Arnstein Arnebergs vei 5

Arnstein Arnebergs vei 5, 0274 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 3, bruksnummer 118, seksjonsnummer 22, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
1. etasje 61 kvm: Entré, bad, to soverom, stue med åpen kjøkkenløsning og innvendig bod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm: Bod.

Boligen disponerer en bod på 3 kvm beliggende i byggets underetasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.04.2025 utført av Anticimex v/ Øystein Solberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. et boligbygg over 3.etasjer. Bygningen har støpt gulv mot grunn av betong. Etasjeskillere av betongkonstruksjoner. Yttervegger utvendig med pussede
flater. Valmet takkonstruksjon utvendig tekket med takstein (taket er ikke besiktiget). Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Sammendrag av tilstandsgrad:
TG1 har fått 48%
TG2 har fått 46%
TG3 har fått 0%
TGIU har fått 6%

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2
Våtrom - Bad
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

- Slukets tilkomstmulighet for rengjøring: Tilkomst til sluket under dusjkabinett er utilfredsstillende.

- Overflater vegger: Det registreres moderate tegn til bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte veggfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men bør holdes under oppsikt. Veggfliser er overflate malt og dermed vanskelig å se eventuelle riss/sprekker. TG2 er satt for å belyse risiko ved skjult riss/sprekker. Ytterligere undersøkelser anbefales.

- Overflater gulv Det registreres bomlyd (tegn til hulrom) under enkelte gulvfliser. Eksakt årsak er ikke kjent. Forholdet indikerer manglende vedheft mellom flis og underlag. Fliser med bom kan løsne og være svekket mot ytre påvirkninger. Jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Membran, tettesjikt og overgang til sluk: Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Det kan ikke verifiseres om det er benyttet tilstrekkelig tettesjikt på våtrommets gulvflater/veggflater, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. Utførelsen med hensyn til bruk av slukmansjett og tettesjikt er uoversiktlig, og det kan derfor ikke verifiseres at løsningen er fullgod og sikker mot lekkasjer. Fornying av slukmansjett og tettesjikt bør påregnes.

- Fukt i tilliggende konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser følgende: RH 76,3 %, temperatur 16,5 grader C og duggpunkt 12,3 grader C. Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og videre fukttilførsel må stoppes. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med pigg i treverk med egnet instrument (Protimeter MMS), i tilstøtende rom til våtsone. Det ble registrert forhøyede fuktverdier. Målingen gir kun et øyeblikksbilde av forholdene og kan endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Målingene viser vektprosent mellom 16 og 19. Dette kan indikere utettheter/funksjonssvikt. Årsak må avklares og videre fukttilførsel må stoppes.

- Fallforhold (gulv): Nivåforskjell fra døråpning på topp overflate gulv og til hovedsluk er på tilfeldig sted målt til ca. 14 mm. Dette er vurdert til å ikke være tilfredsstillende mht lekkasjesikkerhet. Lokalfall er vurdert til å være mindre enn anbefalt, men grunnet bruk av
dusjkabinett/badekar med dusjvegger er forholdet ikke vurdert til å være et vesentlig avvik. Tiltak vurderes ikke til å være nødvendig, men videre bruk av dusjkabinett/badekar forutsettes.

- Avløpsrør (ink. sluk) Avløpsrør og sluk er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber er vurdert til å ha en alder som tilsier at anbefalt brukstid er passert. På bakgrunn av alderen er det grunn til å varsle om risiko for skjulte avvik, svekket funksjon, usikker restlevetid eller lignende forhold som utvikles over tid.

Øvrige rom
- Overflater vegger: Veggoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov.

- Overflater gulv: Gulvoverflater bærer preg av slitasje. Tiltak kan iverksettes ved behov. Det er registrert stedvise skader i gulvoverflate ved kjøkken. Tiltak kan bli nødvendig. Innerdører Enkelte innerdører har skader/slitasje. Utskiftning/utbedring kan iverksettes ved
behov.

Etasjeskiller - 1. etasje
- Skjevhetsmåling: Det ble registrert noe skjevheter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt på 2,0 meter er målt til 10 mm I stue/kjøkken og 8 mm på soverom 1.

Elektrisk anlegg
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Strømmen i leiligheten var frakoblet under befaringtidspunktet. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på de deler av det elektriske anlegget som er montert før 1999. Det er ikke fremlagt samsvarserklæring på det elektriske anlegget (tilstandsgrad settes i henhold til NS3600). Med bakgrunn i ovennevnte avvik bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.

TGIU
Tekniske anlegg, VVS anlegg
- Ventilasjon: Anlegget er felles for bygningen. Bygningsdelen er ikke undersøkt.
- Stakeluke: Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

For mer informasjon om ovennevnte punkter se boligens tilstandsrapport.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:

Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
- Ja, svartsopp nederst på vegg i bod mellom hovedsoverom og bad utbedret av JI.bygg AS i 2020, Avdekket bak revet garderobeskap ved skifte av leietager.

Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
- Ja, små riss er registrert i kjeller og fasade.

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
- Ja, Svartsopp nederst på vegg i bod mellom hovedsoverom og bad utbedret av JI.bygg AS i 2020, Avdekket bak revet garderobeskap ved skifte av leietager.

Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
- Ja, Maurplage i følge nabo, sanering er bestilt via protector forsikring/Hussoppen.

Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
- Ja, Taktekking skiftet 2025 . Vanninntrenging over terrassedør i stue etter vindusutskifting i 2023.

Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Ja, kun faglært. Taktekking skiftet i 2025. Vinduer og terrassedører ble skiftet i 2023. Utført av Traust byggeservice AS og Vindusentreprenøren AS.

Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
- Ja, obligatorisk kontroll fra Hafslund ca 2020.

Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige
vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?

Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
- Ja, hovedhuset Elsero fikk tilbake opprinnelig eier, Mustad i 2023, med forsiktige langsiktige planer som ikke er offentlige.

Kjenner du til om det er foretatt radonmåling?
- Ja, lave verdier registrert i 2023.

Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte felleskostnader/økt felles gjeld?
- Ja, takutskiftingen finansieres av salg av aktuelle leilighet, men det gjenstår vedlikeholdsbehov på eiendommen som er lite vedlikeholdt siden byggeåret 1983.

Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader/insekter/skadedyr i sameiet/laget/selskapet som f.eks. rotter, mus, maur eller lignende?
- Ja, maursanering er bestilt via Protector forsikring / Hussoppen.

Velkommen til Arnstein Arnebergs vei 5.

E n t r é / g a n g :
Romslig entré med god plass til å henge fra seg. Praktisk innebygd garderobeløsning. Velkommen inn!

S t u e :
Romslig stue med god plass til å innrede i ulike soner. Store vindusflater gir godt med naturlig lysinnslipp. Fra stuen er det utgang til et trivelig uteområde.

U t e a r e a l :
Utearealet er belagt med heller og plenarealer.

K j ø k k e n :
Leiligheten har åpen kjøkkenløsning mot stue med kjøkkeninnredning med profilerte fronter. Kjøkkenet har benkeplate av laminat og stein. Det er fliser mellom benkeplate og overskap, som både er praktisk og gi kjøkkenet et elegant utrykk.

B a d :
Leilighetens baderom er fra byggeår, og har flislagt gulv med varme, og malte flislagte vegger. Badet har vegghengt servantskap med glatte fronter og vegghengt speilskap over servant. Badet er utstyrt med med dusjkabinett med skyvedør av glass.

S o v e r o m 1 :
Hovedsoverommet er romslig, og har god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Her er det også god plass til garderobeløsning. Soverommet har også inngang til en praktisk innvendig bod. Videre er det utgang til boligens uteareal.

S o v e r o m 2 :
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse, og har plass til dobbeltseng med tilhørende møblement.

G u l v : Gulvflater belagt med parkett og laminat. Fliser på bad.
H i m l i n g / V e g g e r : Malte himlingsflater. Vegger med malt strie og tapet. Malte fliser på bad.
T a k : Takhøyder er på tilfeldige steder oppmålt til 2,34 meter.
V i n d u e r / D ø r e r : Leiligheten har profilert entrédør med brannklasse B30 og lydklasse 35db fra byggeår. Balkongdører og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2023.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kjøleskap med fryser inngår ikke i salget

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 14.02.1983. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger og dagens planløsning er det ingen avvik.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 20815, tinglyst 11.02.1983, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for: NOK 15 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om kloakkledning, bestemmelse om vannklosetter, bestemmelse om gjerdeplikt, bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til 14 parkeringsplasser på GNR: 3 BNR: 628. Rettigheten er tinglyst på GNR: 3, BNR 118, dagboknr 1999/76861-1/105, tinglyst 28.12.1999.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

- Dette er en vaktmesterleilighet som har vært eid av sameiet og som nå selges for å være med å finansiere nye tak. Styret selger på vegne av sameie.

Leiligheten ligger i et svært attraktivt og veletablert boligområde på Skøyen/Madserud. Her bor du med Frognerparken som nærmeste nabo.

Det er kort gangavstand til Karenslyst Allé – et livlig og moderne bydelssentrum med et bredt utvalg av butikker, kafeer, restauranter og servicetilbud. Her finner du blant annet Meny, Kiwi, Coop Mega, Brødbakerne, Joe & The Juice og det populære Mathallen-konseptet Maschmanns. I tillegg er det kort vei til Frogner, Majorstuen og øvrige sentrumsområder. Fra Majorstuen kan du gå nedover Bogstadveien og Hegdehaugsveien, som med sine sidegater byr på et stort og unikt utvalg av butikker, kafeer, restauranter og andre spennende tilbud!

Nærområdet byr også på flotte rekreasjonsmuligheter. Frognerparken, med sitt store skulpturanlegg og grønne arealer, ligger like ved. Du har også gangavstand til Den Engelske Park og Bygdøy med turstier, badeplasser og skiløyper om vinteren.

Eiendommen er nærmeste nabo til den fredede villaen Elsero, tegnet av arkitekt Arnstein Arneberg for fam. Mustad, og regnes som et av Arnebergs hovedverk.
Sameiet eier en liten skogkledd kolle på den store tomten mot Frognerparken, med kveldssol og utsikt til Asker og Bærum.

Med kollektivknutepunktene Thune og Skøyen rett i nærheten, er området svært godt tilkoblet resten av byen. Det tar kort tid med bil til Bygdøy, Majorstuen og Oslo S. Videre er det og ca. 40 minutter til i kjøreavstand til Gardermoen. Flytoget fra Skøyen stasjon er også innen gangavstand.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 5 168 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesområdet opparbeidet med blant annet internstier, plenarealer og diverse beplantning.

Sameiet har 17 p-plasser som eier av leiligheten har rett til å søke på en av de. Ved henvendelse til styret vil parkeringskort utstedes. Utstedelse baserer seg på at de som har eget kjøretøy og bor i sameiet hele året vil få tildelt plass først.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde/bevaring - kontor, bolig i henhold til reguleringsplan S-3162 datert 28.03.1990 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående byggesaker:
- Arnstein Arnebergs vei 8 - Riving av enebolig og garasje. Se saksnummer 201515917 for mer informasjon.
- Arnstein Arnebergs vei 4 - Riving av enebolig. Se saksnummer 202207910 for mer informasjon.
- Jonsrudveien 7 - Oppføring og riving av enebolig og etablering av brønnpark. Se saksnummer 202305947 for mer informasjon.
- Jonsrudveien 11 A - Bruksendring av bod i kjeller til bolig og fasadeendring. Se saksnummer 202316486 for mer informasjon.
- Jonsrudveien 11 - Riving av enebolig. Se 201203761 saksnummer for mer informasjon.
- Gustav Vigelands vei 54 - Plassering av to containere for lagring. Se saksnummer 202461131 for mer informasjon.
- Arnstein Arnebergs vei 16 - Sammenføyning av to boenheter. Se saksnummer 202110658 for mer informasjon.

Pågående plansaker:
- Saksnr: 202102096. Saken gjelder: Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen).

Det må påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Fellesutgiftene er kr 4.761,- pr. mnd. og inkluderer: Internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, vedlikehold, trappevask, nebetaling renter og avdrag på fellesgjelden.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.01.25.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Vedrørende strømforbruk. Dette er en vaktmesterleilighet som selges på vegne av styret. Så de har dessverre ikke oversikt over strømforbruk.

Boligen er tilknyttet Globalconnect som leverandør av internett.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av Skatteetatens kalkulator er formuesverdien for 2024 beregnet til kr 1 564 914,- når eier er fast bosatt på eiendommen.(primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024, 6 259 656,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel fellesgjeld er kr 316.128,- pr. 06.06.25

Total fellesgjeld for sameiet er kr 8.078.835,- pr. 06.06.25 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7.2 %
Lånets løpetid: 2036

Sameiet har i dag et lån fra tidligere og midlertidig lån som er tatt opp siden de har utbedret taket. Disse lånene er refinasiert sammen. Planen er å nedbetale med kapital fra salget av denne leiligheten slik at de skal stå igjen med en restsaldo på lånet på ca. 5 millioner. Etter at deler av lånet er nedbetalt er det estimert at leiligheten vil ha en fellesgjeld på ca. 200.000,- i følge forretningsfører.

5 600 000,00 Prisantydning
316 128,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 916 128,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

147 900,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
158 940,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
6 075 068,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Boligsameiet Elsero

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Elsero, med sameiebrøk 90/2300.
Sameiet består av 36 boligseksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Tak er skiftet mai 2025, og ferdigstilt.
-Terrassedører og vinduer i alle boliger ble skiftet i 2023.
- Det ble skiftet til LED-belysning i alle fellesarealer i 2021

Ellers generell drift- og vedlikehold av sameiet.

Planlagte påkostninger:
Ingen planlagte påkostninger i følge styret.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Det legges til grunn at leilighetene er forbeholdt personer som er fylt førtifem -45- år. Dette gjelder så vel eier som leietaker. Det er ingen automatisk rett til å ha yngre personer boende hos seg. Styret kan etter søknad tillate beboelse for yngre personer for et fastsatt tidsrom, jf. Sameiets vedtekters § 6.

Sameiet eier i felleskap alt uteareal, men seksjoner med direkte utgang til bakkeplan har disposisjonsrett og ansvar for skjøtsel av naturlig tilhørende uteplass.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Iht. sameiets husordensregler skal oppussing av leiligheter skal annonseres ved oppslag på oppslagstavlen. Oppussing kan foregå til følgende tider på hverdager, 08.00 - 19.00 og lørdager 09.00 - 17.00. Det er ikke anledning til bruk av betongbor etter kl. 17.00

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 55.000,- av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-
Eksklusiv salgsoppgave: kr 3.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0067/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.2567

Sist oppdatert: 11. juni 2025 kl. 14:49