Suhms gate 2B

Suhms gate 2B, 0362 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 215, bruksnummer 353, ideell andel 1/1
Andelsnummer 1, Suhms gate 2 Borettslag, organisasjonsnummer 941508502

Totalt bruksareal BRA: 89 kvm

BRA-i:
4. etasje 74 kvm: Entré/gang, bad, separat toalettrom, soverom, stue, spisestue og kjøkken.

BRA-e:
Kjeller 12 kvm: Kjellerbod.
Loft 3 kvm: Loftsbod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
4. etasje 2 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 2 boder, en i kjeller og en på loftet. Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 7 kvm, men grunnet skråtak og lav takhøyde er kun 3 kvm måleverdig som bruksareal. Arealene med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 4 kvm.

Det er sykkelstativer og tørkestativ i bakgården. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken og ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.06.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Andelsleilighet beliggende i bydel Frogner, Oslo kommune. Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1903. Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført med grunnmur av betong med sparestein og yttervegger i hovedsak av tegl-/murverk med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Takkonstruksjonen er utført i saltaksform og er tekket med takstein. Taket ble ikke besiktiget under befaringen. Leiligheten har nyereprofilert to-fløyet entrédør i tre med glassfelt (brannklasse B30), samt balkongdør og vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1980. Et vindu er vurdert til å være fra byggeår med et-lags glass. Det er skorstein fra byggeår og en peisovn med glassdør i stuen. Fra stuen er det utgang til en sydøst-vendt balkong på 2 m².

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Sikringsskapet er plassert i entréen og anlegget er sikret med automatsikringer. Det ble observert en stikkontakt på soverommet som ikke var tilstrekkelig festet. Det er registrert forhold som tyder på behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget.

Boligen er utstyrt med godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) - Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Helhetsvurdering: Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Sluket er isolert inne i dusjsonen, og tilluftsspalte er ikke etablert. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde må det påregnes fornyelse innen kort tid.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Skorsteiner inne i boligen: Skorsteinen har ikke fire frie sider. Det skal være mulig å påse at skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med riper og hakk.
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Toalettrom
- Overflate vegg: Det observeres stedvis tegn til riss/sprekk i veggflis.
- Vannrør: Vannrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør av metall har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Sanitærutstyr og innredning: Trykknapp til toalettet er skadet.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber/metall av eldre dato har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør av eldre dato har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsberederen er bygget inne over himling på bad og kan derfor ikke undersøkes.

Andre rom
- Overflate himling: Himlingsflater har stedvis enkelte riss/sprekker.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med riper/hakk samt glipper mellom gulvbord.
- Innerdører: Enkelte innerdører kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 4. Etasje: I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 24 mm.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Balkongdør har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten, og fullverdig kontroll forutsetter spesialkompetanse.

Helse, miljø og sikkerhet:
Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. Rekkverket er ikke utformet slik at det forhindrer klatring. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det er utført arbeid i borettslaget, inkludert vask av fasade, utbedring av murskader i fasade, vinduer og rehabilitering av inngangsdører i 2023, samt brannisolering av kjeller. I 2023 ble det utført arbeid på vaskerommet i kjelleren med nye rør og avløp. Det ble observert vann i en kjellerbod ( til en annen av leilighetene) i 2025, noe som førte til utskifting av et hovedrør. I leiligheten er det utført diverse elektrisk arbeid mellom 2022 og 2026, inkludert feilsøking og utskifting av dimmere og kontakter. Selger har også fornyet noen fuger i dusjen.

Vi har gleden av å presentere en lys og pen, klassisk 3-roms toppleilighet i Suhms gate 2 B på Fagerborg/Majorstuen. Boligen består av en romslig stue med peisovn og utgang til balkong, spisestue/soverom nummer to, soverom mot bakgård, separat kjøkken, stort flislagt baderom, separat WC og en innbydende entré. Klassisk bygårdsleilighet med pen standard, sjenerøs takhøyde og balkong med gode solforhold. Eiendommen ligger tilbaketrukket til i en rolig og sjarmerende gate i en vakker og meget påkostet og oppgradert bygård. Her bor du stille og fredelig, samtidig som du har kort vei til Bogstadveien, Majorstuen T-banestasjon, Fagerborg, Bislett og Marienlyst

Leiligheten er fra 1903 med klassiske detaljer som stukkatur, rosetter og heltre gulvbord, og holder en gjennomgående god standard. Badet har et oppgraderingsbehov.

E n t r é :
Romslig entré med god plass til oppheng av yttertøy og sko. Gangen har også plass til skap/kommode. Leiligheten har adkomst via felles trappegang med callinganlegg, og har profilert to-fløyet entrédør av tre med glassfelt. Inne i entréen er sikringsskapet plassert, med automatsikringer. Herfra leder gangen videre til leilighetens øvrige rom. Velkommen inn!

S t u e :
Lys og romslig stue med god planløsning som gjør det enkelt å innrede. Det er god plass til stor sofa gruppe, salongbord og tilhørende mediemøblement. God takhøyde på opptil 2,95 m er med på å gi en særdeles god romfølelse, og sammen med store vindusflater får man et flott lysinnslipp. Det er klassiske detaljer som stukkatur i himlingen, originalt tregulv og synlige deler av en vakker vegg i teglstein – elementer som gir rommet et tidløst og elegant preg. Det er også en peisovn i stuen som skaper en varm og lun atmosfære. Fra stuen er det utgang til leilighetens balkong.

S p i s e s t u e / ( s o v e r o m ) :
Stue og spisestue ligger fin tpå rad, adskilt av en tidstypisk to-fløyet dør. Denne stuen passer ypperlig som spisestue hvor du har plass til å innrede med en stor spisegruppe. Det er store, høye vinduer med dype karmer som slipper inn rikelig med naturlig lys. I himlingen er det stukkatur og rosett, og i likhet til resten av leiligheten er det originalt tregulv. Dette rommet kan også fint benyttes som soverom.

B a l k o n g :
Med utgang fra stuen er det en herlig sør-østvendt balkong med god plass til utemøbler. Her kan man innrede med stoler og et lite bord. Balkongen er på 2 kvm og har rekkverk i metall. Balkongen blir en forlengelse av stuen på varme sommerdager. I følge selger er det sol på balkongen fra ca. kl. 08:00 til 16:00. Grilling med elektrisk- eller gassgrill er tillatt.

K j ø k k e n :
Hyggelig separat kjøkken med slette skapfronter og benkeplater av tre med nedfelt oppvaskkum i stål. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en naturlig og fin sone for matlagingen. Utstyrt med integrert oppvaskmaskin, stekeovn, og keramisk platetopp. Det er også plass til frittstående kjøleskap. Videre er det kullfilterventilator over platetoppen. Et stort vindu slipper rikelig med dagslys inn i rommet. Fra kjøkkenet er det utgang til felles trappeløp med videre adkomst til borettslagets nydelige bakgård.

S o v e r o m :
Soverommet har plass til foretrukket seng og tilhørende nattbord. Det er også plass til en garderoberekke for ønsket oppbevaring. Stort vindu mot bakgården som gir rikelig med naturlig lys. Rommet ligger vendt mot rolig grønn og frodig bakgård. Her våkner man til fuglekvitter.

B a d :
Romslig helfliset bad med varmekabler i gulv for en behagelig start på dagen. Badet er innredet med vegghengt servant med speil og stikkontakt på veggen over servanten. Videre er det dusjnisje med forheng som er tilkoblet ett-greps dusjarmatur. Her er også opplegg for vaskemaskin. Varmtvannsberederen er plassert over himlingen på badet. Baderommet er velfungerende, dog av eldre årgang og gitt TG3. Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for mer informasjon.

T o a l e t t r o m :
Gjestetoalettet har praktisk plassering i tilknytning til entréen. Toalettrommet er innredet med servant og speil over vasken, samt gulvstående toalett.

O v e r f l a t e r :
G u l v : Heltre gulvbord i stue, spisestue, soverom og entré/gang. Flislagt gulv på bad og toalettrom.
V e g g e r : Malte glatte flater. Stedvis flislagte vegger på bad, toalettrom og over benkeplate på kjøkken.
H i m l i n g : Malte glatte flater, stedvis med downlights, stukkatur og rosetter.
T a k h ø y d e : Ca. 2,31 meter på bad, ca. 2,53 meter på toalettrom, ca. 2,66 meter på kjøkken, ca. 2,69 meter i entré/gang og ca. 2,95 meter i øvrige rom.

D i v e r s e :
I 2022 ble begge stuene oppgradert med moderne anlegg og dimmefunksjon via Plejd-appen og i 2026 ble dimmefunskjon på kjøkkenet og bad oppgradert, samt med nye kontakter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Medfølger ikke: Lamper i begge stuer og Montana-hylle i gangen.
Medfølger: Oppvaskmaskin og ovn.

Boligen er elektrisk oppvarmet med varmekabler på badet kombinert med en peisovn med glassdør plassert i stuen.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1903. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 12.11.1915, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger ferdigattest for fasadeforandring (forsterkning av balkonger) datert 18.03.1987. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 19.03.1913, sammenlignet med dagens planløsning er det funnet følgende endringer:
- Det er etablert bad i deler av det som tidligere var værelse/soverom.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 1 servitutter på borettslagets eiendom. Denne omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Her bor du i et sentralt og attraktivt område på Majorstuen med gåavstand til alt du ønsker deg i hverdagen. Majorstuen er fullspekket med populære kaféer, barer, restauranter, trendy klesbutikker og interiørforretninger. Delicatessen, Cru Vinbar, La Såda, Der Pepperen Gror er flere av de gode opplevelsene på Majorstuen.

Bogstadveien har en svært attraktiv og sentral beliggenhet på Majorstuen. Her ligger alle typer servicetilbud innen gangavstand. I nærområdet finnes flere butikker, populære kaféer og restauranter, spesialforretninger, Colosseum kino, treningssenter, dagligvarebutikker, samt andre service tilbud. Nærområdet byr på en rekke spennende shoppingmuligheter.

Av hyggelige søndagsturer er det flere flotte turstier, parker og grøntarealer i nærområdet som Stensparken og til Frognerparken med sine skulpturer, Frognerbadet, Frogner Tennis og havnepromenaden fra Tjuvholmen videre gjennom Aker Brygge.

For den treningsglade er det kort vei til flere treningsstudioer, blant annet Fresh Fitness, Sats Bislett eller Sats på Colosseum. Det er gangavstand til Aker Brygge, Bygdøy og sentrum. Her har man alt Oslo kan by på i umiddelbar nærhet. Av dagligvarehandel har man Rema 1000 og Meny rett over gaten.

Nærområdet har god tilgang på offentlig kommunikasjon. Majorstuen stasjon/bussholdeplass ligger underkant av 10 minutters gåavstand med bussnr. 20 (retning Skøyen eller Galgeberg) og 28-bussen (retning Fornebu eller Økern). 21-bussen (retning Tjuvholmen eller Helsfyr) tar du fra Homansbyen holdeplass som ligger 10 minutter unna i gåavstand. I tillegg har du kort vei til trikk med linjene 11, 12 og 19. Med andre ord er det veldig lett å komme seg rundt med kollektiv transport.

Majorstuen stasjon er en felles stasjon for alle T-banelinjer på vestlige side av Oslo. Majorstuen er det nest største kollektivknutepunktet i Oslo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Frodig, svært trivelig bakgård. Borettslaget har en eiet tomt på 656 kvm. Fellesarealene er opparbeidet med en hyggelig bakgård med plenareal, diverse beplantning, belegningsstein, sykkelstativer og tørkestativ.

Mulighet for kjøp av garasjeplass i Marienlyst garasjer: Link: https://www.finn.no/realestate/homes/ad.html?finnkode=432505517

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er verneverdig da den står oppført på Byantikvarens Gule Liste. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Åsaveien 1 - Rehabilitering av fasader. Det er sendt inn søknad om tillatelse i ett trinn. Saken er under behandling. Saksnummer 202604439.
- Fagerborggata 12 - Tilbygg til Døvekirken. Det er sendt inn søknad om rammetillatelse til tilbygg til Døvekirken. Saken er under behandling. Saksnummer 202522150.
- Lyder Sagens gate 2 - Tilbygg inngangsparti og fasadeendringer. Det er sendt inn søknad om rammetillatelse til tilbygg til Døvekirken. Saken er under behandling. Saksnummer 202606601.
- Åsaveien 2 - Bruksendring av televerksbygning til bolig, med fasadeendring, tilbygg. Det ble gitt igangssettingstillatelse 20.06.2025 og endret tillatelse 05.06.2026. Saksnummer 202509658.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Felleskostnadene er kr 7 828,- pr. mnd. og inkluderer: fibernett, kommunale avgifter. bygningsforsikring, drift og vedlikehold, trappevask, renter/avdrag av andel fellesgjeld, forretningsførsel, diverse honorarer, m.m.

Spesifikasjon av felleskostnadene:
Felleskostnader: kr 3 429,-
Lånekostnader: kr 3 714,-
Trappevask: kr 243,-
Bredbånd: kr 442,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2026.

Eiendomsskatten er kr 770,- for inneværende år. I månedene mai, juni, september og november påløper det eiendomsskatt for enkelte leiligheter i borettslaget. Dette fremkommer som egen spesifikasjon på felleskostnadene i disse månedene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 10 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknytett internet med tv-pakke fra Telia i dag. I år ble det installert Fibernett fra GlobalConnect, som kommer til å erstatte Telia fra neste år. Det vil være mulig å få kjøpe TV-pakke i tillegg for en ekstra kostnad. TV-tuner/dekoder vil følge med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 154 349,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 2 207,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 527 591,- pr. 09.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 9 427 913,- pr. 09.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208201352
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 3 331 204,00
Andel av saldo: kr 187 978,13
Innfrielsesdato: 30.07.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,29 %

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208206796
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 09.06.2026: kr 6 096 709,00
Andel av saldo: kr 339 613,14
Innfrielsesdato: 30.09.2053
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,29 %

I innkallingen til årsmøtet 28. mai 2026 ble det vedtatt å innføre individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Ved å innfri andel fellesgjeld vil felleskostnadene reduseres til 4.114,- per mnd,- Iht samtale med forretningsfører 19.06.2026 er dette pt. ikke satt til verks.

8 700 000,00 Prisantydning
527 591,27 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 227 591,27 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 228 681,27 Totalpris inkl. omkostninger
9 238 631,27 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Olga Elsoukova

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Suhms Gate 2. Borettslaget består av 16 andelsleiligheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Eiendommen er forsikret i GJENSIDIGE FORSIKRING ASA med polisenummer: 79356297
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring Asa med polisenummer 79356297.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold krever skriftlig søknad og tillatelse fra styret. Det er tillatt så lenge dyreholdet ikke er til sjenanse for de øvrige beboerne.
- Forandringer som berører bygningens eksteriør, som oppsetting av markiser, krever godkjenning fra styret.
- Det er sykkelstativer og tørkestativ i bakgården.

Borettslaget fikk utført en generell tilstandsrapport i oktober 2021 (vedlagt). Her ble det konkludert med at gården er i relativt god stand, ikke minst takket være mange utbedringer i 2013. Da ble takene og pipene totalrehabilitert, borettslaget fikk nye takrenner og nedløp, fasaden ble pusset opp med kalkmaling i tråd med byantikvarens pålegg og satt tilbake til sitt vakre originale utseende, og gårdsrommet/hagen ble betydelig utbedret. Samtidig ble det påpekt enkelte uavklarte vedlikeholdsetterslep, og det ble anbefalt kartlegging av gårdens tilstand når det gjelder sanitæranlegg, el-anlegg og branntekniske forhold, samt kartlegging av en mindre fuktskade i mur mot Suhms gate. Alle disse kartleggingene er nå utført med følgende resultat:

Foretatte påkostninger de senere år:
Fasade ble vasket og vinduer malt utvendig i 2023.
Borettslaget har rehabilitert rør i kjeller, bunnstrekk og kjellerstrekk, i 2023.
Borettslaget har etablert brannsikring i himling i kjeller, byttet inngangsdører mot hovedtrapp og fjernet trådglassfelt mot baktrapper i 2023.
Elektrisk anlegg: Periodisk elkontroll i borettslaget. Styret inngikk i 2022 avtale med Elsjekk AS om periodisk kontroll av borettslagets el-anlegg hvert 5. år.
Borettslaget har overflatebehandlet fasaden, rehabilitert tak, takrenner og nedløp i 2013.

Planlagte påkostninger:
I innkallingen til årsmøtet 28. mai 2026 ble det vedtatt å innføre individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Iht samtale med forretningsfører 19.06.2026 er dette pt ikke satt til verks.

Borettslaget har per i dag ingen vedtatte planer om økning i felleskostnader eller større vedlikeholdsarbeider som vil medføre ekstra kostnader for nye eiere. Det tas likevel forbehold om at fremtidige vedlikeholdsbehov kan påvirke felleskostnadene dersom slike tiltak vedtas på et senere tidspunkt.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. Ingen forkjøpåsrett.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser, grunnpakke leilighet  kr 4 500,-
Markedsføringspakke stor, finn, hjem, krogsveen, sosiale medier, nettaviser mm  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet inkl målsatt plantegning  kr 9 950,-
Foto stor pakke  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0126/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26126

Sist oppdatert: 19. juni 2026 kl. 22:46