Skarphagaveien 38

Skarphagaveien 38, 3120 NØTTERØY
Kommunenummer 3911, gårdsnummer 11, bruksnummer 66, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 190 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 83 kvm: Trapperom og gang, kjellerstue, toalettrom, vaskerom og 4 boder
1. etasje 107 kvm: Vindfang, trapperom til kjeller, gang, kjøkken, stue og spisestue, bad, 3 soverom, toalettrom og garasje

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 45 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.02.2026 utført av Stokke Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kjeller med takhøyde rundt 2,04 meter. Tilkomst til 17 kvm garasje fra kjeller.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Se punkt om ferdigattest for konsekvenser.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig med kjeller og hovedetasje fra 1969. Tilliggende garasje på 17 kvm med dør til kjeller. Huset er iht. tilstandsrapporten oppført i tre og garasje med fuget teglstein på grunnmur i sementblokker. Det er
stripefundamenter av betong under grunnmur. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Boligen må ses på som et oppussingsobjekt og det er gitt TG3 på flere bygningsdeler. Det må påregnes etterfølgende påkostninger og vedlikehold. Ellers en fin planløsning.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG 3 - Store eller alvorlige avvik:
- Takkonstruksjon/Loft: Det er registrert skader i undertak. Det ble fra luke påvist skadet og misfarget undertak ved pipe og noe ved luftehatt. Dette etter lekkasje, samt følgeskade i takplate i stue mot pipe. Loft er også dårlig isolert. Ute er det tørre og flasset vindskier og grodd takfot. Hele loftet er ikke vurdert og det kan være avvik som skulle vært kommentert.
- Vinduer: Det er påvist vinduer med fukt/råteskader. Det er råteskade på vinduet til garasjen, punktert glass på et soverom, samt generelt slitte vinduer i boligen.
- Terrasse: Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Terrassen har stedvis råteskader, grodde bord og skjevheter i konstruksjonen. Betongveranda har noen skjevheter og slitasje.
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble målt med gulvlaser et avvik på ca. 35 mm i kjellerstue. I 1. etasje ble det målt ca. 13 mm avvik i stue og 11 mm på kjøkken.
- Rom under terreng: Det er i hulltaking påvist fukt-/råteskader. Ved hulltaking i kjellerstue ble det målt 49 % fuktkvote, og det ble påvist fukt- og råteskade. Det er også registrert plast i veggen, noe som ikke skal forekomme under terreng.
- Fuktsikring og drenering: Det er ut ifra observasjoner konstatert at drenering/tettesjikt har funksjonssvikt/svært begrenset effekt. Det ble målt fukt i kjeller, og det er stedvis saltutslag og fuktinntrengning.
- Bad: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Fuktskadet rom som ikke han noen form for våtromstandard. Det er ikke fall til sluk i støpejern.

TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak:
- Taktekking: Taksteinen nærmer seg forventet levetid på 60 år, og det er registrert mosegroing og slitasje. Det ble også påvist skader på undertaket ved pipen etter lekkasje.
- Nedløp og beslag: Takrenner og nedløp har alder, dels møkkete og noen skjevheter er det.
- Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er også grodd kledning (svertesopp). Mot syd er det registrert tørkesprekker og stedvis råte i kledningen.
- Dører: Alderslitt inngangsdør og vippeport.
- Overflater: Det er generelt slitte og eldre overflater. Det er også fuktskadet plate i taket i stuen mot pipen etter lekkasje fra pipe over tak (også kommentert på loft).
- Pipe og ildsted: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Det er ikke tillatt med parafinfyring i dag i henhold til gjeldende forskrifter. Dersom det fortsatt skal fyres med parafin, må anlegget bygges om til biofyring.
- Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.
- Grunnmur og fundamenter: Grunnmuren har sprekkdannelser. Det er registrert stedvis sprekkdannelser i grunnmuren.
- Terrengforhold: Det er fall mot boligen i bakkant, noe som kan medføre risiko for vannansamlinger inntil grunnmuren.
- Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.
- Oljetank: Kombinasjon av alder og materiale tilsier at denne bør fjernes.
- Kjøkken: Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken. Kjøkkenet er av eldre dato og fremstår som slitt. Det ble påvist fukt i benkeskapet, noe som medfører risiko for skjulte skader. Kjøkkenavtrekk har alderslitt ventilator.
- Bad: Det er registrert symptom på fuktskader. Referer til hoveddel. Hulltaking er ikke foretatt, da det er symptomer på fukt.
- Toalettrom: Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1. Ellers normal slitasje. Det er ikke installert klosett i rommet. Rommet fremstår som slitt, og det er ikke tilfredsstillende ventilasjon i henhold til gjeldende forskrifter.
- Vaskerom/tilliggende konstruksjoner: Det er registrert symptom på fuktskader. Referer til hoveddel. Hulltaking er ikke foretatt, da det er symptomer på fukt.

Det er påvist avvik innen helse miljø eller sikkerhet:
- Rømning: Det er ikke godkjente rømningsvinduer eller lysflate i kjellerstue.
- Elanlegg: Det er ikke samsvarserklæring på oppgradering etter 1999.
- Trapper: Det er ikke rekkverk fra garasjen og ikke håndløper på vegg fra 1. etasje.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Brannvesenet har under tilsyn opplyst om at det må sørges for at det er tilstrekkelig og hensiktsmessig brannslukningsutstyr i boligen som alle beboerne kan betjene.

Selgers fullmektig informerer om at eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Selger tar spesifikt forbehold om feil og mangler som er beskrevet i egenerklæringsskjemaet. Boligkjøper anses å kjenne til forholdene som er omtalt i dette egenerklæringsskjemaet. Disse forholdene kan ikke gjøres gjeldende som feil eller mangler senere. Boligkjøper oppfordres til å selv undersøke eiendommen grundig.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Eneboligen med kjeller og hovedetasje fra 1969, med tilliggende garasje med dør til kjeller må ses på som et oppussingsobjekt og det er gitt TG3 på flere bygningsdeler. Det må påregnes påkostninger og vedlikehold for å sette huset i stand.

Huset har en fin planløsning, mange setter pris på å ha hovedfunksjonene i boligen på ett plan. Med oppussing og modernisering vil dette bli en fin familiebolig. Det er fine uteplasser på en impregnert terrasse mot syd på 21 kvm og på en 24 kvm veranda i betong med skiferstein ved inngangspartiet. Innvendig er det gulv av parkett, teppe, belegg, betong og laminat. Vegger med tapet, panel og mur. Innvendige tak har panel, rutede plater, slette plater og gipsplater i garasjen. Det er vedovn med parafinbrenner i stue. Kjøkkenet ligger i en delvis åpen løsning til en romslig vinkelstue. Kjøkkenet er praktisk med mye skap og benkeplass og har tilkomst fra både stuen og gangen. Kjøkkeninnredningen har profilerte fronter og laminert benkeplate med rustfri oppvaskkum. På badet er det Det er belegg på gulv og vegger med respateksplater. Taket har malte plater. Rommet er innredet med badekar, servant, skap og speil og varmes opp av stråleovn på vegg. Det er toalettrom på hovedplanet og i kjelleren, hvor det er toalett og servant i 1. etasje og i kjelleren er rommet innredet med benk, speil og servant.

Ingen hvitevarene medfølger boligen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedovn med parafinbrenner i stue og for øvrig elektrisk oppvarming.

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.

Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,  følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eneboligen, datert 14.04.1971. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse. Plantegning fra 1968. Kjeller: Hobbyrom er kjellerstue og det er ikke søkt bruksendring. Del av vaskerom og tørkerom er bod og det er ikke søkt bruksendring. Toalettrom er ikke tegnet inn. Rom merket brensel er bod. Ellers riktig tegning. Rommene i kjeller som ikke er omsøkt er m.a.o. ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at kjellerstuen ikke godkjennes som varig opphold og må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjellerstuen har heller ikke godkjente rømningsvinduer eller lysflate i kjellerstue.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Eneboligen har en sentral og fin beliggenhet på østsiden av Nøtterøy. Skarphagaveien er en hyggelig boliggate mellom Øvre Smidsrødvei og Smidsrødveien. Smidsrød Helsehus og Sjølystsenteret ligger også i nabolaget. Praktisk med busstopp nede ved hovedveien. På sykkelstiene er det enkelt å gå eller sykle til Teie torv som har de fleste sentrumsfunksjoner, her kan man velge mellom gang- og sykkelsti på Smidsrødveien eller langs den roligere veien i Øvre Smidsrødvei. På Teie finner man også Rosahaugparken og Rosanes med flotte områder for lek og rekreasjon, sommer som vinter. På Rosanes er det også båthavn og badesteder. Det er ca. 3,5 km til Tønsberg sentrum med alt av tilbud. På Nøtterøy er det flotte turområder i skog og mark, badestrender og golfbane.

Fra Tønsberg sentrum kjør mot Nøtterøy. Ta Smidsrødveien til venstre i Teie veidele. Følg veien utover forbi Teie torv, videre forbi Coop matvareforretning på venstre side, fortsett videre forbi Smidsrød helsehus på høyre side, Skarphagaveien ligger på høyre side nederst i bakken ved elektriker Per Johansen. Følg veien oppover, hvor eiendommen ligger på venstre side etter ca. 300 m. Det vil bli skiltet til fellesvisninger.

Se også google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiendommen sogner til Labakken skole og Teigar ungdomsskole. Nøtterøy og Færder videregående skole. Det er flere barnehager i nærheten.

Se for øvrig vedlagte nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca 558 kvm, opparbeidet med gruset gårdsplass, plen, busker mm.

Parkering på egen gårdsplass og i integrert garasje.

Øvrig parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Det går kommunale ledninger over eiendommen som har felles ledninger sammen med andre eiendommer.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel (6.9.2023) avsatt til:

Boligbebyggelse - Nåværende: 557 kvm
byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav: 557 kvm

Selger har mottatt varslingsbrev fra Færder kommmune, datert 27.01.2026 om endring av reguleringsplan for Skarphagaveien 40-42, på naboeiendommen. Formålet med planendringen er å tilrettelegge for to nye boenheter mellom eksisterende boliger på eiendommen b/bnr. 10/64 og 11/24. boenhetene planlegges oppført der det i dag er regulert adkomst til friluftsområdet på g/bnr. 11/1. Planendringen innebærer derfor flytting av denne adkomsten noe lenger vest. Ny adkomstvei vil også fungere som adkomstvei til de nye boligene.

I gjeldende plan er området som omfattes av endringen regulert til kombinasjon forretning/bolig, friluftsområde og kjøreveg. Endringen omfatter også g/bnr. 11/24 og ytterligere deler av g/bnr. 11/1 og 155/104, som i dag er uregulert, men avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen. I ny plan er det forslått å ikke åpne for forretning ettersom det ikke er i tråd med kommuneplanen. Det åpnes imidlertid for etablering småskala tjenesteyting på inntil 20% av boligens bruksareal innenfor felt BF3, for å tilrettelegge eksisterende virksomhet.

 Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 967,- for 2026. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn samt tillegg for økt restavfall.

Det må påberegnes utgifter til strøm/fyring, boligforsikring, tv/internett, alarm etc.

Boligen er tilknyttet Kabel-TV og Internett, og det er ikke tegnet Norgespris iflg. opplysninger fra fullmektig.

Selger fullmektig har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. 

Formuesverdi for 2024 var kr 1 544 389,- ifølge selgers Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 177 554,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

97 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
118 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 008 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rolf Otto Magnussen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Færder kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,10 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 3.500 - 3 stk er inkludert

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Færder kommune   kr 3 600,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Fotopakke med drone  kr 4 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0010/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR21.2610

Sist oppdatert: 14. februar 2026 kl. 13:59