Stalsberg terrasse 30

Stalsberg terrasse 30, 2010 STRØMMEN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 77, bruksnummer 1122, ideell andel 1/1
Andelsnummer 113, Stalsberg Borettslag, organisasjonsnummer 948419998

Totalt bruksareal BRA: 65 kvm

BRA-i:
1. etasje 59 kvm: Kjøkken, bad, entré, soverom og stue.

BRA-e:
Kjeller 6 kvm: 2 boder.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 4 kvm: Balkong.

Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av planløsninger, vinkelskjevheter samt utforming og innredning. Arealet er derfor fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig, og det kan påregnes avvik.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.09.2026 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg fra 1964 oppført i betong og mur. Bygningen har bærende konstruksjoner, etasjeskillere (støpt dekke) og leilighetsskillende vegger i betong/mur, samt flat takkonstruksjon. Yttervegger over grunnmur er utvendig forblendet med pussede flater. Leiligheten har vinduer med 3-lags isolerglass fra 2024. Ytterdøren er en B-30 og dB-35 dør fra 2026, og terrassedøren har 2-lags isolerglass fra 2024. Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 4 m². Det er etablert ildsted i stuen.

Elektrisk anlegg med automatsikringer.

Boligen er utstyrt med brannslukker (pulverapparat) og røykvarsler. Lovpålagt røykvarsler og pulverapparat skal følge boligen ved salg.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innvendig
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen: Mer enn halvparten av konstruksjonens forventede brukstid er passert.

Bad
- Dokumentasjon for våtrom: Det foreligger ikke dokumentasjon på utførelsen av våtrommet, herunder membranløsning, tilslutning til sluk og gjennomføringer.
- Overflater, vegger og himling: I helt små baderom (under 4 m²) er hele rommet klassifisert som våtsone. Det er registrert sprekt flis ved toalett.
- Overflater gulv: Gulvet er utført med nedsenket dusjsone med fall, men øvrige gulvflater er flate.
- Vanntett sjikt, membran og sluk: Membran og tettesjikt ligger skjult i konstruksjonen og kunne ikke verifiseres ved visuell undersøkelse, og det foreligger ikke dokumentasjon på utførelse.
- Ventilasjon: Våtrommet mangler tilluftsventilering.

Kjøkken
- Overflater og innredning: Det er observert sprekk i skrog ved varmtvannsbereder og avskalling på front ved oppvaskkum.
- Avtrekk: Det er kun naturlig avtrekk via vinduet på kjøkkenet, og det er ikke registrert separat mekanisk avtrekk over kokesone.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner
- Rekkverk: Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav. Rekkverk er målt til 89,4 cm.

Radon
- Radon: Det foreligger ingen dokumentasjon på utført radonmåling. Det er ukjent om boligen er utstyrt med radonsperre eller andre radonforebyggende tiltak.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

I 2025 ble spotter på badet byttet til LED av Boligelektrikeren AS. I 2026 ble det utført rens av ventilasjon på bad og kjøkken. Videre er det installert oppvaskmaskin tilknyttet vannstopper utført av Enerlys Rørservice AS, byttet ildsted av autorisert firma (AM Mur og Betong AS), samt byttet entrédør av DVS Entreprenør.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Byttet ildsted i stuen, utført av AM Mur og Betong AS
- Byttet entrédør til B-30 og dB-35 lyd- og branndør med kikkhull
- Montering av oppvaskmaskin på kjøkkenet, utført av Enerlys' Rørservice AS

2023:
- Byttet integrert komfyr ifølge tidligere eier

2020:
- Ny 110-liters varmtvannsbereder med tilhørende rør og koblinger installert i regi av borettslaget.
- Malt stue og kjøkken (tak og vegger) ifølge tidligere eier

2018:
- Byttet gulvbelegg på veranda. ifølge tidligere eier

2012:
- Oppussing av bad, utført av El-tekno Installasjon AS og Oslo-Akershus Rørleggerbedrift AS. ifølge tidligere eier

2006:
- Kjøkkeninnredning med laminert benkeplate og nedfelt oppvaskkum. ifølge tidligere eier

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Ventilasjonsrens av alle luftekanaler til leilighetene

2023:
- Etablering av solcelleanlegg

2021:
- Oppgradering av parkeringsplasser

2019:
- Etablering av infrastruktur for elbilladere og ladebokser

Ukjent årstall:
- Gjennomført prosjekt for rørfornying

Leiligheten ligger i første etasje i en boligblokk oppført i 1964 og holder en etablert standard med flere tekniske oppgraderinger. Borettslaget har gjennomført fasaderehabilitering i 2023/2024, skiftet vinduer til 3-lags isolerglass og satt inn ny terrassedør i 2024, samt fornyet avløpsanlegget med innvendig strømpe i 2019/2020.
Innvendig ble det montert ny ytterdør i 2026, ny peisovn i 2026 og ny varmtvannsbereder i 2020 samt at kjøkkenet ble oppgradert med opplegg til oppvaskmaskin og oppvaskmaskin i 2026 og kjøleskap i 2025.

KJØKKEN:
Kjøkkenet har innredning med laminert benkeplate, nedfelt oppvaskkum med ettgreps blandebatteri og fliser over benk. Rommet er utstyrt med komfyr, kjøleskap, oppvaskmaskin med tilkoblet vannstopper. Varmtvannsbereder på 110 liter med produksjonsår 2020 er plassert i kjøkkeninnredningen. Det er naturlig avtrekk via vindu.
Opplegg og oppvaskmaskin fra 2026. Kjøleskapet er nytt i 2025. Downlights i tak.

BAD:
Badet har fliser på gulv og vegger. Elektrisk gulvvarme. Innredningen består av underskap, servant, speil med lys, stikkontakt, tilkoblet vannklosett og nedsenket dusjsone med dusjing direkte på gulv og vegg. Rommet har opplegg for vaskemaskin, elektrisk styrt avtrekksvifte og LED-spotter i himling. Badet ble pusset opp i 2012 og fikk nye LED-spotter i 2025.

Overflater:
Gulv: Laminatgulv samt fliser på bad.
Vegger: Malte og tapetserte flater, malt tegl samt fliser på bad og over kjøkkenbenk.
Himling: Malte glatte flater.

Lagring:
Det medfølger 2 boder i kjeller. En bod er 5 kvm og en på 1 kvm.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: Kjøl/frys, koketopp, stekeovn og oppvaskmaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.
Oppvaskmaskin og kjøl/frys er nye i 2026.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med panelovner og varmekabler i bad.
Peisovn for vedfyring i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det er utstedt ferdigattest for boligblokk datert 01.12.1966.
Det er utstedt ferdigattest for endring av rømningsveier datert 24.08.2012. Det er ingen kjente endringer ifht til ferdigattest og opprinnelig plantegning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om avståelse av veggrunn, veg og vann/kloakkledning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet i et etablert og rolig boligområde på Stalsberg, like ved Strømmen i Lillestrøm kommune. Her bor du i grønne omgivelser med umiddelbar nærhet til det aller meste man trenger i det daglige, samtidig som det er enkelt å pendle. Fra boligen er det en kort gåtur til Sagdalen stasjon med jevnlige togavganger på lokaltoglinjen mot både Oslo S og Lillestrøm. Bussholdeplassen ved Strømmen kirke ligger også kun en kort spasertur unna med gode forbindelser videre i regionen.

Dagligvarehandelen gjør du raskt unna med både Joker og Coop Extra innenfor kort gangavstand. For et mer omfattende utvalg av shopping, spisesteder og servicetilbud ligger Strømmen Storsenter en kort gåtur fra boligen, med et bredt spekter av forretninger, apotek og vinmonopol. Lillestrøm sentrum med sitt rike by- og kulturliv, spisesteder og Lillestrøm Torv nås på få minutter med bil eller buss. For barnefamilier er beliggenheten praktisk, med trygg gangavstand til barnehager som Noahs Ark og Strømmen kommunale barnehage, samt kort vei til fots til Sagdalen skole og Strømmen videregående skole.

Nærområdet innbyr til et aktivt friluftsliv året rundt med flotte tur- og rekreasjonsmuligheter langs vannet. Den populære Sagstien følger Sagelva gjennom idylliske omgivelser forbi historiske Mølleparken, mens den opplyste gang- og sykkelveien langs Flomvollen og Nitelva gir en flat og bilfri forbindelse helt inn til Lillestrøm. Om sommeren er Nebbursvollen Friluftsbad et naturlig samlingspunkt med oppvarmede utendørsbasseng og store parkområder for soling og piknik.

Barnehager:
Noahs Ark barnehage: 7 min. gange
Strømmen kommunale barnehage: 9 min. gange
Lilleborg barnehage: 16 min. gange

Idrett og fritid:
Fresh Fitness Strømmen: 17 min. gange
SATS Lillestrøm: 19 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på ca 21 374 kvm som tilhører borettslaget.
Tomten er pent opparbeidet med grøntområder, felles lekeplass og en fotballbane.

Det medfølger ikke fast parkeringsplass eller carport ved salg av boligen. Borettslaget disponerer utendørs biloppstillingsplasser og carporter som tildeles etter søknad, med inntil to plasser per boenhet.

Det er mulighet for etablering av elbillader i carport etter venteliste. Lading må foregå via godkjent lader.

Eiendommen har adkomst via kommunal og privat vei. Borettslaget har ansvar for interne veier.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse og felles lekeareal i henhold til detaljregulering 579
Eiendommen omfattes også av en eldre reguleringsplan, "Endret regulering av Stalsberg nordre og søndre (Strømmenplanen av 1953)", vedtatt 13.09.2001. Denne planen er i stor grad erstattet av nyere detaljregulering.
Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023 – 2035, vedtatt 14.06.2023. I henhold til kommuneplanen er eiendommen avsatt til nåværende boligbebyggelse og nåværende friområde.

Felleskostnadene er kr 5 419,40 pr. mnd. og inkluderer: betjening av andel fellesgjeld , grunnpakke bredbånd og dekoderleie fra Telia, bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, strøm og drift av fellesarealer mm

Spesifikasjon av månedlige felleskostnader:
Felleskostnader: kr 3 680,-
Felles lån: kr 901,-
Særfordelt lån: kr 414,40
Bredbånd: kr 325,-
Dekoderleie: kr 99,-

Særfordel lån er et lån som kan innfris etter vedtak på generalforsamling, da det ble vedtatt å etablere IN ordning. Dette lånet kan innfris av andelseier om ønskelig, og fellesutgifter vil da reduseres med p.t kr 414,40
Styret har vedtatt å ta ut dekoderleie av fellesutgiftene og legge dette inn under bredbånd, som da vil bli kr 399, som gir en reduksjon på totale fellesutgifter på kr 25 fra ca 1.nov 2026.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år. / 9 000 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet fiber via Telia (inkludert i felleskostnadene). TV-tuner/dekoder følger ikke

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 948 844 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 115 632,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 550 903,98 pr. 21.09.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 78 822 469,73 pr. 21.09.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208088432
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 21.09.2026: kr 22 308 489,-
Andel av saldo: kr 145 672,46
Innfrielsesdato: 30.01.2051
Type Rente: Flytende
Rente: 5,24 %

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208088440
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 21.09.2026: kr 5 288 431,-
Andel av saldo: kr 70 865,35
Innfrielsesdato: 30.01.2051
Type Rente: Flytende
Rente: 5,24 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208431374
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 21.09.2026: kr 51 225 549,73
Andel av saldo: kr 334 366,18
Innfrielsesdato: 30.10.2054
Type Rente: Flytende
Rente: 5,14 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Det er mulig å innfri lån med lånenummer: 98208088440 med saldo p.t på kr 70.865,35. Dette vil da medføre en reduksjon i fellesutgiftene på kr 414,40 pr.mnd.

3 290 000,00 Prisantydning
550 903,98 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 840 903,98 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 850 399,98 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 
Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Annette Strømsborg Johnsen

Leiligheten er tilknyttet Stalsberg Borettslag.
- Borettslaget består av 144 andeler.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslagets eiendom er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 86535452.
- Borettslaget er tilknyttet BORI BBL.

Borettslaget arrangerer årlig vårdugnad i mai.
Det er tillatt å ha hund og katt i borettslaget. Dyrehold skal ikke være til urimelig sjenanse for andre beboere, og hunder skal holdes i bånd på borettslagets område.
Bruk av kullgrill på balkonger og terrasser er ikke tillatt.
Det er ikke tillatt å montere utvendige parabolantenner eller varmepumper.
Ved oppussing eller renovering av kjøkken skal det installeres Waterguard (automatisk vannstopper) og komfyrvakt. Kjøkkenvifte skal være med kullfilter og må ikke kobles til ventilasjonssjakt.
Borettslaget har fellesvaskerier med digitalt bookingsystem (tilgjengelig alle dager kl. 06.00–23.00, unntatt helligdager), fellesboder og tilrettelagte sykkelboder.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utredning av tekniske installasjoner og utført ventilasjonsrens av luftekanaler (2025).
- Solcelleanlegg (2023).
- Etablering av parkeringsplasser (2021).
- Infrastruktur for elbillading (2019).
- Prosjekt rørfornying.

Planlagte påkostninger:
- Etablering av renovasjonsløsning med 10 delvis nedgravde avfallscontainere (estimert kostnad kr 1 750 000 inkl. mva., med kr 300 000 i refusjon fra ROAF).
- Det er planlagt nytt tak over verandadel i 4.etg der det mangler i oppgang 30, 32, 34 og 36. Det skal innhentes tilbud på dette.
- Det er behov for oppdatering av pipene i borettslaget.

Det kan bli nødvendig med økning av fellesutgiftene/låneopptak.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
- Årsresultat for 2025: overskudd på kr 10 368 902,- (inkluderer tilskudd fra Enova på kr 9 800 000,-).
- Budsjettert årsresultat for 2026: underskudd på kr 601 308,-.
- Disponible midler i borettslaget pr. 31.12.2025: kr 11 892 009,-.
- Bokført egenkapital pr. 31.12.2025: kr -55 904 788,-. Styret bemerker at den negative bokførte egenkapitalen skyldes historiske bokførte anskaffelsesverdier på eiendelene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det er krav om medlemskap i BORI BBL for nye andelseiere. Melding om nektelse av godkjenning må foreligge innen 20 dager etter mottatt søknad, ellers regnes godkjenning som gitt. Kjøper har ikke rett til å ta boligen i bruk før godkjenning foreligger.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av BORI BBL har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Fristen er fem hverdager dersom skriftlig forhåndsvarsel er gitt. Dette er et frittstående borettslag, og forkjøpsrett for OBOS-medlemmer gjelder ikke.

Borettslag er ikke tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Borettslaget har dog legalpant for andelens fellesutgifter.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0337/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26337

Sist oppdatert: 24. september 2026 kl. 11:22