Hordnesvegen 256

Hordnesvegen 256, 5244 FANA
Kommunenummer 4601, gårdsnummer 98, bruksnummer 81, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 125 kvm

BRA-i:
Boligen:
U. etasje 38 kvm: Gang, bod, vaskekjeller og verksted.
1. etasje 48 kvm: Entré, wc, kjøkken, stue og spisestue.
Loftsetasje 38 kvm: Gang, bod, bad, 2 soverom og garderobe.

BRA-e:
Boligen:
1. etasje 1 kvm: Utvendig bod.

Åpent areal:
Boligen:
1. etasje 18 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 43 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 38 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.09.2026 utført av Anticimex Bergen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bolig oppført i 1937. Grunnmur av betong med sparestein. Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med liggende trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med glassfelt. Vinduer i forskjellig utførelser og fra forskjellige årstall. Balkongdør med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Bad - helhetsvurdering
- Baderomsplater er montert uten bruk av bunnlist i våtsonen, noe som betyr at monteringen ikke er i henhold til produsentens anvisning.
- Vindu er plassert i våtsonen, noe som anses som uheldig.
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Med bakgrunn i at alle våtrommets vegger som er tilgjengelig for hulltaking er av heltre/massivtre er det ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader.
- Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Kjøkken
- Overflate vegg. Det er registrert svelleskader på veggoverflaten over kjøkkenarmatur.
- Vannrør. Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innredning. Innredningen bæ rer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom - helhetsvurdering
- Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Vannrør. Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Vannrør. Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør. Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumpe. På bakgrunn av varmepumpens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker (gjelder varmepumpe i stue).

Andre rom 1. etasje - helhetsvurdering
- Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft innredet - helhetsvurdering
- Himlingsflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader.
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft uinnredet/kaldt loft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l). Misfarging observeres stedvis på taktro, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt.
- Kontroll av diffusjonssperre. Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).
- Skadedyr og fuktkrevende insekter. Symptomer på borebille registreres. Spor etter gnagere er observert.

Skorsteiner inne i boligen
- Det observeres enkelte riss på skorsteinen på kaldtloft.

Trapp til loftsetasje
- Tilstand. Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. etasje. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.
- Loftsetasje. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere. Det observeres spor etter gnagere på kaldtloft. Nøyaktig hvor eller hvordan gnagere kommer seg inn i bygningen, har ikke latt seg påvise.
- Borebiller. Det observeres spor etter borebiller på kaldtloft. Forholdet tyder på forhøyet fuktighet i treverket og i rommet generelt, siden dette er et nødvendig vilkår for at borebiller skal trives. Det er ikke kjent om forholdet er aktivt, eller om sporene stammer fra et tidligere angrep som ikke lenger er aktivt.

Yttervegger inkl. fasader - helhetsvurdering
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling, med synlige malingsbobler og avflassing.
- Svertesopp er observert på deler av ytterkledningen.
- Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.
- Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.

Grunnmur, fundament
- Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Vaskekjeller - helhetsvurdering
- Det er registrert bruk av materialer i våtsonen (rundt dusj/badekar) som vurderes å ikke være fuktbestandige.
- Det er registrert bruk av materialer på gulvet som ikke anses å være fuktbestandige.
- Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens
forventing til et våtrom. Selv om tilsvarende løsninger er vanlig i eldre bygninger, gir dette begrenset beskyttelse mot fukt.
- Vannrør. Det vurderes at vannrørene er skiftet eller delvis skiftet etter byggeåret, men det er ikke kjent når dette ble gjort, eller omfanget av arbeidet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) er vurdert til å ha en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør. Boligens avløpsrør av støpejern (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Våtrommet har svært begrenset ventilasjon.
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke skjulte fuktskader.

Kjeller - helhetsvurdering
- Veggflater har omfattende skader. Hovedårsak vurderes å være høy alder og slitasje.
- Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.
- På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Forholdene i konstruksjonen er derfor ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, som sett i sammenheng med andre symptomer vurderes å ikke kunne utelukke fuktighet i konstruksjonen.

Innvendig trapp til kjeller
- Tilstand. Trappen bærer i sin helhet preg av høy slitasje og skader.

Vinduer og omramming
- Vinduer og omramming. Enkelte vinduer viser tegn til slitasje, elde, stedvise råteskader og andre aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer.
- Innsettingsdetaljer rundt enkelte vinduer bærer ikke preg av faglig god utførelse.
- Enkelte vannbord/beslag har utilstrekkelig fall, noe som gjør at vann blir stående.

Ytterdører og omramming
- Balkongdører. Dørene viser symptomer på slitasje, og det registreres tegn på svelling (oppfuktning) i dørbladet.
- Entredør. Døren viser tegn til slitasje, elde og punktvise fuktskader.
- Kjellerdør. Døren har betydelig slitasje, og det er registrert skader/funksjonssvikt.

Yttertak - helhetsvurdering
- Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Taktekkingen (med tilhørende beslag) har høy alder, betydelig slitasje, og det er registrert punktvise skader.
- Basert på tilstanden til taksteinen, er det ikke utført undersøkelser av undertaket ved å skyve på taksteinen siden en slik undersøkelse står i fare for å skade/ødelegge taksteinen.
- På bakgrunn av begrensningene i inspeksjonsmuligheten av taket, lot ikke skorsteinen seg undersøke.

Drenering - helhetsvurdering
- Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen.
- Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren.
- Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

- Kjøkkeninnredning fra 2007 med profilerte fronter og benkeplate av tre
- Integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin
- Baderom fra ukjent årstall med fliser på gulv, baderomsplater på vegger, vegghengt servantinnredning, dusjkabinett og gulvstående toalett
- Vaskekjeller fra byggeår med betonggulv, malt/panel på vegger og opplegg for vaskemaskin
- Toalettrom med vegghengt servant og gulvstående toalett
- Peisovn i stue
- Varmtvannsbereder på 198L (fra 2005)
- Vannrør med rør-i-rør system og kobberrør
- Synlige avløpsrør i plast og støpejern
- Varmepumpe i stue og i hovedsoverom
- Sikringsskap med automatsikringer

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: platetopp, stekeovn, kjøleskap, oppvaskmaskin og vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk og ved. Peisovn i stuen. Varmepumpe i stue og i hovedsoverom. Varme i gulv på bad i 2. etasje.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1937.

Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Siden det ikke foreligger godkjente tegninger er rommenes godkjente bruk ukjent. Betegnelse av rommene er beskrevet med utgangspunkt i rommenes bruk og er ingen bekreftelse om at rommenes faktiske bruk er godkjent.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
4601/98/81:
22.01.1936 - Dokumentnr: 300199 - Bestemmelse om gjerde
Med flere bestemmelser
I denne skylddelingsforretning datert 22.01.1936 er det etablert rett til bruk av opparbeidet adkomstvei til bygdevei. Eier av parsellen plikter å delta i vedlikehold av veien forholdsmessig etter bruk, samt har gjerdeplikt langs egne grenser.

10.09.1998 - Dokumentnr: 23366 - Bestemmelse om kloakkledn
BESTEMMELSER OM VEDLIKEHOLD
Erklæring datert 10.09.1998 gir eiendommen rett til å føre og tilknytte kloakkledning over gnr. 98 bnr. 247 til eksisterende kloakkledning. Eier/gjeldende eiendom er ansvarlig for vedlikehold av ledningen og utbedring av eventuelle skader på egen ledningsstrekning.

Rettigheter:
22.01.1936 - Dokumentnr: 300199 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4601 Gnr:98 Bnr:38
I denne skylddelingsforretning datert 22.01.1936 er det etablert rett til bruk av opparbeidet adkomstvei til bygdevei. Eier av parsellen plikter å delta i vedlikehold av veien forholdsmessig etter bruk, samt har gjerdeplikt langs egne grenser.

22.01.1982 - Dokumentnr: 1580 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:4601 Gnr:98 Bnr:180
Rettighet hefter i: Knr:4601 Gnr:98 Bnr:188
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
Eier av gnr. 98 bnr. 81 gis rett til å føre kloakkledning fra bnr. 81 over gnr. 98 bnr. 188 og bnr. 179/180 og inn på eksisterende kloakkledning som går ut i sjøen. Det fremgår videre at eier av bnr. 81 skal delta forholdsmessig i vedlikeholdsutgifter knyttet til kloakkledningen.

02.06.1983 - Dokumentnr: 13615 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighet hefter i: Knr:4601 Gnr:98 Bnr:188
Rettighet hefter i: Knr:4601 Gnr:98 Bnr:201
Rettighet hefter i: Knr:4601 Gnr:98 Bnr:315
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
Avtale fra 1983 gir eiendommen rett til tilkobling til eksisterende felles kloakkanlegg via stakkkum på tilgrensende eiendommer. Eier av eiendommen plikter å delta forholdsmessig i vedlikeholdsutgifter knyttet til fellesanlegget.

30.09.1987 - Dokumentnr: 31337 - Bestemmelse om vannrett
Rettighet hefter i: Knr:4601 Gnr:98 Bnr:247
Erklæring fra 1987 gir eiendommen rett til vannforsyning fra eksisterende brønn på gnr. 98 bnr. 247 inntil alternativ vannforsyning er fremskaffet.

10.09.1998 - Dokumentnr: 23366 - Bestemmelse om kloakkledn
Rettighet hefter i: Knr:4601 Gnr:98 Bnr:247
Erklæring datert 10.09.1998 gir eiendommen rett til å føre og tilknytte kloakkledning over gnr. 98 bnr. 247 til eksisterende kloakkledning. Eier/gjeldende eiendom er ansvarlig for vedlikehold av ledningen og utbedring av eventuelle skader på egen ledningsstrekning.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Det gjøres oppmerksom på at opprinnelig tilhørende naust er godkjent utskilt fra eiendommen og skal ikke medfølge ved salg. I den forbindelse er det avgitt rettighet til 1 parkeringsplass på eiendommen som selges (Hordnesvegen 256). Rettigheten skal tinglyses på denne eiendommen straks fradeling er fullført og nausttomten har fått tildelt eget gårds- og bruksnummer. Oppgitt tomtestørrelse på 1 944,6 kvm for Hordnesvegen 256 er beregnet areal etter fradeling av nausttomt.

Kjøper av ovennevnte naust opplyser i erklæring datert 09.10.2026 at tinglyst rettighet til parkering ikke på noe tidspunkt vil bli benyttet, og at rettighetshaver skal medvirke til å få denne rettigheten slettet fra eiendommen Hordnesvegen 256, så lang dette er mulig. Konferer megler for nærmere informasjon.

Eiendommen har en attraktiv og naturskjønn beliggenhet på Hordnes i Fana, sør for Bergen sentrum. Romslig og frodig eiertomt på nær 2 mål med en attraktiv kombinasjon av opparbeidede uteområder og naturlig terreng. Her nyter man gode solforhold og nydelig fjordutsikt utover Fanafjorden. Området er veletablert og preges hovedsakelig av eneboligbebyggelse, med rolige og familievennlige omgivelser omgitt av vakker natur.

Fra boligen er det kort vei til sjøen, kun ca 200 meter på sti ned til badeviken, og flotte friområder med et variert tilbud av tur- og rekreasjonsmuligheter. Området innbyr til et aktivt friluftsliv året rundt, med fine turstier langs sjøen og i omkringliggende skog- og naturområder.

Beliggenheten kombinerer det beste fra to verdener – fredelige og landlige kvaliteter med enkel tilgang til hverdagens servicetilbud. Skole, barnehage og dagligvarebutikk ligger ca 4 km unna, og området har gode kollektivforbindelser til Bergen sentrum og øvrige bydeler.

Med bil er det kort kjøretid til både Lagunen Storsenter, arbeidsplassområdene på Sandsli og Kokstad, samt Bergen sentrum. Dette gjør eiendommen spesielt attraktiv for deg som ønsker å bo i rolige omgivelser nær sjø og natur, uten å gi avkall på nærheten til byens fasiliteter og kommunikasjoner.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Solsikken barnehage Skeie (0-5 år)
Fana barnehage (0-5 år)
Råtun barnehage (0-5 år)

Kirkevoll skole (1-10 kl.)
Skeie skole (1-7 kl.)
Skjold skole (1-7 kl.)
Rådalslien skole (8-10 kl.)
Ytrebygda skole (8-10 kl.)

Stend vidaregåande skule
Sandsli videregående skole

Romslig og frodig eiertomt på 1 944,6 kvm med en attraktiv kombinasjon av opparbeidede uteområder og naturlig terreng. Tomten er opparbeidet med gruslagte adkomstarealer, støpte trapper og gangveier, støttemurer, biloppstillingsplass, plenarealer og rik beplantning. I tillegg har eiendommen partier med naturtomt bestående av berg, lyng og blåbær, som gir området særpreg og naturskjønn karakter.

God biloppstillingsplass på eiendommen.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er tilknyttet privat septiktank som ligger nedgravd på naboeiendommen Hordnesvegen 258, og tilknyttet felles privat kum- og avløpsledning til sjø. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 16.06.2019 avsatt til: Bebyggelse og anlegg, øvrig byggesone med 97 % dekningsgrad.

Hensynssone H550_1 - Funksjonell strandsone med 99,9 % dekningsgrad.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 8 817,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7 600,-.
Boligen er pt. ikke tilknyttet leverandør av kabel-tv/internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut år 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 014 829,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

5 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

148 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
149 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
169 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 099 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 119 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mattias Klakegg Hordnes og Christoffer Klakegg Hordnes

Etter nærmere avtale.

Boligen er tilknyttet velforening/veilag. Årlig avgift pt kr 1 000,- og dekker brøyting av felles privat vei.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Fotopakke inkl drone  kr 7 900,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Kampanje  kr 19 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 1 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bergen (selveier)  kr 3 600,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 33 974,50
Markedsføring, halvside i Hus og Hjem   kr 2 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 74-0067/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Åsane
Åsane Senter 42, 5116, ULSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR74.2667

Sist oppdatert: 12. oktober 2026 kl. 14:39