende ventilasjonsløsning. Basert på kjellerens samlede tilstands bilde og hovedmomentene som nevnes i tilstandsrapporten bær det påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser eller en fremtidig forverring av tilstanden viser at dette er nødvendig.

Uinnredet-/kaldt loft - Helhetsvurdering: Det er observert blant annet misfarging i undertak, noe forkullet takbjelke, ikke etablert dampsperre, takkonstruksjonen viser tegn til deformasjoner, skjevheter og skavnker, samt spor etter gnagere. Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, slik at ventilasjonen kan være redusert. Basert på loftets tilstands bilde og hovedmomentene som er nevnt i tilstandsrapporten, bør det påregnes tiltak som videre overvåkning, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser dette er nødvendig.

Innvendige trapper: Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader, samt at det registreres knirk i trappen.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) 1. etasje: Rapporten viser at det er registrert redusert stivhet og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange. I stue er det på tilfeldige punkter målt høydeforskjeller opptil 30mm. Ved innlegging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting, samt andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Gnagere på loft: Det observeres spor etter gnagere på loft. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise.

Yttervegger inkl. fasader - Helhetsvurdering: Ytterkledningens materialer viser stedvise tegn til begynnende nedbrytning og elde med enkelte sprekker stedvis på kledningen. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen. Det er ikke montert tilstrekkelig gnager sikring bak ytterkledningen. Basert på funn på yttervegger og fasadens samlede tilstandsbilde, samt hovedmomentene som nevnes i tilstandsrapporten, bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold, lokale utbedringer eller utskiftning hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.

Ytterdører og omramming: Enkelte dører viser begynnende tegn til utvendig slitasje. Funksjonstest viser at dørvrideren til begge balkong dørene er montert opp-ned. Det registreres at den gamle ytterdøren er tett igjen fra innsiden og ikke tatt ut av konstruksjonen.

Yttertak - Helhetsvurdering: Basert på yttertakets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes i tilstandsrapporten, bør det påregnes tiltak som forebyggende vedlikehold eller lokale utbedringer ved behov.

Balkong fra spisestue i 1. etasje - Helhetsvurdering: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser, som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere. Basert på dette er det gitt TG2.

Balkong fra gang i 1. etasje - Helhetsvurdering: Enkelte søyler til balkongen har liten avstand til terrenget, samt at det registreres noe skjevheter i konstruksjonen.

Balkong fra soverom 2. etasje - Helhetsvurdering: Det vurderes at balkongen er av konstruksjonstype som krever ventilasjon/luftespalte mellom tetsjiktet og underliggende konstruksjon. Det kan ikke verifiseres at dette er etablert. Det foreligger informasjon om at dette er bygget ved egeninnsats.

Balkong fra gang 2. etasje - Helhetsvurdering: Det vurderes at balkongen er av konstruksjonstype som krever ventilasjon/luftespalte mellom tetsjiktet og underliggende konstruksjon. Det kan ikke verifiseres at dette er etablert. Det foreligger informasjon om at dette er bygget ved egeninnsats.

Utvendig trapp: Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje, samt eldre med riss/sprekker i konstruksjonen. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av større betydning.

Grunnmur og fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Årsak er ukjent.

Drenering - Helhetsvurdering. Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon.

Forstøtningsmur: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner og riss/sprekker observeres på forstøtningsmur.

Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Støpt plate rundt huset: Det registreres større sprekker/skader i støpt plate rundt boligen. Konsekvens er ytterligere forverring av forholdet.

HMS – Innvendig trapp: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Det er også stedvis registrert fri gang høyde lavere enn 2,0 meter. Basert på disse forholdene oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Utover dette opplyses det om i rapporten om følgende forhold:
- Elektrisk anlegg: Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget, blant annet for ny stikk på bad. Takstmannen anbefaler utvidet kontroll av kvalifisert elektrofaglig person.

Lovlighetsforhold: Det er ikke fremlagt byggetegninger på befarings tidspunket, og derfor har det ikke vært mulig å undersøke om dagens bruk av arealer samsvarer med byggetillatelsen. Se punkt om ferdigattest for utfyllende informasjon.

Radon: Det er ikke gjennomført radonmåling i boligen. Boligen er oppført før krav om radonsperre og andre radonforebyggende tiltak ble innført. På bakgrunn av boligens nærhet til terreng vurderes radonundersøkelser som aktuelt, og rapporten anbefaler på generelt grunnlag at radonnivåene kartlegges når dette ikke tidligere er gjort.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygnings sakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen er modernisert/påkostet i senere tid med følgende:

2026: Nye rekkverk på balkonger på begge sider av huset.
2026: Lett oppussing av bad med maling av vegger, utskifting av dusjkabinett og servant.
2026: Skiftet blandebatteri på bad og kjøkken.
2026: Skiftet enkelte knuste vinduer/glass i vinterhagen mot hagen.
2025: Hovedvannrør mot vei samt stoppeventil skiftet etter lekkasje. Arbeidet er opplyst utført av faglærte, og dokumentasjon foreligger.
2025: Nytt asfaltbelegg i vinterhagene.
2024: Vask i 2. etasje fjernet, inkludert tilhørende rør ned mot kjeller.
2023: Boligen malt utvendig.
2023: De fleste vinduer behandlet/malt, og noe vindusglass skiftet.

Med unntak av arbeidene på hovedvannrøret er arbeidene ovenfor i hovedsak opplyst utført ved egeninnsats.

Boligen er en innholdsrik enebolig fra 1934 med eldre standard og flere originale/eldre bygningsdeler bevart. Overflatene består hovedsakelig av gulv med heltrebord og laminat med flismønster på kjøkken og gang, malte veggflater og panel, samt malte flater og panel i himlinger. Boligen har profilerte innerdører og naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler.

Kjøkkenet har innredning fra ukjent årstall med benkeplate i rustfritt stål og nedfelt oppvaskkum. Det er frittstående hvitevarer og vegghengt ventilator. Gulvet er belagt med gulvbelegg, veggflatene er malte, og det er fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Himlingen består av panelbord. Hvitevarer medfølger.

Badet i 1. etasje er fra ukjent årstall og har gulvbelegg, malte veggflater og takplater i himling. Badet er innredet med gulvstående servantinnredning, speil med overlys, dusjkabinett med dusjarmatur og gulvstående toalett. Det er opplegg for vaskemaskin. Selger opplyser at badet ble lett oppusset i 2026 ved maling av vegger samt utskifting av dusjkabinett og servant.

Boligen har vedfyring og elektrisk oppvarming. Det er varmepumpe i stue og i gang i 2. etasje. Varmtvannsbereder på ca. 200 liter fra 2021 er plassert i kjeller.

Selger opplyser videre at nesten alle vinduer ble behandlet og malt i 2023, og at noe glass ble skiftet. I 2025 ble én takstein skiftet og det ble lagt nytt asfaltbelegg på vinterhagene. Det ble i 2026 etablert nye rekkverk på balkonger på begge sider av huset. Arbeidene er opplyst utført ved egeninnsats.

Kjelleren er uinnredet og har synlig støpt gulv og grunnmur, samt panelbord i himling. Kjelleren fremstår som et bruksareal primært egnet til lagring og øvrige sekundære formål.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden fra 1. oktober 2025 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden som i dag er 31.12.2026.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1934.
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Fasadeendring og utskifting av dører og vinduer ble godkjent som «Melding om Arbeid» den 2. mars 1994. Det foreligger ikke tilhørende tegninger i kommunens arkiv.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/74/85:
04.10.1956 - Dokumentnr: 401933 - Best om garasje/parkering - Flyttes når bygningsrådet forlanger det. Gjelder tillatelse - oppføring av tidligere midlertidig garasje som i senere tid er fjernet.

24.09.1964 - Dokumentnr: 402481 - Bestemmelse om vannledning. Vegvesenets betingelser vedtatt. Tillatelse til å legge vannledning langs Gunnar Knutsensveg.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger fint til på Borgestad som er et veletablert boligområde med sentral beliggenhet mellom Skien sentrum og Porsgrunn.
Her har du nærhet til dagligvareforretninger, barnehage, barneskole og ungdomsskole, samt idrettsanlegg

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil være skiltet med Krogsveen visningsskilt på visningsdagen.

Skoler:
- Buer skole (1-7 kl.) 14 min
246 elever, 16 klasser 1.2 km

- Menstad ungdomsskole (8-10 kl.) 11 min
297 elever, 20 klasser 1 km

- Skogmo videregående skole 5 min
900 elever, 40 klasser 2.3 km

- Porsgrunn videregående skole 7 min
1100 elever 3.6 km

Barnehager:
- Borgestad barnehage (1-5 år) 7 min
67 barn 0.6 km

- Enggrav barnehage (2-2 år) 14 min
2 barn 1.1 km

- Buerflata barnehage (1-5 år) 15 min
74 barn 1.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en eiet tomt på ca. 545 kvm. Tomten er pent opparbeidet med gruset gårdsplass, plenarealer og variert beplantning med busker og trær. Hagen fremstår frodig og veletablert, med blant annet frukttrær og flere hyggelige uteplasser rundt boligen.

Vegetasjonen bidrar til å skjerme deler av utearealet og gir hagen et lunt preg. Det er en fin kombinasjon av åpne plenarealer og mer skjermede soner, med gode muligheter for både lek, opphold og ulike sittegrupper.

Tomtearealet er i Matrikkelen oppgitt til 544,9 kvm og er beregnet på bakgrunn av registrerte eiendomsgrenser.

Parkering i gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Borgestad–Menstad med plan-ID 2013007, vedtatt 10.12.2015. Eiendommen er i reguleringsplanen i hovedsak regulert til boligbebyggelse, mens et mindre delareal på ca. 3 kvm er regulert til gang-/sykkelveg. Hele eiendommen omfattes videre av hensynssone for bevaring av kulturmiljø.

I henhold til reguleringsbestemmelsene er den private avkjørselen til Gunnar Knudsens veg 110 med flere, forutsatt utbedret med snumulighet på egen tomt. Snumulighet er etablert for gjeldende eiendom.

Eiendommen omfattes også av Kommunedelplan for Borgestad/Menstad med plan-ID 2011981, vedtatt 17.11.2011. Eiendommen ligger her i område B3, angitt som «annet byggeområde – nåværende».

Videre omfattes eiendommen av Kommuneplanens arealdel med plan-ID 2021007, vedtatt 14.11.2024. Hele eiendommen omfattes av hensynssone for bevaring av kulturmiljø. Deler av eiendommen ligger innenfor hensynssoner for vegtrafikkstøy i rød støysone (H210) og gul støysone (H220), i henhold til T-1442.

Kommuneplanen angir videre eiendommen som bebyggelse og anlegg – nåværende, innenfor bestemmelsesområdet Bybåndet, med bestemmelser knyttet til blant annet byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav. Et delareal omfattes også av hensynssone for flomfare (H320).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25 110,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 34 000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 26 592,-.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av fiberinternett/kabel-tv og har avgift på kr 1 000,-pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.183.357,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

2 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

68 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
69 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
89 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 819 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 839 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elise Storvold Davidsen og Henrik Flåtelien

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 17 000,-
Visninger pr stk / Overtagelse (2 stk. gratis - 2500kr pr stk etter)  kr 0,-

Utlegg:
Innhenting av off. opplysninger inkl tegn. Skien komm E-plassen  kr 2 937,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning (5.71‰)  kr 0,-
Foto A7 Media 25 bilder inkl. plantegning  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0063/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2663

Sist oppdatert: 25. august 2026 kl. 09:27