Anna Rogstads vei 6

Anna Rogstads vei 6, 0592 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 85, bruksnummer 133, seksjonsnummer 18, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
2. etasje 51 kvm: Gang, bad, kjøkken, stue og soverom

BRA-e:
-1. etasje 4 kvm: Kjellerbod
5. etasje 5 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Balkong

Hver sameier har vedtektsfestet bruksrett til en kjellerbod og en loftsbod. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 03.03.2026 utført av Anticimex v/Thomas Erichsen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 1956. Boligbygg over 4 etasjer samt kjeller og loft. Gulv mot grunn av betong. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong/murkonstruksjon. Utvendig fasade forblendet med teglstein og pussede malte flater ved balkonger. Saltakkonstruksjon i tre, tekket med takstein (tak ikke besiktiget). Leiligheten har naturlig tilluftsventiler i vinduer og på yttervegger. Naturlig avtrekk på kjøkken. Vinduer med karmer/ramme av tre fra 1992, 1994, 2019 og 2023. Balkong med karm/ramme av tre 1989. Entrédør fra 2019 med brannklasse B30 og lydklasse 35dB.

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 3:

- Baderom (basert på badets samlede tilstandsbilde og hovedmomenter nevnt i rapport, må det påregnes fornyelse innen kort tid)

Følgende forhold har fått tilstandsgrad 2:

- Vann- og avløpsrør på kjøkken (grunnet alder)
- Kjøkkeninnredning (tegn til svelleskader på underside av kjøkkenbenk)
- Innvendig stoppekran (innvendig stoppekran til badet er ikke påvist ved befaring)
- Radiatorer (grunnet alder)
- Gulv og vegger (vegg- og gulvflater bærer preg av aldersrelatert slitasje/enkelte mindre skader og det er registrert bomlyd i enkelte fliser i gangen)
- Etasjeskiller (målt skjevheter i gulv)
- Balkongdør og vinduer (balkongdør og enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling)

Følgende forhold har fått TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt)

- Innvendig stakeluke (avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert)

Ovennevnte er kun ment som et utdrag fra vedlagt tilstandsrapport. For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten. Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser at det er observert sølvkre et par ganger på badet. Skjeggkre/sølvkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet.

Krogsveen har gleden av å presentere Anna Rogstads vei 6! En lys og pen 2-roms med vestvendt balkong. Leiligheten ligger i et attraktivt, rolig og sentralt boligområde på populære Tonsenhagen med marka som nærmeste nabo. Det er bussforbindelser til sentrum gjennom hele døgnet innen 1 minutts gange fra boligen, og dagligvareforretning innen ti minutters gange. Boligen ligger i 2. etasje, er gjennomgående og har en god planløsning. Usjenert og skjermet beliggenhet med idyllisk utsyn mot skogsområde.

Entré:
Innbydende, flislagt entré med praktisk garderobeskap og god plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue:
Romslig stue med en lys og åpen romfølelse. Stuen har god plass til både sofagruppe og spisebord. Store vindusflater gir godt med dagslys og flott utsikt til grønne omgivelser. Fra stuen er det direkte utgang til en vestvendt balkong på 6 kvm, hvor du kan nyte rolige og usjenerte omgivelser med utsikt mot skogsområde. Her er det god plass til både sittegruppe og grill for hyggelige sommerdager.

Kjøkken:
Separat kjøkken med hyggelig spiseplass. Kjøkkeninnredningen fra 2012 med god skap- og benkeplass. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer, herunder kjøleskap med fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp.

Bad:
Flislagt bad som er oppgradert med nye fliser og moderne baderomsinnredning i senere tid. Badet har varmekabler i gulv, vegghengt servantskap med servant og speil med belysning. Videre inneholder badet dusjkabinett, toalett og radiator.

Soverom:
Romslig soverom med god plass til dobbeltseng og nattbord. Praktisk skyvedørsgarderobe gir gode oppbevaringsmuligheter. Vinduet ble skiftet i 2023.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

- Hvitevarer på kjøkkenet medfølger.
- Vegghengt lampe i stue medfølger ikke.
- Vegghengt bokhyller i stue kan medfølge om ønskelig.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet felles varmesentral og gulvvarme på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 01.04.1961. I tillegg foreligger det ferdigattest for rehabilitering av fasader og nye balkonger datert 20.05.2010. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 48661, tinglyst 28.09.1984, Erklæring/avtale: Panterett til sameiet på kr 17.000,-.

Sameiet har i tillegg legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst en servitutt på sameiets eiendom. Den omhandler bestemmelse om vei (regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn, bestemmelse om gjerde med flere bestemmelser).

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutt.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en populær beliggenhet på Tonsenhagen med marka rett utenfor døra.
Tonsenhagen er et særdeles etterspurt boområde i rolige og idylliske omgivelser. Med marka som nærmeste nabo byr området på mange muligheter for rekreasjon, sport og lek. Her finner du varierte og koselige tur- og sykkelstier, grusveier og fantastiske skiløyper om vinteren. Det er et meget godt nett av lysløyper med kort vei til både Linderudkollen, Grefsenkollen og Lilloseter.
Like ved ligger også Grefsenkleiva alpinanlegg med bakker for store og små. Hyppig preparering og lite folk i bakken gir ofte nydelige skiforhold med mulighet for pudderkjøring på de beste vinterdagene!
På sommeren kan badeturen legges til idylliske omgivelser ved Trollvann eller Isdammen.

I nærområdet finner du skoler, barnehager, fotballbaner og badedam samt Tonsenhagen Torg og Årvoll senter med kaféer og diverse butikker.
Det er også kort vei til Linderud senter med et bredt utvalg av butikker og andre tilbud.

Kollektivtilbudet fra Tonsenhagen bussholdeplass til sentrum er godt og effektivt med blant annet 31-bussen som går hele døgnet. Det er i underkant av 15 minutters gange til T-banen på Linderud.

Dette er en bolig for deg som vil bo sentralt samtidig som du bor i vakre og grønne omgivelser rett ved marka!

Direkte adkomst fra Anna Rogstads vei. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Boligen sogner til Tonsenhagen barneskole.
Det er flere barnehager i området, blant annet:
Kolsåsbakken barnehage 4 min
Sandbakken barnehage (1-6 år) 5 min
Tonsenhagen barnehage (2-6 år) 6 min

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 7 808 kvm som tilhører sameiet. Fellesområder opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, trær og diverse beplantning.
Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke etter seksjoneringen omfattes av bruksenhetene, er fellesarealer.

Oblat for parkering med egen bil og gjesteparkering på oppmerkede parkeringsplasser kan kjøpes.

Tonsenhagen garasjelag har enkeltgarasjer med lademulighet som regelmessig er til salgs eller til leie.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-612 datert 08.11.1955 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I februar 2010 sa bystyret ja til trikk fra Sinsenkrysset, via Årvollveien og Rødbergveien, til Tonsenhagen/Linderud. I 2011 ble konsekvensutredningen for traseen gjennomført. Trikk til Tonsenhagen er en av 13 foreslåtte strekninger iht. rapport "Videreutvikling av trikkenettet i Oslo" utarbeidet av Multiconsult på vegne av Ruter datert 22.05.2020. Tonsenhagen en av strekningene de anbefaler å arbeide videre med der trikk er hovedalternativ. Reguleringsplanen er til offentlig høring og politisk behandling. Byggestøy og anleggsarbeid må påregnes dersom arbeidet igangsettes. Se saksnummer 201004818 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Fellesutgiftene er kr 3 509,- pr. mnd. og inkluderer: a-konto varmtvann og fyring, internett, kabel-tv, felles bygningsforsikring, renhold, vaktmester, nedbetaling av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift, vedlikehold mv.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5 000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett og kabel-tv. Tv-tuner/dekoder kan medfølge om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 090 124 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig. Ved bruk som sekundærbolig er formuesverdien for samme periode beregnet til 4 360 494,-.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Andel formue er kr 19 570,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 27 029,- pr. 01.09.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 650 415,- pr. 23.04.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,00% pr. 23.04.2026
Innfrielsesdato: 30.10.2035
Antall terminer pr. år: 12
Avdragsfrihet: Nei

4 490 000,00 Prisantydning
27 029,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 517 029,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

112 920,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
114 010,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
123 960,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 631 039,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 640 989,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Maren Haug Gvein

Leiligheten er tilknyttet Tonsenhagen 17 boligsameie, med sameiebrøk 8547/651056.
Sameiet består av 88 seksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Sameiet har en felles bygningsforsikring hos Tryg Forsikring med polisenr. 6617031.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt dersom dette ikke er til sjenanse for andre beboere ref. vedtektene.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025: Vask og maling av gavlvegger bak nr. 4 og 6, bedre varmeisolering i tekniske rom, nye branndører på loft
2024: Nytt callinganlegg
2022: Utbedring av murpusskader på noen gavler og fjerning av mose på tak over inngangspartiene. En takrenne ved AR4 ble også reparert
2021: Belysning i oppganger og kjeller/underetasje. Utskifting av brannslokkerapparater i hele sameiet
2020: Utskifting av låsesylindere i alle oppgangene
2018: Maling av oppganger og ekstra rekkverk
2017: Kjøpt veggoppheng til syklene i alle sykkelrommene. Reparert lekkasje fra tak/takrenne ved gavlvegg ved nr. 4. Digital avlesing av strømforbruk innført våren 2017 av Hafslund Nett.
2016: Diverse vedlikehold samt nedbetaling av kr 600.000,- av lånet som ble tatt opp i forbindelse med rehabiliteringen av fasadene.
2015: Maling av oppgangene
2013: Nytt rekkverk til innganger
2012: Radonmåling i alle 1. etasjene og kjellere.
2012: Skiftet calling anlegg
2010: Fasaderehabilitering. Total renovering av fasadene, ny teglstein og isolasjon. Nye ventiler i stue og soverom.
2008: Byttet ut de gamle kondenseringsmålerne for individuell måling og debitering av varme og varmtvann, og gikk over til fjernavlesning av hver enkelt leilighet.
2003: Renset luftekanaler.
1997: Rehabilitering av takene.
1996: Fjernvarmenettet rehabilitert, og overført til Hafslund Strøm. Nye stigeledninger og automatsikringer installert.

Planlagte påkostninger:
- Det foreligger ingen planer om større prosjekter i følge SMS fra styreleder, 30.09.2026.

Boligselskapet har avtale med Ista om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer den enkelte beboer a-konto på vegne av Ista sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Ista avregner faktisk energiforbruk pr. år mot innkrevd a-kontobeløp. Avregning og evt. justering av a-kontobeløp skjer årlig (pr. 31.08).

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 758,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto - leilighet med collage Lasse Lerdahl  kr 5 550,00
Tilstandsrapport.  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 39-0227/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Årvoll
Lofthusveien 66, 0588, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR39.25227

Sist oppdatert: 01. oktober 2026 kl. 17:44