Lachmanns vei 70D

Lachmanns vei 70D, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 141

Totalt bruksareal BRA: 316 kvm

BRA-i:
Underetasje 111 kvm: Entré/hall, bad, vaskerom, stue, to soverom, teknisk rom, to walk-in-closet og omkledningsrom.
1. etasje 96 kvm: Stue, kjøkken, toalettrom og kontor.
2. etasje 68 kvm: Gang, bad, bod, walk-in-closet og tre soverom.

BRA-e:
1. etasje 23 kvm: Garasjerom.
2. etasje 18 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje 32 kvm: Terrasse og to plattinger.
2. etasje 8 kvm: Terrasse.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 82 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 68 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 14 kvm.

Utvendig bod med adkomst via trappegang ved carport har et totalt gulvareal (GUA) på 23 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 18 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.08.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Ivar Stensen. Rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Det ene rommet i underetasjen som har overvinduer er byggemeldt og godkjent som bod. Det er også innvendig endring på øverste etasje. Se pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1988 med underetasje. Grunnmuren er av betong. Yttervegger er av trekonstruksjoner med utvendig liggende trekledning og malt mur/betong. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak i trekonstruksjon med takopplett, tekket med takstein fra byggeår. Boligen har i hovedsak vinduer fra 2015 og noen vinduer med karmer i aluminiumsbeslag fra byggeår. Entrédør har glassfelt og elektrisk kodelås. Det er elementpiper fra byggeår med peisovn i stuen og peisinnsats over kjøkkenbenken. Peis/pipe på kjøkkenet er ikke funksjonstestet på mange år. Det er utgang fra soverom til en terrasse på 8 m², fra stue til en platting på 6 m², og fra kjøkken til en terrasse på 13 m².

Frittstående garasje med carport og to boder, tilknyttet heishus oppført i 1988. Bygningen har fundament av overflatebehandlede lettklinkerblokker, vegger av trekonstruksjoner med liggende trekledning og takkonstruksjon av tre tekket med torvtak.

Sikringsskap er plassert i skap i garderobe i underetasje. Anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Tekniske anlegg
- Varmesentral: Varmegjenvinningsanlegg er defekt og frakoblet, ifølge selgers opplysning, og det benyttes på befaringsdagen annen type oppvarming.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

2. Etasje Bad
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.

Underetasje Bad
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel. Det registreres motfall på deler av gulvet.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Underetasje Vaskerom
- Overflater gulv: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser.

1. Etasje Kjøkken
- Vannrør: Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

1. Etasje Toalettrom
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen.

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Mekanisk ventilasjonsanlegg og tilknyttet utstyr har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Veggflater i teknisk rom har slitasje og enkelte skader.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale i tekniske rom bærer preg av slitasje og enkelte skader.

Innvendige trapper
- Tilstand: Det er registrert knirk i større deler av trappen.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen på sørside ved takopplett. Videre er det stedvis ikke mulig å kontrollere lufting, eksempelvis ved platting ved kjøkken.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinklede vinduer i loftsetasje har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: På terrassedør i 2.etasje står dørbladet skjevt i forhold til karmen, noe som gir betydelig kontakt med dørterskel/karm.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Taket er inspisert fra bakkeplan, samt fra terrasse, med de begrensningene dette innebærer.
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Boligen har en lukket takkonstruksjon.

2. Etasje Terrasse / platting
- Membraner og vanntett sjikt: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur, fundament: Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har komplett utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Garasjebygg
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
- Yttertak og takkonstruksjon: Ytter- og undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendige forhold: Innvendige flater i bod i 3.etasje viser stedvis tegn til slitasje og elde.
- Vinduer, dører og porter: Garasjeport har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

2. Etasje Bad
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av valgt slukløsning/utførelse.

Underetasje Vaskerom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke praktisk mulig på grunn av våtrommets utforming og bruk.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Rom under terreng
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Fuktmåling/hulltaking er ikke praktisk mulig på grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Helse, miljø og sikkerhet

Loft
- Rekkverk ved åpning til underliggende etasje: Rekkverkshøyden er lavere enn 1,0 meter.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Fremlagt tilsynsrapport: Ifølge selgers opplysning er det utført tilsyn på pipeløpene i 2019. Dokumentasjon er ikke fremlagt. Pipen og pipeløpet på kjøkkenet er dog ikke funksjonstestet på mange år.

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider fra 1.etasje til 2.etasje.

2. Etasje Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Noen utdrag fra selgers egenerklæring:

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2018
Firmanavn: Mellem & Martinsen
Beskrivelse av arbeidet: Ombygging av 2 wc/bad og 1 wc, inkl legging av membran, nye varmekabler, fliser, flytting av vegger. Badstu fjernet. Bygging av nytt vaskerom. Det er mekanisk avtrekk fra begge wc/bad og vaskerom.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja.
1) Lekkasje ved pipe i 3.etg. Dette ble utbedret umiddelbart da lekkasjen ble oppdaget etter et kraftig regnskyll. I 2021 ble det lagt helt nytt tak. Arbeidet ble utført av Norges Tak & Blikk. Se beskrivelse av dette arbeidet nedenfor.
2) Vanninntrengning til bod (eget bygg over garasje). Det har vært problemer med vann/fukt etter regnskyll og etter snøsmelting fra større snømengder som har ligget inntil veggen til boden. For å utbedre dette har det blitt skiftet tak på bod, lagt nytt torvtak over bod/carport og gjennomført tiltak mot vanninntrengning fra terreng. Utført av byggmester Haukur Hauksson. Se beskrivelse av dette arbeidet nedenfor.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2021
Firmanavn: Norges Tak & Blikk
Beskrivelse av arbeidet: Utskifting av undertak på boligen med bl.a. nye sløyfer og taklekter, ny underlagspapp, nye vindskier, toppbordbeslag, forkantblikk, nye nedløpsrør og gradrenner, nye overgangsbeslag, heldekkende pipebeslag og nye stigtrinn på tak. Takstein er gjenbrukt.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2018
Firmanavn: Haukur Hauksson
Beskrivelse av arbeidet: Tak er utbedret over bod/carport. Gammelt torvtak er fjernet, og det er lagt nytt undertak og torvtak. Det er lagt beslag på takenden (mot nabo i nord). Vi har ikke oppdaget problemer med vanninntrengning fra tak etter dette.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

3. Hvilket år ble jobben fullført?: 2023
Firmanavn: Haukur Hauksson
Beskrivelse av arbeidet: Fjernet gammel støttemur og murt opp ny støttemur i hage mot nabo i sør.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

4. Hvilket år ble jobben fullført?: 2025
Firmanavn: Haukur Hauksson
Beskrivelse av arbeidet: Det er gjennomført flere tiltak i tråd med faglige anbefalinger for å utbedre problem med vanninntrengning til bod (som er et eget bygg atskilt fra eneboligen). Forøvrig ble det i forbindelse med den faglige vurderingen og arbeidet ikke avdekket fuktskader i materialer under gulv i bod. Det foreligger bilder av dette. Det er laget en kanal med rist utenfor bod som leder overvann bor. mellom kanalrist og bodvegg er den innerste rekken med belegningsstein er erstattet av mur med noe fall ut fra bodvegg. Dette er gjort for å hindre at vann trenger inn i bodvegg og ned i bakken rett utenfor boden. I tillegg er dør til bod er hevet (dvs at det er murt opp en "terskel"). Dør til bod er også skiftet ut. Tiltakene har hjulpet veldig bra, men samtidig kan vi ikke utelukke fukt på gulvet i boden etter store regnskyll.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

5. Hvilket år ble jobben fullført?: 2018
Firmanavn: Mellem & Martinsen
Beskrivelse av arbeidet: Har utvidet 3. etg ved å redusere terrasse. Ytterveggen er flyttet ut, og terrassen er redusert med ca 13kvm. Nytt soverom er bygd der innerste del terrassen var.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?
Ja.

Er det utført arbeid med drenering?
Ja.
Hvilket år ble jobben fullført?: 2000
Firmanavn: Ukjent
Beskrivelse av arbeidet: Det ble tilleggsdrenert for å få vekk vannet fra taknedløpene. Det ble laget en grøft med avløpsledning langs/inntil grunnmuren. Vurderinger: Det ble foretatt fuktkontroll med fuktindikator av grunnmur i 2012. Det ble ikke registrert unormale fuktverdier under befaringen. (Kilde: Bygningsteknisk gjennomgang av sertifisert takstmann Jan Berby, 2012. Dette var informasjon i takstrapport bestilt av tidligere eier ifm kjøp av boligen i 2013.) Vi kjenner ikke til hvem som utførte dette arbeidet, og vi er ikke kjent med om dette ble utført av faglærte eller ufaglærte.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Nei.

Har det vært feil på det elektriske anlegget?
Ja.
Belysning (downlights) i tak over carport fungerer ikke. Har forøvrig god belysning langs trapp opp til eneboligen.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2018
Firmanavn: Leite & Christiansen
Beskrivelse av arbeidet: Modernisering av elektrisk anlegg ifm ombygging / oppgradering av hus. Det er lagt nye kurser og nye trekkerør. Hele det elektrisk anlegg ble ikke skiftet ut.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2024
Firmanavn: Hetland Elektro
Beskrivelse av arbeidet: Montert 2 elbil-ladere.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja.
Vi har hatt sprukket vannrør til utekraner (frostsprengning) som har medført lekkasje i bod / garasje. Dette er utbedret (skiftet rør), i tillegg til at det er lagt isolasjon rundt vannrør i garasje og satt inn en varmeledning inntil vannrøret). Det viktigste tiltaket er å vinterstenge vann til utekraner.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2018
Firmanavn: Mellem & Martinsen
Beskrivelse av arbeidet: Det er lagt rør-i-rør innvendig. Oppgradering har blitt gjennomført ifm ombygging/opp-pussing av enebolig og bygging av nye bad / vaskerom. Det er lagt vannrør i vegg ved garderoberom ved siden av sikringsskap i 1. etg. slik at det er tilrettelagt for å bygge et kjøkken som en del av en hybel / utleiedel på et senere tidspunkt hvis det er ønskelig.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026
Firmanavn: Vatek
Beskrivelse av arbeidet: Skifte vannrør utvendig i garasje.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

3. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026
Firmanavn: Boligrørleggeren
Beskrivelse av arbeidet: Det er installert tilbakeslagsventil og partikkelfilter/grunnfilter på hovedvanninntaket. Dette hindrer at smuss og partikler fra vannet kommer inn i boligens sanitæranlegg og armaturer.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
Hvilket år ble jobben fullført?: 2018
Firmanavn: Mellem & Martinsen / Bjerke Ventilasjon
Beskrivelse av arbeidet: Da vi overtok boligen i 2013 hadde den oppvarming med et varmegjenvinningsanlegg der oppvarmet luft ble ført inn i rommene via spalter i gulv. i 2018 ble denne oppvarmingen erstattet av varmekabler i gulv i alle rom med unntak av soverom/gang/garderobe i 3.etg. Flexit ventilasjonsanlegg fra 2008 er koplet ut.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.

Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja.
Endring: Skifte av peis (innsats) i 2018. Lagt beslag på pipe i 2021.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen?
Ja.
Det har tidligere (senest 2025) vært observert mus i skap under oppvaskbenken på kjøkkenet. Det er gjennomført utbedringstiltak, herunder å tette åpninger utvendig med musebørste.

Har du bygd på eller gjort om kjeller, loft eller annet til boligrom?
Ja, kun av faglært.
Faglært arbeid:
1. Hvilket år ble jobben fullført?: 2018
Firmanavn: Mellem & Martinsen
Beskrivelse av arbeidet: Se tidligere beskrivelser. Romløsning i 1.etg og 3. etg er endret betydelig. Romløsning for toalett/bod i 2. etg endret.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.
Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen?
Ja.

2. Hvilket år ble jobben fullført?: 2026
Firmanavn: Jon Cederbrand Arkitektur AS
Beskrivelse av arbeidet: Vi søker om bruksendring til soverom (fra bod) i 1.etg. etter tidligere ombygging. Tiltaket er søknadspliktig, og søknaden er godkjent av PBE i Oslo kommune. Ferdigattest er gitt for bruksendringen i september 2026.
Har du dokumentasjon på arbeidet?
Ja.
Har du fått innvilget tillatelse fra kommunen for ombyggingen?
Ja.

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja.
Har gjennomført vedlikehold og utbedring av heis. Jevnlig service er å anbefale. TK Home Solutions gjennomførte service/utbedring av heis i juli 2026.

Det har blitt observert noen tilfeller av sølvkre. Disse har blitt observert i våtrom i underetasje og i et kjøkkenskap. Tiltak er gjennomført, herunder å unngå for høy luftfuktighet på bad/vaskerom og å ha godkjent insektåte.

Utover disse opplysningene, opplyser eier også om at varmeregulering i dusj er noe sensitiv når varmtvann brukes flere steder i huset samtidig.

Innholdsrik og velholdt enebolig over tre plan, oppført i 1988 i skrånende terreng med vidstrakt utsikt mot Maridalsvannet og åsene omkring. Boligen har en gjennomtenkt planløsning med romslige oppholdsrom i 1. etasje, soveavdeling i 2. etasje og en innholdsrik underetasje. Våtrommene og toalettrommet ble fornyet og ombygget i 2018, og i 2021 ble det lagt nytt tak på boligen. Taksteinen ble gjenbrukt. Det er parkett i alle rom i boligen med unntak av liten bod i 2. etasje og på bad/wc.
Adkomsten fra det frittstående garasjeanlegget skjer enkelt via utvendig trappeløp eller privat heis. På gateplan har du god plass til bil i carport og i garasje, samt godt med plass til sykler og diverse annen lagring i hyller. På vei opp trappen er det adgang til en stor og praktisk bod som av eier har vært benyttet som treningsrom og lagringsrom. Her kan du fint kombinere de to bruksområdene og det er god plass til løpemølle, smøreprofil med mer.

UNDERETASJE

Entré og hall:
Overbygd inngangsparti med entrédør utstyrt med glassfelt og elektrisk kodelås. Innenfor møtes du av en romslig hall med flislagt gulv med gulvvarme. I tilknytning til hallen ligger et romslig garderoberom med garderobeskap, her har du god plass til yttertøy og lagring av alt av sesongklær for hele familien. Fra garderoberommet tilgang til et teknisk rom.
Hele underetasjen og hovedetasjen har gulvvarme.

Soverom:
Soverommet i underetasjen har parkett på gulv med behagelig elektrisk gulvvarme og direkte tilknytning til eget walk-in-closet. Det er god plass til en større seng, nattbord og kommode.

Innredet rom:
Dette rommet er innredet og har vært benyttet som soverom (godkjent som bod) Her får du et et herlig lysinnslipp via takvinduer som strekker seg langs den ene siden av rommet og det er adgang til bod/garderoberom.

Baderom underetasje:
Lekkert bad som ble oppgradert i 2018 og har flislagt gulv med varme, vegger i kombinasjon av fliser og malte flater, samt malt himling med downlights. Rommet er innredet med servantinnredning med slette skuffefronter, heldekkende dobbel servant med ett-greps armaturer, speil med belysning, vegghengt toalett og dusj med innfellbare glassdører, tilkoblet regndusj og hånddusj. Rommet ventileres med mekanisk avtrekk.

Vaskerom:
Vaskerommet ble etablert i 2018 og er innredet med flislagte vegger og flislagt gulv med varme, samt malt himling med downlights. Rommet har en praktisk innredning med slette fronter og laminatbenkeplate med nedfelt utslagsvask og ett-greps armatur. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, og i hjørnet står en 287-liters varmtvannsbereder fra 2018. Rommet har mekanisk avtrekk.

Stue underetasje:
I underetasjen ligger en romslig stue, en fin plass å trekke seg tilbake fra de øvrige oppholdsrommene. Her har du god plass til en sofagruppe med salongbord og TV. Rommet passer ypperlig for barnefamilier som ønsker et eget lekerom, TV-stue eller ungdomsstue. Dette rommet var opprinnelig to soverom.

1. ETASJE

Stue:
Den innbydende stuen i 1. etasje har store karnappvinduer som rammer inn en vidstrakt utsikt over skogkledde åser og nærområdet. Rommet har lekker enstavs-parkett på gulv, synlige takbjelker og en moderne peisovn med glassdør. Den åpne utformingen gir god plass til både sittegruppe og langbord for sosiale sammenkomster. Fra stuen er det utgang til en platting i hagen.

Kontor:
Kontoret ligger i tilknytning til stuen via to-fløyede innerdører med glassfelt og har parkett på gulv. Rommet har vindusflate mot grønne omgivelser og fungerer utmerket som hjemmekontor eller leserom.

Kjøkken:
Kjøkkenet kombinerer tradisjonelt særpreg med moderne funksjonalitet, innredet med profilerte fronter og benkeplater i heltre, stein og laminat. Over kjøkkenbenken er det integrert en peisinnsats med glassdør. Rommet er utstyrt med nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur, nedfelt platetopp og ventilator med utkast over tak, samt integrert stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Den romslige spiseplassen er plassert ved karnappet og har to-fløyet terrassedør fra 2008 ut til en overbygd terrasse med videre adkomst til hagen, i tillegg til en separat utgangsdør.

Toalettrom:
Toalettrommet i 1. etasje ble etablert i 2018 og er utført med flislagt gulv med varme, mønstret tapet på veggene og malt himling med downlights. Innredningen består av en gulvstående servantinnredning med slette skuffefronter, heldekkende servant med ett-greps armatur, speil, veggbelysning, samt vegghengt toalett.

2. ETASJE

Hovedsoverom:
Hovedsoverommet i loftsetasjen har parkett på gulv, mønstret tapet, malt vegger og himling i lune fargetoner, og karakterfulle skråtakslinjer. Soverommet har plass til en dobbeltseng med nattbord på hver side. Rommet har direkte utgang til en terrasse på ca. 8 kvm. med flott utsikt over landskapet og marka og til Maridalsvannet.

Soverom:
De to øvrige soverommene i 2. etasje har parkett på gulv og store vindusflater. Begge rommene har god plass til seng og skrivepult og passer ypperlig som barnerom eller kontor.

Baderom:
Baderommet i 2. etasje ble fornyet i 2018 og har flislagt gulv med varme, flislagte vegger og malt himling med downlights og takvindu. Rommet er innredet med servantinnredning med slette skuffefronter, heldekkende servant med ett-greps armatur, speil med belysning, vegghengt toalett, dusj med innfellbare glassdører tilkoblet regndusj og hånddusj, samt et innebygget badekar med hånddusj. Rommet har mekanisk avtrekk.

Lagring:
Boligen har rikelig med lagringsplass fordelt over etasjene. I 2. etasje finnes en liten innvendig bod med adkomst fra baderom
Underetasjen har teknisk rom, walk-in-closet på begge soverom og romslige garderobeskap i garderoben.

Eksternt disponerer eiendommen et frittstående garasjebygg med enkelgarasje på 23 m² med elbil-lader, carport med elbil-lader, samt utvendig bod på 18 m² i 2. etasje og ytterligere en bod i 3. etasje.

Overflater:
Gulv: Parkett i 1. etasje, underetasje og hovedsakelig i 2. etasje. Fliser med varme på begge baderom, vaskerom og toalettrom. Elektrisk gulvvarme i entré, hall, garderobe, omkledningsrom samt soverom og stue i underetasje. Gulvbelegg i bod i 2. etasje.
Vegger: Malte flater og malt panel i 1. etasje. Mønstret tapet på toalettrom og i 2. etasje. Malte slette flater i underetasje. Fliser på vegger i bad i 2. etasje og vaskerom, samt kombinasjon av malte flater og fliser på bad i underetasje.
Himling: Malte flater med downlights i 1. etasje, underetasje, toalettrom, vaskerom og på begge baderom. Synlige bjelker i himling i stue. Malte flater og malt panel i 2. etasje.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger ikke:
- Vegghengt TV i stuer hhv underetasje og 1. etasje.
- 4 stk pendellamper i hhv stue underetasje, stue 1.etasje, kontor/bibliotek 1.etasje og soverom 2.etasje.
- Blomsterkrukker med blomster utendørs.
- Høyskap i stue i underetasjen
- Malt blått høyskap / skjenk med overdel (stue 1. etasje)
- Malt grønt høyskap i 2. etasje

Følgende medfølger:
- Hvitevarer på kjøkken.
- Integrert fryser i underetasje.
- Hyller til oppbevaring i garasjen
- Hyller til oppbevaring i utvendig bod/treningsrom i trapp
- Ekstra takstein
- Ekstra belegningsstein
- Stiger
- Hylleseksjon (på baksiden ute)
- Robot-gressklipper

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.
Evt. salg av treningsapparater avtales særskilt.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av elektrisitet og vedfyring. Peisinnsats i stue og kjøkken. Elektrisk gulvvarme på begge baderom, vaskerom, entré/hall/garderobe, samt soverom og stue i underetasje. Varmegjenvinningsanlegg er defekt og frakoblet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1988. Det foreligger ferdigattest for nybygg (enebolig med carport) datert 07.02.1995. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon på saksinnsyn på Plan- og Bygg sin hjemmeside:
- Ferdigattest for oppføring av bygningstekniske installasjoner (skruheis), datert 24.11.2005.
- Godkjent melding om utvidelse av balkong datert 30.06.2008. I dokumentet fremkommer det at tiltakshaver må sende underetning til kommunen om at arbeidet er utført iht. godkjent melding innen 4 uker etter at arbeidet er ferdig. Megler har ikke lykkes i å finne dokumentasjon på saken at tiltakshaver har innsendt dette.
- Ferdigattest for tilbygg (endring i loftsetasjen), datert 22.10.2018.
- Ferdigattest datert 14.09.26 for bruksendring i underetasjen for rom til vaskerom, walk-in-garderobe og til soverom.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det er avvik mellom godkjente byggetegninger og dagens planløsning. Del i bakkant av underetasjen som er innredet som stue med takvinduer, er byggemeldt og godkjent som bod. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
Det gjøres også oppmerksom om at loftstuen er omgjort til 2 soverom og en walk-in-garderobe samt at badet i øverste etasje er utvidet fra siste godkjente byggetegning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Heftelser på GNR 75, BNR 141:

1969/14441-1/105 09.09.1969 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
RETTIGHETSHAVER: KNR: 0301 GNR: 75 BNR: 708
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
Eier av gnr. 75, bnr. 141 gir eier av gnr. 75, bnr. 708 tillatelse til å føre vann- og kloakkledninger over tomten til offentlig ledning. Rettighetshaver har rett til ettersyn og vedlikehold. Ved skade kan erstatning kreves etter skjønn. Erklæringen kan ikke slettes uten samtykke fra Oslo Vann- og Kloakkvesen.

1987/27936-1/105 07.05.1987 ERKLÆRING/AVTALE
Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom
Eier forplikter seg til å opparbeide Lachmanns vei i samsvar med plan- og bygningslovens bestemmelser når Oslo kommune forlanger det. Kommunen kan trekke dispensasjonen tilbake, og eier får da plikt til å opparbeide vei til og langs tomten. Nødvendig veigrunn overdras vederlagsfritt til kommunen.

1988/64137-1/105 22.09.1988 BESTEMMELSE OM VANNLEDN.
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
Eiendommen har rett til felles bruk av nødvendig vann- og avløpsanlegg, samt rett til atkomst for reparasjoner og vedlikehold. Erklæringen kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

2010/845643-1/200 01.11.2010 ERKLÆRING/AVTALE
Rettigheter og plikter vedrørende ny og gammel betongmur
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Eiendommen gir gnr. 75 bnr. 708 en varig og vederlagsfri rett til å ha stående ny og gammel betongmur i tomtegrensen. Vedlikeholdsplikten for muren påhviler eier av gnr. 75 bnr. 708, men vedlikehold av eventuell bekledning av muren påhviler eier av gnr. 75 bnr. 141.

Heftelser på realsameiet (GNR 75, BNR 1364):

912442-1/105 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
KNR: 0301 GNR: 75 BNR: 141 IDEELL: 1/4
KNR: 0301 GNR: 75 BNR: 1361 IDEELL: 1/4
KNR: 0301 GNR: 75 BNR: 1362 IDEELL: 1/4
KNR: 0301 GNR: 75 BNR: 1363 IDEELL: 1/4

1988/64137-2/105 22.09.1988 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Gnr. 75 bnr. 141, 1361, 1362 og 1363 har rett til felles avkjørsel samt kjøring/atkomst og fellesareal over gnr. 75 bnr. 1364 med like rettigheter og plikter. Gnr. 75 bnr. 1361 og 1362 har bruksrett til hver sin underjordiske garasjeplass på gnr. 75 bnr. 1363. Gnr. 75 bnr. 141, 1361, 1362 og 1363 har rett til felles bruk av nødvendig vann- og avløpsanlegg samt rett til atkomst for reparasjoner og vedlikehold. Erklæringen kan ikke endres eller slettes uten samtykke fra Oslo bygningsråd.

Eiendommens rettigheter:

912442-1/105 OPPRETTELSE AV REALSAMEIE
DENNE MATRIKKELENHETEN HAR ANDEL I:
KNR: 0301 GNR: 75 BNR: 1364 IDEELL: 1/4

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eier opplyser følgende: "Naboene i Lachmanns vei 62C har et gjerde som er delvis oppført vår tomt på nordsiden. Denne rettigheten er ikke tinglyst, men det lå som en betingelse da eiendommen ble kjøpt i sin tid.".
Det er usikkert om denne rettigheten/heftelsen finnes skriftlig.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd D (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en høytliggende og tilbaketrukket beliggenhet i Lachmanns vei på øvre Kjelsås, like ved Langsetløkka. Her bor du med skogen og marka som nærmeste nabo, og fra tomten og uteplassene er det vidstrakt utsikt over nærområdet, mot Maridalsvannet og åsene omkring. Beliggenheten kombinerer rolige og naturskjønne omgivelser med et veletablert og barnevennlig bomiljø.

Friluftsmulighetene starter rett utenfor døren. Fra eiendommen er det umiddelbar adkomst til Langsetløkka med preparerte skiløyper, lysløype og et omfattende nettverk av tur- og sykkelstier innover i Lillomarka. Området byr på helårs turterreng med populære turmål som Trollvann, Grefsenkollen og Linderudkollen en kort tur unna. Sommerstid er det også kort vei på sykkel ned til badeplassene ved Brekkedammen og Frysja langs Akerselva.

For barnefamilier er hverdagslogistikken enkel. Kjelsås skole ligger innenfor gangavstand, og Engebråten ungdomsskole ligger en kort sykkeltur unna. Det er også flere barnehager i nærområdet, deriblant Myrertoppen og Gulldalen barnehage. Dagligvarehandelen kan gjøres hos Coop Prix eller Spar på Kjelsås, mens et mer omfattende servicetilbud finnes på Storo Storsenter og i Nydalen, en kort kjøretur unna.

Kollektivtilbudet er godt utbygd. Nærmeste bussholdeplass er Rundhaugen som trafikkeres av linje 56, som gir rask forbindelse til Storo med T-banering og servicetilbud. Nede ved Kjelsås finner du trikkens linje 12 og 15 samt Kjelsås togstasjon, hvor Gjøvikbanen bruker rundt tolv minutter inn til Oslo S.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisning.

Boligen sokner til Kjelsås skole (1.-7. trinn) og Engebråten skole (8.-10. trinn).

Barnehager:
Myrertoppen barnehage (1-5 år): 9 min. gange
Gulldalen barnehage (1-5 år): 10 min. gange
Kjelsås skole barnehage (1-5 år): 11 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 608,7 kvm. Tomten er skrånende og opparbeidet med plen, terrassearealer, diverse beplantning, belegningsstein, steinheller, støpte steinbelagte trapper og diverse støttemurer. Adkomst til boligen skjer via trapp ved garasje, med tilgang til heis. Eiendommen har i tillegg en 1/4 ideell andel i gnr. 75 bnr. 1364, som utgjør felles avkjørsel, atkomst og fellesareal med like rettigheter og plikter sammen med naboeiendommene.

Eier opplyser følgende: "Naboene i Lachmanns vei 62C har et gjerde som er delvis oppført vår tomt på nordsiden. Denne rettigheten er ikke tinglyst, men det lå som en betingelse da eiendommen ble kjøpt i sin tid.".
Det er usikkert om denne rettigheten/heftelsen finnes skriftlig.

Parkering i garasje og carport, begge utstyrt med elbil-lader.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar som deles mellom Lachmanns vei 70 A, B, C og D.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-4220, «Reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen)», datert 15.03.2006, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har avgjort 14.10.2025 å ikke godkjenne revidert småhusplan for Oslo kommune. Begrunnelsen er at planen ikke oppfyller krav til vurdering av flom- og skredfare. Det er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202304720 hos PBE). Forbudet gjelder fram til ny plan er vedtatt. I områder omfattet av midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre tiltak etter Plan- og bygningsloven uten at tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet.

Eiendommen omfattes også av følgende planer med tilhørende bestemmelser:
- Reguleringsplan S-3950, «Byggeområde for boliger», vedtatt 29.01.2003.
- Detaljregulering S-5142, «Ny vannforsyning Oslo - Stamnett», vedtatt 04.03.2022.
- Detaljregulering S-4940, «Oset vannbehandlingsanlegg», vedtatt 11.05.2017.
Planene S-5142 og S-4940 gjelder for tiltak under bakken (vertikalnivå 1).

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015-2030, vedtatt 23.09.2015. I planen er arealbruken avsatt til bebyggelse og anlegg. Eiendommen berøres også av Kommunedelplan for torg og møteplasser (KDP-17), vedtatt 22.04.2009.

Eiendommen ligger i nærheten av et område som berøres av hensynssone H310_2, Faresone for steinsprang. Sonen er fastsatt i Kommuneplanen 2015-2030.

Byggesaker i nærområdet:

- Lachmanns vei 62A - Påbygg over garasje og bruksendring av rom i underetasje. Saksnummer 202601696. Det er gitt rammetillatelse på følgende: Det er søkt om påbygg over garasje mot nord. Påbygget vil inneholde kjøkken og knyttes sammen med eksisterende stue. Tidligere felles boder innlemmes i boenheten i underetasjen. Det etableres en lysgrav mot sør og en mot øst.

Det kan forekomme noe byggestøy i forbindelse med overnevnte arbeid.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 33 081,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk for boligen som tilsvarer ca. 39 500 kWh pr. år (for 2025). I tillegg kommer selgers andel av strøm til oppvarming av oppkjørsel på ca. kr 4 675,- (for 2025).

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Nåværende eier har bygningsforsikring i Gjensidige som koster kr 22 371,- pr. år (Hus Pluss og Innbo pluss for 2026). Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke. Eiendommen er i dag tilknyttet alarm fra Verisure, men abonnementet følger ikke med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 11 142 166,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatt er kr 15 481,- for 2026.

21 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

525 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
526 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
545 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
21 526 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
21 545 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Geir Holmgren og Mariann Heggelien

Eier vil foretrekke overtagelse ca. februar 2027, men er også innstilt på å vurdere både tidligere og senere datoer. Interessenter oppfordres til å angi dato for ønsket overtagelse i budskjema ved innsendelse av bud.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Stylingrådgivning  kr 2 000,-
Tilrettelegging  kr 7 400,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 4.000,- ( 2 stk. inkludert) 

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 265,-
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo vann og avløp  kr 163,-
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 1 150,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm  kr 24 687,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,-
Foto  kr 7 000,-
Foto, drone  kr 4 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 41-0082/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.2682

Sist oppdatert: 30. september 2026 kl. 16:30