Søndre gate 10

Søndre gate 10, 0550 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 455, ideell andel 1/1
Andelsnummer 4, Søndreg 10 Borettslaget, organisasjonsnummer 954839044

Totalt bruksareal BRA: 80 kvm

BRA-i:
2. etasje 63 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller: 17 kvm: 3 eksterne boder, to på loftet og en i kjelleren.

Åpent areal:
2. etasje 4 kvm: Overbygget balkong.

Boligen disponerer 3 boder, en kjellerbod på 9 kvm, en loftsbod med GUA på 7 kvm og en loftsbod med GUA på 5 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Loftbod 1 har et gulvareal (GUA) på 7 kvm. På grunn av skråtak/ lav himlingshøyde (AHL) er kun 4 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-e). Loftbod 2 har et gulvareal (GUA) på 5 kvm. På grunn av skråtak/lav himlingshøyde (AHL) er kun 4 kvm måleverdig som bruksareal (BRA-e).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.05.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad 2 (TG2). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligbygg fra 1862 over 4 etasjer samt loft og kjeller. Bygningen har iht. tilstandsrapporten støpt gulv av betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner av mur. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med pussede flater. Yttertak av trekonstruksjoner med saltaksform. Malte vinduer med 2-lags isolerglass fra 1984. Slett entrédør med sikkerhetslås, B30 og 30db. Balkongdør med malt trekarm og 2-lags islorerglass fra 2014. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG2 og TGIU:

TG2:
-Utvendige vinduer: Grunnet alder. Det er registrert stedvis slitasje og malingsavflassing i vinduskarmene.
-Sanitærutstyr og innredning bad: Det er ikke synlig dreneringsløsning fra innebygget sisterne og dokumentasjon på utførelse forelå ikke på befaringstidspunktet.
-Ventilasjon: Leiligheten har kun naturlig ventilasjon.

Øvrige forhold er gitt TG1.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæring:
-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Ny dimmer på badet i 2026. Arbeidet utført av Boligelektrikeren AS. Dokumentasjon foreligger.
-Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Montert ny vask på kjøkkenet i 2025. Arbeid utført av Sofienberg Rør AS. Det foreligger dokumentasjon.
-Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart? Ja. Betydelig oppgradert siden 2024. For å nevne noe: nytt gulv, overflater i hele leiligheten er behandlet og malt (inkl. tak, vegger, lister og dører, med unntak av hovedsoverom), nye fliser, benkeplater og vask på kjøkkenet, lagt fliser i gang og åpnet en vegg til mur og lagd "skap", grundig vedlikehold og beis av balkong mm. Kjent ved antydning til overflatiske sprekker i malingen i tak fra tidligere, sannsynligvis grunnet høydeforskjeller i gulv.
-Borettslaget har avtale med Oslo Veggdykontroll for kontroll på evt. skadedyr i uteområder.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Entré:
Lys og innbydende entré med god oppbevaringsplass og et gjennomført uttrykk. Deler av veggen er fjernet for å fremheve den originale muren, som tilfører rommet karakter. Det er bygget en praktisk oppbevaringsløsning som rammer inn murdetaljene og tilfører entréen særpreg, samtidig som det gir gode løsninger for plassering av sko og yttertøy. Det er installert dørcalling.

Stue:
Lys og innbydende stue med en kombinasjon av klassiske detaljer og moderne uttrykk. Den gode takhøyden, rosetten og stukkaturen setter et klassisk preg og gir rommet en luftig og behagelig atmosfære. Store vindusflatene sørger for rikelig med naturlig lys gjennom dagen. Stuen har en romslig planløsning med plass til både sofagruppe og spisebord. Peis som skaper et naturlig samlingspunkt og en lun stemning i vinterhalvåret. De harmoniske fargevalgene gjør at boligen oppleves varm og stilfull.

Kjøkken:
Lyst og innbydende IKEA-kjøkken fra 2013 med svært gode oppbevaringsmuligheter i både over- og underskap. Overskapene strekker seg opp til taket som gir et ryddig og helhetlig uttrykk. Kjøkkenarealet er effektivt utnyttet, med skap og skuffer på begge sider av rommet som sikrer rikelig med lagring og god funksjonalitet, i tillegg til store arbeidsflater for matlaging. Integrerte hvitevarer som stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, vaskemaskin og kjøleskap med fryserdel. Benkeplate av heltre. Ventilator med kullfilter. Benkeplate, vask, fliser, kjøleskap og komfyr er oppgradert i selgers eiertid. Det er direkte utgang til balkongen fra kjøkkenet.

Balkong:
Utgang fra kjøkkenet til overbygget balkong på 4 kvm. Gulvflater belagt med terrassebord. Plass til liten spisegruppe og grill samt beplanting. Selger opplyser om at det er sol fra ca. kl. 16.30 -ca. kl. 21.30. Balkongen vender ut mot bakgården.

Bad:
Flislagt og moderne bad med et stilrent uttrykk. Det er varmekabler i gulvet. Badet er innredet med vegghengt servant med plass til oppbevaring i skuffer og speilskap over servant som gir ekstra lagringsplass. Dusjhjørne avgrenset med innfellbare glassvegger. Vegghengt toalett tilkoblet innebygget sisterne.

Soverom:
Leiligheten har to soverom med praktisk plassering i hver sin ende av leiligheten og adkomst fra hver sin ende av stuen. Begge soverommene har god takhøyde og store vinduer med dype vinduskarmer som bidrar til en luftig romfølelse og godt naturlig lysinnslipp. Begge soverommene har plassbygget garderobeløsning. Det første soverommet er malt i dempede grønntoner som gir rommet en behagelig atmosfære. Rommet vender i sin helhet inn mot rolig gårdsrom. Det andre soverommet er malt i en behagelig beigetone og har utsyn mot Akerselva.

Øvrig:
Gulv: Flislagt gulv i entré og på baderom. Øvrige gulvflater belagt med parkett.
Vegger: Vegger av malte, slette flater samt eksponert teglstein i nisje i entré. Fliser på baderom.
Himling: Malte, slette flater i himling.
Dører og vinduer: Leiligheten har malte fyllingsdører. Slett entrédør fra 1983, to-fløyet balkongdør fra 2014. Vinduer fra 1984.
Takhøyde: Entré/gang: 2,74 meter, bad: 2,41 meter, soverom 1: 2,79 meter, soverom 2: 7,76 meter, kjøkken: 2,92 meter, stue: 2,94 meter.

Taklamper medfølger ikke. Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og peisovn i stuen. Varmekabler i gulvet på badet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 27.01.2026 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. Det foreligger ikke originale byggetegninger.

Det foreligger uttestetert ekspedisjonsdokument angående jernbetongtak overbryggehus fra 1933.

Det foreligger følgende ferdigattester:
-For montering av brannalarmanlegg, datert 30.10.2018.
-For fasadeendring - balkonger, datert 08.05.2014.
-For innredning av bad og WC, datert 30.10.1967.
-For rehabilitering, datert 16.01.1985.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Selger opplyser følgende oppgraderinger i sin eiertid:
-Behandlet og beiset tre på balkong.
-Lagt nytt gulv i stue, kjøkken og gang.
-Nye dørterskler mellom rom.
-Lagt fliser i entreen.
-Åpnet opp vegg, fremhevet mur og lagd "skap" i gang.
-Oppgradert benkeplate, vask og fliser kjøkken.
-Byttet vask, kjøleskap, komfyr på kjøkken.
-Malt alt (vegger, tak, rosett, stukkatur, dører, lister, vinduer) utenom hovedsoverommet.
-Nye tetningslister i alle vinduer unntatt soverommet.

Boligen har en meget attraktiv og sentral beliggenhet på Grünerløkka, midt i Oslo med "alt" innen kort gangavstand.

Området byr på en perfekt balanse mellom urbant liv og grønne pusterom. Et steinkast fra leiligheten finner du idylliske Birkelunden, Akerselva med grøntområdene rundt, Kubaparken, Sofienbergparken med mer. En kort spasertur unna ligger den sjarmerende trehusbebyggelsen på Rodeløkka, som gir nabolaget en unik historisk karakter. For en lengre tur kan du følge Akerselva mot Maridalen eller sentrum, som byr på fine tur- og sykkelstier gjennom grønne omgivelser.

Grünerløkkas populære handlegater er like utenfor døren, med et rikt utvalg av kaféer, restauranter, barer og spennende nisjebutikker. Utforsk lokale favoritter, nyt en kaffe på Tim Wendelboe, eller opplev det brede kulturtilbudet med konsertsteder som Parkteatret og Blå. For trening finnes det flere sentre i nærheten, som Sats, Fresh Fitness og Fitness24Seven.

Kort vei til flere av byens universiteter som Campus Fjerdingen. AHO og Høyskolen Kristiania ligger ca. 15 minutter gange fra leiligheten, eller 5 minutter på sykkel. Ta deg enkelt til Handelshøyskolen BI med 30 bussen, som stopper få minutter gange fra leiligheten.

Gode offentlige kommunikasjonsmuligheter rett i nærheten med hyppige buss- og trikkeavganger. Fra leiligheten finner man både buss 30, 31 og trikk 11,12,17 og 18 rett i nærheten, som tar deg til Nydalen-Storo-Carl Berner-Kjelsås eller retning vest og Aker Brygge-Solli-Majorstuen. Det er også kort vei til T-bane på Grønland med hyppige avganger.

Barnehager:
-Akersløkka barnehage (1-5 år)
-Eventyrbrua Steinerbarnehage (1-5 år)
-Hausmannsgate barnehage (0-6 år)

Skoler:
-Lakkegata skole (1-7 kl.)
-Møllergate skole (1-7 kl.)
-Vahl skole (1-7 kl.)
-Sofienberg skole (8-10 kl.)
-Bentsebrua skole (8-10 kl.)
-Elvebakken videregående skole
-Hersleb videregående skole

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Eiertomt på 331 kvm som tilhører borettslaget. Fine felles grøntområder og sittegrupper.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2546 datert 01.06.1981 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Se: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Bygården og gårdsrom er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plan- og byggesaker i området:
-Thorvald Meyers gate 80 - Byggesak: Etablering av basestasjon med 5G-antenner. Tillatelse til tiltak gitt 10.03.2026. Se saksnummer 2025/22488 for mer informasjon.
-Markveien 58 - Byggesak: Bruksendring av loft til bolig. Igangsettelsestillatelse gitt 09.03.2026. Se saksnummer 2025/16450.
-Markveien - Olaf Ryes plass til Torggata - Planforslag til politisk behandling - Gateopprustning - Reguleringssak: Bymiljøetaten foreslår å omregulere Markveien mellom Olaf Ryes plass og Torggata, inkludert Ankerbrua og Søndre gate, fra kjørevei, fortau og spesialområde bevaring til sykkelgate og fortau. Fortau utvides og det legges til rette for møbleringssoner. Del av Torvbakkgata og Akerselva parkområde reguleres for å legge til rette for overvannshåndtering og rensing før utslipp til elva. Planforslaget åpner for å bygge om Markveien til sykkelgate med kjørebanebredde på 4,5 m, likt slik det er i Torggata i dag, med vareleveringslommer, møblering, regnbed og arealer for uteservering. Denne løsningen foreslås anlagt helt fra Torggata til Grüners gate. Søndre gate foreslås også regulert slik med 4 m kjørebane. Plansaken ble sendt til politisk behandling 25.06.2025. Se saksnummer 2025/06778.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/

Felleskostnadene er  kr  5 010,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, grunnpakke internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, revisjon, felles forsikring, drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles på følgende måte:
Get: Kr. 99,-.
Felleskoatnader: Kr. 4 911,-.

Eiendomsskatten er ca. kr. 282,- for 2026.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 500,- pr. år. / 4 488 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet GET som leverandør av internett og er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 809 276 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. kr.282,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 55 554,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 141 870,- pr. 08.05.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 1 005 148,- pr. 08.05.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207746630.
Rentesats: 5,55%, flytende.
Restsaldo: Kr. 1 005 148,-.
Innfrielsesdato: 30.09.2043.
Terminer i året: 12.

Borettslaget praktiserer ikke IN-ordning (individuell nedbetaling av andel fellesgjeld).

6 850 000,00 Prisantydning
141 870,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
6 991 870,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 992 960,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Eventuelt boligkjøperpakke gjennom Gjensidige( Valgfritt) kr 9 950,-

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Fredrik Olafsen og Kristin Forsdal

Leiligheten er tilknyttet Søndreg 10 Borettslaget. Borettslaget består av 6 andelsleiligheter.
Regnskapsfører er OBOS eiendomsforvaltning, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Vedtektene har ingen bestemmelser knyttet til dyrehold.

Foretatt påkostninger de senere år: 
Styret opplyser at det ikke er gjennomført noen store vedlikeholdsprosjekter. Det er gjort vedlikehold som tetting av lekkasje på tak/vindu og mindre utbedring av avløpsrør i kjeller.

Planlagte påkostninger: 
Styret opplyser at det pr. 20.05.2026 ikke er planlagt arbeider som vil medføre en økning av fellesutgiftene i 2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.  Forkjøpsretten vil bli paralellavklart.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten samt styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - Obos  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - Obos  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto   kr 4 300,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0098/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2698

Sist oppdatert: 23. mai 2026 kl. 17:12