Hageveien 16

Hageveien 16, 1890 RAKKESTAD
Kommunenummer 3120, gårdsnummer 7, bruksnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 174 kvm

BRA-i:
1. etasje 74 kvm: Entré, bad, kjøkken, spisestue, og stue
2. etasje 55 kvm: Gang, soverom, kott, og oppholdsrom

BRA-e:
1. etasje 45 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 20 kvm: Terrasse og balkongareal

2. etasje har AHL (ikke måleverdig areal) på 14 kvm og et GUA (gulvareal) på 69 kvm i 2. etasje og 74 kvm i 1. etasje.

2. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 69 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 55 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.08.2026 utført av Ole-Martin Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Det foreligger ikke tegninger på eiendommen. Uten godkjente tegninger er det ikke mulig å kontrollere om dagens planløsning er i samsvar med opprinnelig godkjenning. Eventuelle bruksendringer er ikke verifisert.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten er eneboligen oppført i 1875-1899. Bygningen er oppført på grunnmur av naturstein- og betongkonstruksjoner. Etasjeskillere av trebjelkelag, antatt isolert med stubbloftsleire. Yttervegger antas oppført med tømmer, konstruksjonsvirke av tre og teglstein. Utvendig kledd med stående og liggende kledning. Takkonstruksjon med sperre av tre, saltak, tekket med takstein og stålplater e.l (ikke besiktiget).. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3:
Bad:
Generell > Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Vanntett sjikt, membran og sluk > Våtrommet har eldre våtromsløsninger for gulv og vegg som er etablert før år 2000. Tettesjiktet har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er ikke tilstrekkelig høyde fra topp av slukrist til topp vanntett sjikt mot rørgjennomføring eller ved døråpning (i forhold til krav i forskrift på befaringstidspunktet)

TG2:
Utvendig:
Taktekking > Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Undertak
(Diffusjonsåpent) er eldre enn 13 år.

Takkonstruksjon/Loft > Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen. Det ble registrert fuktskjolder i området rundt pipen.

Yttervegger/Veggkonstruksjon > Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting)

Vinduer og takvinduer/takluker/overlys > Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne og lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

Ytterdører > Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Det er påvist at enkelte dører er vanskelig å åpne og lukke.

Terrasser og plattinger på terreng > Det ble registrert værslitte terrassebord. Åpninger i rekkverk på balkong eller terrasse er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter

Innvendig:
Overflater - gulv > Det ble registrert svimerke og sprekker i belegg, samt knirk i tregulv. Det ble registrert skisset spalte i gulvet på soverom og kott i 2. etasje. Det ble registrert symptomer på tidligere fuktproblematikk på kottet. Det var ingen aktiv lekkasje på befaringsdagen, men det anbefales videre undersøkelser.

Overflater - vegger og himlinger > Det ble registrert fuktskjolder på vegg i 2. etasje. Det ble registrert løse tapetskjøter, samt at folien på takplatene slipper fra underlaget. Det ble registrert bruk av papir som tetning mellom murstein og trevegg.

Etasjeskiller og bærende konstruksjoner > Det er målt total høydeforskjell > 30 mm.

Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen > Det ble registrert fuktrenner og riss i pipen.

Krypkjeller > Det ble registrert en midlertidig understøttelse av drager i krypkjeller. Det ble registrert vanninnsig i grunnen ved avløpsrøret.

Innvendige dører > Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

Skadedyr og fuktkrevende insekter > Det ble registrert muselort i en åpen utsparing i etasjeskillet.

Bad:
Dokumentasjon for våtrom > Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt.

Overflater gulv > Det er påvist at gulvoverflaten har sprekker.

Sanitærutstyr og innredning > Det er påvist riss/avskallinger på dusjkabinett. Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning.

Ventilasjon > Våtrommet mangler tilluftsventilering. For at ventilasjonen skal fungere, må luft både trekkes ut (avtrekk) og slippes inn (tilluft). Hvis det mangler tilluft, får ikke luften sirkulert skikkelig.

Kjøkken:
Overflater og innredning > Det ble registrert fuktsvelling i kjøkkeninnredningen.

Avtrekk > Det forsert avtrekket fra kokesone i kjøkkenet er Ikke tilfredsstillende.

Tekniske installasjoner:
Innvendige vannledninger > Glødde kobberrør er eldre enn 15 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

Ventilasjon > Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv) > Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.

Varmtvannsbereder/tank > Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Tomteforhold:
Fuktsikring og drenering > Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det er påvist punktvis avflassing eller utfelling (salt-/kalkutslag) på puss eller maling.

Grunnmur og fundamenter > Grunnmuren har sprekkdannelser.

Terrengforhold > Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

TGIU:
Bad:
Tilliggende konstruksjoner våtrom > Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på det elektriske anlegget? Ja.
Nytt arbeid- Satt inn nytt sikringsskap og lagt opp ny kurs til kjøkken (tror
jeg).

Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser? Ja.
Gulv i kjeller har skader. Ikke utbedret, kjeller har inngang fra utsiden og har ikke vært brukt til annet enn plassering av varmtvannsbereder.

Boligen er en eldre enebolig med en gjennomgående tradisjonell standard, hvor innvendige overflater og materialvalg i stor grad gjenspeiler boligens alder og karakter. Boligen går over to etasjer og byr på flere oppholdsrom, kjøkken, bad og soverom, med en romfordeling som gir gode muligheter for å tilpasse boligen etter egne ønsker og behov.

I boligens 1. etasje finner man stue og spisestue. Rommene har en tradisjonell utførelse med blant annet panel og tapet på veggene, panel/takplater i himling og gulv med belegg. Takhøyden i spisestuen er målt til ca. 2,32 meter. Spisestuen har luft-til-luft varmepumpe, og boligen har i tillegg vedovn og elektrisk oppvarming. Dette gir flere alternative oppvarmingskilder og bidrar til oppvarming av boligens oppholdsarealer.

I 2. etasje er det i tillegg et eget oppholdsrom. Her er det panel på vegger og i himling samt malt tregulv. Takhøyden i oppholdsrommet er målt til ca. 2,37 meter. Innvendige overflater bærer preg av alder og bruk. Tilstandsrapporten omtaler blant annet knirk i tregulv, svimerke og sprekker i gulvbelegg, løse tapetskjøter og folie på enkelte takplater som slipper fra underlaget. Det er også registrert fuktskjolder på vegg i 2. etasje, og forholdet anbefales undersøkt nærmere.

Boligens soverom ligger i 2. etasje, hvor man også finner gang, kott og oppholdsrom. Soverommet har et tradisjonelt uttrykk som harmonerer med boligens øvrige innvendige standard. I etasjen er det panel på vegger og i himling samt malt tregulv. Takhøyden på soverommet er målt til ca. 2,17 meter.

Kjøkkenet ligger i 1. etasje og har innredning med glatte fronter. Innredningen er utstyrt med benkeplate i rustfritt stål og nedfelt oppvaskkum. Det er opplegg for komfyr og vaskemaskin, samt ventilator over kokeplassen. Kjøkkenet har ventilator med avtrekk til det fri. Tilstandsrapporten opplyser imidlertid at det forserte avtrekket fra kokesonen ikke er vurdert som tilfredsstillende, og det anbefales kontroll av funksjon og kapasitet samt eventuell utbedring eller oppgradering av ventilasjonsløsningen.

Badet ligger i 1. etasje og har panel i himling og på vegger samt vinylbelegg på gulv. Rommet er innredet med gulvstående toalett, baderomsinnredning med heldekkende servant, speil og dusjkabinett. Ventilasjonen skjer via elektrisk styrt vifte. Badet har en eldre standard, og våtromsløsningene for gulv og vegger er etablert før år 2000. Tilstandsrapporten påpeker derfor at tettesjiktet har usikker gjenværende funksjon. Det foreligger heller ikke dokumentasjon på utførelsen av det vanntette sjiktet.

Boligen varmes opp ved hjelp av elektrisk oppvarming, luft-til-luft varmepumpe plassert i spisestuen samt vedovn. Varmepumpen har ikke dokumentert service innenfor de siste to årene, og det anbefales å gjennomføre service i henhold til produsentens anvisninger og etablere en jevnlig vedlikeholdsrutine. Boligen har naturlig oppdriftsventilasjon med lufteluker i vegg. Det er registrert mangelfull ventilasjon i ett eller flere rom, og tilstandsrapporten anbefaler etablering av veggventiler i oppholdsrom hvor dette mangler.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i 2. etasje. Det er ikke utført en full elektrofaglig kontroll som del av tilstandsrapporten. Det mangler samsvarserklæring for hele eller deler av anlegget, og det foreligger heller ikke opplysninger om hvorvidt sikringer ofte har løst ut eller om det tidligere har forekommet brann, branntilløp eller varmgang. På bakgrunn av dette anbefales nærmere kontroll av det elektriske anlegget ved kvalifisert elektrofaglig virksomhet.

Boligen har i hovedsak en eldre og tradisjonell standard, og kjøper må påregne modernisering, vedlikehold og enkelte tekniske oppgraderinger. Flere av bygningsdelene har naturlig elde sett i sammenheng med boligens alder, samtidig som tilstandsrapporten beskriver konkrete forhold som bør undersøkes eller utbedres. Det gjøres særlig oppmerksom på forholdene ved bad/våtrom, ventilasjon, elektrisk anlegg, vanninstallasjoner og pipe, samt registrerte tegn til tidligere fukt enkelte steder i boligen. For fullstendig informasjon om boligens tekniske tilstand, tilstandsgrader, anbefalte tiltak og kostnadsestimater henvises det til vedlagte tilstandsrapport, som interessenter oppfordres til å sette seg grundig inn i før et eventuelt kjøp.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming, luft-til-luft varmepumpe monter i spisestuen og vedovn.

Anmerkninger/avvik fra brann- og feiervesen:
- Det er hull i skorsteinen nord etter tidligere ildsted i kjeller, det er også hull i skorstein syd i 1.etg i stue/soverom (monter ildsted eller røkrørsinnføring må mures igjen på forsvarlig måte).
- Skorstein nord er tildekt for tilsyn på en side i 2.etasje. Det mangler også utkraging i etasjeskillene
(utbedre / rehabilitere skorsteinen etter godkjent metode).
- Catrineholm fredrikshall nr.121 mangler ubrennbar plate på gulv under og foran ilegg (ordnes)
- Det er noen små partier innvendig i Jøtul 505 som mangler brennstein (ordnes)
- Sotluken er rusta fast (ordnes)
- Pulverapparatet har ikke væ rt til kontroll / service. Skal inn til kontroll væ rt 5 år og full service væ rt 10 år
(ordnes)

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1875.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller byggningstegninger. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. På bakgrunn av at det ikke er mottatt noen tegninger av eiendommen fra kommunen, kan det ikke dokumenteres hva som er lovlig bruk av hvert enkelt rom. Rommenes betegnelse er angitt etter dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Det er mottatt fra kommunen bygningstegninger som viser oppføring av en garasje/bod som for øvrig stemmer med dagens bruk.
Omsøkte tiltak har verken midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest slik loven forutsetter for å kunne ta bygningsdelen i bruk. Tiltaket kan dermed ikke lovlig benyttes før enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette - både for søknadsprosessen og for eventuelt å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke vil kunne gis, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret og risikoen knyttet til en eventuell sluttføring av tiltaket.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 900224, tinglyst 05.04.1895, type heftelse: Bestemmelse om veg som er forsøkt innhentet på digitalarkivet. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen. Dagboknr 900127, tinglyst 17.02.1899, type heftelse: Erklæring/avtale
- Påtegning på skjøtet, ang. rett for kjøperen til opptagelse av en dam ovenfor garveriet og gravning av ledning fra dammen til garveriet på nærmere angitte betingelser. Dokumentet er forsøkt innhentet på digitalarkivet. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

- Gnr. 7 bnr. 11 (Elverud) har beholdt en rett til å ha vannledning over gnr. 7 bnr. 158, og at kjøperen av nr. 158 fikk ansvaret for gjerdeplikten mellom eiendommene.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Huset har fin plassering i en stille og rolig gate uten gjennomgangstrafikk. Her parkerer du komfortabelt på egen tomt, enten i den integrerte garasjen eller i en romslige gårdsplassen.

Fra eiendommen har du kort vei til butikker, kafe, dagligvarehandel og busstopp. Det er også gangavstand til togstasjonen, som har hyppige avganger til Oslo (ca. 1,5 times tur) Det er ca. 1 time med bil til Oslo, og under en halvtime til Sarpsborg.

Boligen ligger i fredelige omgivelser, med en skjermet og hyggelig tomt. Her har du rikelig med boltreplass, samtidig som det meste ligger innen kort avstand.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Barnehage:
Bergenhus barnehage (1-5 år) 47 barn 0.7 km
Fladstad barnehage (1-5 år) 37 barn 0.7 km
Byggeklossen barnehage (1-6 år) 58 barn 0.7 km

Skole:
Bergenhus skole (1-7 kl.)292 elever, 14 klasser 0.5 km
Os skole (1-7 kl.) 234 elever, 14 klasser 3 km
Rakkestad ungdomsskole (8-10 kl.) 308 elever, 18 klasser 0.8 km
Mysen videregående skole 800 elever, 50 klasser 18.2 km
Askim videregående skole 850 elever, 47 klasser 22.9 km

Eiertomt på 1 277 kvm

Parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse og frittliggende småhus i henhold til reguleringsplan 20160002 Sentrum, Rakkestad kommune datert 29.09.2016 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2025 - 2037 datert 10.04.2025 med tilhørende bestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11 303,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

I tillegg komme eiendomsskatt som utgjør kr 8 179,-. Som blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som er ukjent.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 748,-.
Boligen er tilknyttet strømming og internett.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 802 075,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig, og 3 208 300,- når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

1 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

49 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
50 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
70 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 040 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 060 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Terje Christopher Romfog og Gunnar Romfog

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 2,50 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 2 500 / Overtagelse  

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Rakkestad - inkl tegning  kr 4 684,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 17 500,00

Oppdragsnummer 67-0160/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26160

Sist oppdatert: 17. august 2026 kl. 14:46