Ørneveien 30

Ørneveien 30, 1640 RÅDE
Kommunenummer 3112, gårdsnummer 53, bruksnummer 317, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3112, gårdsnummer 53, bruksnummer 387, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 205 kvm

BRA-i (Internt bruksareal):
Enebolig:
1. etasje 169 kvm: Hoveddel: Entré, gang, toalettrom to boder, vaskerom, bad, kjøkken, stue og tre soverom
Hybeldel: Entré, to boder, bad, kjøkken, stue og soverom

BRA-e (Eksternt bruksareal):
Bod/lekestue:
1. etasje 5 kvm: Bod

Enebolig:
1. etasje 3 kvm: Bod

Garasje:
1. etasje 28 kvm: Garasje

Åpent areal (Terrasse- og balkongareal) :
Bod/lekestue:
1. etasje 2 kvm: Terrasse

Enebolig:
1. etasje 47 kvm: Terrasse hoveddel 39 kvm
Terrasse hybel 8 kvm

Garasje:
1. etasje 13 kvm: Terrasse

Frittliggende terrasse er oppmålt til ca. 16 kvm.

Frittstående redskapsbod har en gulvflate oppmålt til ca. 6 kvm. Arealet er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 30.04.2026 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med gulv av betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilerte entrédører og boddør. Terrassedør med tre-lags glass fra byggeår. Skyvedører med to-lags glass fra 2017 og 2020. Vinduer med tre-lags glass fra byggeår.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Vaskerom:
-Vanntett sjikt (gulvbelegg) har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Det er registrert utettheter i gulvbelegget ved rørgjennomføringer i gulv. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader

Bad hybel
-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere badet med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert fuktmerker/svelling i himlingsplater rundt avtrekksventil. Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker og er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent. Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling, det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til under 8 vektprosent.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Bad i hoveddel:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere badet med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Baderomsplater er montert uten bruk av tettemasse i overgang mot bunnlist. Alder på gulvets tettesjikt er ikke kjent. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling, det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.
Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til under 8 vektprosent.

Vaskerom:
-Det er valgt å vurdere vaskerommet med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken hoveddel:
-Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
-Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.

Kjøkken hybel:
-Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom:
-Vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Teknisk anlegg:
-TG2 gjelder bereder fra 1992 plassert i vaskerom. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom - hybel:
-Himlingsplater i bod 1 har løsnet noe i innfestinger.
-Det er ikke etablert tilluftsventil i soverom.

Loft - uinnredet/kaldt loft:
-Det er registrert fuktmerker i undertak ved gjennomføringer av skorstein og ventilasjonsrør, samt i overgang mellom takflater. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument i og utenfor områdene med fuktmerker. Fuktsøket indikerte ikke forhøyede fuktverdier
-Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som reduserer størrelsen på åpningene. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes til å kunne være redusert som følge av dette.

Yttervegger inkl. fasader:
-Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører:
-Vinduer er fra byggeår og bærer generelt preg av alder/slitasje.
-Dørene viser begynnende tegn til utvendig slitasje.
-Terrassedør i vaskerom bærer generelt preg av slitasje.

Yttertak:
-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertak med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Taktekkingen med tilhørende beslag, takrenner og nedløp bæ rer preg av slitasje og elde. Undertaket (inkluderer papp, sløyfer, lekter, innfestninger og lignende har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Mønestein er ikke festet. Konsekvens kan være at steinen letter ved svært sterk vind.

Terrasse/platting
-Betongplaten er skjult og ikke inspisert.

Grunnmur og fundament:
-Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.
-Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Drenering:
-Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Deler av grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Stikkledninger og tanker:
-Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Garasje:
-Yttertaket med tilhørende bygningsdeler bæ rer preg av slitasje og elde.
-Det er registrert sprekkdannelse i grunnmuren mot sydøst. Mulig årsak kan være bevegelser i grunnen.
-Garasjeporten viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Frittstående bod/lekestue:
-Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og har noe mosevekst.
-Det er registrert noe skjevheter i understøttelser av lettklinkerblokker.
-Vinduer og ytterdør viser tegn til alder og slitasje. Fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Selger opplyser om følgende i egenerklæringsskjema:
-EL til lekestue/ hagebod, hagelampe og fontenevegg/ fossefall er lagt opp via nedgravd skjøtekabel, jobben er ikke utført av elektriker.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser om følgende oppussing/oppgraderinger de siste tre år:
-Nytt (brukt) kjøkken i utleiedel
-Hele utleieleiligheten er malt
-Ny VVS bereder i utleiedel
-Byttet automatsikringer i begge sikringsskap
-Ny varmepumpe
-Det meste av hoveddelen er malt innvendig
-Utvendig kledning er kontrollert og alle dårlige kledningsbord er byttet
-Hus og garasje er malt utvendig

Boligen har siden den ble oppført og helt frem til 2015 hatt kun én eier som møysommelig utførte vedlikehold og ulike utskiftninger løpende. Flere er bekostet og utført av nåværende eier, inkludert utskiftning av innmat i begge sikringsskap i 2015. Ytterligere oppgraderinger er det naturlig å påregne på bakgrunn av blant annet boligens alder.

- Hoveddel
De fleste rom i boligens hoveddel er i 2026 malt av innleid fagpersonell. Overflatene er dels fra byggeåret, dels av nyere dato.

I stuen ble ny skyve-/hevedør installert i 2020, ny luft-luft varmepumpe i 2023. Stuen inneholder også et ildsted med peisinnsats som står sentralt i rommet. På den nær 40 kvm. store gulvflaten omkring er det god plass til ulike sittegrupper.

Kjøkkenet ble i 2015 pusset opp med blant annet nytt vinylbelegg på gulvet og nye MDF-plater på vegger samt ny kjøkkeninnredning. Kjøleskap er fra 2021, ellers er hvitevarene på kjøkkenet fra 2015 og medfølger.

Badet ble i 2015 oppgradert med blant annet nye møbler og våtromsplater som ble montert utenpå eksisterende vegger.
Nytt dusjkabinett ble installert i 2021. Gulvet er utført med fliser og varmekabler fra ukjent årstall.

Hoveddelen inneholder også et separat gjestetoalett som i senere år er pusset opp med blant annet nye møbler og nye overflater på vegger. Toalettrommet er lett tilgjengelig ved entreen, begge har flislagt gulv med varmekabler.

Vaskerommet er fra byggeåret, men noe oppgradert i senere år. Forhold knyttet til vanntett sjikt/membran i gulvet er isolert gitt TG 3. Ytterligere oppgraderinger eller en helhetlig fornying bør påregnes.

- Hybel
I hybelen er alle rom nylig malt, de fleste er også oppgradert med nytt laminatgulv. I stuen ble ny skyve-/hevedør installert i 2020, som i hoveddelen.

Hybelens kjøkken ble i 2024 oppgradert med en pent brukt innredning fra IKEA som i dag er velholdt. Ny benkebereder ble installert i 2024.

Hybelens bad er fra byggeåret og i helhet gitt TG 3, men oppgradert med blant annet moderne møbler i senere år. Badet benyttes imidlertid med dusjkabinett som er installert i løpet av de seneste årene. Malerarbeid er som i øvrige rom utført nylig.

De siste årene har hybelen vært leid ut for kr 9.000,-/mnd.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, fliser og vinylbelegg.
Innervegger: Tapet, MDF-plater, panel, våtromsplater og teglstein.
Himlinger: Plater og glatte flater.

Kjøkken hoveddel: Skapinnredning med glatte brune, tre-imiterende fronter. Laminerte grå benkeplater. Flis-mønstrede pater på vegger over benker. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Kjøkken hybel: Skapinnredning med glatte og profilerte lyse fronter. Laminerte lyse benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Ventilator.

Vaskerom: Veggmontert to-greps blandebatteri og utslagsvask i stål. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 198 liter fra 1992.

Bad hoveddel: Servantskap med glatte lyse fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Høyskap med glatte lyse fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Bad hybel: Servantskap med glatte hvite fronter og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning og sideskap med glatt hvit front. Høyskap med glatt hvit front. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap i hoveddel av boligen følger ved salg.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming via gulvvarme på bad, yttergang og toalettrom i hoveddel. Vedovn og varmepumpe i stuen i hoveddel. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Foreligger ingen ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for enebolig med hybel. Kommunen opplyser om at eiendommen er byggemeldt og det foreligger godkjente tegninger datert 27.02.1980.

Det foreligger godkjente tegninger i forbindelse med oppføring av garasje datert 22.02.1983 og lekestue datert 12.12.1990.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er avdekket at det ikke foreligger byggesøknad for følgende tiltak som normalt ville kreve søknad:
-Det er etablert en terrasse bak garasjen, støttemuren mot nabo er fra byggeår.
Konsekvensen ved søknad om overnevnte tiltak kan være avslag og/eller pålegg om retting/tilbakestilling til opprinnelig godkjent formål, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr.

Følgende endringer på fasaden er utført:
-Det er laget utgang til terrasseplatting fra hoveddel og utleiedel
Det er et skjønnsmessig spørsmål om fasadeendringen er søknadspliktig. Det er kommunen som avgjør om fasadeendringen fører til at bygningens karakter endres. I så fall krever endringen byggesøknad og tillatelse fra kommunen.

Det er satt inn en dør i gjennomgangskorridor mellom hoveddel og utleiedel, denne døren står ikke i byggetegningene. Original dør på den andre veggen i samme korridor er kledd igjen med en lettvegg i stua på utleiedelen.

Deler av soveromsgangen og vaskerommet i hoveddel er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegninger datert 27.02.1980 og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3112/53/317:
15.11.1979 - Dokumentnr: 9407 - Bestemmelse om bebyggelse
Eiendommen har plikt til å vedlikeholde avkjørsel til eiendommen. Kommunen fikk rett til å legge samt vedlikeholde vann, kloakk, og strømledninger som føres gjennom eller over eiendommen. Dersom eiendommen vil sette opp gjerde må eier av eiendommen bære utgiften.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

3112/53/387:
Det er ingen tinglyste servitutter på denne eiendommen. 

Kopi av servitutt kan fås ved henvendelse til megler.

Den del av boligen som er innredet som en hybel er lovlig for beboelse, men er ikke godkjent som separat boenhet av kommunen. Det er satt inn en dør i gjennomgangskorridor mellom hoveddel og utleiedel, denne døren står ikke i byggtegningene. Original dør på den andre veggen i samme korridor er kledd igjen med en lettvegg i stua på utleiedelen. Denne lettveggen er kun et enkelt rammeverk som er stemplet opp, isolert og kledd med smartpanel. Kan lett demonteres for å tilbakestille og åpne opp mellom hoveddel og utleiedel.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Det veletablerte boligområdet Stensrød midt i Karlshus er utpreget familievennlig. Her er det ingen annen trafikk i gatene enn til nabolagets egen bebyggelse. For barna er det mange muligheter for lek og utfoldelse, blant annet på en stor felles lekeplass få meter unna og ikke minst i skogholtet rett utenfor.

For en barnefamilie er det gunstig at både barneskole og ungdomsskole er lett tilgjengelig i nærområdet. Ved ungdomsskolen ligger også idrettsparken som er tilholdssted for den lokale idrettsforeningen og i tillegg inkluderer bygdas egen BMX-arena. Aktivitetsmulighetene lokalt er mange.

I hverdagen er det praktisk også med kort vei til alle bygdas forretninger og tilbud. Dagligvarebutikker, andre forretninger samt et utvalg spisesteder finnes alle innenfor en radius på få hundre meter. Rundt sentrumskjernen eksisterer det også et tilbud personlige og helserelaterte tjenester som frisør, apotek, legesenter, tannlege og fysioterapeut samt treningssenter.

Omkring Karlshus finner du store tur- og friluftsområder som inkluderer Vansjø med utallige bukter, sund og øyer. Lysløype er anlagt i skogholtet mellom bygdas bebyggelse og Vansjø. Kyststripen med mange populære badesteder som Saltholmen på Saltnes og Storesand ved feriestedet Oven er en kort kjøretur unna.

De mer urbane sentrumsområdene av Fredrikstad, Moss og Sarpsborg er alle innenfor en kjøretur på om lag 20 minutter. Det er bussforbindelse til samtlige fra Karlshus, ikke minst også til Sykehuset Østfold Kalnes og Oslo. Mellom pendlervennlige Råde stasjon og hovedstaden er reisetiden fra kun 47 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på til sammen ca. 993,4 kvm. Bnr. 387 har et areal beregnet til 125,9 kvm og bnr. 317 er beregnet til 867,5 kvm. Tomt opparbeidet med gruslagte biloppstillingsplasser, plattinger, gressplen og diverse beplantning.

Parkering i garasje og på gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan for Skråtorp 2 datert 14.05.1971 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Arealet til garasjen og deler av hagen med bnr. 387 beregnet til 125,9 kvm er regulert til offentlig friområde i henhold til reguleringsplanen.

Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanen datert 07.12.2023. Eiendommen ligger innenfor hensyssone landskap.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 7.959,- pr. år for vann og kr 11.026,- pr. år for avløp. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Branntilsyn, feiing: kr 431,- pr. år.
Råde kommune tilbyr 12, 4 og 1 termin(er) for betaling av kommunale eiendomsgebyrer.
Ovennevnte kostnader er kommunale standardgebyrer for eiendommen i 2026.

Eiendomsskatten utgjør kr 7.135,- pr. år, kommunalt standardgebyr for eiendommen i 2026.

Renovasjon faktureres direkte fra MOVAR og kostnad for standard helårsrenovasjon er kr 5.790,- pr. 2026 i Råde kommune. For mer informasjon om renovasjon, se link: https://www.movar.no/renovasjonsgebyrer/26-renovasjonsgebyr-2025-rade-kommune.html

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Storebrand på kr 9.324,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Viken fiber Altibox som leverandør av internett og har kostet ca. kr 869,- pr. mnd avhengig av hastighet på nettet.
Det må eventuelt påregnes kostnader tv-abonnement.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 170 593,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 682 373,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

131 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
132 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
152 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 382 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 402 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anders Eilertsen Torp

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,35 % av salgssummen.

Vederlag:
Foto  kr 5 100,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Rabatt markedspakke  kr -7 500,00
Tilrettelegging  kr 9 000,00
Visninger/Overtagelse pr stk. kr 3.500,- 3 stk. visninger inkludert

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 29 977,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 30-0010/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.2610

Sist oppdatert: 09. mai 2026 kl. 01:08