Orrfuglvegen 17

Orrfuglvegen 17, 3741 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 5, bruksnummer 129, ideell andel 1/1
Andelsnummer 3300, Furutoppen Borettslag, organisasjonsnummer 954 053 946

Bruksareal:
Rekkehus 128 kvm

Primærrom:
Rekkehus:
Kjeller: 30 kvm: Innredet kjellerrom.
1. etasje 44 kvm: Entré, stue og kjøkken.
2. etasje 43 kvm: Gang, toalettrom, bad og 3 soverom.

Sekundærrom:
Rekkehus:
Kjeller: 11 kvm: 3 boder.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 06.10.2023 utført av Anticimex v/Jostein Jacobsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Kommentarer til areal:
Utvendig bod på ca 4 m2 er ikke tatt med i arealberegningene.

Innredet kjellerrom er tatt med i arealberegningen (BRA) som P-rom. Det gjøres oppmerksom på at kjellerstue opprinnelig er byggemeldt som disponibelt rom jf. original byggetegning og ikke er godkjent til varig opphold. Se pkt. ferdigattest for mer informasjon.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av porebetong (siporex e.l.) og betong med støpt plate mot grunn. Etasjeskiller av porebetong (siporex e.l.) Veggkonstruksjoner av treverk og borebetong. Utvendige fasader av liggende og stående trekledning. Teglsteinsfasader på ender av bygget. Takkonstruksjon av porebetong tekket med takbelegg(tak er ikke besiktiget). Vinduer i 2-lags glass fra 2008 og 2019. Balkongdør i 2-lags glass fra 2008. Slett inngangsdør fra 2018. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres oppmerksom på følgende forhold som har fått TG2:
Bad:
- Ventilasjonspalte ikke etablert.
- Vannrør i vegg har usikker restlevetid, vurdert til å ikke ha blitt fornyet.
- Avskalling på fronter av servantinnredning. Innredning trenger justering.
-Observeres riss i himling ved strømkabel til taklampe.
- Lokalfall i dusjsone er mindre enn hva som ideelt er anbefalt.
Kjøkken:
- Ventilator er vurdert til å ha kullfilter, noe som kan føre til økt fuktbelastning i boligen.
- Alder på vannrør og avløpsrør tilknyttet kjøkkenet har usikker restlevetid.
- Slitasje på parkettgulv med blant annet hakk, merker, svellemerker og glipper.
- Innredningen er stedvis slitt, og har svellemerker på front og skap. Enkelte dører/skuffer trenger justering. Enkelte ufullstendige avslutninger på innredning og sokkel.
Toalettrom:
- Ventilasjonspalte ikke etablert. Ikke mekanisk avtrekk. Servant er løs. Tapet har tendenser til å slippe fra underlaget. Observeres riss i overgang vegg/himling. Alder på vannrør og avløpsrør tilknyttet toalettrom har usikker restlevetid. Avløpsrør tilknyttet vannlås er teipet i en overgang, ikke observert lekkasje men utbedring anbefales.
Øvrige rom:
Trepanel på vegger under trapp er ujevne og panel er løs enkelte steder. Enkelte veggoverflater bærer preg av slitasje.
- Parkettgulv i 1.etg har høy slitasjegrad. Laminat i entré og i 2.etg har slitasje med svelling i skjøter og merker. Observeres også ufullstendige avslutninger mot dører og overganger. Fotlister er stedvis løse.
- Innerdør mot kjellernedgang er ufagmessig montert og trenger justering. Flere av innerdørene trenger justering da de er i kontakt med karm/terskel. Enkelte av arbeidene i boligen bærer preg av ufagmessig utførelse.
Kjeller:
- Anbefales å etablere bedre lufttilførsel.
- Observeres sprekkdannelser i veggkonstruksjonen på vaskekjeller, dette i tillegg til ujevnheter i overflatene på vaskekjeller.
- Det observeres noe ujevnheter i himling. Enkelte huller i i himling ved boder, rundt avløpsrør i vaskekjeller.
- Det merkes knirk i laminatgulvet. Noe slitasje også. Støpte gulv i boder og vaskekjeller er noe ujevne med riss/sprekker. Rommene er å anse som grovkjeller.
- Knirk i trappen i tillegg til slitasje. Rekkverksløsning er ufullstendig og mangelfull, kun håndløper på en side. Trappen har åpninger på mer enn 0,10m. Det samme gjelder for trapp i 2 etg.
VVS anlegg:
- Varmtvannsbereder, vannrør og avløpsrør har fått TG2 grunnet alder og uviss restlevetid.
- Vannkraner ved utslagsvask trenger justering.
- Luftekanaler er vurdert til å være av materiale som kan inneholde asbest.
Radon:
- Ikke foretatt radonmåling.
Ytterdør:
- Slitasje på ytterdør.
Vestvendt terrasse:
- Stedvis malingavflass på rekkverk og levegger.
Platting ved inngang:
- Observeres råtedannelse i konstruksjon og terrassebord.
Trapp ved terrasse:
- åpning større enn 10cm. Ikke rekkverk ved trapp ned til hage.
Grunnmur:
Registrert sprekker på grunnmur innvendig i bod i kjeller.
Utvendig bod:
- Stedvis fuktmerker på kledning i innvendig bod.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som har fått TG3:
Elektrisk anlegg:
- Enkelte arbeid er vurdert til å ha blitt utført av ufaglærte/egeninnsats, trolig før nåværende eier. Utvidet el-kontroll anbefales.

Følgende forhold har ikke blitt undersøkt (TGIU):
- Yttertak er ikke besiktiget, grunnet manglende tilkomst og sikkerhetsmessige forhold.

Markisen har fått ett hull i seg, og vil ikke bli fikset.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Borettslaget opplyser om blant annet følgende moderniseringer i 2018:
- Nye småvinduer.
- Ny utgangsdør.
- Nye led lamper i inngangsparti.
- Nye kjellervinduer.
- Nytt tak over inngangsparti, nylakkert rekkverk.
- Ny taktekking.
- Nye luftehatter og takrenner.
- Nye store markiser til alle leilighetene.

Rekkehusleilighet over to plan og kjeller. Bygget er oppført med grunnmur av porebetong og betong mot støpt plate. Etasjeskiller av porebetong. Veggkonstruksjon av treverk og borebetong. Utvendige fasader av liggende og stående trekledning. Takkonstruksjon av porebetong tekket med takbelegg. Vinduer i 2-lags glass fra 2008 og 2019. Balkongdør i 2-lags glass fra 2008. Slett inngangsdør fra 2018. Øvrige rom har gulv med parkett og laminat, vegger med trepanel, tapet og slette malte flater. Kjøkken fra ukjent årstall med åpen løsning mot stue. Gulv med parkett. Vegger med tapet og malte slette flater. himling med malt slett flate. Bad har fliser med gulvvarme. Vegger med baderomspanel. Himling med malt slette flate. Kjelleretasjen har gulv med laminat og synlig betonggulv. Vegger med trepanel, panelplater, tapet og slette veggflater av betong og porøsbetong.

Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming. Varmekabler på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 15.03.1976. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøkkenet var opprinnelig tegnet inn som et separat kjøkkenrom, men har i dag en åpen løsning med stuen.

Kjellerstuen er opprinnelig byggemeldt som disponibelt rom jf. original byggetegning og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvens ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende rettighet på borettslagets eiendom:
31.05.2013 nr. 436626 - Best. om adkomstrett. Rettighet hefter i: Gnr: 5 Bnr: 292.
Dette innebærer at Furutoppen borettslag har tillatelse til å benytte Maihaugen Garasjelag SA's parkeringsplass (gnr. 5, bnr. 292) som tilgangsveg til sin parkeringsplass ved Orrfuglvegen 47-50 med flere bestemmelser.

Rettigheten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rekkehuset ligger sentralt til på Gulset med kort vei til skole, barnehage og butikker. Gulsetsenteret med en rekke forretninger, matbutikk, apotek, frisør og kafé med mer. Marka ligger like i nærheten med flotte tur- og bademuligheter. Av fritidsaktiviteter er det lysløype, treningssenter og treningshall i nærheten. Det er rundt 3 kilometer til Skien sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Boligen er merket med Krogsveen til salgs plakat, og det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Granåsen barnehage (0-5 år)
- 34 barn, 0.5 kilometer.
Gulset barnehage (1-5 år)
- 59 barn, 0.9 kilometer.
Lillefot barnehage (0-5 år)
- 75 barn, 1.1 kilometer.

Skoler:
Stigeråsen skole (1-7 kl.)
- 294 elever, 21 klasser, 0.6 kilometer.
Kollmyr skole (1-7 kl.)
- 293 elever, 14 klasser, 1.6 kilometer.
Gulset ungdomsskole (8-10 kl.)
- 302 elever, 23 klasser, 1.1 kilometer.
Toppidrettsgymnaset i Telemark
- 230 elever, 4.3 kilometer.
Hjalmar Johansen vgs.
- 75 elever, 6.9 kilometer.

Dagligvare:
Kiwi Gulset
- 14 min. gange.
Coop Extra Gulset
- 16 min. gange.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 17 522 kvm som tilhører borettslaget. Flat og skrånet tomt på to nivåer. Asfaltert gårdsplass med biloppstillingsplasser. Hage på vestsiden med adkomst fra terrasse. I tillegg er det felles uteområder med grøntområde og lekeplass. Overbygget inngangsparti. Leiligheten har en vestvendt terrasse på ca 21 m2 og en østvendt platting på ca 8 m2.

Asfaltert gårdsplass med felles biloppstillingsplasser på borettslagets tomt. Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med direkte avkjørsel. Det er felles adkomst i borettslaget.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 2.5.2024 avsatt til boligbebyggelse - nåværende. I kommuneplanen er også området avsatt til byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 6.600,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag andel fellesgjeld, tv og internett, kommunale avgifter og eiendomsskatt, felles bygningsforsikring, honorar styre og forretningsfører, samt øvrige driftsutgifter.

Felleskostnadene justeres etter borettslagets faktiske utgifter, normalt en til to ganger årlig. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Oversikt over fordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av kabel-tv og internett, dette er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 638.513,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) vil formuesverdien for 2023 bli kr 2.554.053,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 24 877,- pr. 31.10.2025
Andel fellesgjeld er kr 248 218,- pr. 31.10.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er 12.410.940,- pr. 31.10.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 26107014151, Sparebank 1 Sørøst-Norge.
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 31.10.2025: 5,05% pa.
Antall terminer til innfrielse: 96.
Saldo per 31.10.2025: 12.410.940,-.
Andel av saldo: 248.218,-.
Første termin/første avdrag: 30.09.2024 (siste termin 30.09.2049).

IN-ordning: Borettslaget har ikke avtale om individuell nedbetaling av andel fellesgjeld.

2 050 000,00 Prisantydning
248 218,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 298 218,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 309 258,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Soraya Mohammadi

Rekkehuset er tilknyttet Furutoppen Borettslag.
Forretningsfører er Skien BBL, 35 50 45 00.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold kan anskaffes etter skriftlig tillatelse fra styret, fastsatte regler for husdyrhold må følges.

I henhold til opplysninger fra forretningsfører, er det foretatt følgende påkostninger de senere år: 
Nye varmtvannsberedere 2001, HMS alle 50 stk 2016
Ny verandadør og stuevinduer 2008
Sikringsskap er oppgradert til automatsikringer 2009
Nye uteboder 2012
Nye stoppekraner og jording 2013
16 nye P-plasser, tot.20 ved Orrfuglv.50, mot Maihaugen 2013
Nye Grunnvannspumper i 40 og 41.2019
Masseutskifting 500 mm/asfaltering foran inngangspartiet/adkomstvei, kantstein plen/mur Orrfuglv. 1-12 utført 2015
Masseutskifting dybde 500 mm/asfaltering foran inngangsparti, komplett grøft til kum, acodrain renner ved inngangsparti nr. 25-32 utført
2017
Ferdigstillelse uteområdet mellom 24-25, med kantstein 2020
Borettslaget opplyser om følgende moderniseringer i 2018:
- Nye småvinduer.
- Ny utgangsdør.
- Nye ledlamper i inngangsparti.
- Nye kjellervinduer.
- Nytt tak over inngangsparti, nylakkert rekkverk.
- Ny taktekking.
- Nye luftehatter og takrenner.
- Nye store markiser til alle leilighetene.

Satt opp nye elbilladere i 2021.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Sikringsordning: Borettslaget betaler kontingent til Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS. Dette gjør at borettslaget får dekket manglende innbetaling av felleskostnader etter bestemmelsene i ordningen. Avtalen løper til den blir sagt opp. Vedtak om oppsigelse må gjøres av generalforsamlingen (jfr. Lov om burettslag § 5-29), og kan sies opp innen 1.12. hvert år.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 30.000,-.
Tilrettelegging kr 10.000,-
Oppgjør: kr 6.000,-
Markedspakke: kr 23.900,-.
Visninger: Inkludert
Oppslag eiendomsregister: kr 2.500,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 26-0041/23
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2341

Sist oppdatert: 13. november 2025 kl. 15:27