Odvar Solbergs vei 96

Odvar Solbergs vei 96, 0973 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 96, bruksnummer 67, ideell andel 1/1
Andelsnummer 18, Emanuelfjell Borettslag, organisasjonsnummer 950 274 476

Ekstern bod på ca. 3,5 kvm i garasjeanlegg, merket 0126.
Totalt bruksareal BRA: 72 kvm

BRA-i:
-1. etasje 55 kvm: Entré, stue / kjøkken, soverom, bad/vaskerom, bod

BRA-e:
Kjeller: 4 kvm: Parkering i garasjehus

BRA-b:
-1. etasje 13 kvm: Innglasset balkong

Boligen disponerer 1 bod garasjeanlegg (garasjetak, merket 0126). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.02.2026 utført av Tony Andre Andersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger: Bygning oppført i 1973 etter byggetidens byggeforskrifter og metoder. Yttervegger i betong, utvendig forblendet med spekkmurt teglstein. Utfyllende bindingsverk med kledning på balkonger. Flate takkonstruksjoner i betong, tekket med papp/shingel. Tak er ikke inspisert ved befaring da dette er en del av felles ansvarsområde.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende kontrollpunkter:
Vinduer: Vinduer med trerammer og isolerglass.

Vinduene er ikke synlig merket med produksjonsår, men er tidligere byttet i regi av borettslaget.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:

Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Bygningsdelene oppfyller tiltenkt funksjon, men utskifting må påregnes på sikt.

Vindusglass er hele og det ble ikke observert punkteringer.
Ved befaringen ble det ikke foretatt kontroll på åpne- og lukkemekanismer av alle vinduer.

Vinduene er over 20 år gamle og har oversteget halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon.

TG 2 er gitt som en påpekelse da vinduer har høy alder med høyere sannsynlighet for punktering samt noe redusert isoleringsevne sammenlignet med
dagens/nye vinduer.

Entrédør: Eldre, branndør (B30) fra ukjent årstall. Døren har kikkehull.

Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering av bygningsdelenes stand, funksjonalitet samt alder.

Det bør på generelt grunnlag påregnes at dører har behov for justeringer med jevne mellomrom.
Vurdering av avvik:
• Det er påvist andre avvik:
Tilstandsgrad er satt ut fra en helhetlig vurdering av bygningsdelenes stand, funksjonalitet samt alder.

Det påpekes bruksmerker/riper i dørblad og slitt terskel.
I tillegg er døren er over 20 år gammel og har oversteget mer enn halvparten av forventet levetid. Likevel oppfyller bygningsdelene tiltenkt funksjon.

Konsekvens/tiltak
• Andre tiltak:
Bygningsdelene oppfyller tiltenkt funksjon, men utskiftning må påregnes på sikt.

Sanitæ rutstyr og innredning: Baderomsinnredning med glatte, folierte fronter og heldekkende servant. Speilskap med lysarmatur på vegg over servant. Veggmontert toalett med innebygd sisterne. Det er dreneringshull i innkassing for synliggjøring av evt. lekkasjevann. Opplegg for vaskemaskin. Dusjhjørne med buede dusjdører i glass, sluk i sone og termostatstyrt blandebatteri.

Vurdering a v avvik:
• Det er påvist riss/sprekker i utstyr på våtrommet.

Konsekvens/tiltak
• Påviste skader må utbedres.
Konsekvens:
Knust servant med teipet overflate gir redusert funksjon og levetid. Det er risiko for lekkasje gjennom sprekker, samt fare for personskade ved skarpe
kanter. Midlertidig reparasjon gir ikke en varig eller forskriftsmessig løsning, og sanitærutstyret tilfredsstiller ikke forventet standard etter TEK når det
gjelder sikkerhet og holdbarhet.

Tiltak:
Servanten bør skiftes ut med ny enhet. Arbeidet kan normalt utføres som lokal utskifting uten inngrep i øvrig baderomsinnredning, forutsatt at tilkoblinger
og omkringliggende overflater er i orden. Det anbefales å kontrollere koblinger og tetthet i forbindelse med utskifting.

Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Sikringsskapet er plassert i felles gang.
Automatsikringer, jordfeilbrytere og overspenningsvern.
40 AMP hovedsikring og 7 fordelingskurser
Hovedsikringer og strømmåler i samme tavle.

Det er ikke foretatt inngående vurdering av el-anlegg, da dette ligger utenfor takstmannens kompetanseområde. Eier av boligen har selv ansvar for el-
anlegg og bør jevnlig sørge for el-sjekk fra godkjent kontrollinstans.

Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette
kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har
verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll.

Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet
undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

1. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja I nåværende eiers botid, ja (opplyst av eier).
Eventuelt tidligere utførte arbeider er ikke kjent.

Spørsmål til eier
1. Er alle elektriske arbeider/anlegg i boligen utført av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet?
Ja I nåværende eiers botid, ja (opplyst av eier). Eventuelt tidligere utførte arbeider er ikke kjent.
2. Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999? Ja
Eksisterer det samsvarserklæring? Ja. Det foreligger samsvarserklæring på de arbeider som er utført i nåværende eiers botid. Eventuelt tidligere utførte arbeider er ikke kjent.
3. Foreligger det kontrollrapport fra offentlig myndighet – Det Lokale Eltilsyn (DLE) eller eventuelt andre tilsvarende kontrollinstanser med avvik som ikke er utbedret eller kontrollen er over 5 år?
Nei
4. Forekommer det ofte at sikringene løses ut?
Nei
5. Har det vært brann, branntilløp eller varmgang (for eksempel termiske skader på deksler, kontaktpunkter eller lignende) i boligens elektriske anlegg?
Nei
6. Er det tegn til at det har vært termiske skader (tegn på varmgang) på kabler, brytere, downlights, stikkontakter og elektrisk utstyr? Sjekk samtidig tilstanden på elektrisk tilkobling av varmtvannsbereder, jamfør eget punkt under varmtvannstank
Nei

Generelt om anlegget
7. Er der synlig defekter på kabler eller er disse ikke tilstrekkelig festet?
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Inntak og sikringsskap
8. Er det tegn på at kabelinnføringer og hull i inntak og sikringsskap ikke er tette, så langt dette er mulig å sjekke uten å fjerne kapslinger?
Nei
9. Finnes det kursfortegnelse, og er den i samsvar med antall sikringer?
Ja
10. Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet
el-kontroll?
Nei

Sammendrag av eiers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom? Ja
2.1.1 Navn på arbeid: Nytt arbeid
2.1.2 Årstall: 2022
2.1.3 Hvordan ble arbeidet utført?
2 Faglært
2.1.4 Fortell kort hva som ble gjort av faglærte
Totalrenovering av bad og rør
2.1.5 Hvilket firma utførte jobben?
Sans bygg
2.1.6 Har du dokumentasjon på arbeidet?
2 Ja

Entré: Lys entré med downlights i himling.

Stue/kjøkken: Kjøkken i åpen løsning mot stue. God plass til møblering med spisebord og sofaløsning. Ikea kjøkkeninnredning fra 2022. Innredning med glatte, fabrikklakkerte fronter. Benkeplate i laminat med nedfelt kum i rustfritt stål. Kjøkkenet har induksjonsplatetopp, stekeovn, opplegg for oppvaskmaskin og frittstående kjøl/fryseskap. Utgang fra stue til sydvendt, innglasset balkong. Adkomst til innvendig bod.

Bad: Flislagt baderom/vaskerom med gulvvarme som ble totalt modernisert i 2022 i regi av borettslaget. Baderomsinnredning med glatte, folierte fronter og heldekkende servant. Speilskap med lysarmatur på vegg over servant. Veggmontert toalett med innebygd sisterne. Opplegg for vaskemaskin. Dusjhjørne med buede dusjdører i glass, sluk i sone og termostatstyrt blandebatteri. Downlights i himling.

Soverom: Med plass til dobbeltseng og kommode. Skyvedørsgarderobe med glatte fronter.

Balkong: innglasset, overbygget balkong på 13 kvm. Balkongen vender mot syd og har god plass til møblering. Utgang til liten forhage. Forhagen er en del av borettslagets fellesområde men disponeres av de som eier leilighetene i bakkant. I følge vedtektene er andelene som disponerer forhager ansvarlige for å holde forhagene i orden.

Teknisk:
Ventilasjon: Mekanisk avtrekksventil i himling til felles luftekanal på kjøkken. Kjøkkenventilator med kullfilter over stekesone. Mekanisk avtrekksventiler på både vegg og i himling til felles luftekanal på bad. Boligen har felles mekanisk avtrekk. Styret opplyser at det er mekanisk avtrekk i perioder. Viftene går på morgener og ettermiddager. Ellers i døgnet er det naturlig avtrekk i leilighetene som sørger for trekk i ventilasjonen.
Rør: Røropplegg fra 2021 da baderommet ble modernisert i regi av borettslaget. Vannførende rør i plast (rør i rør opplegg). Rørstokk er plassert i fordelerskap i innkassing over toalett med adkomst via luke. Fordelerskapet har overløp med avrenning til bad (rom med sluk). På kjøkken er det ikke benyttet rørkoblinger som sørger for tette overganger mellom vannrør og varerør/ytterrør. Dette anbefales å utbedres. Interne stoppekraner er lokalisert i fordelerskap. Her er også stoppventiler for lekkasjevarsler lokalisert. Interne og synlig avløpsrør i plast ført til felles rørføringer.
Det er varmt forbruksvann fra felles bergvarmeanlegg.
Komfyrvakt samt aquastop/lekkasjevarsler med sensorer og magnetventil er registrert som installert.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: integrert koketopp og stekeovn.

Det medfølger en ekstern bod på garasjetaket samt garasjeplass i felles lukket garasjeanlegg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på Odvar Solbergs vei 94 - 98, datert 10.03.1976 Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Ferdigattest for fasadeendring (balkonger) ble gitt 18.01.2006. Det ble gitt ferdigattest på rehabilitering av våtrommene 09.02.2024.

Megler har forsøkt å innhente godkjente byggetegninger fra kommunen, uten at dette har latt seg fremskaffe. Megler får derfor ikke undersøkt om faktisk bruk er i samsvar med godkjente tillatelser. Eventuelle konsekvenser knyttet til mulig ulovlig bruk eller manglende godkjenning er derfor ikke vurdert. Det tas et spesifikk forbehold om at dagens bruk er godkjent og er i samsvar med eventuelle godkjente tillatelser fra kommunen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 26469, tinglyst 29.11.1976, type heftelse:  Obligasjon. Andelseiere har pant i eiendommen. Dette er sikkerhet for fellesutgifter og gjelder alle leilighetene i sameiet.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om avståelse av areal til veg og adkomst, pliktig medlemsskap i velforening/huseierforening, bestemmelser om gjerde, elektriske ledninger, nettstasjon og kommunale installasjoner, vann- og kloakkledninger samt bestemmelse om tilfluktsrom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i veletablert, tilbaketrukket boligområde som ligger høyt i terrenget med gode solforhold gjennom hele dagen. Nabolaget er barnevennlig med moderne lekeplasser i et bilfritt miljø med lite gjennomgangstrafikk.

Det er kort vei til skoler, barnehage, nærbutikk, cafè, treningsstudio, svømmehall m.m. Det er under 10 minutter å gå til flere barnehager og skoler frem til og med ungdomsskole.

Boligen ligger i umiddelbar nærhet til marka med flotte rekreasjonsmuligheter som blant annet lysløype, turveier, bade- og fiskevann m.m. Svarttjernparken bare få minutter unna med bademuligheter og byr på friskt badevann som vedlikeholdes og kontrolleres av Oslo kommune i sommermånedene. I kort gangavstand finner du også et utendørs treningsanlegg med ulike apparater.

Romsås senter ligger like ved og kan tilby servicefasiliteter som matbutikk, postkontor, kiosker, cafèer, helsestudio, svømmehall, bibliotek, og adkomst til T-bane. Nærbutikken Joker Svarttjern ligger bare 4 minutter unna til fots og er søndagsåpen. For større innkjøp ligger Grorud senter 20 min. unna i i gangavstand, Stovner senter er 2 T-banestopp unna og Veitvet senter 9 min. i bil.

Det er gangavstand til busstopp, Emanuelfjell, kun 5 min. unna. Romsås T-banestasjon (linje 4 og 5) ligger ca. 10 min. unna til fots.

Her får du en perfekt kombinasjon av byliv og naturopplevelser – med enkel tilgang til alt du trenger i hverdagen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 15 434 m². Fellesarealene er pent opparbeidet med plen, beplantning, lekeplasser, sittegrupper og asfalterte gangveier. Tomten grenser mot Lillomarka med mange muligheter for fiske, friluftsliv og flotte turmuligheter sommer som vinter.

Parkering i felles, lukket garasjeanlegg som følger boligen med montert el-billader med abonnement fra Elaway (plass 0126). Faktisk forbruk faktureres direkte til eier.
Gjesteparkering på borettslagets eiendom.
Ellers parkering etter områdets gjeldende regler.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslagett.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med planId S-1810 med tilhørende reguleringsbestemmelser vedtatt 25.01.1973. I tillegg er området omfattet av bebyggelsesplan 8371.  

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr.  6 864,-  pr. mnd. og inkluderer: varmtvann, bygningsforsikring, tv/internett, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold, renter og avdrag på fellesgjeld m.m.

Kapitalkostnader er pr. 25.02.2026 (renteutgifter og avdrag) kr.

Ett av borettslagets lån er avdragsfritt og frem til november 2026 betales det dermed kun renter. Etter utløpet av avdragsfri periode for fellesgjelden, anslås at felleskostnadene vil øke med kr. 250,-  pr. mnd. Dette forutsetter uendret rente, samt at øvrige utgiftsposter forblir på dagens nivå.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og grunnpakke er inkludert i felles kostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Borettslaget har avtale via Elaway for lading av el-bil, faktura for forbruk faktureres direkte til beboer.

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato. 

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 987 422 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype. Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no 

Det er vedtatt eiendomsskatt for boliger i Oslo kommune. Borettslag får eiendomsskatt for hele borettslaget og du får du derfor ikke eiendomsskatteseddel fra kommunen. Har du spørsmål om eiendomsskatten for din andel, må du ta kontakt med styret i borettslaget ditt.

Denne leiligheten har en verdi på under bunnfradraget på 4,9 millioner kroner og vil etter dagens regler ikke være underlagt eiendomsskatt.

Andel formue er kr 244 047 395,- pr. 25.02.2026.
Andel fellesgjeld er kr 7 011,- pr. 31.12.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr244 111 762,- pr. 25.02.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 4,14% Flytende rente
Lånets løpetid: siste avdrag 01.05.2036
Avdragsfrihet: Nei

Rentebetingelser: 4,14% Flytende rente
Lånets løpetid: siste avdrag 01.05.2036
Avdragsfrihet: Nei

Rentebetingelser: 4,14% Flytende rente
Lånets løpetid: siste avdrag 01.05.2036
Avdragsfrihet: Nei

Rentebetingelser: 4,89% Flytende rente
Lånets løpetid: siste avdrag 30.08.2043
Avdragsfrihet: Nei

Rentebetingelser: 4,89% Flytende rente
Lånets løpetid: siste avdrag 30.03.2041
Avdragsfrihet: Nei

Rentebetingelser: 4,89% Flytende rente
Lånets løpetid: siste avdrag 30.09.2050
Avdragsfrihet: Nei

Rentebetingelser: 4,89% Flytende rente
Lånets løpetid: siste avdrag 30.03.2061
Avdragsfrihet: Avdragsfrihet opphører i november 2026 og kapitalkostnadene pr mnd. vil da øke med avdragsbetaling. Styret har stipulert at avdragene vil øke med ca. kr. 250,- i måneden etter avdragsfriheten. Dette forutsetter at rente- og avdragsbetingelsen vil være de samme, og er derfor bare et anslag.

Rentebetingelser: 4,89% Flytende rente
Lånets løpetid: siste avdrag 30.01.2051
Avdragsfrihet: Nei

Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

3 150 000,00 Prisantydning
452 036,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 602 036,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 621 288,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Venos Hossein Khan Chaharlangi og Samsu Lowe

Leiligheten er tilknyttet Emanuelfjell Borettslag. Borettslaget består av 314 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 59 99.
Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/emanuelfjell/om
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men hunden eller katten må meldes og registreres hos Dyreutvalget i Emanuelfjell Borettslag. Dette gjøres ved utfylling av eget registreringsskjema som ligger på borettslagets hjemmeside. Generelt gjelder tillatelse til dyrehold kun hold av ett dyr pr. leilighet. Om ønske av utvidelse av denne tillatelse må dette søkes spesielt om til Dyreutvalget, som vil framlegge saken for styret.

Styret har kontor i Odvar Solbergsvei 78. Kontortid en mandag i måneden mellom kl. 18.00 og 19.00.

Borettslaget er tilknyttet Romsås vaktmestersentral (RVS) som utgjør vaktmestertjenester. RVS har kontoradresse i Romsås senter 6, og kan kontaktes på epost: rvs@sentralen.net eller telefon 22 21 30 00. Åpningstid mandag til torsdag er kl. 07.00 – 15.30, fredag til 13.00.

Borettslaget har grendehuset Fjellstua i Odvar Solbergsvei 68. Andelseiere kan leie grendehuset som er godt utstyrt med alt du måtte trenger kopper og kar til selskap opp til 40 personer. I tillegg eier borettslaget en bygning i Odvar Solbergsvei 114, som leies ut som hybler.

Foretatt påkostninger de senere år:
2024 - 2025: bytting av utebelysning til LED
2024: Oppgradering av Fjellstua
2021 - 2022: Modernisering av bad i borettslaget
2021 - 2022: Utført større vedlikehold av vann- og avløpsrør. Det ble i den forbindelse etablert felles varmtvann.
2020 - 2021: Etablert infrastruktur i garasjene, som muliggjør montering av ladepunkt for lading av EL-kjøretøy.
2019 - 2020: Garasjedekker ble rehabilitert.
2018: Nye bodarealer ble etablert i lageretasje på takene til garasjehusene.
2018 - 2019: Fjellsikring, ventilasjon og garasjegulv
2017 - 2018: Nye uteboder og skiftet takvifte
2016 - 2017: Heisutskifting. Takvifter, med mer.
2015 - 2016: Heisutskifting, takvifter med mer.
2014 - 2015: Lekeplasser oppgradert og hybelhus
2013 - 2014: Garasjeport, hovedtavler, takvifter, m.m
2012 - 2013: Heis, garasjeporter, hovedtavle, med mer
2011 - 2012: Hovedtavler, heis, m.m.
2009 - 2009: Varmekabler fortau, dørtelefon mm.
2005 - 2006: Fasader totalrehabilitert, p-hus, ballbinge m.m.
2001 - 2001: Sikringsskap

Planlagte påkostninger:
Det er ingen planlagte påkostninger i borettslaget ihht til mailkorrespondanse med styreleder 06.10.2025.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget har grendehuset Fjellstua i Odvar Solbergs vei 68. Andelseierne kan leie grendehuset som er godt utstyrt med alt du måtte trenge av kopper og kar til et selskap på inntil 40 personer. Bestilling og betaling av leie for Fjellstua skjer på styrekontoret i kontortiden, mandager kl. 18:00 - 19:00. (Odvar Solbergs vei 78). Ønsket leietidspunkt kan legges inn via www.emanuelfjell.no, men faktisk reservasjon skjer ved betaling. Du kan lese mer om leie av Fjellstua på borettslagets nettside.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.  Gebyr forkjøpsrett belastes i sin helhet kjøper uavhengig om forkjøpsrett benyttes eller ikke.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 490,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 4 950,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune  kr 3 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 3 400,00
Tilstandsrapport leilighet  kr 11 350,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0014/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2614

Sist oppdatert: 17. mars 2026 kl. 09:38