Breibakken 3

Breibakken 3, 4012 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 55, bruksnummer 112, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 159 kvm

BRA-i:
Hel tomannsbolig:
Kjelleretasje 26 kvm: Stue/kjøkken, bad/vaskerom og soverom.
1. etasje 37 kvm: Entré/gang, bad/vaskerom, to soverom, stue/kjøkken og trapperom.
2. etasje 36 kvm: Entré/gang, bad/vaskerom, stue/kjøkken, to soverom og trapperom.

Anneks (tidl. verkstedbygning):
1. etasje 29 kvm: Entré, bad/vaskerom og stue/kjøkken/alkove.
2. etasje 31 kvm: Entré, bad/vaskerom, stue/kjøkken og soverom.

Arealene i bygningene er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig på grunn av at de har vært vanskelige å måle nøyaktig som følge av rommenes utforming og bygningskonstruksjoner. For annekset opplyses det at tilbygg i 1. etasje er hovedinngang til trapperom for leilighet i 2. etasje og dusjnisje på bad i 1. etasje, arealene er oppmålt som en del av 1. etasjens samlede BRA-i.

Det er oppført en liten vinterhage i bakgården.

Dagens planløsning og bruk samsvarer ikke med kommunens byggetegninger, les mer under punkt om brukstillatelse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.05.2026 utført av L&V Takst AS v/Tommy Lauvstad. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Utskifting av enkelte vinduer og ytterdører, samt lokale reparasjoner av kledning.
- Utskifting av 1 vindu med 3-lags glass i hybel i underetasjen i hovedbygningen.
- Utskifting av ytterdører/seksjonsdører til boenhetene i hovedbygningen (nye dører av tre med lyddemping og B-30 brannmotstand), utført av Bygmester Egil Knudsen As.
- Utskifting av 2 tredører med 2-lags glass til inngang til hovedbygning og svalegang mot anneks, samt 1 dør med 3-lags glass i hybel i underetasjen.
- Utskifting av 3 trevinduer med 2-lags glass i anneks-hybel i 1. etasje.
- Utskifting av 3 tredører med 2-lags glass til innganger til anneks og svalegang fra anneks.
- Elektriske arbeider knyttet til utskifting av belysning og stikkontakter, utført av Energo Elektro.

2020:
- Automatiske strømmålere montert i hovedbygning.

2018:
- Automatiske strømmålere montert i anneks.

Eiendommen består av to bygninger fra ca. 1852: en hel tomannsbolig og et anneks/verkstedsbygning. Tomannsboligen har tre innredede enheter, én i kjelleretasjen, én i 1. etasje og én i 2. etasje. Annekset har to innredede enheter, én i 1. etasje og én i 2. etasje. Kjellerenheten i tomannsboligen og enheten i anneksets 1. etasje er ikke registrert som bolig i matrikkelen.

Begge bygninger er oppført i tømmerplank/bindingsverk med ukjent isolering fra byggeår. Utvendig fasade er liggende kledning. Takkonstruksjonen er saltak med antatt åstak i tre. Tomannsboligen har tegltakstein av ukjent alder; annekset har antatt eternittplater med asbest fra byggeår. Etasjeskillere er trebjelkelag. Grunnmur er antatt stripefundament av betong fra byggeår. Drenering er antatt fra byggeår.

I 2026 er det utført følgende arbeider: utskifting av ytterdører og brann-/lyddører i tomannsboligen (nye tredører med lyddemping 35 dB og B-30 brannmotstand til leilighetene, samt nye tredører med 2-lags glass til svalegang og anneks), utskifting av enkeltvindu (3-lags glass i kjelleretasjen mot bakgård, tre 2-lags vinduer i anneksets 1. etasje), lokale reparasjoner av kledning og elektriske arbeider (utskifting av belysning og stikkontakter).

Vannforsyningen til annekset er koblet fra ved stoppekranen i tomannsboligen etter at vannledningen frøs. Annekset har per i dag ikke vann.

Begge bygninger har mekanisk avtrekk via kjøkken og våtrom, samt stedvise veggventiler/vindusventiler. Det er registrert mangelfull ventilasjon i ett eller flere rom i begge bygninger. Røykvarsling og håndslokkeapparat er montert i begge bygninger. Elektrisk anlegg med automatsikringer; automatiske målere montert i 2018 og 2020 (tomannsboligen) og 2018 (annekset). Utvidet el-kontroll anbefales.

Tomannsboligen har tre varmtvannstanker på ca. 120 liter hver, fra Oso, av ukjent alder. Annekset har to varmtvannstanker på ca. 120 liter hver, fra Oso; én fra 2006, én av ukjent alder. Synlige vannledninger er av kobber; innvendige avløpsrør er av plast. Eiendommen er tilknyttet offentlig vann og avløp.

Det er pusset mursteinspipe i begge bygninger. Ingen ildsteder er etablert i tomannsboligen. I annekset er ingen ildsteder etablert, men en sotluke er lokalisert i stue/kjøkken i 1. etasje. Pipekonstruksjonen har avvik og må undersøkes nærmere før pipe eventuelt tas i bruk.

Det er ikke foretatt radonmålinger, og ingen av bygningene er utført med radonsperre.

Kjøkken kjeller (Tomannsbolig):
Kjøkken med slette fronter av ukjent alder. Benkeplate av laminat med fliser som backsplash over benk. Komfyr med plater og benkekjøleskap. Oppvaskkum. Kjøkkenventilator med avtrekk ut; svakt avtrekk registrert, filter med skader. Vannrør av kobber, avløpsrør av plast. Mangelfulle rørgjennomføringer under vask og åpne utsparinger uten tilfredsstillende tetting.

Kjøkken 1. etasje (Tomannsbolig):
Kjøkken med slette fronter av ukjent alder. Benkeplate av laminat. Oppvaskmaskin, oppvaskkum, komfyr med plater og frys-/kjøleskap. Kjøkkenventilator med avtrekk ut; svakt avtrekk registrert. Vannrør av kobber, avløpsrør av plast. Kjøkkeninnredning og gulv har vesentlig slitasje med stedvise fuktskader. Kjøkkenet har et oppgraderingsbehov.

Kjøkken 2. etasje (Tomannsbolig):
Kjøkken med slette fronter av ukjent alder. Benkeplate av laminat. Oppvaskmaskin, oppvaskkum, komfyr med plater og frittstående frys-/kjøleskap. Kjøkkenventilator med avtrekk ut; ventilatoren fungerer ikke. Vannrør av kobber, avløpsrør av plast. Store fuktskader i parkett og kjøkkengulv. Kjøkkenet har et oppgraderingsbehov.

Kjøkken 1. etasje (Anneks/Verkstedbygning):
Kjøkken med slette fronter av ukjent alder. Benkeplate av laminat. Oppvaskmaskin og oppvaskkum. Kjøkkenventilator med avtrekk ut; noe svakt avtrekk registrert. Vannrør av kobber, avløpsrør av plast. Kjøkkeninnredningen har skader utover normal slitasjegrad.

Kjøkken 2. etasje (Anneks/Verkstedbygning):
Kjøkkeninnredning er demontert og fjernet. Kjøkkenventilator er demontert og fjernet.

Bad/vaskerom kjeller (Tomannsbolig):
Fliser på gulv og vegger. Malte plater i tak. Innredning med servant, speil og belysning. Gulvmontert toalett. Opplegg for vaskemaskin. Dusjhjørne. Elektrisk avtrekksvifte i vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Bad/vaskerom 1. etasje (Tomannsbolig):
Fliser på gulv og vegger. Malte plater i tak. Innredning med servant, speil og belysning. Gulvmontert toalett. Opplegg for vaskemaskin. Dusjhjørne. Elektrisk avtrekksvifte i vegg. Det har tidligere vært lekkasje fra dette badet ned til kjelleretasjen. Badet har et oppgraderingsbehov.

Bad/vaskerom 2. etasje (Tomannsbolig):
Fliser på gulv og vegger. Malte plater i tak. Innredning med servant, speil og belysning. Gulvmontert toalett. Opplegg for vaskemaskin. Dusjhjørne. Elektrisk avtrekksvifte i vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Bad/vaskerom 1. etasje (Anneks/Verkstedbygning):
Fliser på gulv og vegger. Malte plater i tak. Innredning med servant, speil og belysning. Toalett er demontert og fjernet. Opplegg for vaskemaskin. Dusjnisje. Åpen avtrekksventil i vegg uten rist/luke. Badet har et oppgraderingsbehov.

Bad/vaskerom 2. etasje (Anneks/Verkstedbygning):
Fliser på gulv og vegger. Malte plater i tak. Innredning med servant, speil og belysning. Gulvmontert toalett. Opplegg for vaskemaskin. Dusjhjørne. Elektrisk avtrekksvifte i vegg. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue/kjøkken i 1. og 2. etasje i tomannsboligen. Flis i stue/kjøkken i kjelleretasjen i tomannsboligen og i stue/kjøkken/alkove i 1. etasje i annekset. Laminat forekommer. Fliser på gulv i alle bad/vaskerom.
Vegger: Malte plater gjennomgående. Panel og tømmer forekommer.
Himling: Malte plater gjennomgående. Panel og tapet forekommer.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Stige og utvendig montert kamera.

Hel tomannsbolig: Elektrisk oppvarming. Det er etablert en pusset mursteinspipe, men ingen ildsteder er montert i boligen.
Anneks (tidl. verkstedbygning): Elektrisk oppvarming. Det er etablert en pusset mursteinspipe, men ingen ildsteder er montert i boligen. En sotluke er lokalisert i stue/kjøkken i 1. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1852. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

For hovedbygget foreligger det «Erklæring» datert 26.04.1971 for reparasjonsarbeid og innredningsarbeid, samt «Erklæring» datert 04.07.1972 for reparasjonsarbeide. Godkjente byggetegninger datert 1929 og 1971 kan fås ved henvendelse til megler.

For annekset (verkstedbygningen) foreligger det «Pålegg om opphør av bruk» datert 12.05.2023 for ulovlig bruk til boligformål. Dette ble etterfulgt av «Vedtak om registrering av godkjent leilighet» datert 16.06.2023 angående godkjenning av leilighet i 2. etasje i annekset. Det foreligger ikke godkjente byggetegninger for annekset.

Dagens planløsning og bruk samsvarer ikke med kommunens byggetegninger. Det er etablert kjellerinngang med lav dør/rømningsvindu og betongtrapp. Slike fasadeendringer er normalt søknadspliktig, og det foreligger ikke dokumentasjon på at dette er byggemeldt. Det er etablert bad i rom betegnet som alkove i 2. etasje og i deler av gangen i 1. etasje i hovedbygget. Dette er ikke omsøkt/godkjent. Videre er det satt opp en liten vinterhage i bakgården. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Kjelleretasjen i hovedbygget og 1. etasje i annekset er opprinnelig byggemeldt som næring/annet formål jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Bolig med tre boenheter som fritt kan leies ut. Deler av boligen kan også leies ut, forutsatt at utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen/boligen ikke vil bli ytterligere ryddet/rengjort utover slik den fremsto på visning, før overtakelse.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Med adresse i Breibakken bor du midt i hjertet av Stavanger, med Breiavatnet og Byparken som nærmeste nabo. Herfra kan du spasere gjennom parken på vei til jobb eller starte dagen med en løpetur rundt vannet. Beliggenheten er tilbaketrukket, men likevel med umiddelbar tilgang til alt sentrum har å by på.

Daglige gjøremål og ærender løses enkelt til fots. Du har flere matbutikker innen et par minutters gange, og shoppingmulighetene på Arkaden Torgterrassen er bare fem minutter unna. Sentrumsgatene byr på et rikt utvalg av kafeer, restauranter og kulturtilbud. Alt ligger klart for en spontan kveld på byen eller en rolig helg med byliv rett utenfor døren.

Kollektivknutepunktet ved Byterminalen og Stavanger stasjon er kun en kort spasertur unna. Herfra tar tog og et bredt utvalg busslinjer deg effektivt rundt i hele regionen, enten du skal til jobb, studiested eller Sola lufthavn. For den som trener, finnes det flere treningssentre i nærområdet, som ICON og EVO. I tillegg er det gangavstand til skoler for alle trinn, inkludert Bergeland videregående skole og Stavanger katedralskole.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- St. Svithun barnehage (1-5 år) 0,6 km
- Nymansveien barnehage (1-5 år) 0,8 km
- Solvang barnehage (1-5 år) 0,9 km

Skoler:
- Storhaug skole (1-7 kl.) 0,4 km
- Våland skole (1-7 kl.) 1 km
- Nylund skole (1-7 kl.) 1,1 km
- St. Svithun skole (8-10 kl.) 0,5 km
- Kannik skole (8-10 kl.) 1 km
- Bergeland videregående skole, 0,2 km
- Stavanger katedralskole, 0,3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 152,1 kvm. Tomten er skrånende, stedvis planert og er i hovedsak bebygd med en liten bakgård.

Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Stavanger kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bevaringsområder (152,15 m²) og annet kombinert formål (152,15 m²) i henhold til reguleringsplan "Kongsgata med nærmeste områder" (ID: 1381), datert 15.11.1993, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til reguleringsbestemmelsene skal områdets karakter bevares. Alle byggesøknader skal forelegges byantikvaren. Det kreves byggetillatelse for tiltak som fornyelse, reparasjon, utskifting av vinduer, listverk, skilting, fargesetting og taktekking.

Eiendommen omfattes av Kommunedelplan "Stavanger sentrum" (ID: 129K), vedtatt 03.11.2019. I planen er 151,94 m² av eiendommen avsatt til sentrumsformål (feltnavn BS28), og 148,81 m² er underlagt krav om reguleringsplan.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2040 (ID: KP 2023-2040), vedtatt 11.11.2022. I planen er 151,82 m² av eiendommen avsatt til sentrumsformål (områdenavn SF1) og 0,32 m² er avsatt til friområde (områdenavn FRI240).

Eiendommen er automatisk fredet etter Kulturminneloven. Fredningen omfatter en arkeologisk lokalitet (byanlegg, lokalitetsnr. 88461) som er en integrert del av Middelalderbyen Stavanger.

Fredning er den strengeste formen for vern av kulturminner i Norge. Alle tiltak og inngrep, uansett om de er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven, krever dispensasjon fra kulturminnemyndighetene (Riksantikvaren eller fylkeskommunen).

Bygningen er SEFRAK-registrert (datert 1850-1874).

SEFRAK (Sekretariatet for registrering av faste kulturminner) er et landsomfattende register over eldre bygninger og andre kulturminner. Registreringen innebærer ikke automatisk vern, men kommunen skal vurdere kulturhistorisk verdi før eventuelle riveløyver gis. Endringer på bygningens eksteriør kan kreve godkjenning.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommunedelplan og kommuneplan:
- Hensynssone H570: Bevaring kulturmiljø. Sonen innebærer at bygg og anlegg skal bevares på en antikvarisk akseptabel måte, og at områdets særpregede miljø skal sikres og videreutvikles.
- Hensynssone H730: Båndlegging etter kulturminneloven. Området er fredet i henhold til kulturminneloven. Alle inngrep krever søknad om dispensasjon fra kulturminnemyndighetene.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Dette innebærer at grunnforholdene må undersøkes av en fagkyndig geotekniker før eventuelle bygge- eller terrengarbeider kan igangsettes. I den foreliggende områdeanalysen er risikoen for skred vurdert som "Ingen".

Pågående plansaker i nærområdet:
- Bussveien fra Jernbaneveien til Haugåsveien (plan-ID 2832) - status: Planlegging igangsatt.
- Detaljregulering for bussveien Mosvatnet - sentrum (plan-ID 2623) - status: Planforslag.

Disse planene kan medføre endringer i trafikkforhold og bymiljø i nærområdet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 18.429,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Beløpet er basert på faktura for 1. termin 2026.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Ingen tilknytning til TV/internett. Selger opplyser at det ligger fiber klar til eiendommen.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Formuesverdi for 2024 var kr 836.234,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3.344.936,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

I tillegg kommer eiendomsskatt på kr 1.894,- for 2026.

6 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

174 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
175 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
195 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 165 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 185 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trinitas AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,50 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging kr. 19900,,- 50% Storbrukeravtale   kr 9 950,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 433,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 35-0046/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Stavanger
Nedre Strandgate 41, 4005, STAVANGER
950007613
Oppdragets KR-kode KR35.2546

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 11:38