Kongshavnveien 18

Kongshavnveien 18, 4812 KONGSHAVN
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 202, bruksnummer 9

Totalt bruksareal BRA: 395 kvm

BRA-i:
Kjeller 110 kvm: Gang, stue, boder og kjellerrom.
1. etasje 122 kvm: Gang, vaskerom, bad, soverom, kjøkken og to stuer.
Loft 59 kvm: Gang, bad, tre soverom, to garderober og stue.

BRA-e:
Løe/uthus 43 kvm.
Garasje 61 kvm.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 34 kvm: Terrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 62 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 59 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 3 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 12.06.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1916, med tilbygg fra 2000. Hovedkonstruksjonen består av yttervegger, etasjeskillere og saltak i trekonstruksjoner. Grunnmuren er av betong med sparestein, og tilbygget har grunnmur av lettklinkerblokker. Yttervegger har utvendig liggende trekledning. Taket er en saltakskonstruksjon tekket med takstein. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra forskjellige årstall, og en entrédør med glassfelter og sikkerhetslås. Det er skorstein fra byggeår, og pipen er helkledd i metall. Det er en terrasse på 34 m² i trekonstruksjon med adkomst fra soverom og vaskerom.

Frittstående garasje med støpt gulv mot grunn. Bygningen er en uisolert trekonstruksjon med liggende trekledning, saltak i tre og takstein som yttertak.
Frittstående løe/uthus. Bygningen er en uisolert trekonstruksjon med stående trekledning, saltak i tre og takstein som yttertak.

Sikringsskapet er plassert i trappen. Anlegget er sikret med automatsikringer.
Boligen er utstyrt med godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Oppsummering tilstandsgrader:
TG1: 71%
TG2: 15%
TG3: 15%

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Innredet loft:
- Helhetsvurdering: Baderomsplater er montert uten bruk av tettemasse i overganger. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Det er registrert stedvis riss i porselenet til servanten.
Rom under terreng - Kjeller:
- Helhetsvurdering: Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv og veggflater mot grunn. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig. Det er målt fuktinnhold i utlektet veggkonstruksjon som ligger mellom forhøyet og kritisk høyt nivå, og det ble registrert lukt som kan indikere fuktskade. Det er observert dampsperre og innvendig isolering uten utvendig isolering av grunnmuren. Det er etablert en brønn og en bakerovn i kjelleren, men tilstand og funksjon er ukjent.
Ildsteder og skorsteiner inne i boligen:
- Ildsteder: Det er opplyst om fyringsforbud på pipe og ildsteder.
Yttertak:
- Helhetsvurdering: Taket er ikke fysisk inspisert. Taktekkingen viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader. Eksakt alder på undertaket er ikke kjent. Vindskier viser tydelige tegn til slitasje, elde og råteskader.
Utvendig trapp:
- Utvendig trapp: Det er observert tydelige sprekkdannelser på trappens mur-/betongkonstruksjoner, noe som vurderes å tyde på setningsskader.
Grunnmur, fundament:
- Grunnmur og fundament: Det er observert tydelige sprekkdannelser på grunnmuren, noe som vurderes å tyde på setningsskader.
Drenering:
- Helhetsvurdering: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall og enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Grunnmuren vurderes å ikke være beskyttet med utvendig fuktsperre.
Andre byggverk - Løe/uthus:
- Helhetsvurdering: Fasadematerialer viser tydelige tegn til elde og det er registrert råteskader. Yttertaket har høy alder, betydelig slitasje og punktvise skader. Det er observert betydelige skjevheter og svikt i fundamentene, med synlige setningsskader.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:
Våtrom - Vaskerom:
- Helhetsvurdering: Det er registrert bruk av materialer i våtsonen som ikke vurderes å være fuktbestandige. Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt. Vanntett sjikt har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
Våtrom - 1.etasje:
- Helhetsvurdering: Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt. Vanntett sjikt har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
Tekniske anlegg:
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.
Loft - innredet:
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon som erfaringsmessig betraktes som en fuktrisikokonstruksjon.
Loft - uinnredet / kaldt loft:
- Helhetsvurdering: Det er observert misfarging stedvis på takbjelker og undertak. Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet. Ventilasjonen av konstruksjonen vurderes som utilstrekkelig.
Yttervegger inkl. fasader:
- Helhetsvurdering: Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling. Ytterkledningens materialer viser tegn til elde og begynnende råteskader. Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen, og det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring.
Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer med omramming viser tegn til slitasje, elde og stedvise råteskader.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Huset ble bygd i 1916 og brukt som feriebolig fra 1992 til 1999. I perioden 1999-2000 ble alle vinduer byttet, det ble sprøytet inn isolasjon i veggene, og boligen ble bygd ut med kjeller, hovedetasje og loft. Garasjen ble bygd i 2001-2002. Låven er fra 1860. Det er brønn og baksteovn i kjelleren.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2020:
- Installert ny varmtvannsbereder på 167 liter

2002:
- Garasje oppført på eiendommen

2000:
- Oppført tilbygg over tre etasjer (kjeller, hovedetasje og loft)
- Etablert baderom i tilbygg i første etasje
- Etablert vaskerom i tilbygg
- Installert ny kjøkkeninnredning
- Skiftet utvendige vann- og avløpsledninger (stikkledninger)
- Utført enkelte utbedringer av drenering
- Skiftet ut samtlige vinduer og etterisolert yttervegger med innblåst isolasjon

En enebolig fra 1916, utvidet i år 2000 utvidet med kjeller og ny del i 1. etasje, og alle vinduer ble skiftet samme år. Huset har bevart mye av det opprinnelige preget: stukkatur i taket på stuen, profilerte innerdører og en frittliggende tretrapp med dreid newelpost. Standarden er blandet. Den nye delen fra 2000 har bad og vaskerom med flislagte gulv og gulvvarme. Den opprinnelige delen bærer preg av sin alder og er i stor grad uendret siden huset ble tatt i bruk som helårsbolig. Kjelleren har dokumenterte fuktutfordringer og et vedlikeholdsbehov som krever tiltak. Det er fyringsforbud på pipe og ildsteder inntil nødvendige undersøkelser og utbedringer er gjennomført. Huset selges som dødsbo og har ikke vært aktivt vedlikeholdt de siste årene. Kjøper bør legge til grunn at det er et prosjekt.

Gang, 1. etasje:
Døren inn fra svalgangsiden åpner til en gang med parkett på gulvet og en frittliggende tretrapp som leder opp til loftsetasjen.

Stue, 1. etasje:
Stuen i den opprinnelige delen av huset er fordelt over to rom som henger sammen. Det første rommet har stukkatur i taket med en profilert rosett, og det er dette rommet som tydeligst bærer husets alder. Taket er hvitt med en åttekantet kassett og dekorativ listverk langs kanten. To peisovner er plassert i stuen. Vinduene er store, med karnappvinduer som slipper inn lys fra to sider. Det andre stuerommets tak er kledd med panelbord i en varm honningfarge, og det har en peisovn i hjørnet og vinduer mot hagen. Begge rommene har vegg-til-vegg teppe. Merk at det er fyringsforbud på alle ildsteder inntil pipe og ildsteder er undersøkt og utbedret.

Kjøkken:
Kjøkkenet er fra 2000 og ligger i tilbyggsdelen. Profilerte fronter i lyst tre, benkeplate med laminert overflate og nedfelt kjøkkenvask med armatur.

Soverom, 1. etasje:
Soverommet i 1. etasje ligger i tilbyggsdelen og har adkomst til terrassen. Rommet har vegg-til-vegg teppe og tapetserte vegger. Det er tilknyttet en garderobe med hyllesystem.

Bad, 1. etasje:
Badet er fra byggeår på tilbyggsdelen og er romslig. Flislagte gulv og vegger. Takplater i himling. Vegghengt servantinnredning med speilskap og overlys, samt vegghengt skap ved speil. Dusjnisje med glassdør. Badekar med innebygget badekararmatur. Vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett.

Vaskerom:
Vaskerommet er fra byggeår på tilbyggsdelen. Flislagt gulv med gulvvarme. Plater på veggflater. Takplater i himling. Vegghengt utslagsvask med armatur. Opplegg for vaskemaskin. Naturlig avtrekksventil på vegg. Fra vaskerommet er det utgang til terrassen.

Loftsetasje:
Etasjen har skråtak, og rommene er ulike i karakter. Alle ildsteder på loftet har fyringsforbud. Loftet har to garderober.

Bad, innredet loft:
Badet på loftet er fra ukjent årstall og ligger under skråtak. Gulvbelegg på gulv. Baderomsplater på vegger og i himling. Vegghengt servantinnredning. Dusjnisje med glassvegg og glassdør. Vegghengt dusjarmatur. Gulvstående toalett. Mekanisk avtrekksvifte i himling.

Kjeller:
Kjelleren er i all hovedsak uinnredet og inneholder gang, stue, boder og kjellerrom. Enkelte rom er innredet med utlektede vegger. Deler av etasjen har synlig støpt gulv, andre deler gulvbelegg. Deler av etasjen har synlig grunnmur. I kjelleren er det etablert en brønn og en bakerovn med konstruksjon av tegl og mur. Bakerovnen kan ikke benyttes så lenge fyringsforbud gjelder. Kjelleren har dokumenterte fuktproblemer og krever strakstiltak. Hovedstoppekran og stakeluker er plassert i kjelleren.

Garasje og løe/uthus:
På eiendommen er det to frittstående byggverk. Garasjen er i trekonstruksjon med liggende trekledning, saltak og takstein, og har støpt gulv. Konstruksjonen er uisolert. Løen/uthuset er fra 1860 og er i trekonstruksjon med stående trekledning og saltak. Løen har store vedlikeholdsbehov og krever strakstiltak.

Lagring:
Kjelleren inneholder boder og kjellerrom. På loftsetasjen er det to garderober. Fordelerskap for rør-i-rør system er plassert i bod. Varmtvannsbereder er plassert i bod.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Oppvaskmaskin og komfyr. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Fastmonterte panelovner og varmepumpe plassert i trapp. Gulvvarme og varmekabler på vaskerom og baderom. Boligen har skorstein med en peisovn på kjøkken, to i stue i 1. etasje, samt peisovn i stue og soverom på det innredete loftet.

Det foreligger fyringsforbud på pipe og ildsteder.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1916. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det foreligger ferdigattest for tilbygg til bolig (byggeår 2000) og frittstående garasje, datert 22.01.2002. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For eldre frittstående garasje foreligger det byggetillatelse for oppføring av garasje, datert 22.10.1976. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Jf. pbl. § 21-10 (5) utstedes det ikke ferdigattest for tiltak søkt om før 01.01.1998. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger for tilbygg og garasje/uthus, datert 09.06.1999. Det foreligger ikke byggetegninger fra boligens byggeår (1916) i kommunens arkiv. Foruten en balkong vist på godkjente tegninger, er det også etablert en terrasse på 34 m² med utgang fra 1. etasje.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er tinglyst 10 servitutter på eiendommen:

Dagboknummer: 900196
Tinglysningsdato: 01.06.1878
Servitutten omhandler: Utskifting.

Dagboknummer: 900107
Tinglysningsdato: 22.03.1879
Servitutten omhandler: Utskifting.

Dagboknummer: 1264
Tinglysningsdato: 09.10.1946
Servitutten omhandler: Erklæring/avtale om senking av grøft/bekk.

Dagboknummer: 89
Tinglysningsdato: 17.01.1957
Servitutten omhandler: Erklæring/avtale med Televerket (nå Telenor) om telefonledninger/stolper/kabler/grøfter m.v. Avtalen bekrefter at det er lagt jordkabel over eiendommen, og at Televerket har rett til å holde en 3 meter bred trasé på hver side av linjen ryddet for trær og greiner.

Dagboknummer: 1683
Tinglysningsdato: 10.06.1963
Servitutten omhandler: Bestemmelse om veg. Eier av gnr. 202 bnr. 9 gir eier av gnr. 202 bnr. 28 rett til å anlegge en 3 meter bred og 80 meter lang bilvei langs heia ved eiendommens nordgrense. Eier av gnr. 202 bnr. 9 kan fritt bruke veien som driftsvei.

Dagboknummer: 2328
Tinglysningsdato: 21.03.1979
Servitutten omhandler: Rettsbok om grensegangssak. Rettsboken fra Nedenes jordskifterett avklarer grense- og rettighetsforhold vedrørende "Fellesbrygga" for eierne av gnr. 2 bnr. 3, 9, 24, 28 og 56.

Dagboknummer: 772217
Tinglysningsdato: 27.09.2007
Servitutten omhandler: Bestemmelse om adkomstrett, vann- og kloakkledning, elektriske ledninger/kabler og veg. Avtalen gir gnr. 202 bnr. 24 og gnr. 202 bnr. 28 rettigheter til anlegging, adgang og bruk av teknisk infrastruktur på denne eiendommen (gnr. 202 bnr. 9). Avtalen inneholder også en byggehøydebegrensning på 1,5 etasje for denne eiendommen.

Dagboknummer: 1071641
Tinglysningsdato: 17.11.2015
Servitutten omhandler: Jordskifte. Rettsboken fra Aust-Agder jordskifterett avklarer bryggerettigheter, veirett og parkeringsrett knyttet til "Fellesbrygga" på gnr. 202 bnr. 26. Eierne av gnr. 202 bnr. 3, 9, 24, 30 og 403 har rett til fortøyning. Kun eiendommene gnr. 202 bnr. 9, 30 og 403 har kjøreveirett frem til brygga. En påtegning fra 2019 presiserer at rettigheter til Fellesbrygga, inkludert kjørerett, er transportert fra gnr. 202 bnr. 3 til gnr. 202 bnr. 3, 9, 24 og 403.

Dagboknummer: 590975
Tinglysningsdato: 29.06.2016
Servitutten omhandler: Erklæring/avtale med Glitre Nett AS (tidligere Agder Energi Nett AS) som gir rett til å legge en 22 kV høyspent jordkabel over eiendommen. Avtalen gir nettselskapet adkomstrett for anlegg, vedlikehold og reparasjon. Det er ikke tillatt å bygge nærmere enn 2 meter fra kabelens senterlinje.

Eiendommens rettigheter:

2007/772217-2/200 27.09.2007 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettigheten hefter i KNR: 4203 GNR: 202 BNR: 24, 28, 457-459, 470, 472 SNR: 1-4, 501 SNR: 1-2, 502 SNR: 1-2, 503 SNR: 1-4, 504-506.
Bestemmelse om vann og kloakkledning
Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

2007/772217-3/200 27.09.2007 BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettigheten hefter i KNR: 4203 GNR: 202 BNR: 28, 457-467, 471 SNR: 1-2, 473-478, 480 SNR: 1-2, 482, 483, 486-488, 494-499, 500 SNR: 1-4.
Bestemmelse om vann og kloakkledning
Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Med flere bestemmelser
Bestemmelse om veg
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Fantastisk beliggenhet på Kongshavn med sjøen i umiddelbar nærhet og naturskjønne omgivelser på tomten. Den store eiendommen åpner for muligheter til å bygging av boliger på tomten i henhold til gjeldende reguleringsplan.
Nede ved vannet ligger en lokal småbåthavn med brygger og naust, og strand innen gangavstand. Kongshavn sandvolleyballbane er et par minutters gange unna.

Busstopp 300 meter fra eiendommen med gode forbindelser videre til Arendal sentrum. Coop Extra butikken på Kongshavn er knappe 5 minutter å gå fra eiendommen, og det er ytterligere utvalg av dagligvare og handling like ovenfor Tromøybrua ved Krøgenes handlepark. Det er barnehager og barneskole (1-7 kl.) i kort og trygg gangavstand. Ungdomsskoletrinn 8-10 kl. finner man på øyas andre skole, Roligheden skole 6.4 km unna. Bort dit er det gode bussforbindelser.

Kongshavn er et etablert eneboligstrøk der de fleste naboene kjenner hverandre. Tomten er romslig med plen, belegningsstein og biloppstillingsplass, og skogen på baksiden av eiendommen gir naturlig avskjerming. Herfra er Arendal sentrum en kort kjøretur, men det er sjøen og det stille kystlivet som setter premissene for hverdagen på Kongshavnveien 18.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Barnehager:
Sandnes barnehage Jarl Aanby: 14 min. gange
Fabakken barnehage: 14 min. gange
Spornes gårdsbarnehage: 7 min. kjøring

Idrett og fritid:
Kongshavn Sandvolleyballbane: 7 min. gange
Sandnes idrettsanlegg: 12 min. gange
MOVA Krøgenes: 9 min. kjøring
MOVA Arendal Sentrum: 19 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5806,1 kvm.
Eiendommen byr på attraktive utviklingsmuligheter i tråd med gjeldende reguleringsplan. Reguleringsplanen åpner for at det kan bygges to boliger (småhusbebyggelse frittliggende og konsentrert).
Tomten slikt den fremstår nå er romslig og grønn, og består av stor hage, diverse busker/ trær og skjermede omgivelser. Dette er en unik tomt som er fin slik den er, eller en fantastisk investeringsmulighet.,
Tomten er opparbeidet med grus, belegningsstein, biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantning. Tomten er svakt skrånende, og terrenget rundt boligen har stedvis lite fall. Eiendommen har rettigheter til vei, brygge og parkering knyttet til "Fellesbrygga" i Kongshavn, sammen med flere andre eiendommer i området.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Eiendommen har en frittstående garasje og biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Deler av tomten er regulert til boligbebyggelse: frittliggende småhusbebyggelse og konsentrert småhusbebyggelse.

Eiendommen er i Kommuneplan Arendal (2023 - 2033) datert 27.04.2023 avsatt til boligbebyggelse. Eiendommen berøres av Kp Detaljeringssone, som indikerer at det kan stilles krav om detaljregulering ved visse tiltak.

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting. Kontakt megler for mer informasjon.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner i henhold til kommuneplanen:
- Hensynssone H220_02: Kp Støysone. Sonen angir områder med støyeksponering og kan medføre krav til støyvurdering og tiltak ved nye byggetiltak.
- Hensynssone H570_02: Kp Angitt hensynssone (kulturmiljø). Sonen indikerer at området har kulturmiljøverdier som skal ivaretas ved planlegging og tiltak.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Detaljregulering for Høyåshei felt B10 og B11 (saksnummer 42032024-6), status: under arbeid. Planarbeidet har som formål å tilrettelegge for boligbebyggelse på et ca. 46,5 daa stort område øst for eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 467,50 for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Eiendomsskatt er kr 7 786,- for 2026.

Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Eiendomsskatten utgjør kr. 7 786 pr år.

9 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

237 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
238 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
258 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 738 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 758 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svanhid Høst, Charlotte Bjelland Finsådal og Oddbjørn Bjelland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 6 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 17 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 54 245,00
Foto  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0062/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.2662

Sist oppdatert: 11. august 2026 kl. 13:26