Sofienberggata 56A

Sofienberggata 56A, 0563 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 229, bruksnummer 140, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 63 kvm

BRA-i:
4. etasje 54 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 7 kvm: Kjellerboder.
Loftsetasje 2 kvm: Loftbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 6 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 13 kvm, men grunnet skråtak og lav himlingshøyde er kun 2 kvm av dette måleverdig som bruksareal. De delene av arealet som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 11 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at Sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 29.07.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Erichsen.

Selveierleilighet i leilighetsbygg oppført i 1952 beliggende i bydel Grünerløkka i Oslo kommune. Boligbygg over 4 etasjer samt kjeller og loft. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjon. Utvendig fasade forblendet med teglstein. Hvalmtakkonstruksjon i tre, tekket med takstein (tak ikke besiktiget). Leiligheten har naturlig tilluftsventiler i vinduer. Mekanisk avtrekk på badet og naturlig avtrekk på kjøkken. Vinduer og balkongdør med karmer/ramme av tre fra 2017. Boligen har entrédør fra ukjent årstall med brannklasse B30 og lydklasse db35. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG1: 53%
TG2: 37%
TG3: 3%
TGIU: 8%

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold gitt TG3, TG2 og TGIU:

TG3
Kjøkken:
- Ventilatoren ikke fungerer som tiltenkt, som påvirker ventilasjonen negativt. Konsekvens er at utilstrekkelig ventilasjon kan medføre økt fuktbelastning og redusert luftkvalitet. Foreslått strakstiltak er utskiftning/reparasjon. Sjablongmessig prisanslag for innkjøp av ny: kr 0 - 10 000.

TG2
Baderom:
- Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Grunnet alder.
- Vannrør: Det vurderes at vannrørene (plastrør) er montert uten bruk av varerør (ytterrør).
- Ventilasjon: Tilluftsspalte er blokkert.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader.

Kjøkken:
- Innredning: Det lille underskapet mot badet er løst og bør festes.
- Ventilator: Ventilator er koblet direkte til en av ytterveggenes ventiler som normalt ikke er tillatt.

Tekniske anlegg:
- Varmtvannsbereder: Varmtvannsbereder er plassert på en slik måte at eventuelle lekkasjer ikke blir synliggjort.

Overflate vegg:
- Veggflater bærer stedvis preg av enkelte mindre skader/merker.

Overflate gulv:
- Det er registrert svikt i deler av gulvet ved normal gange.

Innerdører:
- Dørbladet på stue kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
- I stuen er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 23 mm.

Vinduer og omramming:
- Vindu på kjøkken har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon.

Ytterdører og omramming:
- Balkongdør: Funksjonstest viser at dørvrideren er løs.

TGIU
Baderom:
- Hulltaking/fuktmåling: Kontroll i tilliggende konstruksjon er ikke utført da våtrommets vegger er av mur/betong.

Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet
Balkong:
- Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (rekkverk er målt til 1,16-meter (balkonghøyden er over 10 meter).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Oppsummering av selgers egenerklæringsskjema:

- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja. Totalrenovering av alt sanitær i hele sameiet inklusive vann og kloakk. Utført av Ted. Lundblad Eiendom AS i 2010. Dokumentasjon foreligger.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? Ja. Vinduene i trappeoppgangene er byttet ut, alt i regi av sameiet. Utført av Haandverkeren AS i 2024. Dokumentasjon foreligger i regi av sameiet.

- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør? Ja. Ble tatt sammen med totalrenovering av bad og toaletter, se Våtrom. Allround Entreprenør AS ledet prosjektet, Ted Lundblad Eiendom AS var en utførende leverandør. I regi av sameiet i 2010.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema om overnevnte forhold. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Leiligheten ligger i øverste etasje i en teglkledd murgård fra 1952, med vestvendt balkong, nymalte overflater og ny enstavs parkett gjennom hele leiligheten. Planløsningen er praktisk og gjennomtenkt og består entré/gang, stue med utgang til solrik balkong, separat kjøkken med spiseplass, romslig soverom og helfliset bad. Leiligheten vender i sin helhet mot rolig, pent opparbeidet bakhage. Rikelig med oppbevaringsmuligheter i 3 eksterne boder.

Veldrevet sameie med god vedlikeholdshistorikk og leieinntekter.

Her bor du i et populært og område med høy trivsel og nærhet til Botanisk hage, Tøyenparken og Tøyenbadet. Leiligheten ligger perfekt plassert mellom Carl Berner, Grünerløkka og Tøyen, med et bredt utvalg av kaféer, restauranter, butikker og grønne parker i nærområdet.

E n t r é :
Med adkomst via felles trappeoppgang opp til 4. etasje kommer du inn til leiligheten. Lys og innbydende entré som skaper et godt førsteinntrykk av boligen. Her møtes du av en romslig entré med parkett på gulv og lysmalte overflater, noe som er gjennomgående for hele boligen med unntak av baderommet. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Det er også plass til møblement til oppbevaring. Av ekstern lagring medfølger det tre boder, en på loftet og to i kjelleren.

S t u e :
Stor og lys stue med en romslig planløsning som gir gode møbleringsmuligheter. De store vindusflatene sørger for rikelig med naturlig lys og skaper en luftig og innbydende atmosfære. Her er det god plass til både en romslig sofagruppe med tilhørende mediemøblement og en egen spiseavdeling.
Stuen er nyoppusset i juli 2026 og fremstår med et moderne og tiltalende uttrykk. Overflatene består av nymalte vegger og tak, samt ny 1-stavs parkett som gir et helhetlig og tidløst preg. Rommet har også pipeløp, som gir mulighet for tilkobling av ildsted for den som ønsker ekstra varme og hygge.

B a l k o n g :
Vestvendt balkong på 6 kvm med utgang fra stuen. Balkongen har en luftig plassering i øverste etasje med fritt utsyn over pent opparbeidet hage og omkringliggende bebyggelse. Det er plass til sittegruppe og beplantning etter ønske. Selger opplyser om at det er ettermiddags- og kveldssol på uteplassen. Her kan du nyte årets varmere dager, skjermet fra innsyn. På sommerhalvåret vil du få gleden av en herlig ekstra stue hvor balkongdøren stort sett vil bli stående åpen. Nyere markise.

K j ø k k e n :
Separat og funksjonelt kjøkken med god skap- og benkeplass, som gir gode arbeidsforhold og rikelig med oppbevaringsmuligheter. Kjøkkenet har plass til en praktisk kjøkkenhygiene som gir både ekstra benkeplass og oppbevaring samt spiseplass.
Kjøkkenet fremstår lyst og innbydende med nymalte vegger og tak, samt nytt 1-stavs parkettgulv lagt i juli 2026. Hvitevarene er delvis integrerte og samtlige hvitevarer medfølger handelen. Det opplyses om at ventilatoren er defekt.

S o v e r o m :
Romslig og lyst soverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Den lyse fargepaletten og vinduet gir rommet en rolig og luftig atmosfære. Langs den ene veggen finner du en stor, plassbygget garderobeløsning med rikelig oppbevaringsplass, noe som bidrar til et ryddig og funksjonelt rom. Et behagelig soverom med gode oppbevaringsmuligheter og en avslappende atmosfære hvor du kan sove skjermet fra støy da soverommet vender mot rolig bakgård.

B a d e r o m :
Pent og romslig, helfliset baderom med en funksjonell planløsning og god størrelse. Badet ble totaloppgradert i regi av sameiet i 2010, samtidig som røranlegget ble fornyet, noe som gir en trygg og moderne standard. Badet er utstyrt med behagelige varmekabler i gulvet, vegghengt toalett, servant med innredning og speil, stikkontakt, samt dusjhjørne med innfellbare glassdører. Det er i tillegg opplegg for vaskemaskin, noe som gjør rommet både praktisk og funksjonelt.
Et lyst og velholdt baderom med god plass og en standard som passer godt til boligens øvrige kvaliteter.

O v e r f l a t e r :
Gulv: Parkett i stue, gang, kjøkken og soverom. Fliser på baderom.
Vegger: Malt tapet og malte slette flater i stue, gang, kjøkken og soverom. Fliser på baderom.
Himling: Malt betong i stue, gang, kjøkken og soverom. Nedsenket himling med malt slett flate på baderom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Elektriske varmekabler i baderomsgulv.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding to Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen til 01.01.2027 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1952.
Det foreligger ekspedisjonsdokument attestert 16.10.1954., som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger originale byggetegninger og disse samsvarer med dagens planløsning.

Videre foreligger det ferdigattest for utskiftning av balkonger, datert 2002.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst to servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om gjerde og om brannvegg/-dør.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten er rengjort av City Maid til visning og vil ikke bli ytterligere vasket til overtakelse. Leiligheten er ikke bebodd i perioden.

Leiligheten har nymalte overflater og ny parkett i alle rom i juli 2026.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd E (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i Sofienberggata, i et rolig boligstrøk mellom Sofienbergparken og Tøyenparken. Grünerløkka er bare et par minutters gange unna, en perfekt kombinasjon av et skjermet bomiljø og et levende byliv. Her bor du med et bredt utvalg av butikker, restauranter, hyggelige kaféer, Vinmonopolet, grønne parker og gode kollektivforbindelser i umiddelbar nærhet.

Dagligvarehandelen er lett tilgjengelig med nærbutikk like utenfor leiligheten samt Rema 1000 Sofienberg og Kiwi i Trondheimsveien, begge fem til seks minutters gange fra boligen. Større butikker som Coop Mega finner du på Carl Berner.

Sofienbergparken er nærmeste park og et naturlig sted for en luftetur. Botanisk hage, Tøyenparken og turstiene langs Akerselva ligger også innen kort gangavstand. Like ved finner du den sjarmerende trehusbebyggelsen på Rodeløkka, mens Ola Narr byr på skihoppbakke for de minste vinterstid og fine områder for lek og avslapning resten av året. I tillegg finnes det flere treningssentre i området, blant annet Fresh Fitness og SATS Carl Berner.

Grünerløkka byr på et bredt utvalg av kafeer, restauranter og utesteder. For kaffeelskere er både Tim Wendelboe og Supreme Roastworks populære valg, mens Mathallen på Vulkan tilbyr spennende matopplevelser og spesialforretninger. Lakkegata skole ligger omtrent sju minutters gange unna, Sofienberg ungdomsskole enda nærmere, og Kulturparken FUS barnehage ligger i nærområdet.

Kollektivtilbudet er svært godt. 20-bussen stopper i Helgesens gate med forbindelse mot både Galgeberg og Skøyen. Fra Sars gate, omtrent ti minutters gange unna, går 31-bussen til sentrum og videre mot Fornebu og Snarøya. Trikken er også kun noen kvartaler unna, og fra Lakkegata skole går linje 17 direkte til Oslo S. Carl Berners plass ligger rundt ti minutters gange fra boligen og gir tilgang til trikk, buss, Flybussen og T-bane med hyppige avganger i alle retninger.

Beliggenheten er også praktisk for studenter og ansatte ved OsloMet, Universitetet i Oslo (Karl Johan og Blindern), Arkitektur- og designhøgskolen og Westerdals. Dette er et attraktivt område med enkel tilgang til hele byen og et variert tilbud av både byliv og rekreasjon.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Kulturparken Fus barnehage (1-5 år)
- Sofienbergparken barnehage (1-5 år)
- Rodeløkka barnehage (1-5 år)

Skoler:
- Lakkegata skole (1.-7. kl.)
- Tøyen skole (1.-7. kl.)
- Vahl skole (1.- 7. kl.)
- Sofienberg skole (8. - 10. kl.)
- Frydenberg skole (8- 10. kl.)
- Hersleb videregående skole
- Elvebakken videregående skole

Idrett og fritid:
- Monrads gate balløkke
- Fresh Fitness - Carl Berner
- SATS Carl Berner

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Bakgården deles mellom Sofienberggata 54 og 56 og er nylig vesentlig oppgradert og har store plenarealer, skiferplatting med felles grill samt flere bord og benker. Det er også parseller for dyrking av grønnsaker og blomster, samt et sykkelskur. Det arbeides med en «reservasjonsliste» for bord og benker som kan deles mellom 54 og 56.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen inngår i kommunedelplan KDP-17, kommunedelplan for torg og møteplasser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående plan- og byggesaker i området:
- Monrads gate 17D - Byggesak: Utskiftning av stigerør og sluk. Tillatelse til tiltak gitt 06.10.2025. Se saksnummer 2025/04031.
- Sofienberggata 59D og 61D - Byggesak: Bytte adkomstluker i tak med takvinduer. Tillatelse til tiltak gitt 30.04.2026. Se saksnummer 2026/04135.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 2 548,- pr. mnd. og inkluderer: Fibernett, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, diverse honorarer m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år. / 8 000 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris.

Eiendommen er tilknyttet fiber fra Obosnett, som er inkludert i fellesutgiftene. TV-tuner/dekoder følger med salget.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 385 937 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Andel formue er kr 379 197,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr.

En del seksjonseiere har med privat lån innfridd sin andel fellesgjeld (renovering av bad/rør i 2010) Øvrige seksjonseierne har lån i OBOS-banken. Eiere kan i sin helhet innbetale sin andel av fellesgjeld to ganger i året, pr 30.06 og 31.12. Fellesgjeld for denne seksjonen er innfridd.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 3 245 467,- pr. 23.06.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207359858
Rentesats: 7,25%, flytende
Restsaldo: 3 245 467,-
Innfrielsesdato: 30.05.2040
Terminer i året: 12
Andel av saldo: 0 (er nedbetalt med IN-ordning)

4 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

123 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
124 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
134 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 074 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 084 790,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Andreas Askeland

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Eierseksjonssameiet Sofienberg gt. 56 sameie, med sameiebrøk 414/21053.
Sameiet består av 40 seksjoner + 1 forretningsseksjon. Forretniningsseksjonen er seksjonert på de 40 seksjoner. Sameiet eier dessuten en seksjon (31).
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Forsikringsselskap er Tryg Forsikring med polisenummer 6591782.
Dugnad må påregnes.
Husdyrhold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for andre beboere.
Sameiet har felles bakgård med skiferplatting, hagegruppe med parseller for dyrking, og sykkelskur.
Det er ikke tillatt med kullfyrt grill på balkongene.
Kontaktinfo: sofienberggata56@styrerommet.no
Sameiet har god økonomi da de eier både en leilighet og næringslokale. Næringslokalet generere leieinntekter til sameiet som er med på å holde fellesutgiftene nede.

Foretatte påkostninger de senere år:
2010:
- Rør og baderomsrehabilitering.
2024:
- Utskifting av vinduer og inngangsdører til oppgangene.
- Maling av oppganger.
- Oppgradering av felles bakgård, sameiets andel var ca. kr 750 000.

Planlagte påkostninger:
Styret informerer 31.07.2026 om at det ikke er planlagt påkostninger som vil medføre en økning i fellesgjeld/fellesutgifter utøver vanlig justering i henhold til prisutvikling.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Leiligheten er ledig for overtakelse.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgave  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest m/byggetegn  kr 950,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport inkl målsatt plantegning kr 9 950,-
Foto kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 40-0115/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.26115

Sist oppdatert: 01. august 2026 kl. 10:38