Hølandsveien 164

Hølandsveien 164, 1903 GAN
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 456, bruksnummer 71, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 360 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller 140 kvm: Trappegang, gang, vaskekjeller, wc-rom, kjellerstue og 4 boder.
1. etasje 146 kvm: Entré, bad, stue, spisestue, kjøkken og 3 soverom.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 74 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 60 kvm: 2 terrasser.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.04.2026 utført av Anticimex AS v/Thomas Nordby. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1978 over to plan med kaldtloft. Primær konstruksjonsmetode er bindingsverk av tre på en grunnmur av lettklinkerblokker. Etasjeskiller er av trekonstruksjoner og det er støpt gulv mot grunn. Yttervegger er kledd med stående trepanel og fasadestein. Yttertaket er en valmtakskonstruksjon tekket med shingel, med undertak av bordtak fra byggeår. Boligen har vinduer med karmer av tre og to enkle glass fra byggeår, samt vinduer med to-lags glass fra 1977, 1980 og 2020. Hovedytterdør er av tre fra byggeår med elektrisk kodelås, og det er en ytterdør i kjeller fra byggeår. Det er en hev/skyv terrassedør med tre-lags glass fra 1977 og en terrassedør med tre og to-lags glass fra 1996. Det er en elementpipe fra byggeår med peisovn i stuen og vedpeis i kjellerstuen. Adkomst til første etasje er via et overbygget inngangsparti med utvendig trapp i betong/mur. Det er en terrasse på 51 m² med utgang fra stuen, hvorav ca. 14 m² er overbygget, og en overbygget terrasse på 9 m² med utgang fra et soverom.

Frittstående garasje oppført i 1980. Bygningen har støpt betongplate på mark med ringmur og er en trekonstruksjon. Fasaden er kledd med stående trekledning. Taket er en valmtakskonstruksjon tekket med takshingel. Garasjen har to leddporter med elektrisk motor.

Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré. Hovedsikringens kapasitet er 50A. Boligen har delvis skjult/åpent elektrisk anlegg.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom- Vaskekjeller
Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
- Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på murvegger mot grunn.
- Vaskekjelleren har ikke fullverdig vanntett sjikt på gulv- og veggflater, noe som ikke oppfyller dagens forventing til et våtrom.
- Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. - Det ble derimot observert synlig salt/kalkutslag på yttervegger.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Baderom
- Gulvet i sluksonen er tilnærmet flatt og det registreres enkelte svanker/fordypninger som i praksis er mindre områder med motfall.
- Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Vannrør av mykglødde kobberrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sluk av støpejern har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i våtrommet.

Kjøkken
- Vannrør av mykglødde kobberrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Toalettrom
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje.
- Vannrør av mykgødde kobberrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Tekniske anlegg
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av noe slitasje med enkelte riper og hakk.
- Det er registrert gulvknirk i stue.

Rom under terreng
- Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur mot grunn.
- Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på gulv mot grunn.
- Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Måleresultatet tilsier at det ikke ble registrert forhøyet fuktnivå.
- Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av mikroorganismer.

Loft - uinnredet / kaldt loft
- Svertesopp er observert i undertak.
- Spor etter gnagere er observert.

Ildsteder og skorsteiner inne i boligen
- Det observeres enkelte riss og sprekker på skorsteinen utvendig under terrasse.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- I trappegang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 14 mm, og 36 mm i kjellerstue.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er ikke montert tilstrekkelig gnagersikring bak ytterkledningen.

Vinduer og ytterdører
- Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdør og terrassedør fra byggeår viser begynnende tegn til utvendig slitasje.

Yttertak
- Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Takgjennomføringer med tilhørende tettedetaljer viser begynnende tegn til slitasje.
- Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde.
- Det foreligger lite informasjon om yttertaket.

Terrasse / platting (fra stue)
- Overflatematerialer på terrassen (og rekkverk) viser tegn til slitasje.
- Det observeres tegn til skjevheter i terrassens fundamenter, med setninger i konstruksjonen som resultat.

Terrasse / platting (fra soverom)
- Overflatematerialer på rekkverk viser tegn til slitasje.

Utvendig trapp
- Trappen viser begynnende tegn til generell slitasje og elde.

Grunnmur, fundament
- Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis på grunnmuren.

Drenering
- Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk (Garasje)
- Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde.
- Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Vinduer og ytterdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom
Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført

Følgende forhold er merket med Helse, miljø og sikkerhet (HMS):

Innvendige trapper
- Trappen har ikke håndløper på begge sider.
- Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter.
- Trappen er ikke vurdert etter dagens krav til trapp, da den leder til hems/kaldt loft.

Terrasse / platting (fra stue)
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Terrasse / platting (fra soverom)
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025:
- Ny varmepumpe i kjeller.

2020:
- Byttet enkelte vinduer.

2019:
- Diverse elektriske arbeider utført, samsvarserklæring foreligger.
- Yttertak tekket med ny shingel.
- Ny varmepumpe i 1.etg.

2000:
- Det ble gjort oppgraderinger på badet i 1.etasje i år 2000.

Dette er en enebolig fra 1978 med en praktisk planløsning fordelt over to etasjer. Hovedetasjen rommer stue, kjøkken, bad og tre soverom. Fra stuen er det utgang til en stor terrasse på 51 m², og eiendommen inkluderer også en romslig, frittstående dobbelgarasje på 74 m² med to leddporter med elektrisk motor. Boligen fremstår som et solid utgangspunkt med potensial for oppgradering, spesielt i kjeller.

Entré:
Inngangspartiet er overbygget og leder inn i en romslig entré med flislagt gulv. Her er det godt med plass til oppbevaring i en skyvedørsgarderobe. Sikringsskapet med automatsikringer er også plassert her. Fra entréen går en trapp ned til kjelleretasjen, og resten av hovedetasjen åpner seg opp.

Stue og spisestue:
Stuen er et lyst og romslig oppholdsrom med plass til flere sittegrupper. En peisovn med glassdør gir godt med varme, supplert av en varmepumpe for effektiv oppvarming. Store vindusflater slipper inn dagslys, og en skyvedør åpner opp mot den store terrassen. I tilknytning til stuen ligger en separat spisestue med plass til et stort spisebord, praktisk plassert nær kjøkkenet.

Kjøkken:
Kjøkkenet har en vinkelløsning med profilerte fronter og laminert benkeplate. Rommet er utstyrt med integrert komfyr med induksjonstopp og oppvaskmaskin. En nedfelt oppvaskkum i kompositt og fliser over benken kompletterer arbeidssonen. Det er godt med skap- og benkeplass, samt rom for en spiseplass ved vinduet.

Terrasser:
Boligen har to terrasser. Hovedterrassen på 51 m² har utgang fra stuen og blir en naturlig samlingsplass på varme dager. Omtrent 14 m² av arealet er overbygget, noe som forlenger brukstiden. I tillegg er det en overbygget terrasse på 9 m² med utgang fra et av soverommene.

Soverom:
Første etasje inneholder tre soverom av god størrelse. Hovedsoverommet har en stor skyvedørsgarderobe med mørke glassfronter og utgang til en egen, overbygget terrasse. De to andre rommene egner seg godt som barnerom, gjesterom eller kontor, alt etter behov.

Bad:
Badet i første etasje er romslig og ble oppgradert i 2000. Det har flislagt gulv med elektrisk gulvvarme og flislagte vegger. Innredningen består av en ovenpåliggende servant, rikelig med skapplass i høyskap, og et dusjkabinett med steamfunksjon. Rommet har også gulvmontert toalett og opplegg for vaskemaskin.

Kjeller:
Trappen fra entréen leder ned til en innholdsrik kjelleretasje. Her finner man flere innredede rom, vaskerom, toalettrom og boder. Bruken av enkelte rom, som kjellerstuen, er en ikke-godkjent bruksendring fra bodareal, og etasjen mangler tilstrekkelige rømningsveier. Kjelleren har fire boder med betonggulv. Fra utsiden er det en trapp ned med egen inngangsdør inn til den ene boden.

Innredede rom i kjeller:
Kjelleren har en stor kjellerstue med vedpeis med innsats og en egen varmepumpe. Vegger og tak i panel skaper en lun atmosfære. I tillegg er det etablert en barløsning i trappegangen. Disse arealene gir ekstra oppholdssoner, men er ikke godkjent for varig opphold.

Vaskerom og WC-rom:
Kjelleren har et praktisk vaskerom med flislagt gulv med elektrisk gulvvarme, utslagsvask og opplegg for vaskemaskin. Rommet har et oppgraderingsbehov. I tillegg finnes et separat WC-rom med toalett og servant.

Overflater:

Gulv: Tre-stavs parkett, laminat og fliser i 1. etasje. Tregulv, laminat, fliser og betonggulv i kjeller.
Vegger: Malt panel, malt strietapet og fliser i 1. etasje. Panel og malt mur i kjeller.
Himling: Takessplater i 1. etasje. Panel i kjeller.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er elektrisk oppvarmet, kombinert med luft til luft varmepumpe i stue og kjellerstue. Det er elektrisk gulvvarme på baderom og i vaskekjeller. Supplerende oppvarming med vedfyring, inkludert peisovn med glassdør i stue og vedpeis med innsats i kjellerstue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 11.09.1978 for 1. etasje. Det finnes godkjente byggetegninger for boligen datert 25.05.1977, kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for kjeller. Tillatelsen for 1.etasaje er gitt på følgende vilkår:
- takstige, takrenner
- utv. mur og puss
- ventilator kjøkken
- innv. puss grunnmur
- ventiler kjeller

Selger opplyser at alle punkter er utført med unntak av takstige. Kjøper overtar ansvaret for dette.

For garasjen finnes det en byggetillatelse datert 13.05.1980 og godkjente byggetegninger uten oppgitt dato.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det er avvik fra de godkjente byggetegningene og slik det er i dag.

Kjellerstuen er opprinnelig byggemeldt som hobbyrom jf. byggetegning datert 25.05.1977. og er ikke godkjent til varig opphold. Ingen av rommene i kjelleren er godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Terrassen på sør-vest side av bygget er utvidet og det er satt opp tak over deler av terrassen. Det finnes ikke godkjente byggetegninger over denne utvidelsen og dette kan være søknad/meldepliktig. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. Det er etablert en trappe nedgang med overbygg på forsiden av bygget. Det finnes ikke godkjente byggetegninger over denne utvidelsen og dette kan være søknadspliktig. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for

1.etasje
Veggen mellom stuen og entréen er fjernet. På kjøkkenet og i spisestuen er det fjernet lettvegger og det er satt opp en dobbeltdør mellom rommene. Vindfanget er fjernet. To av vinduene er byttet ut med et større rektangulært vindu. På syd siden av bygget er det satt inn to store skyvedører.

Kjeller
I kjelleren er tre boder slått sammen til en større bod med ytterdør og en gang. Det er satt opp lettvegger og en dør som i dag brukes som bar. Det er satt opp en vegg i den ene boden som nå i dag brukes som vaskerom og en mindre bod. Klesrommet er utvidet og brukes i dag som bod. Det er satt opp en vegg i vaskerommet som i dag brukes til WC og mindre bod.

Garasje
Det er satt opp en bod i tilknytning til garasjen samt en overbygd vedskjul. Det er ikke mottatt godkjente byggetegninger over den utvidelsen og dette kan være søknadspliktig. Konsekvensen kan være at boden ikke blir godkjent og at denne utvidelsen må fjernes.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Boligen ligger i et barnevennlig og tilbaketrukket boligområde i Gan i Lillestrøm kommune. Området består av villabebyggelse og skogsområder, og ligger i underkant av 10 km fra Fetsund sentrum. Nye Fetveien med fire felt gjør området mer attraktivt da det er raskere reisevei til og fra Lillestrøm/Oslo.

Nærområdet gir gode tur- og rekreasjonsmuligheter sommer som vinter.

Det er kort vei til Gansvika og Øyeren, hvor det er muligheter for å kjøre båt, bade eller nyte den idylliske utsikten ved vannkanten. Gansvika er et veldig populært badested med langgrunn sandstrand. Her er det også flere båtplasser og gode fiskemuligheter.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Joker i Gan som også er søndagsåpen og har PostNord i butikk. Her er det også bensinstasjon. Ellers er det flere gode handlemuligheter i Fetsund og Lillestrøm.

Videre er det gode aktivitetstilbud i Dalen idrettslag som ligger i nærheten av boligen. Her finner vi blant annet fotball, innebandy, bordtennis og sykling. Flere gode aktivitetstilbud finner vi også i Fetsund med blant annet Fet idrettslag som har fotball, håndball og innebandy.

Kun noen få minutters kjøring til Fetsund togstasjon som har gode parkeringsmuligheter for pendlere.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler
Dalen skole (1-7 kl.)
Østersund ungdomsskole (8-10 kl.)
Sørumsand videregående skole
Lillestrøm videregående skole

Barnehager
Dalen barnehage (1-5 år)
Ramstadskogen barnehage (1-5 år)
Østersund idrettsbarnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2360,9 kvm. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Lillestrøm kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Tomten er opparbeidet med gressplen, hekk, trær, prydbusker og diverse beplantninger.

Eiendommen disponerer en frittstående garasje med to leddporter og elektrisk motor. I tillegg er det biloppstillingsplasser på asfaltert gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløp via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er ikke tilknyttet kommunalt vann, men har privat vannforsyning.

Gjennom tomten går en vannledning og en overvannsledning. Det er også to kummer på tomten. Ledningskart kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er iht kommuneplanen 2023 - 2035 regulert til boligbebyggelse.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 9 262,07 for 2025. I dette inngår gebyr for avløp, renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 10 076,52.

Eiendommen er ikke tilknyttet offentlig vann og har private stikkledninger tilknyttet Dalen Vannverk. Vannforbruk faktureres halvårlig med kr 2.703,- (inkl. mva.), med forfall i februar og i august. Avgiften for 1. halvår er allerede innbetalt.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 249 632,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 998 527,-/4 998 528,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr.0  pr år.

5 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

137 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
138 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
158 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 638 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 658 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Halvor Fjeldsrud

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0177/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26177

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 11:18