Øraveien 3A

Øraveien 3A, 1630 GAMLE FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 303, bruksnummer 1187, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 216 kvm

BRA-i:
Tomannsbolig:
Kjeller - 65 kvm: Gang, vaskerom og 5 boder
1. etasje - 71 kvm: Gang, stue/kjøkken og bad
2. etasje - 71 kvm: Bad, gang/stue og 3 soverom

BRA-e:
Tomannsbolig:
9 kvm: Hagestue

Åpent areal:
Tomannsbolig:
1. etasje - 50 kvm: Terrasse
2. etasje - 3 kvm: Balkong

Loft er ikke målbart, gulvareal målt mellom åpne knevegger.
Takhøyde i kjeller ved trapp 197 cm (under 2 meter).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.01.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Tomannsbolig bygget i 1952 som benyttes som enebolig i dag. Grunnmur av mur/betong med støpt kjellergulv. Antas fundamentert på leire som er stedlige masser for området. Opprinnelig uisolert bindingsverk. Boligen ble kledd om med liggende kledning, vindsperre, sløyfer og isolert rundt 2003. Nye vinduer og terrassedører ble satt inn i 2003. Innvendig grovkjeller med synlig grunnmur og betonggulv som er malt. Taktekke med papp, sløyfer, lekter og takstein over rupanel. Bad renovert 2021. Flislagt gulv med dusjnisje og sokkelflis. Malt tak med spotter. Kvik kjøkken fra 2017. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:

Innvendig > Pipe og ildsted:
Mursteinspipe er renovert og ny vedovn er satt inn. Vedovn er montert av Henriksen Brensel. Vurdering av avvik: Pipevanger er ikke synlige. Fredrikstad Brannvesen har vært på kontroll og gitt avmerking om at en side av pipen i 2.etg er kledd inn med gipsplate. Kontroll datert 12.11.2024. Konsekvens/tiltak: Pipevanger må gjøres tilgjengelig. Forskriften gir TG 3 på forholdet ettersom ikke alle 4 sider er frie. Kostnadsestimat: Under 20 000 kr.

Våtrom > Kjeller > Vaskerom > Generell:
Vaskerom med overflater fra byggeår. Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes og dokumenteres. Vaskerommet benyttes idag. Rommet består av synlige malte murkonstruksjoner. Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000 kr.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i:
Utvendig - taktekking, utvendig - nedløp og beslag, utvendig - veggkonstruksjon, utvendig - takkonstruksjon/loft, utvendig - vinduer og dører, utvendig - balkong/terrasse, innvendig - etasjeskille/gulv mot grunn, innvendig - rom under terreng, innvendige dører, tekniske installasjoner - vannledninger, tomteforhold - fuktsikring og drenering, tomteforhold - grunnmur og fundamenter, tomteforhold - terrengforhold, tomteforhold - utvendige vann- og avløpsledninger, bad 1.etg - ventilasjon, bad 2.etg - overflater gulv, bad 2.etg - sluk, membran og tettesjikt, bad 2.etg - sanitærutstyr og innredning.

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
-Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Nytt arbeid. 2009. Faglært: Flislegger Tor Viggo Moen, Rørlegger Josefsen og Elektrosmia installasjon AS. Bygget nytt bad i 2.etg med flislagt vegger og gulv, lagt opp til nytt va anlegg og strøm. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2021. Ufaglært: Vennetjeneste, Flislegging gulv og vegger i bad 1.etg + membran (Har bilder av utført arbeid).

Nytt arbeid. 2021. Faglært og Ufaglært: Hama Rørleggerservice as. Vennetjeneste, av faglært elektriker. lagt inn spoter og strøm i taket på bad i 1.etg og koblet til vifte og varmekabler i gulv. Lagt nye vannrør og avløp i dusj og installert nytt toalett, dusjvegger og armatur. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja. Små mengder vanndråper ved ekstrem nedbør er registrert ved to anledninger vinter-25/26 i vinduskarm i ett av soverommene i 2.etg. Noe vanninntrenging ved pipe loft ved kraftig nedbør. Pipehatt blir byttet før salget sluttføres.

-Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Nytt arbeid. 2003. Ufaglært. Byttet kledning på alle vegger, byttet alle vinduer og balkong-dører. Etterisolert i eksisterende bindingsverk 100mm. Bygd ny veranda 1. etasje. Bygd nytt inngangsparti. Byttet inngangsdør ca. 10 år gammel.

-Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja. Fukt registrert ved kjeller inngang. Ved ekstremvær har det ved to tilfeller kommet vann i kjeller, ingen tilfeller siste tre årene.

-Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja. Nytt arbeid. 2004. Faglært: ABB Installasjon. Koblet om inntakskabel til en måler. Har ikke dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2017. Faglært: Vennetjeneste: Lagt om elektrisk anlegg i 1. etasje, lagt om til nye kurser kjøkken. Nytt sikringsskap, ny utebelysning utført som vennetjeneste av faglært elektriker. Har ikke dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2020. Faglært: Foss Elektro AS. Installert el-bil lader. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2019. Faglært: Vennetjeneste: Installert strøm til utestue. Har ikke dokumentasjon på arbeidet.

-Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Nytt arbeid. 2009. Faglært: R. Josefsen Rørleggerbedrift AS. Lagt vann fra kjeller og opp til nytt bad i 2 etg. byttet soil rør, nye sluk og vannfordeler skap. Montert armatur vask og satt inn nytt vegghengt
toalett. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2021. Faglært: Hama Rørleggerservice AS. Lagt nye rør bad 1.etg, montert toalett, armaturer. Satt inn nytt dusjkabinett i 2 etg. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2020. Faglært: Hama Rørleggerservice AS. Montert frostfri utekran. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2023. Faglært: Hama Rørleggerservice AS. Montert vannmåler. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. Nytt arbeid. 2018. Faglært: Slevik Elektriske AS. Installert varmepumpe. Har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt arbeid. 2024. Faglært: Henriksen Brensel AS. Installert Jøtul vedovn. Har dokumentasjon på arbeidet.

-Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?
Ja. Sprekk i mur under trapp ved inngangsparti.

-Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja. 2024. Montert nye vedovn. Muret igjen gamle røykrørhull med teglstein, godkjent av feievesenet.

-Er det utført radonmåling?
Ja. Ble utført på begynnelsen av 2000-tallet. Med verdier innenfor kravene.

-Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja. Satt opp ny utestue i 2019 med platting i hage på 9 kvm.

Etter oppussing i senere år har boligens indre et helhetlig uttrykk og moderne standard. I første etasje er det åpent, luftig og lyst. Stuen og kjøkkenet er sømløst knyttet sammen i åpen løsning som lar naturlig daglys strømme fritt gjennom etasjen.

I stuen ble nytt ildsted i form av en elegant Jøtul vedovn installert i 2024. Stuen inneholder også luft-luft varmepumpe installert i 2018.

Kjøkkenet ble i 2017 oppgradert med helt ny og omfangsrik innredning fra danske Kvik. Innredningen er meget bruksvennlig med meterlange arbeidsflater og mange lett tilgjengelige oppbevaringsmuligheter under benkene. Kjøkkenet er for øvrig velutstyrt med hvitevarer av høy kvalitet med stekeovn og kombiovn fra ASKO og platetopp fra Witt.
Alle hvitevarer medfølger.

Badet i første etasje ble i 2021 pusset opp i sin helhet. Både membran, overflater og innredninger er fra dette året, i tillegg til det meste av rør og el-anlegg, varmekabler inkludert. Baderomsinnredningen er fra IKEA, med benkeplate i bambus og toppmontert keramisk servant.

Badet i andre etasje ble etablert i 2009, med tilhørende nye vann- og avløpsrør samt nytt el-anlegg - varmekabler inkludert. Dette er utstyrt med både frittstående badekar og et dusjkabinett som ble installert i 2021. Badet inneholder også en plassbygget servantbenk med hyller til oppbevaring.

Boligens tre soverom er samlet på én flate i andre etasje, noe som er spesielt gunstig mens barna er små. Alle er av god størrelse, spesielt som barnerom. Det største benyttes i dag som stue for etasjen, men kan tas i bruk som et hovedsoverom med generøst areal.

I kjelleren inngår hele fem boder som til sammen tilbyr meget gode lagringsmuligheter for stort og smått.
Kjelleren inneholder også et vaskerom som er fra byggeåret og i sin helhet er gitt TG 3, men er i daglig bruk.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, trebord, fliser og betong.
Innervegger: Trepanel, plater, fliser og mur.
Himlinger: Trepanel og plater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Kompakte hvite benkeplater. Underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, kombiovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Servantskap med glatt hvit front, heltre benkeplate og toppmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad 2. etasje: Plassbygget servantbenk med nedfelt keramisk servant og ett-greps blandebatteri. Innfelt veggspeil. Badekar med hånddusj. Dusjkabinett. Toalett montert på innbygget sisterne.

Kjøleskap, platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin medfølger salg.

Vegghengt blått IKEA-skap stue i 1. etg, TV-benk stue 1.etg, vegghengt IKEA skap blått s.rom 2. etg, 2 stk vegglamper i stue 1. etg, taklampe i bast stue/mellomgang 2. etg og taklampe kjøkken medfølger ikke salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen oppvarmes med varmepumpe, vedovn og panelovner. Varmekabler på begge bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Følgende avvik er registrert hos Fredrikstad kommune:
- Avvik røykløp:
Inkledd skorstein, en side i 2 etg. Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6, 2.ledd.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det er mottatt godkjente byggetegninger hhv i fra 1947 og 1952.

Det er avvik fra de opprinnelige bygningstegningene av fasade mot slik boligen fremstår i dag.
I tegninger fra 1947 fremkommer det en garasjerekke som ikke er der i dag.
Det er ikke fremlagt tegninger som viser hagestue og terrasse med adkomst fra stue og det er ukjent om tiltaket er søkt om/godkjent. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Endring fra dagens bruk opp mot tegninger fra 1952.
Deler av kjøkken i første etasje er opprinnelig byggemeldt som soverom og det er åpnet opp til åpen løsning mot stue.
Deler av stue i første etasje er opprinnelig byggemeldt som soverom.
Deler av bad i andre etasje er opprinnelig byggemeldt som kjøkken.
Deler av soverom i andre etasje er opprinnelig byggemeldt som stue.
Endringer av varig oppholdsrom mot varig oppholdsrom.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutt på eiendommen. Denne omhandler blant annet bestemmelse om vann-/stikkledninger og vedlikehold av disse, samt eiers plikt til å oppføre gjerde såfremt kommunen krever det.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Kongsten er kjent som et utpreget barne- og familievennlig boligområde. Flere lekeplasser inngår i nabolaget, barnehage samt barne- og ungdomsskole er lett tilgjengelig i nærmiljøet.

Omfangsrike parkområder med historisk sus omgir bebyggelsen i nabolaget, inkludert et stykke unikt kulturlandskap med ikoniske vollgraver rundt Gamlebyen. Alle representerer fine turområder og stor tumleplass som er lett tilgjengelig i hverdagen. Tar du turen ut i det vakre Torsneslandet, finner du en mengde turstier samt idylliske bukter og viker. Golfbane med 18-hull er lett tilgjengelig på Byens Marker, 10 minutters gange unna.

For barnefamilien vil det være praktisk at både barnehager og kombinert barne-/ungdomsskole er lett tilgjengelig i nabolaget. I nærmiljøet eksisterer i tillegg et bredt tilbud av idrett- og fritidsaktiviteter, blant annet gjennom Østsiden IL som har tilhold like ved. Sommerstid er friluftsbadet på Kongsten vel verdt gjentatte besøk, resten av året er det bademuligheter innendørs i svømmehall samme sted.

Innkjøp av dagligvarer kan enkelt utføres i nærmiljøet på Kongsten, eller ved nærsenteret Brohodet som er kun ett av flere tilsvarende på Østsiden. For øvrig innebærer nærheten til sentrum enkel tilgang til alle byens fasiliteter, deriblant shoppingtilbud, spisesteder og kulturliv.

Rett utenfor finnes holdeplass for direktebuss til både byen og Sykehuset Østfold på Kalnes. Byens utmerkede fergetilbud som attpåtil er gratis utgjør også en effektiv forbindelse til blant annet sentrum. Med fergen kan du i tillegg være fremme på togstasjonen etter kun få minutter. Dagen gjennom er det hyppig avganger mellom blant Gamlebyen og Cicignon, samt til Kråkerøy, Gressvik og Åle i Onsøy.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Childrens International School Fredrikstad (1-10 kl.) 0.9 km
Gudeberg barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 1.2 km
Akademiet vgs. Fredrikstad 3.1 km
Hans Nielsen Hauge vgs

Barnehager:
Vaterland barnehage (1-5 år) 0.1 km
Kongsten barnehage (1-5 år) 0.2 km
Gudevold barnehage (1-5 år) 1.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 670 kvm.

Parkering i gårdsplass. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger og felles avkjørsel i henhold til reguleringsplan 13 8 tomter ved Heibergsgt., Øravn,- Jens Langsgt datert 18.12.1951 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.06.2023 med formål- og henssynssone: Flomfare H320 Urban, Hensyn landskap H550 Nasjo, Hensyn kulturmiljø H570, samt bebyggelse og anlegg.

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke).

Planlagte byggesaker i området:
Planprogrammet for områdereguleringsplan for Gamlebyen, Kongsten og Hagebyen er utarbeidet av Fredrikstad kommune. Formålet for områdereguleringsplanen er å videreføre og forsterke vernet i området, og å endre formål i tråd med kommuneplanens arealdel. Samtidig skal områdereguleringsplanen legge til rette for videreutvikling av en attraktiv bydel og ny aktivitet, innenfor rammene av det formelle vernet. For mer informasjon ta kontakt med Fredrikstad kommune med planid: 1116.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 19.606,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Eiendomsskatten er kr 4.369,- for inneværende år. Denne faktureres med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9.500,- pr. år. / 15.027 kwh. pr. år. Det er tegnet Norgespris ut 2026.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 10.664,-.
Boligen er tilknyttet Nextgentel og RiksTV som leverandør av kabel-tv/internett og har avgift på kr 670,- pr. mnd. Dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 1.052.961,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4.211.842,-

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

145 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
165 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 965 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tom Runar Kristiansen og Christina Been Kristiansen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt VISNING . Alle visninger er inkludert i tilbudet.  kr -3 500,00
Markedsføringspakke  kr 25 000,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 15 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 33 118,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Tistandsrapport fra takstmann.  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 67-0001/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.261

Sist oppdatert: 30. januar 2026 kl. 19:47