Bogerudveien 80

Bogerudveien 80, 0692 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 163, bruksnummer 70, ideell andel 1/1
Andelsnummer 41, Rødstilken borettslag, organisasjonsnummer 948 676 885

Totalt bruksareal BRA: 143 kvm.

BRA-i:
U. etasje, 72 kvm: Gang, bad, stue, rom benyttet som kjellerstue/soverom, og bod.
1. etasje, 56 kvm: Entré, bad, kjøkken, 2 soverom, kontor (opprinnelig byggemeldt som barneværelse) og bod.

BRA-e:
1. etasje, 15 kvm: Garasjeplass.

Åpent areal:
U. etasje, 30 kvm: Markterrasse.

Kommentar til areal:
- Hems i garasje er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.
- Opprinnelige boder i underetasje er benyttet som kjellerstue/soverom og bad, og derfor omtalt samt medregnet i boligens primærareal grunnet dagens bruk. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er søkt om/godkjent innredning av rommene, og det er heller ikke tatt stilling til om dette lar seg gjøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 29.04.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Rekkehus over 1. etasje og u. etasje, bygget i 1963 med tilbygg fra 2011.
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende vegger og skillende dekker i hovedsak av betong. Utvendige fasader kledd med stående kledning og malt mur. Takkonstruksjon av pulttaksform, utvendig tekket med papp på hoveddel fra 2008 og shingel på tilbygg fra 2010.
Boligen har slett entrédør med glassfelt. Balkongskyvedør og vinduer med karmer/rammer av tre og 2-lags glass fra 2010 i stue. Vindu med karmer/rammer av tre og 3-lags glass fra 2024 i rom benyttet som kjellerstue/soverom. Vinduer med karmer/rammer av tre og 2-lags glass fra 1995 i 1. etasje.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad (kun TG 2, ingen TG3):

Våtrom - med adkomst fra gang i u. etasje:
- TG helhetsvurdering er valgt grunnet rommets alder og enkelte avvik.

Våtrom - med adkomst fra entré i 1. etasje:
- TG helhetsvurdering er valgt grunnet rommets alder og enkelte avvik.

Kjøkken:
- Kun kullfilter og ikke separat avtrekk fra rommet (TG iht. NS 3600).

Øvrige rom:
- Parkettgulv på kontor og soverom 2 bærer preg av alder og slitasje.

Rom under terreng (underetasje):
- Rom benyttet som kjellerstue/soverom har ingen tilluftsventil.
- Det er registrert hakk og riper på parkettgulv.

Tekniske anlegg, VVS-anlegg (sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Fordelerskap mangler nøkkel.

Elektrisk anlegg, forenklet vurdering:
-Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av utførte arbeider på det elektriske anlegget (TG settes iht. NS3600).
På generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.

Vinduer:
-Vinduer i 1. etasje av eldre dato, og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger kommenterer:
"Tilfelle av fukt i tak på baderom oppe. Har installert vifte på badet som løser fuktproblemet."
"Tidligere noe fukt i råkjeller. Dette er utbedret i regi av borettslaget. Stort prosjekt i 2024/2025 av hele husrekken. Tørt i råkjeller nå."

Rekkehus over to plan, med adkomst til egen inngangsdør fra bakkeplan.
Boligen består av:

FØRSTE ETASJE

Entré:
Romslig entré med gulvvarme og skyvedørsgarderobe, samt mulighet for ytterligere oppbevaringsmøbel som skoskap/kommode.

Bad - med adkomst fra entré (oppgradert i ukjent årstall, sluk, vann- og avløpsrør er vurdert til å være fra byggeår):
Baderommet er innredet med vegghengt servantskap med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, speilskap med belysning og stikkontakt på vegg over servant, flislagt badekar med delvegg av glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj, og gulvstående toalett. Elektrisk avtrekksvifte på vegg.

Kjøkken (omkring 2008):
Separat kjøkken med plass til spisebord.
IKEA kjøkkeninnredning med profilerte fronter og overskap med vitrinedører. Benkeplate av stein, med underlimt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur og uttrekk. Fliser på vegg samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Lekkasjestopper er montert.
Det er kun de hvitevarene som er listet opp som medfølger; oppvaskmaskin, integrert mikrobølgeovn, stekeovn og induksjonstopp. Ventilator med kullfilter plassert i overskap. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Soverom 1:
Romslig hovedsoverom med skyvedørsgarderobe, og god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord.
Innenfor skyvedørsgareroben er det en bod på 2 kvm.

Soverom 2:
Soverommet har skyvedørsgarderobe, samt plass til enkeltseng og skrivepult.

Kontor:
Opprinnelig byggemeldt som barneværelse. En tidligere del av dette rommet er i dag innlemmet i entré, og kan tilbakeføres slik at man får et barnerom igjen.

UNDERETASJE

Stue (utvidet i 2010/2011):
Meget lys og romslig stue med god plass til sofa- og spisegruppe. Peisovn fra tidlig 2000-tall, samt varmepumpe fra 2011.
Fra stuen er det utgang til vestvendt markterrasse på 30 kvm, med videre adkomst til hage. Terrassen har gulvflate belagt med terrassebord og skillevegger av tre. Markise er montert.

Rom benyttet som kjellerstue/soverom:
Ikke bruksendret/omsøkt, eller godkjent til varig opphold.
Via dette rommet er det adkomst til gang, bod på 5 kvm og bad.

Bad (oppgradert omkring 2020):
Ikke bruksendret/omsøkt, eller godkjent til varig opphold.
Baderommet er innredet med gulvstående servantskap med ovenpåliggende servant med to-greps armatur, speil med belysning og stikkontakt på vegg over servant, dusjsone med innfellbare dører av glass og dusjarmatur tilkoblet hånddusj, og vegghengt toalett. Det er opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Elektrisk avtrekksvifte på vegg.

Overflater:
Bad, 1. etg. - Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Himling med panel.
Bad, u. etg. - Flislagt gulv med varme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights.
Kjøkken - Gulvflate belagt med en-stavs laminat. Vegger med malt tapet. Himling med panel.
Øvrige rom, 1. etg. - Gulvflate belagt med fliser og gulvvarme i entré, parkett i øvrige rom. Vegger med tapet og malte flater. Himling med panel. Profilerte innerdører.
Øvrige rom, u. etg. - Gulvflater belagt med parkett i rom benyttet som kjellerstue/soverom, en-stavs laminat i stue og laminat i gang. Vegger med tapet og malte flater. Himling med downlights i stue og gang, og panel i rom benyttet som kjellerstue/soverom. Profilerte innerdører.

Annet:
- Sikringsskap med automatsikringer og måler, samt hovedsikringer av skrusikringer på 35A, er plassert i bod i u. etg.
- Inspeksjonsluke for tilførselsrør av kobber og hovedstoppekran er plassert i sjakt ved toalett, på bad i u. etg.
- Varmtvannsbereder på ca. 190 liter fra 2017, samt fordelerskap for rør-i-rør og stoppekran er plassert i bod i u. etg.
- Det er utført rutinemessig service på varmepumpe.
- Utevannkran er montert.

Kjøleskap, fryseskap, vaskemaskin og tørketrommel kan medfølge mot et vederlag/særskilt avtale med selger.

Vi viser for øvrig til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet, i kombinasjon med peisovn og varmepumpe i stue.
Det er gulvvarme i entré og begge bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på rekkehuset (Bogerudveien 72-84 - Hus 9), datert 02.07.1965. I tillegg foreligger det ferdigattest på tilbygg - utvidelse av eksisterende stue - datert 07.07.2011, oppføring av garasjer datert 28.09.2017 (Bogerudveien 30-100 - Oppføring av 29 garasjeplasser fordelt på 4 bygg), samt på etablering av kjellervinduer datert 25.09.2024 (Bogerudveien 60-80). Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Ferdigattesten omfatter ikke:
Det er avvik fra byggetegninger.
Del av kontor i 1. etasje, opprinnelig byggemeldt som barneværelse jf. byggetegninger, er innlemmet i entré.
Del av kjeller var opprinnelig sluse mellom rekkehusene. Dette arealet er nå innlemmet i hvert enkelt rekkehus.
Rom benyttet som kjellerstue/soverom samt bad i u. etasje er opprinnelig byggemeldt som kjeller med matbod og tørkerom jf. byggetegninger, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt, og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold, og da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Det er satt inn vindu i rom benyttet som kjellerstue/soverom med tilhørende ferdigattest.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om garasje/parkering (midlertidig dispensasjon fra bygningsloven), adkomstrett (rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m. med flere bestemmelser) og bebyggelse (midlertidig dispensasjon fra vegloven for bod og vedtak av visse vilkår vedrørende utskillelse/bebyggelse av denne matrikkelenhet).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.
Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.
Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Andelsrekkehus over to plan beliggende på Bogerud, i et populært og barnevennlig bomiljø uten gjennomgangstrafikk.
Meget gode solforhold på markterrasse og i egen hage, samt flott utsikt fra boligens 1. etasje - over nærområdet.

Få minutters gange til Østmarka med flotte tur- og rekreasjonsområder - sommer som vinter - turveier, lysløyper, stier og klatremuligheter. Idylliske badeplasser ved Nøklevann og Ulsrudvann (kjent for Oslos kanskje varmeste badevann), og populære møtesteder som Østmarkseteren, Mariholtet, Skullerudstua og Rustadsaga - alle med servering. Ved Rustadsaga har Nøklevann ro- og padleklubb kurs, aktiviteter og utlån av utstyr.

Nær barnehager og skoler i alle trinn. Skøytebane og akebakke finnes rett ved Rustad idrettsanlegg - perfekt for de yngste.
Aktivt idrettsmiljø i Rustad idrettslag innen fotball og ski. Kunstgressbane og stor fotballslette på Rustadfeltet. Skianlegg med kunstsnø ved Skullerudstua.
Nærmeste treningssenter er EVO Bøler. På Bøler ligger også Bøler Bad, med ekstra varmt vann. I tillegg finner man flotte Skullerud Sport Senter, samt Oslo Klatresenter (et av Nord-Europas største klatresentre), på Skullerud.

Det er kun 5 minutters gange til lokalbutikken KIWI, på Bogerud Senter - et nærsenter med handel, servicetilbud og sosiale aktiviteter.
På Bogerud Torg finner du en stor helsestasjon som dekker hele bydel Østensjø. I tilknytning til helsestasjonen er det også barnehage. Eiendommen rommer dessuten legekontor, tannlege, apotek, frisørsalong og Bogerud tekstil. Nærbutikken Rustad, som ligger ca. 11 minutters gange unna, er søndagsåpen
Flere kjøpesentre i nærheten med blant annet Bøler Senter, Bryn Senter, Lambertseter Senter og Oppsal Senter, med et godt utvalg av forretninger og servicetilbud.

T-bane (linje 2 og 3), samt bussforbindelser (nr. 76, 79, nattbuss og flybuss), fra Bogerud T - kun 400 m fra boligen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Bogerudveien 80 sokner til Rustad skole (1.-7. trinn), og Skullerud skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Bogerud Gård barnehage, Østensjøstua barnehage og Bøler Menighets barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 22 751 kvm, som tilhører borettslaget.
Egen hage går i rett linje fra enhetens endevegg og ned til fellesområdet. Alt areal på kortsidene av enderekkehusene er en del av borettslagets fellesareal.
Fellesarealer er pent opparbeidet med blant annet asfalterte internveier, garasjerekker, gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Boligen disponerer garasjeplass i felles garasjerekke.
Garasjen har elektrisk portåpner og hems, samt er klargjort for ladeboks.

Borettslaget har 3 gjesteparkeringsplasser.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, samt private internveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål med tilhørende anlegg, offentlig kjørebane/veigrunn og annet veiareal i henhold til reguleringskart datert 09.04.2025, med tilhørende reguleringsbestemmelser V250561 vedtatt 25.05.1961, 22461 vedtatt 21.03.1961, S-866 vedtatt 14.10.1960 og V211106 vedtatt 21.11.2006.

Pågående byggesaker i nærområdet:

Saksnr. 202552043
Gjelder "Bogerudveien 56 - Tilbygg underetasje".
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202552043

Saksnr. 201011363
Gjelder "Bogerudslyngen 16 - tilbygg - Rekkehus".
For mer info. se; https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/#598757,6643771,7

Kjent reguleringssak i nærområdet:

Saksnr. 202462831
"Eterfabrikken - bestilling av oppstartsmøte".
Planområdet inkluderer tomtene Eterveien 10 som består av fabrikkbebyggelsen (selve Eterfabrikken), Eterveien 12 som består av en enebolig (tidligere disponentboligen) og Bogerudveien 5 som består av en tomannsbolig (tidligere arbeiderbolig).
Den opprinnelige fabrikkbebyggelsen, fyrhuset og hovedbygget, er tenkt beholdt og videreforedlet for å forsterke den tidligere industrihistorien fra området.
For mer info. se; https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202462831

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6.695,- pr. mnd. og inkluderer: Garasje, TV/bredbånd, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold, styrehonorar og forretningsførsel, og nedbetaling andel fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig, i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader kr 3.925,-
Renter felleslån kr 1.938,-
Avdrag felleslån kr 682,-
Månedsleie bilplass kr 150,-

Oversikt over fordelingen av posten felleskostnader foreligger ikke fra forretningsfører.

Eiendomsskatt faktureres fra myndighetene til borettslaget. Dette inngår ikke i felleskostnadene, og blir derfor viderefakturert eier medio mai og medio oktober.
Selger opplyser at utskrevet eiendomsskatt for 2025 er kr 2.930,- pr. år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 19.900,- pr. år. / 13 400 kWh pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av TV/bredbånd. TV-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Verisure alarmselskap som koster kr ca. 6.300,- pr. år. Utstyr og abonnement medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1.764.090,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7.056.359,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 76.226,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 412.111,- pr. 09.04.2025.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 18.935.275,55 pr. 09.04.2025, og lånevilkårene er:
Lånenr. 16368166077 (DNB Bank ASA).
Annuitetslån, 4 terminer pr. år.
Rentebetingelser: 5.64 % pa.
Lånets løpetid: 95 terminer til innfrielse (siste termin 31.12.2048).
Avdragsfrihet: Nei.

Dette borettslaget har ikke tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning).

7 800 000,00 Prisantydning
412 111,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 212 111,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

7 938,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
18 978,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 231 089,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Boligens andel av fellesgjelden vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Hilde Irene Skottevik og Tom Henry Campbell

Leiligheten er tilknyttet Rødstilken borettslag, e-post; rodstilken@hotmail.no.
Borettslaget består av 44 andeler.
Forretningsfører er Boligbyggelaget USBL, tlf. 22 98 38 00.
Dugnad må påregnes. I tillegg er det ukes ansvar for stell av fellesarealer, som innebærer gressklipping og evt. sandstrøing, av fellesarealer som tilhører den enkelte rekke.
Dyrehold er tillatt (ett husdyr), etter søknad og styrets godkjenning. Kun unntaksvis kan flere husdyr holdes. Tillatelse må være gitt før husdyret anskaffes. Det er eiers ansvar å påse at dyret ikke sjenerer andre borettshavere, eller gjør fra seg til sjenanse for andre. Husdyret skal alltid holdes i bånd på lagets fellesområder.
Borettslagets hjemmeside; https://rodstilken.blogspot.com/

Utbygging og alle fasademessige endringer skal søkes styret og godkjennes før gjennomføring. Dette gjelder utskifting av vinduer, ytterdør, terrasse, oppsetting av gjerde og lignende. Det gjelder også bygging av nye våtrom, nye kjøkken og lignende. Hver borettshaver er ansvarlig for at endringsarbeidene tilfredsstiller bygningsmessige krav og blir utført fagmessig. Alle kostnader vedrørende utbedringene og senere reparasjoner dekkes av den enkelte borettshaver. Eventuelle skader endringene påfører bygningen, som ikke dekkes av lagets forsikring, må hver enkelt borettshaver svare for.
Ordinært vedlikehold av påbygg (som maling av fasade) dekkes av borettslaget.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024 - Drenering.
2020 - Etablert infrastruktur frem til alle garasjer. Piperehabilitering.
2018 - Maling av rekkehus, garasjer, søppelskur, gelender og felles boder, samt utskiftning av bord rammet av råte.
2017 - Asfaltering foran de nye garasjene. Ferdigstillelse av lekeplass.
2016/2017 - Utbedring av garasjer og porter.
2008 - Rehabilitering av tak.

Planlagte påkostninger:
Styret opplyser pr. 11.04.2025 at det ikke er kjente større prosjekt på gang, som vil utløse økning av fellesutgifter nærmeste år, men at de har økt fellesutgiftene litt hvert år, for å holde tritt med prisstigning, økte kommunale avgifter m.m. - årene går dog fort og det skal males, og muligens byttes en del panel, om noen år.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget, Storbyfellesskap (Bate, BOB, Vestbo), og dernest medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld.
Tilrettelegging: kr 19.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger pr. stk./overtakelse: kr 3.500,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 
Boligens visittkort: kr 920,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg. 

Oppdragsnummer 45-0029/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Oppsal
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR45.2529

Sist oppdatert: 29. april 2025 kl. 09:36