Bergsbygdavegen 58

Bergsbygdavegen 58, 3949 PORSGRUNN
Kommunenummer 4001, gårdsnummer 1, bruksnummer 144, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 130 kvm

BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 70 kvm: Entre, gang, to soverom, bad, stue og kjøkken.

BRA-e:
Anneks:
1. etasje 9 kvm:

Garasje:
1. etasje 35 kvm: Garasje
Garasjens 2. etg har 23kvm ALH (Areal Lav Himling) og er ikke målbart.

BRA-b:
Enebolig:
1. etasje 16 kvm: Vinterhage

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 91 kvm:

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.07.2025 utført av Anticimex v/ Bent Gunnerud.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom - Bad:
- Helhetsvurdering: TG 2 er valgt på hele våtrommet på grunn av alder og/eller slitasje/tilstandsgrad. Det er blant annet registrert følgende avvik: Gulvoverflater har slitasjer. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater og veggflater, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det foreligger ingen dokumentasjon, med den risiko dette innebærer. Gulvet er tilnærmet flatt og har ikke fall mot sluk. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Sisterne på toalett, servant og armatur er løst og bør festes. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble ikke registrert forhøyede verdier. Målingene viser følgende: RH 58,8 %, temperatur 22,6 grader C og duggpunkt 14,2 grader C. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Tiltak anbefales.

Kjøkken:
- Vannrør: Det bør monteres automatisk lekkasjestopper for å begrense eventuelle lekkasjer fra vanninstallasjoner.

Øvrige rom:
- Innerdører: Innerdører har stedvise slitasjer. Dørbladet til innerdør ved soverom har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm anbefales.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler i soverom. Konsekvens er redusert luftutskiftning. Tiltak anbefales.

Krypekjeller:
- Innvendig inspeksjon: Deler av krypkjeller er ikke inspisert pga. manglende tilkomstmulighet. Det bemerkes at krypkjellere erfaringsvis er spesielt utsatt for fuktskader og det er derfor sterkt uheldig at inspeksjon ikke kan foretas. Det kan derfor ikke utelukkes at det er skader i krypekjelleren. Det observeres spor etter treskadeinnsekter. Ukjent omfang. Provisoriske understøttelser av konstruksjonen. Permanente løsninger bør etableres. Ytterligere undersøkelser og tiltak bør påregnes.

Loft - uinnredet / råloft:
- Konstruksjonsoppbygging: Luftespaltene mellom taksperrene er i hovedsak tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet. Det er ikke observert skader eller symptomer på skader, men skjulte skader kan ikke utelukkes. Redusert tilkomstmulighet for undersøkelser. Isolasjon bør utbedres for å sikre tilstrekkelig ventilering av loftet.
- Statikk: Takkonstruksjonen vurderes å være noe underdimensjonert i forhold til eksempelvis snølast. Oppfølging med jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov. TG2 settes for å belyse risiko.
- Annet: Det observeres spor etter skadedyr. Ukjent omfang. Det er risiko for skjulte skader i boligen. Ytterligere undersøkelser og eventuelle tiltak bør påregnes.

Etasjeskiller - 1.etasje:
- Skjevhetsmåling: Det er målbare skjevheter i kjøkken. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 15 mm. Årsak til skjevhetene er ikke kjent.

Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Hovedstoppekran: Hovedstoppekran sitter fast og bør byttes.
- Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom): På bakgrunn av berederens alder er det grunn til å varsle om usikker restlevetid eller andre forhold som utvikles over tid. Det kan ikke utelukkes behov for reparasjon/utskiftning. Jevnlig ettersyn anbefales slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.
- Andre VVS-tekniske anlegg (eksempelvis luft/luft varmepumpe): Varmepumpe har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Service anbefales.

Radon:
- Radon: Det er ukjent om det er foretatt radonmålinger i boligen og verdien er derfor ukjent. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er observert tegn til termiske skader (tegn på varmgang) ved nr. 9 i sikringsskap. Ukjent årsaksammenheng. Varmtvannsbereder har ikke fast tilkobling, men er koblet med stikkontakt (konsekvens er fare for varmgang). Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon:
- Helhetsvurdering: Utvendige fasader har slitasjer og etterslep på vedlikehold. Manglende kledning og tetting over baderomsvindu. Risiko for fukt/fuktinntregning i konstruksjonen. Råteskader observeres ved inngangsparti. Det er usikkert om panelet/kledningen er montert med tilstrekkelig lufting. Luftespalte bak trekledning er stedvis blokkert. Forholdet kan redusere levetiden til kledningen og veggkonstruksjonen. Lufting bør eventuelt utbedres. Tiltak bør påregnes.

Dører og vinduer:
- Dører: Ytterdør har slitasjer. Tiltak anbefales. Dørbladet har kontakt med dørterskel/dørkarm, noe som gjør at døren henger når den åpnes og lukkes. Justering av dørblad/dørkarm anbefales.
- Annet: Vindu på bad har slitasjer. Tiltak anbefales.

Yttertak:
- Helhetsvurdering: Yttertaket har slitasjer. Vepsebol observert på hjørnet mot sørøst bør fjernes. Yttertak vurderes å ha en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Vurderingene av yttertaket er gjort fra bakkeplan og toppen av stige med de begrensningene dette innebærer grunnet sikkerhetsmessige forhold. TG2 er valgt på bakgrunn av at taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførelse som ikke registreres grunnet begrenset tilkomst. Yttertaket bør kontrolleres i sin helhet når forholdene ligger til rette.

Balkonger, terrasser, veranda etc:
- Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer): Rekkverkshøyden er under 1,0 meter og rekkverket har horisintale åpninger større enn 5 cm. Avvik fra dagens byggteknisk forskrift. Overflater har slitasjer. Vinterhage har stedvise slitasjer. Bassengduk er deffekt og må byttes. Tiltak bør påregnes.

Grunnmur, fundamenter:
- Grunnmur: Grunnmur har slitasjer og avflassing. Tiltak bør påregnes.

Drenering:
- Alder: Dreneringens tilstand og funksjon påvirker boligens innvendige konstruksjoner og bruksområder. Dreneringen er nedgravd og skjult, og tilstanden vurderes derfor i hovedsak ut fra alder. Estimert teknisk levetid for dreneringer ligger mellom 20 - 60 år. På bakgrunn av dreneringens alder er det derfor grunn til å varsle om risiko for svekket funksjon eller lignende forhold som utvikles over tid. Jevnlig ettersyn anbefales slik at nødvendige tiltak kan iverksettes ved behov.
- Terrengfall fra grunnmur: Terrenget rundt bygget har stedvis fall mot grunnmuren. Forholdet kan være med å øke fuktbelastningen på grunnmuren og krypkjeller. Tiltak bør iverksettes ved behov.

Stikkledninger og tanker:
- Vann- og avløpsledninger (ink. stikkledninger): Alder og materialvalg tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann- og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies spesiell oppmerksomhet. Materialene er skjulte i grunnen og dermed er det kun alder som kan gi indikasjon på tilstand. TG2 settes for å belyse risiko.

Frittstående byggverk:
- Frittstående byggverk: Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden til bygningene og i forhold til byggeår vurderes moderat vedlikehold å være tilstrekkelig. Treskadeinnsekter og maur observert i garasje. Manglende snøfangerutstyr bør etableres mot inngangsparti. Trapp til 2.etasje har slitasjer og tilfredsstiller ikke kravene for sikkerhet. Tiltak bør påregnes.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Meget pent EPOQ-kjøkken fra 2021 i grå slette fronter og benkeplater av laminat. Det er rikelig med lagringsplass og en praktisk kjøkkenøy. Gode arbeidsflater.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med: Stekeovn, induksjonstopp med integrert ventilator, vinskap, frittstående dobbel kjøl/frys og oppvaskmaskin.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt rundt år 2021 og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Stue og kjøkkenet er i åpen løsning, hvor gulv og tak også ble byttet i 2021. Vedovn også fra 2021. Herfra har man direkte utgang til vinterhagen gjennom en dobbelfløyet terrassedør. Vinterhagen har skyvedører slik at man kan skyve disse til side for å åpne opp rommet.

Eldre bad som er overflateoppusset og med nyere baderomsinnredning. Det er opplegg til vaskemaskin, gulvmontert toalett og dusjkabinett.

Bassenget behøver ny duk, men varmepumpe og sirkulasjonspumpen fungerer fint.
Det er lagt fibernett inn til huset.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det medfølger en liten traktor som har skjær og snøfreser. Bassenget trenger ny duk.

Vedfyring, elektrisk panelovner/gulvvarme og varmepumpe i vinterhagen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på garasje, terrasse og vinterhage, datert 04.07.2018  Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.  
Ferdigattestene omfatter ikke boligen i sin helhet, men det foreligger byggetegninger datert 27.03.95 som stemmer overens med dagens bruk

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

På eiendommen er det tinglyst følgende rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

05.03.1956 - Dokumentnr: 500401 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:4001 Gnr:1 Bnr:2
Rettighet hefter i: Knr:4001 Gnr:1 Bnr:146
Gjelder denne registerenheten med flere

05.03.1956 - Dokumentnr: 500401 - Bestemmelse om vannrett
Rettighet hefter i: Knr:4001 Gnr:1 Bnr:2
Rettighet hefter i: Knr:4001 Gnr:1 Bnr:146
Gjelder denne registerenheten med flere

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger meget attraktivt i Døvika / Bergsbygda med vestvendt beliggenhet innerst i blindvei. Her ligger man usjenert og fritt til med utsikt mot fjorden, Olavsberget og Kattøya.

Det er kort vei til Porsgrunn sentrum, badeplasser, E-18, sjøen med bryggeanlegg og mye mer.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Skoler
Bergsbygda Montessoriskole (1-7 kl.)
58 elever, 4 klasser 3.2 km
Tveten skole (1-7 kl.)
233 elever, 22 klasser 3.9 km
International School Telemark (1-10 kl.)
201 elever, 10 klasser 4.9 km
Tveten ungdomsskole (8-10 kl.)
356 elever, 26 klasser 3.6 km
Telemark Toppidrett ungdomsskole (8-10 kl.)
91 elever, 6 klasser 5.8 km
Porsgrunn videregående skole Sør
450 elever, 32 klasser 5.1 km
Porsgrunn videregående skole
1100 elever 5.8 km

Barnehager
Nystrand barnehage (0-5 år)
90 barn 1.8 km
Eplehagen Barnehagen (0-5 år)
63 barn 4 km
Valhall barnehage (1-5 år)
103 barn 4.5 km

Eiertomt på 821 kvm. Tomten er godt opparbeidet med terrasser på 91kvm, gruset gårdsplass og naturtomt. Svært solrik tomt til sent på kveld.

I dobbelgarasje eller på gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar med naboene som benytter veien. Det er tinglyst vegrett.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 13.06.2019 er avsatt til: Boligbebyggelse - Nåværende. 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 100,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Boligen har en årlig forsikringspremie på ca. kr 5500,-
Det ligger fibernett inn til huset.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 638 795,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).
Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 555 181,-
Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

2 990 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
95 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 085 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gitte Beitveit og Terje Kjetil Beitveit

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,3% av salgssummen
Minimumsvederlag: kr 39.000,-
Tilrettelegging: fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:
Meglerpakke Porsgrunn kommune: kr 2.907,-
Tinglysing sikring: kr 545,-
Foto: kr 5.500,-

Oppdragsnummer 26-0045/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2545

Sist oppdatert: 17. august 2025 kl. 22:02