Selvbyggerveien 92

Selvbyggerveien 92, 0591 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 116, seksjonsnummer 45, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 76 kvm

BRA-i:
2. etasje 67 kvm: Entré, bad, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Loft 4 kvm: Loftsbod.
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
2. etasje 7 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder, en i kjeller og en på loft. Boden på loftet et gulvareal (GUA) på 8kvm, men på grunn av skråtak/lav himlingshøyde (ALH) er kun 4 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-e). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.11.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet tilhørende Boligsameiet Tonsenhagen 16, beliggende i bydel Bjerke i Oslo kommune. Boligbygg over 5 etasjer samt kjeller. Etasjeskiller av betong- og stål fra byggeår 1955. Leiligheten har entrédør fra Swedoor med trekarm, slett dørblad, kikkehull, sikkerhetslås, brannklasse B30 og lydklasse 38db. Vinduer fra ulikt årstall (1955/1986/2001). Leiligheten har naturlig oppdriftsventilasjon. Tilluft via ventiler i yttervegg, samt spalteventiler i vinduskarmer. Avtrekksventil (naturlig) på bad og kjøkken, knyttet til innvendig felles ventilasjonssjakt. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG3, TG2 og TGIU:

TG3
Våtrom - Bad:
- Generell (helhetsvurdering): Badet er i hovedsak fra byggeår 1955, med ukjent oppgraderingshistorikk. Rommet har åpenbare aldersrelaterte og konstruksjonsmessige svakheter. Badet tilfredsstiller ikke dagens forventninger til fuktsikkerhet og funksjon. Badet har ikke tilstrekkelig sikkerhet mot vannlekkasjer og fuktskader. Mangelfulle overganger mellom gulv, vegger og sluk innebærer at vann kan trenge inn i tilstøtende og underliggende konstruksjoner. Kun naturlig ventilasjon. Det er registrert løse og manglende veggfliser over servantinnredningen. Badets alder og samlede tilstand tilsier at videre bruk innebærer betydelig risiko for lekkasjer og følgeskader. Dette også uten at det nødvendigvis foreligger synlige tegn til fuktskader i dag. Totalrehabilitering av badet vurderes som nødvendig og må påregnes som et strakstiltak. Sjablongmessig kostnadsanslag: 300 000 - 500 000 kr.

Kjøkken:
- Avtrekk: Avtrekk over kokesonen mangler. Matos og fukt ledes ikke tilfredsstillende bort. Avtrekksløsning må etableres. Sjablongmessig kostnadsanslag: 10 000 - 15 000 kr.

TG2
Utvendig:
- Vinduer: Vinduene på bad og soverom grunnet alder og slitasje. Dette medfører økt risiko for redusert funksjon, utettheter og behov for vedlikehold. Ingen større skader ble observert. Vedlikehold og utskifting av enkelte vinduer må påregnes. Særlig vinduet på badet bør vurderes for utskifting i nær fremtid, som følge av alder og tilstand.
- Balkong: Det er slitasje på gulvbelegget. Vurdert som et mer kosmetisk avvik uten større konsekvenser.

Innvending:
- Overflater - gulv: Gulvflatene bærer preg av alder og slitasje. Kun kosmetisk avvik og ingen umiddelbar konsekvens.
- Overflater - vegger og himlinger: Det er hull etter tidligere innfestninger flere steder, løs tapet og lokale skader i veggflatene. I overgangen mellom vegg og himling er det enkelte sprekkdannelser. På ytterveggen på soverom 2 (til venstre for vinduet) er det registrert riss/sprekkdannelser. I innvendig hjørne i stuen (til venstre for radiator) er det misfarging og sprekkdannelser.
- Etasjeskiller: Det er registrert høydeforskjell på ca. 26 mm. innenfor en målelengde på 3,70 meter i stuen. På soverom 1 ble det målt en høydeforskjell på ca. 15 mm. innenfor en målelengde på 2,0 meter (langs yttervegg - under vinduet). Skjevhetene kan komme av langvarige belastninger, naturlige deformasjoner og eventuelle setninger.

Kjøkken:
- Kjøkkeninnredning: Kjøkkeninnredning fra byggeår. Kjøkkenrommet fremstår samlet sett som eldre og utdatert, med et generelt behov for vedlikehold og modernisering. Utskifting av kjøkkeninnredningen bør påregnes, men det er ikke registrert forhold som alene tilsier behov for umiddelbar totalutskifting.

Tekniske installasjoner:
- Innvendige vannledninger: Grunnet alder.
- Innvendige avløpsrør: Grunnet alder.
- Ventilasjon: Innerdørene har anslagsterskler, uten luftespalter eller andre åpninger som sikrer luftsirkulasjon mellom rommene. Dette begrenser muligheten for luftutskifting/sirkulasjon til rom med avtrekk når dørene er lukket.
- Vannbåren varme (radiatorer): Grunnet alder.

TGIU
Våtrom - Bad:
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Undersøkelsen lot seg ikke gjennomføre fordi badet har omsluttede vegger av mur/betong.

HMS
- Balkong: Rekkverkshøyden ble målt til 0,96 meter. Rekkverkshøyden er lavere enn minstekravet i dagens byggtekniske forskrift.
- Radon: Radonnivået er ikke dokumentert, og det er ukjent om inneluften har forhøyede radonkonsentrasjoner.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av egenerklæring:
Eiendommen selges som dødsbo. Arvingene har ikke bebodd boligen selv og har begrenset med kunnskap om boligen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om ovennevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

E n t r é :
Leilighetens entré er romslig med god plass til oppbevaring og plassering av sko og yttertøy. Leiligheten har adkomst via felles trappegang med callinganlegg.

S t u e :
Romslig stue med flere vinduer som sørger for godt innslipp av naturlig lys. Stuen fremstår som enkel å innrede med plass til både sofaseksjon, bord og tilhørende mediemøblement. Det er også plass til egen spisegruppe.

B a l k o n g :
Utgang fra stuen til vestvendt balkong på 7 kvm. Balkongen har konstruksjoner av betong og stål, hvor gulvflatene er belagt med belegg. Balkongen er romslig med plass til utemøblement og beplantning etter ønske og behov. Det er også plass til grill. Kun gass- eller elektrisk grill er tiltatt.

K j ø k k e n :
Kjøkken i separat løsning med innredning fra byggeår. Benkeplate av treverk og oppvaskkum av stål. Veggen mellom benkeplaten og overskapene er flislagt. Det er montert belysning og stikkontakt. Kjøkkenet holder en eldre standard og har et generelt behov for vedlikehold og modernisering. Kjøkkenet er gitt TG2. TG3 er gitt grunnet manglende avtrekk over kokesonen. Se ytterligere informasjon i tilstandsrapporten.

S o v e r o m :
Leiligheten har to soverom, med praktisk plassering i hver sin ende av leiligheten. Begge rommene er av god størrelse med plass til seng og nattbord. Det er godt med oppbevaringsplass i innebygde skap.

B a d :
Baderom fra byggeår med belegg på gulv og malt betong på vegger og i himling. Badet har vegghengt servantinnredning med profilerte skapfronter samt heldekkende servant med 1-greps armatur. Det er fliser, speil, lysarmatur og skap over innredningen. Badet er videre innredet med gulvstående toalett og badekar. Badet er basert på en helhetsvurdering gitt TG3. Se ytterligere informasjon i tilstandsrapporten.

O v e r f l a t e r :
Gulv: Gulvflater har belegg.
Vegger: Vegger av malt tapet og betong.
Himling: Malte, slette flater.

T a k h ø y d e :
Entré: Ca. 2,52 meter
Bad: Ca. 2,49 meter
Soverom 1: Ca. 2,53 meter
Soverom 2: Ca. 2,52 meter
Kjøkken: Ca. 2,52 meter
Stue: Ca. 2,52 meter

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er tilknyttet vannbåren varme til radiatorer
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 01.07.1966. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger byggegodkjente tegninger fra oppføringen av bygget. Tegningene er imidlertid vanskelig å tyde og megler kan derfor ikke bekrefte hva rommene opprinnelig er byggemeldt/godkjent som. Det er ikke kjent at det er gjort endringer fra opprinnelig godkjent løsning

Videre foreligger følgende dokumenter:
- Ferdigattest for riving og oppføring av garasje, datert 12.07.2023.
- Ferdigattest for installering av trappeheis, datert 12.01.2021.

Det foreligger igangsettingstillatelse for nye balkonger, nye tak/trapper v. inngangsdører samt tilleggsisolering og teglkledning av langveggene datert 15.08.2000. Det er ikke gitt brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket, og saken er henlagt uten ferdigattest iht. sluttnotat fra kommunen datert 23.04.2008. Det er sameiets ansvar å få på plass ferdigattest.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 26886, tinglyst 30.05.1984, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet, for NOK 17 000.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 5 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vei, om garasje/parkering, og erklæring/avtale om vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Eiendommen er vasket og rengjort før visning, og vil ikke bli ytterligere rengjort før overtagelse.
Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Svært attraktiv og idyllisk beliggenhet, tett inntil markagrensen. Området er svært populært for både barnefamilier og mennesker med sans for trening, tur og friluft.
Store grøntområder kun en kort spasertur fra leiligheten med kunstgressbane, grusbane, badedammen, volleyballbane og skøytebane.

Rett utenfor døren ligger inngangsporten til Lillomarka. Både varierte sykkelstier, koselige turstier, Grefsenkleiva alpinanlegg og fantastiske skiløyper/lysløyper starter her! Alpinanlegget har bakker for både store og små. Hyppig preparering og lite folk i bakken, gir ofte nydelige skiforhold og til og med mulighet for pudderkjøring på de beste vinterdagene!

Inn til koselige betjente markastuer, som bl.a. Linderudkollen, Trollvannstua og Grefsenkollen, er det kun 20-30 minutter enten du går på ski eller til fots. Hit kan du enkelt komme deg frem også med barnevogn.

Idylliske Isdammen, kun kort gange unna, er et yndet samlingssted for både store og små. Her står det grill til felles disponering hele året og flere hyggelige sittegrupper. Her kan de små boltre seg med orienteringsløp rundt vannet, naturlig klatrevegg, hinderløyper, kanopadling, fisking og bading. Vinterstid kan man gå på skøyter. Gruppa "Isdammens venner" drifter område sammen med kommunen og arrangerer flere aktivitetsdager der i løpet av året. Hytta ved Isdammen kan i tillegg leies og har blitt et populært sted å arrangere barnebursdager.

I nærområdet ligger også Årvoll Gård, som har en rekke kulturelle arrangement og aktiviteter for store og små. Årvoll Gård leier også ut lokaler til ulike arrangement.

Kort gange til nærsenter på Årvoll og Tonsenhagen med matbutikker og kafé. Kort vei til offentlig kommunikasjon (buss). Kort kjøreavstand til Linderud og Storo senteret.

Til tross for at Selvbyggerveien ligger like ved markagrensen, er det mindre enn 10 km til Oslo sentrum. Meget effektivt og godt kollektivtilbud til sentrum. (Buss nr. 25, 26 og 31). Buss 31 går døgnet rundt, hele året.

Med andre ord; Setter du pris på umiddelbar nærhet til marka og enkel adkomst til sentrum? Da er Selvbyggerveien 100 et fantastisk alternativ!

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 8 838 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Det er flere private garasjelag i området, hvor det til tider er mulighet til å kjøpe eller leie garasje.

For øvrig gateparkering etter gjeldende regler. Det er 12 kommunale ladeplasser i Selvbyggerveien, med kort avstand fra boligen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henholdt til reguleringsplan S-612, datert 08.11.1955 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plan- og byggesaker i området

Byggesaker:
Disen idrettspark - etablering av ny stressbasketbane og flytting av sandvolleyballbane. Tillatelse til tiltak gitt 26.10.2026. Saksnummer: 2026/10577

Plansaker:
Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen). Saksnummer: 202102096. Sakstype: Detaljregulering.

Det kan påregnes støy, ulemper og eventuelt endringer av omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 5 489,- pr. mnd. og inkluderer: Fyring, varmtvann,tv, internett, kommunale avgifter, renhold, felles forsikring, drift og vedlikehold etc.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Eiendommen inngår i et dødsbo. Selger har ikke bebodd eiendommen og har derav ingen informasjon om strømforbruk.
Boligen er iht. årsberetningen (2026) tilknyttet Årvoll Kabel-TV som kjøper tjenester av Telia, hvor sameiet betaler grunnpakken. Dersom det er ønskelig med raskere internett/ flere kanaler må dette bestilles selv og betales for på egen regning. Mer informasjon på Årvoll Kabel-TV sin hjemmeside. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 310 339 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. P.t. påløper det ikke eiendomsskatt for denne boligen.

Andel formue er kr 21 804,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 51 173,- pr. 05.11.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr. 3 638 566,- pr. 05.11.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207545686
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 7,30%
Restsaldo 2 696 944,00
Innfrielsesdato: 30.09.2036
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

Bank: OBOS-banken AS
Lånenr.: 98207938882
Lånetype: Serielån
Rentesats: 7,30%
Restsaldo 941 622,00
Innfrielsesdato: 30.03.2036
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Administrasjonsavtale: Nei

4 190 000,00 Prisantydning
51 173,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 241 173,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

106 020,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
12 990,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
107 110,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
120 100,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 348 283,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 361 273,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Nils Jan Herskedal, Dagfinn Herskedal, Erna Kjellhaug Holø, Øystein Svenning Herskedal , Sigrid Maria Tahtchieva, Olbjørg Synnøve Sandstad Krangnes, Arnfinn Bertin Sandstad, Hans Olav Skoglund, Terje Kunz, Vidar Lund, Janne Lund Vestli og Toril Kunz

Leiligheten er tilknyttet Tonsenhagen 16 S/E, med sameiebrøk 8547/623112.
Sameiet består av 80 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Sameiet har en felles bygningsforsikring hos Tryg Forsikring med polisenr. 6597918.
Dugnad må påregnes.
Grilling med gass eller elektrisk grill er tillat på balkongene. Dersom gassgrill benyttes, skal gassbeholder oppbevares utendørs hele året. Engangsgriller er ikke tiltatt på balkonger eller fellesområder.
Sameiet har avtale med vaskebyrå om renhold av fellesarealer.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen. Iht. husordensreglene må ingen skaffe dyr uten å innhente tillatelsen fra naboene i oppgangen (allergi m.m.).
Iht. husordensreglene har hver oppgang en tillitsvalgt som velges på oppgangsmøte.
Sameiet har også eget fellesvaskeri.
Sameiet er medeier i Tonsenhagen velhus. Det er mulig å leie felleslokale.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Utskiftning av lamper og lys i fellesområder
2021: Maling av oppganger og innsetting av dører i 19 leiligheter
2016/2017: Rehabilitert deler av fasaden
2016: Takrehabilitering
2014: Nye postkasser
2013: Nye ringetablåer
2010: Oppleggskraner for varmeanlegget
2000: Rehabilitering av fasader startet, samt balkonger
1997: Forprosjekt rehabilitert av fasader
1996: Fjernvarmenettet rehabilitert
1994: Tilstandsvurdering
1990: Trukket om stigeledninger

Planlagte påkostninger:
Iht. informasjon fra styret 07.11.2026 er det et pågående prosjekt med utskiftning av ytterdører, loftsdører, vinduer i enkelt av leilighetene og brannvarsling i fellesområder (og muligens i leilighetene). Utbedringene er planlagt gjennomført de nærmeste månedene. Grunnet bygningens alder vil det på sikt være behov for ytterligere vedlikeholdsarbeid, men dette foreligger det ingen konkrete planer for. De planlagte tiltakene skal lånefinansieres, men totalprisen for alle prosjektene er ikke kjent per tidspunkt. Styret anslår at husleien vil måtte øke med ca. 1 000,- pr. måned i løpet av 2027, med forbehold om endringer. Første økning vil bli fra februar 2027.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

I seksjonering tinglyst 30.05.1984 ser det ut til at plasseringen av denne seksjonen og naboseksjonen (46) kan være byttet om. Det ser ut til at tegningen er speilvendt og at dette også gjelder flere seksjoner i sameiet. Iht. vedtekter stemmer eierbrøken i seksjoneringen overens med leilighetens størrelse. Styreleder opplyste i mars 2026 at det nylig var blitt avdekket at det ikke alltid er samsvar mellom seksjonsnummer i matrikkelen og tegningene. Forholdet ble meldt til Plan- og bygningsetaten i Oslo kommune. Kommunens svar på saken, datert 24.04.2026, er at dette kan skyldes feil ved for eksempel salg av de ulike seksjonene. Videre skriver kommunen at for å rydde opp i dette må hjemmelsforholdene ordnes opp i. Dette gjøres hos Statens kartverk - Tinglysning. Seksjonsnummeret for denne leiligheten er ikke nevnt i svaret fra kommunen fra april, men iht. kontakt med kommunen 12.11.2026 vil det samme svaret gjelde for denne seksjonen.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - Obos  kr 3 125,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig 8.990,- faktura til kunde  

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0221/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26221

Sist oppdatert: 12. november 2026 kl. 17:45