Trelastveien 4

Trelastveien 4, 1415 OPPEGÅRD
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 241, bruksnummer 80, seksjonsnummer 41

Totalt bruksareal BRA: 49 kvm

BRA-i:
2. etasje, 46 kvm: Entré, bad, teknisk rom/bod, soverom, stue og kjøkken.

Åpent areal:
2. etasje, 12 kvm: Balkong.

BRA-e:
Underetasje, 3 kvm: Bod. Denne boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.10.2025 utført av Anticimex AS. Det foreligger ikke avvik mellom godkjente plantegninger og dagens bruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Boligbygg over fire etasjer samt kjeller. Støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskiller av betong. Fasader utført i trekledning. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med takpapp/membran (ikke besiktiget). Leiligheten har glatt entrédør av tre med kikkhull. Brannklasse EI30 og lydklasse 38dB. Heve/skyvedør og vindu med med karmer av tre samt utvendig beslag med tre-lags glass fra byggeår. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming. Vannbåren gulvvarme.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt TG2 (tilstandsgrad 2) på følgende kontrollpunkter:
- Våtrom - Bad: Sanitærutstyr/innredning og overflater gulv. Drenering fra innebygget sisterne er ikke registrert. Eventuell fukt i konstruksjonen vil derfor kunne medføre skader over tid før det oppdages.
- Våtrom - Bad: Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser utenfor dusjsonen. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

Det er gitt TGUI (tilstandsgrad ikke undersøkt) på følgende kontrollpunkter:
- Våtrom - Bad: Fukt i tilliggende konstruksjoner .På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i de mest fuktutsatte delene av våtsonen, som erfaringsmessig er områdene der skader forekommer. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): Stakeluke. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Det er gitt TG1 på 88% av kontrollpunktene, 6% på TG2, 0% på TG3 og 6% på TGUI.

Det er et merke på baderomsdøren.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om leiligheten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leilighet med sentral beliggenhet på Myrvoll.

Entré: Pen entré med plass til garderobeløsning.

Kjøkken/stue: Åpen kjøkkenløsning mot stue. God plass til sofaløsning og spiseplass. Store vindusflater og utgang til balkong. Vannbåren gulvvarme i stue/kjøkken og parkett. Kjøkkeninnredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt oppvaskkum i kompositt med ettgreps armatur. Flislagt på vegg ved servant og induksjonstopp. Integrert oppvaskmaskin, stekeovn og kjøleskap med frysedel. Nedfelt induksjonstopp. To integrerte vinskap.
Teknisk: Ventilator i overskap tilkoblet avtrekkskanal. Vannrør av typen rør-i-rør. Montert komfyrvakt. Montert automatisk lekkasjestopper.

Balkong: Sydvestvendt balkong på 12 kvm med god plass til møblering, grill etc.

Bad: Baderom fra byggeår, 2020. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Himlingsflate utført i glatt malt flate. Vegghengt servantinnredning med nedfelt servant og ett-greps armatur. Speil på vegg med lys over servant. Stikkontakt på vegg over servant. Dusjhjørne med glassdører, regnfalldusj og togreps armatur. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Opplegg for vaskemaskin (vaskemaskinen følger ikke - kan medfølge etter nærmere avtale).
Teknisk: Vannrør av typen rør-i-rør. Mekanisk avtrekksventil i himling.

Soverom: Pent soverom med plass til dobbeltseng og garderobeskap. Parkett på gulv.

Teknisk rom/bod: Praktisk bod med god lagringsplass.
Teknisk: Vannrør av typen rør-i-rør. Fordelerskap for rør-i-rør samt vannbåren gulvvarme med stoppekraner. Leiligheten er tilknyttet felles varmtvann/oppvarming. Aggregat for balansert ventilasjon plassert i teknisk rom/bod.

Selger har ikke bodd i leiligheten siden den ble kjøpt i desember 2021.

Solid entreprenør, som bygget leilighetene, har i sommer oppgradert uteområdene og gjort noen endringer på fasadene i hht. opprinnelige kontrakt. Alt dette er håndtert av styret i Sameiet og påfører ikke sameiet noen kostnader.

Vegger i stue, kjøkken og soverom malt i 2025.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren gulvvarme i stue/kjøkken. Elektriske varmekabler på bad. Balansert ventilasjonsanlegg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 17.09.2020. Denne kan fås ved henvendelse til megler. Etter hva som fremgår av protokoll fra årsmøte 2025 jobber Solid entreprenør med underentreprenører for å oppfylle krav fra kommunen for at det skal gis ferdigattest.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).  

Det er tinglyst 15 servitutter på sameiets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
- Dagboknr 1359141, tinglyst 27.04.2020, type heftelse: avtale om drift og vedlikehold av fellesarealer (park og annet uteoppholdsareal) samt bruks- og adkomstrett (åpne for offentlighet og fri ferdsel).
- Dagboknr 2382045, tinglyst 13.11.2019, type heftelse: Seksjonering.
Heftelsene kan sees ved henvendelse til megler.

De øvrige servituttene er fra tidsrommet 1949-2017 og omhandler: Bestemmelse om vann/kloakkledning, bestemmelse om veg, avtale mellom E-verket ang. ny trasè mellom Myrvoll og Tårnlia, skjønnsavgjørelse (1978), avståelse av areal til gang/sykkelvei, registrering av grunn og arealoverføring. Flere av typene av heftelser er tinglyst flere ganger i forskjellige år. Videre er det heftelser om omnummerering i forbindelse med kommunesammenslåing.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Ved utleie av leilighet skal utleier kontakte styret før avtale inngås.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger ikke har mulighet å vite. Kjøper overtar derfor all risiko for denne type feil og mangler.

Leiligheten er vasket før visning, og vil ikke bli ytterligere utvasket til overtagelse.

Flott beliggende leilighet i et svært sentralt område på Myrvoll.

På Myrvoll torg, som ligger rett i nærheten, finner du Kiwi dagligvarebutikk (åpent kl 07-23 alle dager unntatt søndag), café, frisør, m.m.

Leiligheten ligger like ved Myrvoll stasjon, med hyppige tog til Oslo og Ski. Det tar ca. 23 minutter med tog til Oslo S og ca. 25 minutter med bil.

Rett over veien ligger inngang til marka, som har fine turløyper om sommeren og lysløype om vinteren. Løype til populære turmål som blant annet Grønliåsen, Østmarka, Stallerud og Sterkerud. Vil du gå en tur på ski eller fots til golfbanen ligger den like ved, gjennom skogen. Golfbanen og området rundt benyttes til skiløper på vinteren, og er tidlig ute med å preparere med kunstsnø både til skigåing og aking.

Gangavstand til Sofiemyr idretts- og svømmehall, samt friidrettsanlegg og flere fotballbaner. Området på Sofiemyr kan skilte med bl.a. , kunstgressbane, huset til brytemiljøet samt ny tennisbane.

Kort avstand til handelsområde på Sofiemyr med Coop Extra og Kiwi, Biltema, Plantasjen, Maxbo, frisør, yogasenter, dyreklinikk, Friskis og Svettis, Follo dansestudio, Bademiljø mm.
Spa- og velværesenteret, The Well, ligger også på Sofiemyr. Dette er Nordens største spa - i gangavstand fra boligen.

Kolbotn sentrum med bla. Kolbotn Torg ligger en kort kjøretur unna, og tilbyr ca. 60 forretninger, caféer og restauranter. Her ligger også Kolben kulturhus som tilbyr kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus. På torget avholdes flere arrangementer gjennom året slik som Bondens marked og "Sumprock"- ungdommens egen festival.

I tillegg til 18-hulls golfbane på Østre Greverud er det slalåmbakke i Ingierkollen, flere treningssentre samt badeplasser ved Hvervenbukta og Ingierstrand.

Trelastveien har adkomst fra Tverrveien. Tverrveien har adkomst fra bl.a. Skiveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager i nærområdet. Det er gangavstand til skoler på alle trinn på Sofiemyr: Sofiemyr barneskole er nettopp åpnet, med en helt ny skole. Fløysbonn ungdomsskole og Roald Amundsen videregående skole ligger i samme område.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 6 533 kvm, opparbeidet med asfalterte internstier, gressplen og diverse beplantning. Lekearealer for barn. Det er 3 takterrasser i sameiet som er åpne for alle sameierne uavhengig om hvilken blokk en bor i. Sameiet har i tillegg bl.a sykkelbod.

Det medfølger ikke parkeringsplass til leiligheten. Det er mulighet for å leie garasjeplass i kjeller dersom det er ledige plasser. Styret skal informeres før avtale inngås. Forøvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Det er pr 09.10.25 ledig garasjeplass med lader i området for leie (månedlig kostnad på denne er kr 2.000,- + strøm).

Eiendommen har adkomst fra offentlig vei via privat vei, med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse-blokkbebyggelse og sentrumsformål i henhold til reguleringsplan 2014003 for Trelasttomta datert 23.11.2015 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommuneplan Nordre Follo 2023-2034 gjelder gjelder også for området.

Det pågår arbeid med reguleringsplan for Nedre Ekornrud, planid 2018006, som ligger nærmere enn 500 meter fra boligen. Se kommunens hjemmesider for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er stipulert til kr. 10 080,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon. Fakturert beløp i 2024 var kroner 10 354,-

Kommunale avgifter beregnes etter sameiebrøk. Beløpet fastsettes av styret årlig etter avregning. Gebyret betales à konto basert på siste avlesning.

Felleskostnadene er på kr. 2 299,- som inkluderer felles kostnader (generell drift og vedlikehold, trappevask m.m), felles bygningsforsikring, forretningsførsel, Huseierforening, Securitas vakthold, porttelefon app samt tv- og internett.
Fellesutgiftene fordeler seg slik:
Felleskostnader: 1 620,-
Huseierforening: 113,-
TV/Internett: 386,-
Securitas: 150,-
Porttelefon/app: 30,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det er tre målere til hver leilighet: Varmtvann (i august 2025 på kr 90,-), kaldt vann og energi (gulvvarme - i august 2025 på kr. 155,-). Sameiet har inngått avtale med Lyse, som skal sende månedlige fakturaer til hver enkelt seksjonseier på faktisk forbruk. Denne kostnaden kommer for i tillegg til kommunale avgifter og felleskostnader.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altibox som leverandør av tv og internett, og standard tv-/internett abonnement er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger .

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Det må også påregnes kostnader tilknyttet strømforbruk (dette beløpet avhenger av blant annet strømforbruk).

Formuesverdi for 2023 var kr 867 500,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 470 000,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

3 980 000,00 Prisantydning

Omkostninger

99 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
110 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 090 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Trude Krüger

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Roof Gardens/Myrvoll Tårn, med sameiebrøk 46/5603
Sameiet består av 72 leiligheter og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, så lenge det ikke er til sjenanse for andre.

Utvendige lamper på balkong til den enkelte bruksenhet, oppsetting og fargevalg av markiser, endring av utvendige farger etc., samt øvrige bygningsmessige arbeider må godkjennes av styret, som skal skje etter en samlet plan for bygningene vedtatt av årsmøtet. Fargevalg og type skal godkjennes av styret.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører USBL  kr 4 914,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 537,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 525,00

Andre utgifter
Boligselgerforsikring Gjensidig 18 228,40
Fotograf - 15 bilder   kr 2 750,00
Rapport fra bygningssakkyndig ("takstmann")  kr 10 750,00

Oppdragsnummer 49-0080/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2580

Sist oppdatert: 27. oktober 2025 kl. 09:29