Oberst Rodes vei 46E

Oberst Rodes vei 46E, 1152 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 158, bruksnummer 277, seksjonsnummer 3, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 58 kvm

BRA-i:
2. etasje 55 kvm:
Entré, gang, bad, stue/kjøkken og to soverom.

BRA-e:
1. etasje 3 kvm:
Bod.

Åpent areal:
1. etasje 17 kvm:
Markterrasse.

2. etasje 9 kvm:
Balkong.

Boden i 1. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 4 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2026 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i en tomannsbolig over to etasjer med kjeller, oppført i 2019. Bygningen har støpt gulv mot grunn, grunnmur av betong, og bærende konstruksjon og skillende dekker er av betong. Yttervegger er av bindingsverk kledd med trekledning. Taket er en tilnærmet flat konstruksjon tekket med membran. Boligen har entredør av tre, og vinduer og balkongdør med karmer av tre med tre-lags glass fra byggeår. Tre vinduer i stue/kjøkken ble byttet ved reklamasjon i 2024. Det er en stålpipe og peisovn i stue/kjøkken. Leiligheten har en sydvendt balkong på 9 m² og en vestvendt markterrasse i hagen på 17 m².

Sikringsskap med automatsikringer er lokalisert i garderobeskap. Det er fremlagt samsvarserklæring for anlegget fra 2020.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt TG2:
Yttertak: Taket er inspisert fra bakkeplan, med de begrensningene dette innebærer.
Drenering: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Tekniske anlegg: Varmtvannsberederen var ikke tilgjengelig for inspeksjon på befaringsdagen, (delvis skjult i kjøkkenbenk).

Yttervegger inkl. fasader: Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Yttertak, takgjennomføringer, sluk, innvendige nedløp, fallforhold og skorsteinerer ikke besiktiget grunnet manglende tilkomstmulighet.
Selger informerer om at det har vært et par rotter i hagen det siste halvannet året.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oberst Rodes vei 46 E er en moderne og tiltalende leilighet i tomannsbolig, skjermet og rolig beliggende i andre husrekke fra vei. Boligen er oppført i 2019 i henhold til TEK10 (jf. overgangsregler i TEK17), med gode kvaliteter hva gjelder byggteknikk, isolasjon og innemiljø.

Eiendommen er tegnet av K12 Arkitekter og fremstår med et tidsriktig og stilrent uttrykk, preget av mørke fasader og rene linjer.

Leiligheten ligger i 2. etasje med egen, utvendig og overbygget adkomst via trapp med integrerte downlights. Planløsningen er effektiv og godt utnyttet, med åpen stue- og kjøkkenløsning, sovealkove med dør, bod (benyttet som soverom), bad og gang.

Stue, spisestue og kjøkken:
Den åpne sosiale sonen oppleves lys og romslig, med god plass til både sofagruppe og spisebord. Løsningen gir en naturlig flyt mellom kjøkken, spisestue og stue, og skaper et innbydende hovedrom for både hverdag og gjester. Peisovnen med glassdør er et tydelig midtpunkt som tilfører varme og atmosfære. Store vindusflater sørger for rikelig med dagslys og en god kontakt med uteområdet. Fra stuen er det utgang til en solrik, overbygd balkong som forlenger oppholdsrommet i sommerhalvåret. Gjennomgående 1-stavs hvitoljet eikeparkett og integrerte downlights gir et helhetlig og moderne uttrykk.

Kjøkkeninnredning fra Kvik med glatte, mørke fronter og benkeplate i Corian med integrert oppvaskkum og ett-greps armatur. Den L-formede løsningen gir gode arbeidsflater og en effektiv utnyttelse av rommet, med vindu plassert over oppvasksonen. Integrerte hvitevarer som medfølger er kjøleskap med frysedel, stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Det er installert ventilator tilknyttet avtrekkskanal, samt etablert komfyrvakt og lekkasjestopper.

Balkong:
Overbygd og solrik balkong med tregulv og rekkverk i stål og glass. Balkongen har god plass til både sittegruppe og spisebord, og har direkte adkomst fra stuen.

Bad:
Moderne og tidløst baderom med 60x60 fliser på vegger og gulv, samt gulvvarme. Baderommet er innredet med vegghengt servantskap med ett-greps armatur, speil med belysning, dusjhjørne med innfellbare glassdører og både hånddusj og regndusj, samt vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk og rør-i-rør-system.

Soverom:
Boligen har to soverom i en separat og skjermet sone med store vinduer. Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng, mens det andre egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor. Begge rommene har garderobeløsninger som gir praktisk oppbevaring. Det gjøres oppmerksom på at det ene rommet opprinnelig er registrert som bod, og det andre som sovealkove.

Markterrasse:
Boligen disponerer en vestvendt markterrasse med levegger og tilhørende plenareal på bakkeplan. Uteområdet er skjermet og har lite innsyn, og gir gode solforhold gjennom ettermiddag og kveld. Området fremstår som et hyggelig og privat uteareal med god plass til utemøblering og opphold.

Lagring:
Garderobeskap på soverom og i mellomgang. Utvendig bod under trapp i 1. etasje.

Kort oppsummert:
Dette er en gjennomført og lettstelt bolig med attraktiv beliggenhet og gode utearealer - perfekt for deg som ønsker en moderne leilighet i rolige omgivelser.

Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning, elektrisk oppvarming, og gulvvarme på bad. Peisovn med glassdør i stue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er oppført i 2019. Det foreligger ferdigattest for oppføring av enebolig datert 18.11.2019. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Dagens planløsning samsvarer ikke med byggetegninger. Rommene som omtales som soverom er opprinnelig byggemeldt som hhv. sovealkove og bod jf. byggetegninger. Boden er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 912476, tinglyst 29.11.1929:
Bestemmelse om bebyggelse, benyttelse, veg, vann/kloakkledning og gjerde. Dokumentet er håndskrevet og vanskelig å tyde, men hefter i eiendommen. Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dagboknr. 6686, tinglyst 01.09.1943:
Gjelder tidligere uthus på tomten, der eier forpliktet seg til å rive dette dersom kommunen krevde det. Servitutten er derfor i dag ikke relevant.

Dagboknr. 7810, tinglyst 03.07.1947:
Oberst rodes vei godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde på 5 meter med 2 meter fortau. Dersom kommunen krever det, skal eier av eiendommen vederlagsfritt avstå nødvendig grunn til kommunen, samt opparbeide vei til og langs tomten. Gjerde skal settes opp etter områdets bestemmelser.

Dagboknr. 9030, tinglyst 28.07.1947:
Gjelder tidligere hus på eiendommen. Ingen rom i kjeller var godkjent for varig opphold. Servitutten er i dag ikke relevant.

Dagboknr. 11577, tinglyst 16.09.1947:
Eier av eiendommen gis tillatelse til å anlegge vann -og avløpsledninger fra eiendommen og frem til kommunens hovedledning. Forandringer ved ledningsnett og stoppekran forårsaket ved senere opparbeidelse, senking eller utvidelse av veier bekostes av eier. Eier er fullt ansvarlig for private stikkledninger. Vann skal benyttes til husholdningsbruk.

Dagboknr. 15031, tinglyst 18.11.1947:
Gnr. 158, bnr. 277 har tillatelse til å anlegge samt ha liggende vann -og avløpsledninger over gnr. 158, bnr. 381. Utgifter tilknyttet denne retten betales av gnr. 158, bnr. 277.

Dagboknr. 7569, tinglyst 15.07.1948:
Samme bestemmelser som servitutt med dagboknr. 11577 nevnt ovenfor.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Liten hylle på kjøkken og nylig plantet syrintre medfølger ikke.

Oberst Rodes vei 46E ligger tilbaketrukket og trafikkskjermet til fra Oberst Rodes vei. Området byr på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted med gangavstand til alt som forenkler en travel hverdag, bl.a. skoler, barnehager, et bredt fritidstilbud, turområder, sjøen, kollektivtransport, matbutikker, og diverse servicetilbud på Sæter, Holtet eller Lambertseter.

Gangavstand ca. 500m til Lambertseter Senter, med sitt rikelige utvalg av over 80 butikker, flere spisesteder, treningssenter, samt Vinmonopol, Deichmanns bibliotek og Kino. Flere matbutikker på Lambertseter der i blant Rema 1000, Kiwi, Meny og Bunnpris som også er søndagsåpen.

Kort vei også til Sæter Torg finner hvor du et variert servicetilbud som inkl. flere cafeer og spisesteder slik som Samson, Norlaks, Poppel vinbar, Egon, og Joe & The Juice. Dagligvarehandelen kan gjøres på Rema 1000, Meny, eller hos Gutta på Haugen som tilbyr et spennende matutvalg. På Sæter finner du også apotek, bokhandel, Mester Grønn, samt flere nisje- og klesforretninger.

Kort vei også til Holtet med bla. Åpent Bakeri/Lofthus Pizza, Kaffebrenneriet, søndagsåpen Joker butikk, Indisk take-away, Mester Grønn, bank, helsesenter/treningssenter (BestHelse), apotek, jernvareforretning og gourmet butikken Jacobs.

Umiddelbar nærhet til buss i Oberst Rodes vei, samt få minutters gange til T-bane fra Lambertseter. Gangavstand også til Kastellet trikkestasjon (eller Bråten trikkestasjon ved Nordseter skole). (Se www.ruter.no for rutetider)

Området byr ellers på et trivelig miljø og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud. Det finnes flotte badeplasser langs Bunnefjorden med bl.a. Katten, Sæterstrand, Ulvøya, Nordstrand bad, Fiskevollbukta og Hvervenbukta, som kun er en liten sykkeltur unna på deilige sommerdager.

I området rundt Ekebergsletta er det et stort tilbud som bla. lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, EKT ridesenter, husdyrpark, store friområder, og ikke minst Ekebergparken skulpturpark og Ekebergrestauranten m.m. Et eldorado for barn, samt at det gir unike tur- og friluftsmuligheter for alle aldersklasser, sommer som vinter. Lysløype for ski om vinteren. Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna, med badevann som Nøklevann og Rundvann, samt Oslo klatresenter som er Norges største klatresenter og Hauktjern utendørs klatrefelt.

Kort vei også til flotte tur- og rekreasjonsområder langs Ljanselven og rundt Hvervenbukta, samt friområdet på Skredderjordet, med skøytebane om vinteren og fotball/sandvolleyball om sommeren. Alpinbakke på Sloreåsen.

Det er virkelig et rikt mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Nordstrand IF holder til på 'Niffen' med håndballhall og fotballbaner med kunstgress. NIF er viden kjent for sitt store miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, men har også egen triatlongruppe og et allsport-tilbud til funksjonshemmede. I Nordstrand Arena finner man treningssenter, kurs-/konferanselokaler og man kan i tillegg kjøpe både lunsj og middag til en billig penge i «Storstua».
Nordstrand Turnforening holder til i Leirskallen Turnhall, og har turn- og gymnastikktilbud for alle aldersklasser og nivåer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Oslo Klatresenter ligger på Skullerud.
Lambertseter Svømmeklubb (LSVK) er en av landets fremste svømmeklubber og holder til i svømmehallen på Lambertseter Bad.
Bekkelaget sportsklubb (BSK) - håndball, fotball, m.m. Anlegg på Sportsplassen samt Ekeberghallen.
Kåffa som er en breddefotballsklubb med Fotballakademi for skolebarn, og lag i Eliteserien.
Lambertseter idrettsforening (LIF) med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter har grupper for fotball, friidrett, håndball, innebandy, badminton og mer.
Kort avstand til områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen slalåmbakke som driftes av Ljan Alpinklubb.
Ormsund Roklubb på Malmøya og Oppegård båtforening ved Hvervenbukta.
Treningsstudio: Sats på Karlsrud og Lambertseter, BestHelse på Holtet, Evo på Sæter og treningssenter i Nordstrand Arena.
Ishockey i kanskje landets beste junioravdeling hos Manglerud Star i Manglerudhallen.

På Nordstrand og ellers i bydelen er det videre et rikt tilbud av foreninger og lag for dans, kor, musikk og diverse kultur, det lokale speiderlaget, samt mange andre typer idretter.

Adkomst til eiendommen fra Oberst Rodes vei. Oberst Rodes vei strekker seg fra Raschs vei ved Karlsrud, krysser Lambertseterveien og fortsetter videre mot Nordstrandveien. Oberst Rodes vei 46E ligger rett etter Lambertseterveien, mellom Lambertseterveien og Bakkerudveien.

Flere kommunale og private barnehager i nærområdet.
Oberst Rodes vei 46E sogner til Nordseter barneskole. Her ligger også Nordseter ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 997 kvm som tilhører sameiet. Boligen har vedtektsfestet bruksrett til egen del av tomten. Dette arealet er pent opparbeidet med markterrasse og liten gressplen.
Felles asfaltert innkjørsel.

Boligen har disponerer iht. vedtekter med tilhørende utomhusplan til et eget areal som benyttes som biloppstillingsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til 31.12.2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Pågående plan -og byggesaker i nærområdet:
- Planforslag for Lambertseterveien 23 - Oberst Rodes vei 39 B (Cirkle K). Planforslaget gjelder å omregulere eiendommen fra bensinstasjon til boliger. Saken er pr. nå avsluttet, men det må påregnes at denne eiendommen vil bli utviklet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 105,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 9 319 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8 500,-.
Boligen er tilknyttet Viken Fiber/Altiboks som leverandør av internet og har avgift på kr 1 200,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 434 331 ,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

5 350 000,00 Prisantydning

Omkostninger

133 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
134 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
144 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 484 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 494 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Pia Christine Smidt

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Oberst Rodes vei 46 D-F. Sameiet har ikke forretningsfører, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger til sameiet vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk eller vedtekter.

Sameiet består av 3 boligseksjoner, med eierbrøk 55/477 for denne seksjonen.
Hver seksjon har separat bygningsforsikring. Den enkelte sameier sørger for forsikring av egen bygning.

Bruksenheten og fellesareal kan kun benyttes til boligformål.
Utearealene skal holdes ryddige og alle bidrar til vedlikehold av sameiets fellesareal.
Installasjoner på fellesareal må godkjennes av sameiermøtet.
Dugnad, snømåking og trimming av hekk må påregnes.

Det påligger den enkelte sameier å besørge og bekoste innvendig og utvendig vedlikehold av sin bruksenhet. Seksjon 1 er en frittliggende enebolig og har alene ansvaret for vedlikehold av egen bygningsmasse. Seksjon 2 og 3 er en felles bygning hvor vedlikeholdskostnadene og ansvaret for pumpekum fordeles etter eierbrøk.

Planlagte påkostninger:
Sameiet vurderer å søke om godkjenning hos PBE for oppført gjerde ved snr. 2. Kostnader knyttet til søknadsprosessen fordeles etter eierbrøk.
Det foreligger planer om etablering av søppelskur, hvor kostanden vil fordeles likt mellom de 3 seksjonene.
Det vurderes også å legge stein ved innkjøring/trafo. Kostnader er ikke endelig avklart, men vil fordeles etter eierbrøk.

Det gjøres oppmerksom på at det foreligger uenighet mellom seksjonseierne vedrørende arealet som selger benytter som parkeringsplass. Arealet er tillagt seksjon 3 som tilleggsareal iht. vedtektene, og i tilhørende utomhusplan er arealet illustrert som parkeringsplass, noe som bestrides av de øvrige seksjonseierne. Arealet er ikke byggemeldt eller formelt godkjent som parkeringsplass.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Kopi av seksjonsbegjæringen, vedtekter og utomhusplan kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 31 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring (4,58 promille av salgssummen)  kr 23 816,00
Dagfoto  kr 5 900,00
Tilstandsrapport med planskisse  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0113/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26113

Sist oppdatert: 12. juni 2026 kl. 11:20