Munkerudvollen 19B

Munkerudvollen 19B, 1165 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 181, bruksnummer 487, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 177 kvm

BRA-i:
Kjeller 60 kvm: Gang, bad, kjellerstue (ikke godkjent for varig opphold) og garasje.
1. etasje 68 kvm: Entré, gang, stue og kjøkken.
2. etasje 40 kvm: Gang, bad, to soverom, kontor og en bod.

BRA-e:
1. etasje 9 kvm: Utvendig bod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
2. etasje 20 kvm: Sydvestvendt terrasse.

Eiendommen har et kaldtloft på 25 kvm med delvis gangbart gulv, som ikke er måleverdig areal på grunn av lav takhøyde.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 22.10.2025 utført av Anticimex AS v/Torbjørn Sæbøe.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Tomannsbolig fra 1948. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn og grunnmur av betong. Skillende dekker trekonstruksjon. Yttervegger av bindingsverk utvendig kledd med trekledning. Saltak av trekonstruksjon utvendig tekket med takstein. Entredør av tre med gassfelt fra 2020. Ytterdør til bod av tre fra ukjent årstall. Terrassedører med karmer av tre og aluminium med to-lags glass fra 2020. Garasjeport av aluminium fra ukjent årstall. Vinduer med karmer av tre og aluminium med to-lags glass fra 2020. Varmtvannsbereder på 190L fra 2019.. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:
Våtrom – Bad 2. etasje og kjeller:
Badene har høy alder og slitasje, med bomlyd og sprekker i flisfuger. Tettesjikt kan ikke verifiseres. Vann- og avløpsrør vurderes som fra byggeår. Fuktmålinger viser ingen avvik. Oppgradering bør påregnes.

Kjøkken:
Overflater (himling, vegger, gulv) og innredning preget av alder og slitasje. Vann- og avløpsrør har passert anbefalt levetid og kan ha skjulte avvik.

Øvrige rom:
Aldersslitasje på himling, vegger, gulv og enkelte innerdører. Mangelfull ventilasjon, spesielt på soverom i 2. etasje.

Kjeller/rom under terreng:
Aldersslitasje på overflater. Vegger under bakkenivå gir risiko for skjult fuktskade. Oppfølging anbefales.

Innvendige trapper:
Mangelfull sikkerhet: betydelig slitasje og mangler håndløper på begge sider.

Etasjeskillere:
Målbare skjevheter i 1. og 2. etasje (18 - 23 mm).

Tekniske anlegg (VVS):
Vann- og avløpsrør samt stoppekran har passert forventet levetid. Risiko for skjulte feil.

Elektrisk anlegg:
Mangelfull dokumentasjon. Utvidet el-kontroll anbefales.

Yttervegger/fasade:
Råteskader i kledning enkelte steder, og kledning ved bod står utsatt til. Videre undersøkelser anbefales.

Dører og vinduer:
Takvinduer med usikker restlevetid.

Yttertak:
Aldersslitasje og begrenset inspeksjonsmulighet. Flere usikre punkter (takrenner, gjennomføringer, lufting).

Utvendige trapper:
Mangler rekkverk og tilfredsstiller ikke dagens krav.

Grunnmur og drenering:
Noe sprekkdannelse, eldre drenering med usikker funksjon. Dårlig bortledning av takvann og lite fall fra terreng.

Stikkledninger:
Utvendige vann- og avløpsrør har passert anbefalt levetid.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Fasader/kledning:
Råteskader og flassende maling på deler av fasaden. Mulig skjult skade. Utbedring nødvendig.

Dører:
Boddør med svelleskader, må skiftes.

Terrasse:
Tettesjikt med usikker levetid, råteskader og manglende vedlikehold. Videre undersøkelser anbefales.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Eiendommen har gjennomgått flere oppgraderinger. Entredør, terrassedører og vinduer med karmer av tre og aluminium med to-lags glass ble installert i 2020. En varmtvannsbereder på 190 liter ble montert i 2019, samme år som en varmepumpe ble installert. Boligen varmes opp elektrisk, supplert med vedfyring og varmepumpe.

Kjøkken:
Kjøkkenet i 1. etasje har parkettgulv, vegger av treplater og himling av treplater. Innredningen består av moderne skap med glatte fronter, benkeplate i tre, dobbel oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, og flislagt flate mellom benkeplate og overskap. Det er benkeskapsbelysning og stikkontakter under overskap. Integrerte hvitevarer inkluderer kjøleskap, komfyr med platetopp og oppvaskmaskin. Kjøkkenventilator er tilkoblet avtrekkskanal.

Bad 2. etasje:
Dette badet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og tapetsert og malt himling. Innredningen inkluderer et vegghengt servantskap med ett-greps armatur, et vegghengt speilskap med overbelysning, og et dusjkabinett med to-greps armatur og hånddusj.

Bad kjeller:
Badet i kjelleren har flislagt gulv med gulvvarme, vegger av våtromsplater og himling av våtromsplater. Det er utstyrt med et vegghengt servantskap med ett-greps armatur, et vegghengt speil med overbelysning, og et dusjkabinett med to-greps armatur og hånddusj. Det er også opplegg for vaskemaskin.

Overflater og Innredninger:
Gulv: Parkett, originale tregulv og laminat.
Innervegger: Tapetserte, malte vegger og malt trepanel.
Himlinger: Himlingsplater og malt trepanel.

Boligen er oppvarmet med varmepumpe, vedfyring samt gulvvarme i bad/vaskerom i kjeller. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1949. 

Det foreligger ekspedisjonsdokument datert 10.01.1948, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Dokumentet er ikke datert så endelig bekreftelse på ferdigattest (attester ekspedisjonsdokument) foreligger ikke. På dokumentet er det påtegnet, kan anbefales godkjent med dateringen 11.02.1948.

Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig. Selger opplyser at det ikke er gjort endringer i selgers eiertid.

Det foreligger ferdigattest på tilbygg våningshus, datert 27.08.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Baderom og kjellerstue er opprinnelig byggemeldt som henholdsvis brenselsrom, vaskerom og matbod boder jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som brenselsrom, vaskerom og matbod.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
- Dagboknr 2853, tinglyst 10.03.1950, type heftelse: Festekontrakt.
- Dagboknr. 29257, tinglyst 22.12.1978, type heftelse: Panterett til sameiet på kr. 5 000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom.
Dagboknr. 2853, tinglyst 10.03.1950:
Festekontrakt med tilhørende bestemmelser.

Dagboknr. 14175, tinglyst 03.11.1954:
Felles erklæring. Gjerder som ikke står i riktig avstand fra veikant flyttes av grunneieren. Veigrunn med nødvendige grøfter og gjerdeavstand overdras til kommunen uten utgift for denne. De private avkjørsler som ikke er i orden må av grunneierne settes i stand og forsynes med stikkrenner på en av veivesenet godkjent måte. Hvor overvannet ikke bortledes gjennom offentlig kloakk, må der gis stikkrennene fritt avløp fra veiens område.

Dagboknr. 7373, tinglyst 19.06.1962:
Erklæring vedrørende garasjen på eiendommen. Kommunen har gitt midlertidig unntak, og eier er forpliktet seg til å fjerne bygget uten erstatning dersom kommunen forlanger det.

Dagboknr. 13738, tinglyst 05.10.1965:
Munkerudvollen godkjennes inntil videre i sin nåværende bredde på 4,5 meter. Eiendommen/sameiet er forpliktet til, når formannskapet forlanger det, å opparbeide veien inntil 8 meter bredde inntil tomten, innbefattet fortau og kloakk. Gjerde skal settes opp etter områdets reguleringsbestemmelser. 

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Munkerudvollen 19B ligger i et meget barnevennlig boligområde på Nordstrand. Området byr på et trivelig miljø med mange barn og er et attraktivt bosted for de som ønsker nærhet til et rikt frilufts- og fritidstilbud, en kort reisevei unna sentrum.

Kort vei til bussholdeplass og lokal nærbutikk i Nordstrandveien (Kiwi), samt til et rikt servicetilbud på Sæter. Her finner du et bredt tilbud av caféer, spisesteder og butikker, samt bl.a. vinbar, delikatessebutikken Gutta på Haugen, treningssenter og legekontor.
De to andre lokale handelssentrene i bydelen, Lambertseter og Holtet, er heller ikke langt unna. Lambertseter Senter har et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino, mens du på Holtet bl.a. finner den populære delikatessebutikken Jacobs.

Som nevnt er det kort vei til bussholdeplass i Nordstrandveien, samt at det heller ikke er langt til trikkeholdeplassen på både Ljabru og Sæter med rute 13 og 19, begge via Oslo sentrum. Gangavstand også til Munkelia T-banestasjon.
(Se Ruter for mer informasjon).

Et rikt fritidstilbud i nærmiljøet, med store friområder rett i nærheten. Østmarka med flotte turmuligheter er heller ikke langt unna.
Nærhet til flere populære badeplasser langs Bunnefjorden som Sørstranda på Ulvøya, Hvervenbukta, Katten og Nordstrand bad.
I retning sentrum finner du også området rundt Ekebergsletta som kan tilby lysløype, idrettsanlegg, minigolfbane, ridesenter, husdyrpark, store friområder, skulpturparken og Ekebergrestauranten m.m.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Kort vei til Nordstrand IF («Niffen») med stor håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre, tilbud om styrketrening og e-sport, samt gratis havpadling og SUP for sine medlemmer.
Nordstrand tennisklubb (NTK) med uteanlegg i Seterveien og tennishall ved Nordseter skole i Ekebergveien.
Nordstrand turn har flott turnhall ved Leriskallen.
Bækkelagets Sportsklub (BSK) - håndball, fotball, ski m.m.
Områdets lokale alpinbakke - Sloreåsen.
Lambertseter idrettsforening med flott friidrettsanlegg og fotballbaner på Lambertseter. Svømmehall i tilknytning til Lambertseter skole samt lokal lysløype på Bergkrystallen.
I tillegg finnes det flere treningsstudioer, herunder Evo på Sæter og Lambertseter, Sats på Lambertseter og Karlsrud, samt Best Helse på Holtet.

Munkerudvollen er en lite trafikkert vei som strekker seg fra Oberst Rodes vei (ved Munkerud Skole) og ender i Bakketoppen. Kjøreadkomst til eiendommen fra Nordstrandveien inn Munkerudveien, deretter via Breiens vei og Oberst Rodes vei til Munkerudvollen. Alternativ kjøreadkomst fra Ekebergveien via Breiens vei, eller fra Ekebergveien via Ljabrubakken og Bakketoppen. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Flere barnehager i nærområdet.
Kort og lite trafikkert skolevei til Munkerud skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiendommen har en pent opparbeidet festet tomt på 1803 kvm med asfaltert biloppstillingsplass, plenarealer og diverse beplantning. Det er også en sydvestvendt terrasse på 20 kvm med utgang fra soverom 1 og utvendig trapp til hagen. Seksjonene disponerer hvert sitt utvendige areal, uten at dette er vedtektsfestet eller seksjonert.

Bortfester er Lars Erik Gjørberg.
Tomten er festet i 99 år fra 1947 og festeavgiften er kr 4 906,- pr. år. Festeavgift forfaller 1. november hvert år.
Festeavgiften ble sist regulert i 2021, og kan reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler.

Samtykke bra bortfester kreves.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Fester kan alternativt kreve tomten innløst. Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår, men bortfester har rett til å kreve et "engangsløft" av festeavgift regulert til 2 % av råtomteverdien. Beløpet reguleres årlig iht. KPI. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Eiendommen disponerer en garasjeplass i eiendommens underetasje. Det er innvendig adkomst til garasjen fra kjelleren. I tillegg er det en asfaltert biloppstillingsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-4220, datert 15.03.2006, med tilhørende bestemmelser. Oslo bystyre vedtok en ny småhusplan 27.09.2023, men planen ble ikke godkjent av Kommunal- og distriktsdepartementet etter innsigelser fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Eiendommer som omfattes av småhusplanen er derfor underlagt et midlertidig forbud mot tiltak (MFT), med enkelte unntak. Søknader som faller inn under unntakene i MFT behandles fortsatt - enten frem til sommeren 2026 eller til en ny plan er vedtatt. Dersom en ny plan ikke er godkjent innen den tid, vil den tidligere småhusplanen igjen kunne tre i kraft. For mer informasjon, ta kontakt med megler.

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 045,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er kr. 1 829,- for inneværende år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 17 500 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7739,-
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av bredbånd og har avgift på kr 1 049,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 956 681,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr. 7 826 724,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

8 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

223 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
244 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
9 194 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kjersti Witte

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke Ekstra synlighet  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 045,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige (seksjon) - regnes av prisantydning  kr 40 000,00
Foto - Dagfoto (John Løvås)  kr 4 500,00
Foto - kveldsfoto  kr 3 950,00

Oppdragsnummer 44-0255/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25255

Sist oppdatert: 07. november 2025 kl. 22:26