Porsgrunnsvegen 19C

Porsgrunnsvegen 19C, 3730 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 300, bruksnummer 1960, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 266 kvm

BRA-i:
Kjeller: 0 kvm: Uinnredet kjeller (ALH) (GUA)
1. etasje 138 kvm: Hall m/trapp, spisestue, todelt stue, bad, soverom 1, kjøkken, vindfang
2. etasje 128 kvm: Gang, Soverom 2 (Hovedsoverom), bad tilknyttet hoved soverom, lite bad, soverom 3, soverom 4, soverom 5 og soverom 6.

Åpent areal:
1. etasje 30 kvm: Veranda tilknyttet stue, uteplass/pergola i hage.
2. etasje 7 kvm: Balkong

Gulvareal (GUA) 53 m2- Uinnredet kjellerrom
Ikke målverdig areal (ALH) 53 m2 - Uinnredet kjellerrom
Uinnredede kjellerrrom har romhøyde under 1,9 meter og er tatt med som ALH. (Arealer med lav romhøyde).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.04.2026 utført av Skien Takst AS v/Tommy Heggekroken. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se punkt om ferdigattest for utfyllende informasjon.

Det foreligger ikke godkjente og byggemeldte tegninger. Følgende informasjon er mottatt angående ferdigattest på boligen fra Skien kommune: Det ble sendt ferdigattester for diverse forandringsarbeider den 12. juni 1951, og den 27. november 1952. Dette dokumentet
erstatter disse ferdigattestene. Arbeidet i 1993, på de vedlagte tegningene er også godkjent. Det finnes dessverre ingen andre tegninger i våre arkiver.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i trekontruksjon. Boligen fremstår innvendig uten skader og de aller fleste rom
har blitt renovert av nåværende eier med nye overflater, nye våtrom, kjøkken, elektrisk anlegg og innvendige vann- og avløpsledninger.
Flere vinduer og dører er byttet ut. Det ble drenert rundt hele boligen og betydelige masser ble byttet ut rundt grunnmuren.
Yttervegger er fra byggeår men veggene har stedvis blitt etterisolert innvendig. Det er ny taktekking og nye beslag i 2026 som fremstår uten avvik. Ny drenering i 2024 fremstår fagmessig og det ble ikke påvist fukt i kjeller av nyere dato. Oppgraderinger og arbeider fremstår fagmessig utført.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkning med TG3 i rapporten. (Straks tiltak)
Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

TG3:
Etasjeskille/gulv mot grunn: Det er etasjeskille av trebjelkelag fra byggeår der det er målt høydeforskjell over hva som er i tråd med dagens krav. Ved måling ble det registrert følgende avvik:
1. etasje: Innerste stue 40 mm totalt i hele rommet, og lokal høydeforskjell målt lokalt på 25 mm over 2 meter. Soverom målt 5 mm totalt i hele rommet og 5 mm målt lokalt over en lengde på 2 meter. TG3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er ikke påvist tegn til svikt. Det vil sjelden være økonomisk rasjonelt å rette opp dette som et enkeltstående tiltak i en slik bolig, men dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak. Kostnadsestimat er basert på oppretting av bjelkelag og nye gulv i begge stuer i 1. etasje.

Sjablongmessig prisanslag: kr 20 000 - 100 000,-.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende anmerkninger med TG2 (alder, slitasje, skader mv.)
Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

- Utvendig veggkonstruksjon: Ytterveggene er av eldre konstruksjon, trolig reisverksplank, med stående utvendig kledning. Det er registrert begrenset lufting bak/nederst ved kledningen, noe som kan gi økt risiko for fukt, råte og mugg over tid. Kledningen fremstår i hovedsak hel og fungerende, men har alder, stedvis malingsavflassing og slitasje, og det må påregnes vedlikehold, overflatebehandling og enkelte utskiftninger. Selger opplyser at flere yttervegger er etterisolert innvendig i forbindelse med renovering, og at det er tatt hensyn til lufting mot kledning ved utførelsen.

- Utvendig takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen er av eldre plassbygde trekonstruksjoner fra byggeår. Det er registrert manglende dampsperre mot varm side på loft med loftluke på lite soverom, noe som kan gi økt risiko for kondensproblematikk ved at varm luft trekker opp på kaldt loft. Det er stedvis byttet ut indertakspanel trolig ved takomlegging og undertaket fremstår uten råte. Loftet har lufting via diffusjonsåpen duk, TG-2 settes på grunn av manglende dampsperre på loft med luke på soverom og alder på takkonstruksjonen.

- Utvendig eldre vinduer: Boligen har enkelte eldre vinduer med 2-lags glass, trolig fra rundt 1989. Vinduene har oppnådd høy alder, og skjulte deler som pakninger kan ha aldersslitasje. Det er registrert stedvis malingsavflassing og behov for vedlikehold. Det ble ikke påvist punkterte glass på befaringen, men dette kan ikke utelukkes over tid, og utskiftning må påregnes i tiden som kommer.

- Utvendig dører: Boligen har eldre ytterdører med enkle glass og balkongdører med 2-lags glass. Det er registrert utetthet mellom dørblad og karm, noe som kan gi kald trekk og redusert isolasjonsevne. Dørene fremstår ellers i god stand uten påviste punkteringer eller råteskader, men pakninger har aldersslitasje og bør påregnes skiftet.

- Utvendig Trapper: Utvendige trapper er utført i impregnert treverk, samt naturstein ned til kjellernedgang. Tretrappene har behov for vedlikehold og overflatebehandling, og nederste trinn ved inngangspartiet har påbegynnende råte og bør skiftes ut. Trappen i naturstein fremstår stødig og fungerer til sitt bruk.

- Innvendig etasjeskille/gulv mot grunn - 2. etasje: Etasjeskillet består av bjelkelag fra byggeår. Det er målt enkelte høydeforskjeller/skjevheter i 2. etasje, med avvik som gir TG2 etter standardens krav. Det ble ikke påvist tegn til svikt i bjelkelaget, og rommene fungerer med dagens avvik. Oppretting kan vurderes ved eventuell fremtidig renovering, men er normalt ikke et nødvendig enkeltstående tiltak.

- Rom under terreng: Kjelleren har betonggulv og murvegger av eldre konstruksjon. Kjelleren fremstår ikke som spesielt fuktig. Det er ikke lufteventiler i vegg eller annen lufting i kjelleren. Basert på bygningens alder og konstruksjon er det vanlig at det ikke er fuktsikring i gulvet, og gulvet vil derfor kunne trekke fukt fra grunnen. Noen fuktmerker ble stedvis påvist på gulvet. Det er nylig drenert rundt boligen som har kjeller.

- Ventiasjon: Boligen har naturlig ventilasjon, men ventileringen vurderes som begrenset. Det er kun montert lufteventiler i enkelte rom, mens flere rom ventileres via åpningsbare vinduer. Mangelfull ventilasjon kan gi økt risiko for dårlig inneklima, kondens og fuktproblematikk. Det anbefales å etablere veggventiler eller vindusventiler i oppholdsrom som mangler dette.

- Varmepumpe 1. etasje: Boligen har varmepumpe fra ca. 2012 med innedel plassert i stue. Varmepumpen er i daglig drift og fungerer som tiltenkt, men mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt. Det er ikke behov for umiddelbare tiltak, men alder gjør at feil eller skader kan oppstå, og utskiftning/vedlikehold må påregnes på sikt.

- Varmtvannstank: Boligen har en varmtvannstank på ca. 200 liter fra rundt år 2000, plassert i kjeller. Det er ikke påvist konkrete avvik, og tanken fungerer i dag, men den har oppnådd høy alder på over 20 år. På grunn av alder kan feil eller lekkasjer oppstå, og utskiftning må påregnes på sikt.

- Grunnmur/fundamenter: Boligen har eldre, tykk grunnmur av naturstein/gråstein og betong. Det er registrert sprekkdannelser, riss og mindre skader, hovedsakelig i pussede overflater. Muren fremstår stabil på befaringsdagen, uten tegn til svekkelser som tyder på sammenbrudd, men eldre grunnmurer har normalt større vedlikeholdsbehov. Det må derfor påregnes jevnlig vedlikehold, tetting av sprekker og overflatebehandling.

- Utvendig vann- og avløpsledninger: Boligen har ukjent type utvendige vann- og avløpsledninger. Utvendig avløpsrør ble byttet i 2024, men det er ikke opplyst at utvendig vannledning er skiftet. Vannledningen har derfor oppnådd høy alder, og mer enn halvparten av forventet brukstid er passert. Det ble ikke påvist tregt avløp eller nedsatt vanntrykk, men på grunn av alder kan skader eller lekkasjer oppstå, og utskiftning må påregnes på sikt.

HMS
- Det er ikke foretatt radonmålinger og bygget er heller ikke oppført med radonsperre. Dette da dette ikke var vanlig praksis på oppføringstidspunktet.
- Rekkverk på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, rapporten må leses i sin helhet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet. 

Boligen er modernisert/påkostet med følgende:
- Nye overflater i de fleste rom 2024-2025
- Nytt kjøkken fra 2025 med malte glatte fronter og laminert
- Bad i 1. etasje fra 2024
- Nytt bad i 2. etasje fra 2026
- Nytt lite bad i 2. etasje fra 2026
- Vannledninger totalrenovert i 2025 med rør-i-rør-system
- Innvendige avløpsrør byttet i sin helhet i 2025
- Elektrisk anlegg totalrenovert i 2025 - Samsvarserklæring på elektriske arbeider er lastet opp i Boligmappa
- Ny drenering rundt boligen i 2024
- Betydelige masser skiftet ut rundt grunnmur
- Nye innvendig tak
- Ny taktekking med taksteinsformede metallplater i 2026
- Ny diffusjonsåpen/pustende duk på undertak
- Nye takrenner, nedløp og beslag i 2026
- Montert snøfangere og takstige for feier
- De fleste yttervegger etterisolert innvendig i forbindelse med renoveringen
- Flere vinduer og dører er byttet ut
- Trekarmvinduer med 2-lags glass fra 2021 og 3-lags glass fra 2023
- Ytterdør til soverom fra 2024
- Varmepumpe i 2. etasje fra 2025
- Pipe med nytt røykrør, installasjonsår ukjent
- Innvendige profilerte dører ca. 2025
- Innvendig trapp nylig overflatebehandlet
- Utvendig malt og vedlikeholdt
- Nytt trappegelender 2025
- Nye gulv i hele huset med unntak av stuer
Oppgraderinger og arbeider fremstår ifølge tilstandsrapporten fagmessig utført

Innholdsrik og sjarmerende sveitservilla med god standard. Boligen er svært påkostet og store deler av boligen er oppgradert av nåværende eier i perioden 2024–2026. Enkelte rom har bevart sitt klassiske uttrykk og særpreg, blant annet stuene, soverom i 2. etasje, veranda og balkonger. I tillegg får man komforten ved at yttergang, fem soverom, tre bad med vaskerom, kjøkkenet samt spisestue er totalrenovert og modernisert i nylig tid. Boligen er renovert med tanke på å beholde boligens historiske særpreg, og det er blant annet påkostet nye stukkaturlister og flere takrosetter i huset. Rommene fremstår gjennomførte, med helhetlige material- og fargevalg som står i samsvar med boligens stil og utrykk.

Boligen har hovedsakelig gulvflater med klikkvinyl, laminat og fliser. I stuene er det opprinnelige slipt og lakert furugulv. Vegger og himlinger består i hovedsak av malte plater, med innslag av trepanel i enkelte rom. Overflatene fremstår i hovedsak som nyere og godt vedlikeholdt, samtidig som boligen har beholdt flere detaljer som understreker dens alder og stil.

Det er malt tretrapp fra byggeår i boligen. Rekkverk ble byttet i 2025.

Kjøkkeninnredning fra IKEA fra nyere tid med malte glatte fronter, laminert benkeplate og integrerte hvitevarer, herunder koketopp, stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og frittstående kjøl-/fryseskap. Det er mekanisk avtrekk over kokesone og det er montert komfyrvakt. Kjøkkenet fremstår klassisk, funksjonelt og pent, med et uttrykk som passer godt sammen med boligens øvrige oppgraderte rom. Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse integrerte hvitevarene følger med: koketopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Oppvaskmaskinen er fra 2025. Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.  På kjøkkenet og spisestue er det lagt varmeelementer under praktisk klikkvenyl i klassisk fiskebensmønster.

Boligen har tre nyere våtrom. Bad i 1. etasje er fra 2024, mens bad og lite bad i 2. etasje er fra 2026. Våtrommene har flislagte gulv og vegger, malte himlinger, moderne sanitærutstyr og mekanisk avtrekk. Badene fremstår tidsmessige og gjennomførte, med materialvalg. Det er varmekabler i gulv på alle bad og det foreligger dokumentasjon/FDV i Boligmappa. Det er også varmekabler i flislagt gulv i yttergang.

Det er mursteinspipe med nytt røykrør, samt vedovner på kjøkken og stue i 1. etasje og på soverom i 2. etasje. Ildstedene står godt i stil med boligen for øvrig og er med på å understreke boligens lune og klassiske uttrykk. Det er ikke påvist avvik på ildsteder eller pipe.

Boligens tekniske installasjoner er i stor grad oppgradert. Vannledninger ble totalrenovert i 2025 med rør-i-rør-system, og innvendige avløpsrør ble byttet i sin helhet samme år. Elektrisk anlegg er ifølge selger totalrenovert i 2025, og det foreligger samsvarserklæring. Boligen har to varmepumper, hvorav én fra 2025 i boligens 2. etasje og én eldre varmepumpe i 1. etasje fra ca. 2012.

Boligen har uinnredet kjeller med betonggulv og murvegger. Kjelleren er romslig som gir godt med oppbevaringsmuligheter.

Utvendig har boligen nyere taktekking fra 2026, samt nye takrenner, nedløp og beslag. Taket er tekket med taksteinsformede metallplater og det er montert diffusjonsåpent (pustende) duk på undertak.

Det er også nyere vinduer i deler av boligen, enkelte eldre vinduer og dører, samt balkonger i impregnert treverk. Ytterkledningen er av eldre dato, men fremstår hel og fungerende, med noe vedlikeholdsbehov over tid.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Lysekroner, diverse lamper, kjøleskap, diverse speil, vaskemaskin og tørketrommel medfølger ikke ved salg. Selger opplyser samtidig om at noe av løsøre muligens kan medfølge mot et evt tillegg i pris.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden frem till 01.10.2026 og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1890.

Kommunen opplyser om at det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger.

Kommunen opplyser at det foreligger ferdigattest for eiendommen.
Følgende informasjon er mottatt angående ferdigattest på boligen fra Skien kommune:
Det ble sendt ferdigattester for diverse forandringsarbeider den 12. juni 1951, og den 27. november 1952. Dette dokumentet
erstatter disse ferdigattestene. Arbeidet i 1993, på de vedlagte tegningene er også godkjent. Det finnes dessverre ingen andre tegninger i våre arkiver.

Skien kommune har bekreftet pr. telefon at det ikke foreligger ytterligere informasjon om eiendommen, herunder originale byggetegninger eller byggesøknader. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Benevnelsen av rom er derfor basert på dagens bruk.

Det er samtidig foretatt endringer, fra eiendommen sist ble omsatt i 2023. Det er blant annet etablert baderom på tidligere matlager og vaskerom, det er stengt av ned til kjeller fra gang og tidligere bod er slått sammen med kjøkken, i tillegg er det et etablert baderom der det tidligere var wc og bod i boligens 2. etasje. Utvendig er det etablert støttemurer det er tilført masser og planert opp tomte- og plenareal. Det er også etablert ny tilkomst og satt inn ny dør inn til kjelleren på baksiden av boligen. Disse endringene er heller ikke omsøkt og heller ikke godkjent hos kommunen.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4003/300/1960:
10.09.1948 - Dokumentnr: 1476 - Bestemmelse om veg. Forsøkt innhentet i digitalarkivet uten hell.
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:300 Bnr:3252
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:300 Bnr:3253

08.05.2009 - Dokumentnr: 326240 - Bestemmelse om veg som viser til at naboeiendom Gnr. 300, bnr. 5193 og Gnr. 300, bnr. 5194 har bruksrett og felles vedlikeholdsplikt på denne private veien, fra egen tomtegrense til offentlig vei.
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:300 Bnr:5193
Rettighetshaver: Knr:4003 Gnr:300 Bnr:5194
Med flere bestemmelser

08.03.2000 - Dokumentnr: 3328 - Grensejustering
Gjelder denne registerenheten med flere

08.03.2000 - Dokumentnr: 3328 - Målebrev

04.03.2009 - Dokumentnr: 154631 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:4003 Gnr:300 Bnr:5194

04.03.2009 - Dokumentnr: 154635 - Registrering av grunn
Utskilt fra denne matrikkelenhet:
Knr:4003 Gnr:300 Bnr:5193

01.01.2020 - Dokumentnr: 1845351 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:0806 Gnr:300 Bnr:1960

01.01.2024 - Dokumentnr: 560099 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:3807 Gnr:300 Bnr:1960

Kopi av dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen ligger svært sentralt på Gimsøy innerst i blindvei, tilknyttet Porsgrunnsvegen. Her ligger boligen godt tilbaketrukket fra veien som gjør at det oppleves som en usjenert "oase" kun 25 minutters gange fra Tømmerkaia i Skien og sentrum.

Eiendommen har et tydelig historisk preg, med en eldre hoveddel som etter opplysninger er oppført omkring 1890. Boligen fremstår som et tradisjonsrikt trehus med klassiske detaljer, saltak, stående kledning og eldre villapreg. Gjennom årene er huset endret og tilpasset ulike behov, blant annet med senere tilbygg og moderniseringer. Eiendommen har tidligere hatt tilknytning til Niels Juels gate, og ligger i et område med eldre boligbebyggelse nær Gråten/Minde.

Veibeskrivelse Se Google maps - Innkjørselen ligger i tilknytning til busslommen rett før lysregulert gangoverfelt om man kommer i retning fra Skien. Se etter Krogsveen tilslags skilt langs veien.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler

- Moflata skole (1-7 kl.)
447 elever, 22 klasser 1.5 km

- Kjørbekkhøgda skole (1-7 kl.)
318 elever, 18 klasser 1.5 km

- Lunde barneskole (1-7 kl.)
499 elever, 24 klasser 2.5 km

- Bratsbergkleiva skole (1-7 kl.)
345 elever, 21 klasser 2.9 km

- Gimsøy skole (8-10 kl.)
367 elever, 19 klasser 0.7 km

- Hjalmar Johansen vgs.
75 elever 1.3 km

- Skien videregående skole
1100 elever, 40 klasser 1.6 km

Barnehager

- Gimsøy barnehage (1-5 år) 62 barn 0.7 km
- Klosterskogen barnehage (1-5 år) 48 barn 0.9 km
- Gråtenmoen barnehage (1-5 år) 62 barn 1.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Det er forholdsvis flat tomt opparbeidet med gruset gårdsplass der det er tilrettelagt for garasje. Tomten er delvis opparbeidet i senere tid, der det er etablert forstøtningsmur, tilført masser, planert ut og plenlagt. Det er også plantet ny kirstornhekk mot plenområde. For øvrig har hagen svært fine uteplasser med gode solforhold og flott utsikt mot tårnet på Vealøs. Hagen er samtidig veletablert med blant annet kjøkkenhage og annen beplantning med busker og stauder. Det både nyplantet- og eldre fruktrær i hagen med blant annet eplehekk rundt hyggelig pergola og det er etablert utehus/hønsehus. Tomten har også et naturlig grøntområde med trær og busker mot naboer mot nord-vest.

Romslig parkering på egen tomt/gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende eneboliger og tomannsboliger i henhold til reguleringsplan for Kjerringteigen bestemmelser datert 15.10.1998 sist revidert 03.06.99. Tilhørende bestemmelser tilknyttet reguleringsplanen inkluderer også tilhørende garasjer, uthus o.l. samt gang-/sykkelvei, felles avkjøres og naturvernsområde.

Naturvernsområde: Del av gnr 300 bnr 1960 er regulert til naturvernsområde (spesialområde) Eksisterende trær skal bevares og felling av trær skal godkjennes av Skien kommune, teknisk sektor etter skriftlig søknad. Det er mulig å åpne det kulverte bekkeløpet i samråd med Skien kommune.

Reguleringsplanen er en del av kommuneplanens arealdelplan (Plan id 2021007) datert 14.11.2024 og omfatter bestemmelser - delareal regulert til næværende veg, nåværende boligbebyggelse og området Bybåndet, med byggegrenser, utbyggingsvolum og funsksjonskrav, samt hensynsone - KPS Støy, (H210) rød sone og (H220) gul sone iht. T-1442.

Med grad av utnytting og byggehøyde der maksimalt tillatt bebygd areal (BYA) er 30% som beregnes av hver tomts netto areal.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 32 396,- for 2026. I dette inngår gebyr for eiendomsskatt, vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 42 000,- pr. år.
I selgers husstand har det bodd 4 personer og det opplyses om at strømforbruket har vært 20 926,5 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 14 040,-

Boligen er tilknyttet Viken Fiber som leverandør av internett og har avgift på kr 999 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Boligen har tilkomst via privat vei. Selger opplyser om at kostnader rundt vei, vedlikehold og evt brøyting deles med andre beboere med veirett til egne boliger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.25-01.10.26, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva.
Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 407 693,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

8 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

219 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
220 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
240 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 010 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 030 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ann-Kathrin Mehlum og Johnny Erga

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven. ? 

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 26 000,-
Tilrettelegging  kr 15 400,-
Oppgjør  kr 8 900,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Skien kommune inkl. tegninger kr 3 542,-
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Annonse i TA - nettkarusell og banner  kr 1 450,-
Boligselgerforsikring Buysure (Beregnet på salgssum kr 8 790 000,-)   kr 50 191,-
Foto A7 Media - 25 bilder inkl. plantegning og dronefoto   kr 5 800,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 26-0025/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2625

Sist oppdatert: 31. mai 2026 kl. 11:25