Vøyensvingen 7

Vøyensvingen 7, 0458 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 219, bruksnummer 145, seksjonsnummer 42, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 55 kvm

BRA-i:
4. etasje 51 kvm: Entré/gang, bad, soverom, stue, kjøkken

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Bod

Boligen disponerer 1 kjellerbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.04.2026 utført av Tilstand AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende som er vurdert til tilstandsgrad TG2: 
- Innvendig: Etasjeskille/gulv mot grunn. Det er registrert lokal høydeforskjell på ca. 20 mm i stuen (langs yttervegg) og ca. 5 mm på soverommet.
- Bad: Sluk, membran og tettesjikt. Våtrommets tettesjikt har en alder på ca. 16 år hvor det må forventes aldersforringelse. Ifølge bransjestandard NS 3600:2025 har prefabrikkerte våtrom en usikker fremtidig funksjon etter ca. 15-20 år. Eldre tettesjikt har høyere risiko for funksjonssvikt. Det er ingen synlig mansjett under klemring i sluket. Det er derfor ikke mulig å få verifisert tilstand eller tilkoblingen til sluket. Det er ingen synlig oppbrett av membranen ved dørterskel. Det laveste punktet (høyden) på membran over sluk er derfor ikke kjent. Høyden på membranen har betydning for rommets evne til å holde igjen vann ved en eventuell lekkasje. Gjennomføringer i gulv/vegger er ikke dokumentert utført med mansjetter.
- Kjøkken: Overflater og innredning. Det er ikke automatisk lekkasjevarsler eller komfyrvakt på kjøkkenet.

TGIU (Ikke undersøkt):
- Bad: Tilliggende konstruksjoner våtrom. Våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin. Slike kabiner har ofte omsluttende vegger av stålplater og/eller rørførende sjakter. Uten dokumentasjon på oppbygging ble det vurdert som uforsvarlig høy risiko å ta hull fra tilstøtende rom. Det settes derfor TG IU på kontroll og fuktsøk i tilliggende konstruksjoner våtrom.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. For mer utdypende informasjon om overnevnte punkter, vennligst se boligens tilstandsrapport.

E n t r é :
Enkel adkomst med heis til 4.etg. Lys og praktisk entré med god plass til å henge fra seg yttertøy og skotøy med praktisk plassbygget garderobeløsning. Velkommen inn.

S t u e :
Leiligheten har en lys og trivelig stue med åpen kjøkkenløsning. Oppholdsrommet har en arealeffektiv planløsning som gir god plass til både sofagruppe, TV-møblement og spisebord. Store vindusflater sørger for rikelig med naturlig dagslys og bidrar til en luftig romfølelse. Fra stuen er det utgang til fransk balkong som gir ekstra lys og luft til rommet. Hele leiligheten ble i mars nymalt, samt slipt gulv i alle rom.

K j ø k k e n :
Kjøkkenet ligger i åpen løsning mot stuen og gir en sosial og praktisk romfølelse. Innredningen består av skap og skuffer med benkeplate og nedfelt oppvaskkum. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer bestående av platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin samt kjøl/frys. Løsningen gir gode arbeidsflater og praktiske oppbevaringsmuligheter.

S o v e r o m :
Soverom med god plass til dobbeltseng, nattbord og garderobeløsning. Rommet er praktisk plassert i boligen og oppleves som skjermet fra oppholdsrommet. Store vindusflater gir godt lysinnslipp og bidrar til en behagelig romfølelse. Fra soverommet er det også utgang til fransk balkong.

B a d :
Lyst og romslig bad med en praktisk planløsning. Rommet er flislagt og innredet med servant med tilhørende innredning og speil over, toalett samt dusjløsning. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, og både vaskemaskin og tørketrommel medfølger i handelen. Badet fremstår som et funksjonelt våtrom med plass til nødvendige installasjoner og gode bruksmuligheter i hverdagen.

Ø v r i g :
Gulv: Parkett i oppholdsrom og soverom(nyslipt april) Fliser på bad.
Vegger og himling: Malte veggflater i oppholdsrom og soverom. Flislagte vegger på bad. Malt himling. Nymalt vegger og tak mars 2026.

Vaskemaskin, tørketrommel og oppvaskmaskin vil medfølge leiligheten.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er tilknyttet fjernvarme. Oppvarming med vannbåren varme i gulv. Varmefordelingsskap med stoppekran er plassert i entré/gang.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 11.06.2014. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger originale byggetegninger, og disse stemmer overens med dagens planløsning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger hvor rettighetshaver er Maridalsveien 62B, bestemmelser om trafostasjon/kiosk, bestemmelse om benyttelse av gjerde, bestemmelser om garasje/parkering, bestemmelse vedrørende innredning og vareheis m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten ligger i et attraktivt og sentralt boligområde i bydel Sagene, med kort vei til både grønne rekreasjonsområder og et rikt utvalg av service, og serveringstilbud. Området er kjent for sitt hyggelige nabolagspreg, samtidig som man har nærhet til pulserende byliv på Grünerløkka og Torshov.

Langs Akerselva, kun få minutters gange fra boligen, finner man flotte tur- og sykkelstier samt parker og grønne områder som gir gode muligheter for rekreasjon året rundt. Sagene er også kjent for sitt levende lokalmiljø med kulturtilbud, små butikker og hyggelige møteplasser.

I nærområdet finnes et godt utvalg av restauranter og spisesteder. Blant annet finner du den populære bistroen Folkvang Sagene, som har røtter tilbake til 1800-tallet og serverer klassiske retter i historiske omgivelser. Like i nærheten ligger også Vespa & Humla, et hyggelig nabolagssted med både brunch, lunsj og middag på menyen. For sushi og asiatiske retter finnes blant annet Helt Rått i området.

Kafé- og bakeritilbudet er også svært godt, med flere lokale favoritter i gangavstand, blant annet bakerier som Åpent Bakeri og andre små kaffebarer som bidrar til det levende nabolaget. Oslo generelt er kjent for en sterk kafékultur med spesialkaffe, gode bakverk og hyggelige møteplasser.

Når det gjelder dagligvarehandel finnes det flere butikker i nærheten, blant annet Joker Sagene samt større butikker i området som Extra og Meny. Her finner du et bredt utvalg av dagligvarer og nødvendige servicetilbud i hverdagen.

Det finnes flere tur- og rekreasjonsmuligheter i området. Ilaparken, rett utenfor leiligheten og perfekt for grilling og sosiale aktiviteter på sommerstid. Det er kun få minutters gange til idylliske Akerselva, hvor man har direkte adkomst til flotte turveier som strekker seg fra Maridalen til Bjørvika.

Flere treningstilbud i kort avstand som SATS i Waldemar Thranes gate og Ringnes Park, Vulkan flerbrukshall med bl.a. klatrehall, squash hall og Vulkan Athletica.

Området har også gode kollektivforbindelser med buss og trikk i nærheten, som gir enkel tilgang til resten av byen. Samtidig er det kort gangavstand til Grünerløkka, St. Hanshaugen og sentrum med et enda større utvalg av restauranter, shopping og kulturtilbud.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1.380 kvm som tilhører sameiet. Felles bakgård for sameiet opparbeidet med blant annet internveier belagt med belegningsstein, gressplen, prydbusker, lekeapparater, sittebenker og diverse beplantning. Felles takterrasse. Tomten er fellesareal.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan.

Bygården og gårdsrom er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Pågående byggesaker:
Vøyensvingen 7 - fasadeskilt og uthengskilt - EVO. Se saksnummer 202511987.
Pågående plansaker:
Saksnr: 202554777. Saken gjelder: Uelands gate fra Stavangergata til Evald Ryghs gate. Sakstype: Detaljregulering.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 834,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto fjernvarme og varmtvann, kabel-TV/internett, avsetting til vedlikehold, nedbetaling av andel fellesgjeld, bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel m. m.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader bolig: 1 917,-
Fjernvarme : 836,-
Vedlikeholdsinntekter: 1 200,-
Kabel-TV og internett: 570,-
Renter lån: 191,-
Avdrag lån: 120,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og har avgift på ca kr 400 pr. mnd. ifølge selger. Tv-tuner/dekoder medfølger. Boligen er tilknyttet alarmselskap pt. men dette medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 472 916,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 5 891 665,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 1 798,- pr.
Andel fellesgjeld er kr 32 679,- pr.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 391 997,- pr. 04.03.2026 og lånevilkårene er:
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 04.03.2026: 7% pa.
Antall terminer til innfrielse: 56
Saldo per 04.03.2026: 2 391 997
Første termin/første avdrag: 30.10.2018 ( siste termin 30.01.2040 )
Flytende rente
Det er ikke vedtatt avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld.

5 200 000,00 Prisantydning
32 679,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 232 679,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

130 800,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
131 890,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
141 840,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
5 364 569,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 374 519,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Henrik Skatvedt

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Kiellands Terrasse, med sameiebrøk 62/4513.
Sameiet består av 79 leiligheter og 2 næringsseksjoner (garasjesameie og butikk).
Forretningsfører er USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Sameiet har en flott, felles takterrasse til felles bruk. Det er tillatt å grille med felles gassgrill på takterrassen.
Sameiet har innvendig sykkelrom.
Sameiet har garasjeanlegg med 39 garasjeplasser. Kjøp eller leie av plass går ikke gjennom sameiet, men utlyses åpent etter gjeldende markedsvilkår.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2023: Utført fasadevask.
- 2022/2023: Reparasjon av varmepumpe.
- 2022: Slutten av året ble det ferdigstilt tiltak for å hindre vanninnsig fra takterrasse til leilighet under.
- 2022: Installert nye røykluker i trappeoppgangen.
- 2022: Arbeidet med utbedring av vanninnsig i leiligheter fra takterrassen samt sprekkdannelse i konstruksjonen, samt vanninnsig i garasjen.
- 2018: Fjernvarme oppgradert.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser pr. 07.04.2026 om at det ikke er noen planlagte påkostninger, men arbeider løpende med forefallende og løpende vedlikehold som kan øke fellesgjelden/felleskostnadene.

Styregodkjenning:
Det kreves ikke styregodkjenning ved overdragelse av seksjon.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Usbl  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - Usbl   kr 3 738,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto   kr 3 600,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0033/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2633

Sist oppdatert: 13. april 2026 kl. 14:11