Steinhammerveien 22B

Steinhammerveien 22B, 1177 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 579, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 157, bruksnummer 380, ideell andel 1/29

Totalt bruksareal BRA: 177 kvm

BRA-i:
1. etasje/halvplan 164 kvm: Entré, stue/spisestue, kjøkken, TV-stue, to soverom, bad, vaskerom, wc-rom, bod, kjølerom, garderobe.

BRA-e:
Underetasje 13 kvm: Garasje.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
1. etasje 42 kvm: Terrasse.

Dagens TV-stue var opprinnelig to soverom, men har blitt slått sammen.

Det pågår en sak i sameiet angående tettesjikt på terrasser grunnet lekkasjer og kondensproblemer, men denne boenheten er ikke rammet per dags dato. I tillegg disponerer boligen lagringsplass på et oppmerket område i kjelleren.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.10.2025 utført av Anticimex AS v/Stian Darell.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Kjedet enebolig fra 1975 over to halvplan samt loft og kjeller. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av betong og bærende konstruksjoner av betong og trekonstruksjoner. Etasjeskillere av betong. Fasader utført i stående trekledning samt teglsteinsforblending. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med takplater i metall. Selger opplyser at yttertaket ble byttet ca. år 2000. Boligen har slett entrédør med glassfelt fra 2022. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra byggeår. Hev-senk skyvedør med karmer av tre og tre-lags glass fra 2020 utvendig kledd med beslag. Takvindu med karmer av tre og kuppelglass fra byggeår. Vannrør av typen rør-i-rør samt kobber. Synlige avløpsrør av plast samt støpejern. Varmtvannsbereder på 200 liter fra 1989 plassert i innvendig bod. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det ble ifølge selger oppdaget en minimal lekkasje i tak den 04.10. Ingen synlige skader i tak eller på gulv. Dette ble inspisert og utbedret av blikkenslager.

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2) og tilstandsgrad 3 (TG3) fra vedlagt tilstandsrapport:

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Bad:
Enkelte bomlyder i gulvfliser, holdes under oppsikt.
Tettesjikt har usikker restlevetid – lekkasjesikkerhet kan ikke verifiseres.

Vaskerom:
Riss i gulvfliser og manglende fuger kan indikere utettheter.
Gulvfall på ca. 4 mm vurderes ikke tilfredsstillende.
Eldre tettesjikt og sluk uten klemring – lekkasjerisiko, anbefalt fornyelse.
Kobberrør med passert brukstid, risiko for skjulte feil.
Sluk ikke skiftet, økt lekkasjefare.

Kjøkken:
Kobberrør med passert brukstid, ingen lekkasjestopper.
Mangler komfyrvakt – anbefales etablert.

Toalettrom:
Vann- og avløpsrør med passert brukstid, usikker restlevetid.
Mangler sluk/lekkasjesikring – bør etableres.

Øvrige rom:
Gulv har slitasje og enkelte hakk/riper, knirk ved peis – tiltak ved behov.

Loft (råloft):
Spor etter gnagere, misfarget isolasjon indikerer luftlekkasjer.
Diffusjonssperre har utettheter – tiltak bør vurderes.

Tekniske anlegg (VVS):
Kobber- og støpejernsrør med passert brukstid.
Varmtvannsbereder med usikker restlevetid, uten sluk/lekkasjesikring – tiltak anbefales.

Elektrisk anlegg:
Bereder tilkoblet via stikkontakt – fare for varmgang.
Manglende dokumentasjon på eldre deler av anlegget.
El-kontroll anbefales (ingen kontroll siste 5 år).

Yttervegger/fasade:
Vindusomramminger og kledning med slitasje, behov for vedlikehold.

Dører og vinduer:
Vinduer av eldre dato med behov for vedlikehold, høyere varmetap.
Takvinduer med fuktmerker og slitasje – restlevetid usikker.

Yttertak:
Elde og slitasje, men ingen lekkasjer. Jevnlig ettersyn anbefales.
Rust og malingsavflassing på beslag – vedlikehold bør utføres.

Balkong/terrasse:
Rekkverkshøyde under dagens krav (1,0 m) – bør utbedres.

Stikkledninger:
Vann- og avløpsrør med høy alder – kun alder indikerer tilstand.

Kjølerom:
Gulv med slitasje.
Svertesopp mot vegg, men ingen forhøyet fukt. Mulige skjulte avvik kan ikke utelukkes.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:
Ildsted: Mangler ubrennbar plate under ildsted – må etableres.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen har en gjennomtenkt og arealeffektiv planløsning fordelt over to halvplan. Klassiske kvaliteter kombineres med godt vedlikehold men noe modernisering og oppussing må påregnes. Her finner man en god balanse mellom sosiale soner og private rom, med en tydelig adskilt soveromsavdeling og praktiske løsninger som et separat vaskerom og rikelig med lagringsplass.

Entré:
Inngangspartiet ønsker velkommen med flislagt gulv. En nyere entrédør med glassfelt, installert i 2022, bidrar til et lyst og trivelig førsteinntrykk. Fra entreen er det direkte tilgang til en praktisk innvendig bod og videre til kjølerom.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en solid innredning fra 1989 med slette fronter i heltre, som gir et tidløst preg. Gulvet er flislagt og har gulvvarme. Benkeplaten i laminat har en nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål, og det er fliser mellom benk og overskap. Kjøkkenet er utstyrt med integrert komfyr, nedfelt platetopp, samt innfelt kjøleskap og oppvaskmaskin. En ventilator med kullfilter er plassert i overskapet.

Spisestue:
I tilknytning til kjøkkenet ligger spisestuen, som har parkett på gulvet. Rommet er et naturlig samlingspunkt for måltider og er sentrert rundt den store, hvitmalte peisen som deles med stuen på halvplanet over. Dette skaper en lun og sosial atmosfære. Meget god takhøyde og takvindu gir en god romfølelse.

Stue:
En kort trapp opp fra spisestuen leder til en romslig og luftig stue på et eget halvplan. Rommet har parkett på gulvet og en åpen peisinnsats som gir varme og hygge. En effektiv luft-til-luft varmepumpe ble installert i 2022. Store skyvedører i glass fra 2020 åpner opp mot terrassen og visker ut skillet mellom inne og ute.

Terrasse:
Fra stuen er det utgang til en stor, solrik, vestvendt terrasse med sjøglimt. Uteplassen er skjermet og gir rikelig med plass for utemøbler og sosiale sammenkomster. Terrassen har elektrisk markise og utekran med varmt- og kaldtvann. Gulvet ble lagt nytt i 2023.

TV-stue:
Boligen har en separat TV-stue med parkett på gulvet. Dette rommet var opprinnelig to soverom og er nå slått sammen for å skape en mer fleksibel og romslig sone for avslapning og underholdning. Rommet kan med enkle grep tilbakestilles ved behov.

To soverom:
Boligen inneholder to soverom, begge med parkettgulv, elektrisk gulvvarme og innebygde garderobeskap. Hovedsoverommet er utstyrt med praktisk servantinnredning og elektrisk solskjerming.

Bad:
Badet ble modernisert i 2010 og fremstår med tidløse valg. Rommet har flislagte overflater med gulvvarme og downlights i taket. Innredningen består av en vegghengt servantinnredning, speil med overlys og et vegghengt toalett med innebygd sisterne. Dusjhjørnet har glassdør og regnfallsdusj. Vannrørene er av typen rør-i-rør, med fordelerskap i veggen.

Vaskerom:
Et separat og praktisk vaskerom med flislagt gulv, gulvvarme og opplegg for vaskemaskin. Rommet er utstyrt med en laminert benkeplate med nedfelt vaskekum, en vegghengt porselensservant, veggskap for oppbevaring og et dusjhjørne med glassdører. Mekanisk avtrekk sikrer god ventilasjon.

Toalettrom:
I tillegg til badet har boligen et separat toalettrom fra byggeåret. Rommet har flislagt gulv, frittstående toalett og en vegghengt servant.

Kjølerom:
Ved siden av den innvendige boden finnes et praktisk kjølerom fra byggeåret, utstyrt med elektrisk kjølevifte for optimal oppbevaring av matvarer.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, spisestue, TV-stue og soverom. Fliser i entré, kjøkken, bad, vaskerom og toalettrom. Malt betong i bod og kjølerom.
Vegger: Hovedsakelig malte, glatte flater og malt tapet. Fliser på bad og vaskerom.
Himling: Malte panelbord i de fleste oppholdsrom. Glatte, malte flater med downlights i gang og på bad. Alle downlights (10 stk) i gangen ble skiftet til nye led downlights og dimmere den 10.10.25.

Lagring:
Boligen tilbyr gode lagringsmuligheter med en innvendig bod og et separat kjølerom. Det er garderobeskap på soverommene og skap på vaskerommet. I tillegg disponerer boligen en parkeringsplass på 13 kvm i en lukket garasjerekke, samt en oppmerket lagringsplass i felles kjeller.

For beskrivelse av tilstandsgrad (TG) 2 og 3, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisitet, vedfyring, samt luft-til-luft varmepumpe i stuen fra 2022. Gulvvarme på baderommene, vaskerommet og kjøkkenet. Åpen peis i stue og peisinnsats i spisestue. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 27.06.1977. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 485, tinglyst 09.01.1976: Festekontrakt og pantsettelseserklæring. Sørli terrasse har pant i eiendommen med kr. 10.000,-. Pliktig medlemskap.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 732, tinglyst 12.01.1977:
Gammel festekontrakt. Festetomten er innløst, men en del av bestemmelsene gjelder fortsatt. Eier av eiendommen er pliktig å vederlagsfritt opparbeide vei opp til regulert bredde samt avstå nødvendig veigrunn dersom kommunen forlanger det. Det skal ikke bedrives industri på eiendommen. Alle medlemmer i realsameiet skal være medlem i interesseorganet. Eiere av de 29 eiendommene gir hverandre gjensidig rett til å føre vann, overvann og spillvannledninger over hverandres parsell om nødvendig, samt rett til adkomst for vedlikehold. De ledninger som anlegger felles, er eierne solidarisk ansvarlig å vedlikeholde i fellesskap.

Eiendommen har ideell andel i realsameie gnr. 157 bnr. 380, og det er tinglyst følgende servitutter:
Dagboknr. 23289, tinglyst 03.12.1973:
Bestemmelse om vann og kloakkledning. Eier av gnr. 157 bnr. 4, bnr. 486 og 380 gir fremtidige utskilte og framfestede parseller rett til å føre vann, overvann og spillvannledninger over hverandres parsell om nødvendig. De ledninger som anlegger felles, er eierne solidarisk ansvarlig å vedlikeholde i fellesskap.
Dagboknr. 11473, tinglyst 12.06.1974:
Erklæring om transformatorstasjon. Eier gir Oslo Lysverker tillatelse til å sette opp og ha stående en transformatorstasjon med inn- og utføring av kabler og ledninger fra og til fordelingsnettet.
Dagboknr. 223480, tinglyst 25.03.2010:
Eier av gnr. 157 bnr. 557 gis rett til å legge stikkledninger for vann og avløp med nødvendige kummer gjennom eiendommen gnr. 157 bnr. 380. Forplikter seg til ikke å utføre arbeider som kan skade eller gjøre ledningene utilgjengelige

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen er tilknyttet I/S Sørli Terrasse, som er et interessesameie/velforening for atriumhusene i Steinhammerveien med 1/29 ideell andel hver.
- Det er observert gnagere på fellestomten gjennom vinteren. Dette er mulig avdekket ved at et kumlokk var åpent. Styreleder orienterer om at Rentokil følger opp.
- Vedtektene er under revidering.
- Sørli terrasse skal oppgradere carportene og søppelskur. Det er ikke vedtatt, men det er mulig det kan forventes en ekstraordinær kapitalinnkalling. Foreløpig bare på planleggingsstadiet.
- Lekeplassen er nylig oppgradert.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Steinhammerveien 22B har en solrik beliggenhet i et attraktivt og barnevennlig område mellom Sørli og Holtet.

Like i nærheten finner du Holtet - et hyggelig, lokalt handelssenter med et variert servicetilbud. Her ligger blant annet den populære delikatessebutikken Jacob’s, søndagsåpne Joker, Åpent Bakeri/Lofthuspizza, Kaffebrenneriet, indisk- og sushi takeaway, helsesenter og treningssenter (Best Helse), apotek og jernvarehandel.

For et enda bredere utvalg ligger både Sæter og Lambertseter like i nærheten. Sæter byr på en rekke butikker, caféer, restauranter og den populære vinbaren Poppel. På Lambertseter Senter finner du et stort butikk- og caféutvalg, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Det er heller ikke langt til sentrum – med sykkel kan du enkelt trille ned til byen og nyte livet ved blant annet Sørenga.
Kun 2 minutters gange fra boligen ligger Sørli trikkestasjon, med linje 13 og 19 som tar deg til Lilleaker og Majorstuen via Oslo sentrum.

Nærområdet byr på et rikt fritids- og rekreasjonstilbud. Du har gangavstand til de flotte friområdene på Ekebergsletta, i Brannfjellskogen og Ekebergparken. Her finner du turstier, bålplasser, utsiktspunkter, skulpturer, café og restaurant – perfekt for både aktivitet og avkobling. Rundt Ekebergsletta finnes også lysløype, idrettsanlegg, frisbeegolfbane, minigolf, husdyrpark og ridesenter.

Det er kort vei ned til fjorden, med populære badesteder som Nordstrand bad og Bekkelagsbadet. Sistnevnte er et moderne bade- og parkanlegg fra 2019 med stupetårn, sandvolleyballbane, parkourområde, ballbinge, utedusj og amfi for kulturarrangementer - et perfekt sted å nyte sommerdagene ved vannet.

Området har et rikt idretts- og foreningsliv, blant annet:
Bækkelaget Sportsklub (BSK) – håndball, fotball, ski m.m.
KFUM-hallen og Ekeberghallen på Ekebergsletta
Nordstrand IF (Niffen) – moderne håndballhall og kunstgressbane
Bækkelaget og Nordstrand Tennisklubb
Lambertseter IF – friidrettsanlegg, fotballbaner og svømmehall

For deg som liker å trene innendørs finnes Best Helse på Holtet, SATS Karlsrud/Lambertseter og EVO på Sæter.

Steinhammerveien er en liten vei som går parallelt med Ekebergveien fra Holtet mot Kastellet. Innkjøring til veien fra Ekebergveien både ved Holtet og Kastellet. Det er også gangadkomst til Steinhammerveien fra Holtveien, via Sørli trikkestasjon.

Flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til Kastellet skole (1.-10. klasse).

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 262 kvm. Tomten er opparbeidet med asfaltert adkomstvei og pent beplantet forhage.

Fellesområdet har store grøntarealer med velstelt plen og beplantning. Området byr også på felles lekeplass, sittegrupper og asfalterte internveier som gir et ryddig og barnevennlig bomiljø.

Parkering i felles garasjerekke i tilknytning til husets underetasje. Det kan det være mulig å leie ekstra carport dersom ledig til kr 500,- pr mnd. Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei samt private internveier med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-1876 datert 09.10.1973 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Byggesaker i området:
Steinhammerveien 28 - Riving av eksisterende bebyggelse, oppføring av tre eneboliger og en tomannsbolig med underjordisk parkering.
Holtveien 32 A - Tilbygg enebolig og oppføring av garasje

Follobanen er regulert til å gå i grunnfjellet under området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 490,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er kr. 8 564,- for inneværende år.

Det betales felleskostnader til I/S Sørli Terrasse, der boligen har ideell andel av fellesareal (1/29) som tilsvarer kr 2.129,- pr mnd. som inkluderer kollektiv tv -og bredbåndavtale, drift og plenklipping-, måking- og generelt vedlikehold av fellesareal. Felleskostnadene betales månedsvis. Sørli Terrasse har vedtekter, som blant annet regulerer vedlikehold/endringer på husene, og regler ved utleie av parkeringsplass. Vedtektene kan fås ved henvendelse til megler.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6 734,-

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2023 var kr 3 844 382,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 11 920 546,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

11 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

298 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
319 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
12 269 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Aasa Helene Raaholt Auensen, Bjørn Raaholt og Sverre Crowo Raaholt

Da realsameiet er over 2 mål er den i utgangspunktet underlagt konsesjonslovgivning, og kjøper må ved kontrakt undertegne egenerklæring om konsesjonsfrihet. Denne erklæringen må godkjennes fra kommunen før eiendommen kan overskjøtes til kjøper.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger inkl. alle  kr 4 000,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 6 465,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 847,50
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp  kr 163,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reg.best Oslo-eneb/rekkeh  kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 66 236,00
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 19 500,00

Oppdragsnummer 44-0245/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25245

Sist oppdatert: 29. oktober 2025 kl. 16:48