Rådalslia 14

Rådalslia 14, 1664 ROLVSØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 726, bruksnummer 269, seksjonsnummer 7, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 726, bruksnummer 273, ideell andel 1/114

Totalt bruksareal BRA: 195 kvm

BRA-i:
Kjeller: 62 kvm: Gang, bod/teknisk rom og rom benyttet som bad/vaskerom og stue
1. etasje 64 kvm: Entré, toalettrom, kjøkken, stue
2. etasje 63 kvm: Gang, bad, 4 soverom

BRA-e:
1. etasje 6 kvm: 2 utvendige boder

Åpent areal:
Kjeller 17 kvm: Terrasse
1. etasje 18 kvm : Terrasse

Boligen disponerer 2 utvendige boder ved inngangsparti. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.09.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen. 
Boligen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/betong. Del av rekkehus bygget i 2022. Bygningen antas fundamentert med betong til fjell/komprimerte masser. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av trebjelkelag. Yttervegger er oppført med isolert bindingsverk av tre, utvendig med stående kledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med takstein.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3 - Store eller alvorlige avvik) på følgende:
Lite vindu i stue
Vurdering av avvik - Vindu er ikke mulig å åpne pga. screens på utsiden
Konsekvens/tiltak - Det må gjøres nærmere undersøkelser. Screens må monteres slik at vinduet lar seg åpne.
Kostnadsestimat : under 10.000,-

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2 - Avvik som kan kreve tiltak) på følgende:
Bad i 2.etasje - Det registreres ikke membranoppbrett på dørterskel. Eier har tatt kontakt med utbygger i regi av garantien og de vil komme på befaring og eventuelt rette dette i de nærmeste ukene.
Bad/vaskerom kjeller - Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Toalettrom i 1.etasje - Der er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne. Parkettgulv har dratt seg ut fra gulvlisten. ++ Fjern denne når dette er fikset

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak) på følgende:
Avtrekk på kjøkken - Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligens sene byggeår er ensbetydende med tidsaktuelle overflater og moderne standard som inkluderer gulvvarme i nær sagt hele første etasje. I de fleste rom utenom badet er gulvene utført med tidsaktuell hvitpigmentert én-stavs eikeparkett, veggene med glatte malte flater - listefritt mot himling.

Arealet er effektivt disponert i en familievennlig romløsning der hver etasje har sitt eget formål. I første etasje er stuen og kjøkkenet sømløst forbundet i en åpen sosial sone med stor plass til felles opphold. En like stemningsfremmende som varmende vedovn står sentralt i stuen, til glede for både sofagruppen og spisebordet.

Kjøkkenet har kvalitetsinnredning fra den anerkjente produsenten Sigdal, frontet av en smart barløsning mot stuen. Innredningen er meget bruksvennlig med mange oppbevaringsmuligheter samt platetopp og vask side om side, omgitt av meterlange arbeids- og avlastningsflater. Hvitevarene er alle integrert.

I første etasje inngår også et toalettrom som i seg selv er praktisk å ha på samme plan som den sosiale sonen, spesielt ved besøk. Toalettrommet er lett tilgjengelig fra entreen som enkelt kan lukkes av mot både stuen og kjøkkenet.

Andre etasje er viet badet og boligens fire soverom. Alle er av god størrelse til sine respektive formål, hovedsoverommet på over 13 kvm. og tilstøtende soverom på over 9 kvm. Sistnevnte benyttes i dag dels som hjemmekontor, dels som gjesterom og har også potensial som omkledningsrom. De øvrige to er samlet i etasjens østre side og har over 8 kvm. gulvflate hver som gir barna god plass i egne omgivelser.

Badet er av generøs størrelse og tilrettelagt for en vaskesøyle samt eventuell ekstra innredning. Smarte dusjdører som kan svinges inn maksimerer tilgjengeligheten av gulvflaten. Baderomsmøblene tilbyr lett tilgjengelig oppbevaring av håndklær og personlige effekter i så vel servantskuffer som speilskap. Fliser i grå nyanser på både gulv og vegger gir et helhetlig uttrykk.

Underetasjen er innredet i regi av nåværende eiere etter at boligen ble ferdigstilt, imidlertid uten at bruksendring er omsøkt eller godkjent.

I underetasjen inngår blant annet rom større enn stuen som i dag benyttes dels som TV-stue, dels som lekerom. Himlingen er her utstyrt med en rekke innfelte spotter som besørger jevn belysning og kan dimmes. Rommet har også luft-luft varmepumpe og varmekabler. Både spottene og varmekablene er inndelt i to soner hvorav én er i rommets østre del hvor et eventuelt ekstra soverom er skissert på bygningstegninger.

I underetasjen er det også innredet et rom som i dag benyttes som vaskerom og er meget praktisk innredet til denne bruken. I rommet er det også både toalett og dusjkabinett. I gulvet er det varmekabler, overflaten er utført med belegg. Vaskemaskin og tørketrommel som står i rommet kan medfølge.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, fliser og belegg.
Innervegger: Gatte malte flater og fliser.
Himlinger: Malte glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Toalett montert på innbygget sisterne.

Rom benyttet som vaskerom: Skapinnredning med glatte grå fronter. Laminert grå benkeplate med nedfelt utslagsvask i stål og ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Vaskemaskin og tørketrommel på vaskerom kan følge med, om ønskelig.
Taklamper i stue følger ikke med.

Boligen varmes opp via elektrisk oppvarming kombinert med luft til luft varmepumpe i kjeller og andre etasje og vedfyrt ovn i stuen første etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på Rekkehus med 6 boenheter, datert 03.05.2024 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Bad og stue u.etasje er opprinnelig byggemeldt som uinnredet areal. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må tilbakeføres som opprinnelig byggemeldt.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Seksjonen overdras fri for pengeheftelser.
Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 7 servitutter på sameiets eiendom fra tidsrommet 1974-2022. Disse omhandler blant annet bestemmelser /erklæringer vedrørende vann-avløp, vei, adkomstretter. elektriske kraftlinjer mm i forbindelse med utvikling og utbyggingen av boligfeltet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Rådalslia er et nyetablert nabolag med attraktiv beliggenhet kloss inntil Fredrikstadmarka. Stier og gangveier inn i marka er tilgjengelig fra sameiets område og gjør det enkelt å benytte friområdene aktivt i hverdagen. I marka finnes et omfangsrikt nettverk av grusveier og løyper, vinterstid prepareres i tillegg kilometervis av skispor så snart forholdene tillater. Lysløype starter ved Rekustad - knappe fem minutter unna med bil.

For en barnefamilie vil det være et praktisk pluss at skoler med alle 10 grunntrinn er innenfor gangavstand fra Rådalslia. Det finnes i tillegg flere barnehager i området. Hverdagslige og større innkjøp kan enkelt utføres i handelsområdet rundt Dikeveien der både kjøpesenter, en rekke store varehus samt flere dagligvareforretninger til sammen står for et bredt shoppingtilbud.

Kollektivtilbudet i området er blant de beste; langs Rolvsøyveien stopper direktebuss som har svært hyppige avganger mellom bykjernene av Fredrikstad og Sarpsborg. Fra holdeplassen ved Østfoldhallen er reisetiden inn til sentrum under kvarteret. Samme sted stopper for øvrig også buss til Sykehuset Østfold. Lokal buss stopper i tillegg like ved Rådalslia. Gang- og sykkelveier langs RV109 gjør også sykkel til et reelt transport-alternativ. Med bil kjører du til både sentrum og til E6 ved Solli på ca. 10 minutter.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler:
Hauge skole (1-7 kl.) 200 elever, 12 klasser 1 km
Steinerskolen i Fredrikstad (1-10 kl.) 176 elever, 12 klasser 1.5 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 446 elever, 26 klasser 1.6 km
Seiersborg videregående skole 52 elever 2.8 km

Barnehager:
Trollklubben bhg - Rolsvøy (0-5 år) 92 barn 1.6 km
Veslefrikk Steinerbarnehagen (0-5 år). 32 barn 1.6 km
Haugeløkka barnehage (0-5 år) 68 barn 2.3 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 5 166 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealene er pent opparbeidet med bed, beplantning og interne gang og kjøreveier.

Sameierne har eksklusiv bruksrett på naturlig avgrenset gårdsplass på boligens østre side og tilsvarende til hage/uteområde på boligens vestre side jfr. eierseksjonslovens § 25 (5).

På sameiets fellesområde er det lekeapparater og andre aktivitetsapparater. Mellom hver husrekke går det en stentrapp ned til en tursti, som tar deg videre ut i Fredrikstadmarka. Herfra kan man gå gjennom skogen på stier, helt til Skihytta, Veum eller Fredrikstad sentrum ved området Bratliparken/Trara. Alle rekkehusene og leilighetene på området har også andel i fellesarealet "Rådalsparken" som er området mellom og rundt bebyggelsen.

Med boligen følger det med tilliggende carport utenfor inngangsdør med elbillader. I tillegg er det felles gjesteparkering for hele Rådalsåsen ved innkjøring til området.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

 Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til detaljlregulering for Rådalen Øst datert 20.06.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål Bebyggelse og anlegg med hensynssone kulturmiljø og friluftsliv

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 10 365,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 11 792,-. Faktureres sammen med kommunale avgifter

Fellesutgiftene er kr 2 268,- pr. mnd. og inkluderer: Bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesarealer, forretningsførsel, kabel-TV (grunnpakke), bredbånd (grunnpakke), revisjon og styrehonorar.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.2025
Fordeles således:
Felleskostnader kr 2 108,-
Grønt sameiet kr 160,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 16500 kwh. pr. år. Eier har tegnet Norgespris med binding frem til 31.12.2026
Boligen er tilknyttet Altibox fiber som leverandør av tv/internett (grunnpakke) og avgift er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 671 846,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 687 384,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

6 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

165 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
185 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 785 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thomas Andre Johansen og Pernille Elvegaard

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Rådalslia Boligsameie, med sameiebrøk 185/2637
Sameiet består av 18 seksjoner
Forretningsfører er Solibo AS,
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er i tillatt
Sameiet har egen hjemmeside: home.solibo.no/hp/raadalslia/

Sakset fra årsmøte 2025:
Vannskade saken ble en stor utfordring da firmaet som Solid brukte til befaringen kom fram til det samme som Byggmester Håkon Hansen. Firmaet vårt forsikringsselskap IF sendte, påpekte en del feil og mangler, men Solid anerkjente ikke dette. Etter mye frem og tilbake falt valget på å innhente en egen aktør engasjert av Boligsameie. Styreleder undersøkte flere aktører og landet på Rambøl. De kom og gikk nøye gjennom saken, var grundige under befaringen og rapportskrivingen. Da denne rapport ble forelagt for Solid, snudde de og erkjente at de måtte utbedre beslag rundt alle vinduene utvendig, åpne alle vindusforinger innvendig og etterisolere og plastre rundt vinduene etter anvisning fra Velux, samt montere Velux sine vindusforinger på hos alle boenheter. Etter krav fra styret, betalte Solid vårt utlegg til Rambøl.

Vannansamling på tak over inngangspartiet og carport. Denne saken ble også avvist av Håkon Hansen og Solid i første runde. Styret bestemte seg for å reklamere videre og eventuelt hente inn en tredjepart for vurdering. Her ble det mye frem og tilbake frem til Håkon Hansen gikk konkurs og ny aktør ved Boxly og deres Byggmesterfirma Strand og Hansen (tror jeg de het?) kom inn og så på saken. Saken endte med at Solid snudde og eksternt firma kom og utbedret begge slukrist ved begge nedløp, de utbedret ikke vanntroa som styreleder fortsatt mener har for lite fall mot nedløp.

Det har også blitt utført utbedring på alle loft i forbindelse med dårlig isolerte rør og rim-dannelse samt radon.

Blikkenslager Krogseth var og utbedret blikk ved inngangspartiene våre på KS2 og KS1 i september.

Det ble i høst konstatert mus i enkelte uteboder, sak ble varslet Solid og håndverker kom for å utbedre manglende tetting av åpning mot mark i de største uteboden.

Ettårsbefaring på KS3 og KS2 3. mai med representanter fra Solid, Håkon Hansen og Park & Anlegg.
Sammen med Rådalsåsen har vi fellesansvar for uteområdene gjennom vårt samarbeid i Rådalsparken gjennom at styreleder samarbeider her med styreleder med Rådalsåsen. Styreleder har vært gjest i deres styremøte i forbindelse med parkerings problemene som oppstod på fellesparkering med for få gjesteplasser. Dette løste seg etter at beboere i Rådalsåsen fikk tilbud om leie av p-plass til bil nr. 2 ved gamle Rolvsøy Barnehage.
Avfallhåndtering er også en sak vi har jobbet med. Videre har vi arbeidet med å finne ny aktør for vedlikehold av området for hele året. Avtalen med JCB ble sagt opp og ny avtale ble inngått med vaktmestertjenester hos Right. Disse holder til i lokalene til gamle Rolvsøy Barnehage og har dermed kort vei til utbedring hos oss. Right har ansvaret for måke snø, strø, luke i felles bedd, klippe gress, kjøre vekk vekstavfall osv.
Vårt ønske om skilting hos oss ble også drøftet i Rådalsparken med at 2 av 3 ønskede skilt har blitt oppført. Skilt i lekeparken vil komme opp til våren. Befaring med Right angående skråningen mellom Rådalsåsen og oss ble utført 27. september.

Styreleder har påpekt for Solid at området ved støttemuren mot turveien ikke er tilstrekkelig ryddet av Park & Anlegg etter at de har utført deres oppdrag. Dette skulle vært utført i høst, får håpe de kommer denne våren?

Styreleder informerer pr den 24.9.2025:
Vi hadde nylig et Ekstraordinært årsmøte hvor det ble behandlet en annen beboer har sendt inn av forslag til styret på endringer av markterrasser osv. Utfallet har vi ikke kommet frem til da forlagstiler(e) skal komme med prisoverslag på dette. Om fellesutgiftene vil øke ut over konsumprisindeksen er pr. dags dato ikke klart

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke (maks eksponering - alle kanaler)  kr 25 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger kr. 2 500,- (første gratis - betaler maks for 3) 

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer ca.  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport takstmann - rekkehus/tomannsbolig opptil 150 kvm  kr 13 500,00

Oppdragsnummer 67-0289/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.25289

Sist oppdatert: 14. oktober 2025 kl. 14:12