Vallefaret 15

Vallefaret 15, 0663 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 130, bruksnummer 91, ideell andel 1/1
Andelsnummer 192, Valle Borettslag, organisasjonsnummer 950443138

Totalt bruksareal BRA: 86 kvm

BRA-i:
4. etasje 65 kvm: Entré, bad, kjøkken, to soverom og stue med utgang til balkong

BRA-e:
-1. etasje 6 kvm: To kjellerboder på henholdsvis 4 m² og 2 m²
5. etasje 6 kvm: Loftsbod med gulvareal på 8 m²

BRA-b:
4. etasje 9 kvm: Innglasset balkong

Boligens loftsbod har skråtak som begrenser måleverdig arealer etter reglene i NS 3940. "Gulvflate" er målt til 8 m².

Boligen disponerer 3 boder. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2025 utført av Anticimex AS.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på følgende måte:
Boligbygg over 4 etasjer samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv og grunnmur av betong. Etasjeskiller og bærende konstruksjoner av betong og
stål. Yttervegger utvendig forblendet med teglstein. Yttertak av trekonstruksjoner i saltaksform, utvendig tekket med takstein (taket er ikke
besiktiget). Leiligheten har slett entrédør med kikkehull, brannklasse B30 og lydklasse 35db fra 2011. Vinduer og balkongdør med karmer av tre og
to-lags glass fra 2016.

I tilstandsrapporten er det gitt 67% TG1, 24% TG2, 3%TG3 og 6 % TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Bad: På kontrollpunkt ventilasjon, vannrør, membran, tettesjikt og og overgang til sluk.
- Kjøkken: På kontrollpunkt varmtvannsbereder, det er ikke etablert komfyrvakt eller automatisk lekkasjevarsler på kjøkkenet. Vaskemaskinen er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader.
Øvrige rom: På kontrollpunkt overflate gulv.
- Elektrisk anlegg: Leiligheten har hatt flere eiere, ukjent hva som er gjort av tidligere eier. Det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2. Utvidet kontroll av fagperson anbefales.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- Bad: På kontrollpunkt varmekabler fungerer ikke.

Det har vært noe tilfeller av mus på loft i andre deler av borettslaget. Det er blitt satt ut feller og problemet er avverget. Det har ikke vært tilfelle i denne blokken.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

1. Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f.eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller soppskader?
Kommentar: Varmekabel virker ikke.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom? Hvis nei, gå til punkt 3.
Ja, kun faglært
Firmanavn: Borettslaget
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: Rehabilitering 2002-2004

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Firmanavn: i regi av borettslaget
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 2002-2004

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja
Firmanavn: Borettslaget
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når: 2002-2004

2.2 Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Ja
Kommentar: OBOS - Borettslaget

2.3 Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet
byggemeldt?
Ja
Kommentar: Borettslaget

6. Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker, pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
Kommentar: Pålegg etter tilsyn: Fjerne strietapet satt opp av forrige eier. Borettslaget har urført piperehabilitering 2013.

11. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, kun faglært
Firmanavn: Balco, Borettslaget
Redegjør for hva som ble gjort av hvem og når:
Ny balkong 2024, ny balkongdør og vinduer 2016

13. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Kommentar: El- kontroll av hovedtavler 2012. Rens av ventilasjonskanaler 2012

Flott beliggende 3-roms leilighet med god planløsning og god beliggenhet.

ENTRÉ
Lys og romslig entré med garderobe med speilfronter som har god oppbevaring for ytterklær.

STUE
Stuen er romslig med god planløsning og kan enkelt innredes med en hyggelig sofagruppe med tilhørende sofabord og annet ønskelig stuemøblement. Det er store vindusflater som slipper inn rikelig med lys og skaper en lys og luftig atmosfære i stuen. I stuen er det også en flott Jøtul peisovn - selger har ikke brukt peisovnen i sin eiertid (ca 15 år), funksjonalitet er ikke kjent og det anbefales å gjøre en kontroll av peis før bruk! Det er en naturlig og fin plass for å innrede med spisebord med god plass til å invitere venner og familie på middagsselskaper.

BALKONG
Fra stuen kommer du ut til boligens nordvestvendte balkong på ca. 9m². Balkongen er innglasset og føles således som en naturlig forlengelse av stuen, spesielt på sommerstid. Her er det svært gode muligheter for å nyte årets varme dager i en hyggelig sittegruppe. Balkong er nordvestvendt med flott utsikt over Oslo. Selger informerer om gode solforhold med sol fra ca. 14:00 til den går ned på sommerhalvåret.

KJØKKEN
Kjøkkenet er holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en fin sone for matlagingen. Det er rikelig med oppbevaringsplass. Den gode benkeplassen gjør det enkelt å diske opp lekre middager. Kjøkkeninnredningen(2017) er av profilerte fronter og benkeplate i kompositt/stein med nedfelt vaskekum med ett-greps armatur, veggfliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Belysning og stikkontakter under overskap, integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap med frysedel. Hvitevarer som kjøleskap, oppvaskmaskin, vaskemaskin, platetopp og komfyr medfølger. Vaskemaskin i benkeskap. Taklampe medfølger ikke.

TEKNISK
Ventilator i overskap med kullfilter.
Varmtvannsbereder plassert i hjørneskap (under benkeplate).
Vannrør av typen rør-i-rør.
Synlige avløpsrør av plast.

DIVERSE:
Det er ikke etablert komfyrvakt eller automatisk lekkasjevarsler på kjøkkenet. Komfyrvakt og automatisk lekkasjevarsler bør etableres.
Varmtvannsbereder er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader.
Vaskemaskinen er plassert i rom uten sluk/overløp eller annen sikring mot fuktskader.

BAD
Lyst og flislagt baderom fra ca. 2002-2004, oppusset i regi av borettslaget. Eksakt årstall er ikke kjent. Baderommet har følgende innredning malt, slett flate i himling, flislagt gulv og vegger, vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, vegghengt speilskap med overbelysning. Dusjhjørne med innfellbare, buede glassdører.
Vegghengt dusjarmatur tilkoblet hånddusj og regndusj. Gulvstående toalett.

TEKNISK
Avtrekksventil i vegg.
Vannrør av typen forkrommede rør.
Synlige avløpsrør (inkludert sluk) av plast.

DIVERSE
Varmekabler fungerer ikke. Selger opplyser om at varmekablene på badet ikke fungerer. Det er fremlagt brev fra borettslaget (fra 2016), hvor det fremkommer at tilsvarende feil er meldt inn fra flere beboere. Det er i nyere tid (2022) gjort feilsøking på varmekablene av elektriker, uten at eksakt årsak er avdekket. Det vites ikke om feilen lar seg løse med lokal utbedring eller om det er nødvendig med full utskiftning.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet er romslig og kan enkelt innredes både dobbeltseng og tilhørende nattbord. God oppbevaringsplass i en romslig garderobe.

SOVEROM II
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse og passer ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1958.

Det foreligger ikke ferdigattest hos kommunens arkiver, men en tilsynsrapport som henviser til at ferdigattest ble gitt 30.03.1958. Dette kan ikke ansees som ferdigattest, men er en indikasjon på at bygget ble lovlig oppført.

Videre foreligger det en ferdigattest på ombygging av balkonger datert 05.08.2024.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente byggetegninger som stemmer overens med dagens planløsning.

Utover andel fellesgjeld overdras andelen fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 9 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en erklæring/avtale med vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement, bestemmelser om garasje/parkering, en bestemmelse om vann/kloakkledning og en erklæring/avtale med bestemmelse om trafostasjon/kiosk.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Valle borettslag er et veldrevet borettslag som ligger innerst i en blindvei i et boligområde bestående av lavblokker. Det finnes store grøntområder rundt blokkene med interne asfalterte adkomstveier mellom blokkene. Servicetilbud med blant annet Kiwi og Rema 1000 beliggende i Grenseveien, øvrige forretningstilbud på Hasle Torg hvor også Sats er, og Fyrstikktorget på Helsfyr. Det finnes to søndagsåpne matbutikker i gangavstand, Rema 1000 Valle og Joker Hasle. På feltet finnes også en barnehage.

Området ligger tilbaketrukket til med vernet grøntområder som nærmeste nabo, men samtidig ligger man urbant til med kort vei til byen og alt en måtte trenge av servicetilbud.

Offentlig kommunikasjon med bussforbindelse er i Grenseveien, T-banestasjon på Helsfyr (ca. 8 min) og på Hasle (ca. 13 min unna). Flybussen til Oslo Lufthavn stopper på Helsfyr og Valle. Vallhall idrettsanlegg med forskjellige arrangementer, Valle Hovin og nye Intility Arena. Arenaen inngår i konseptet Vålerenga kultur- og idrettspark, som dekker hele området med Vallhall Arena og treningsfelt. På vinteren finnes skøyteis på Valle Hovin, ellers er det tur- og rekreasjonsområder på omkringliggende plen med blant annet en andedam i nærheten.

På Oslos tak ligger bydelen Hasle, og på Hasle ligger Vinslottet. Vinslottet, et ikonisk bygg og landemerke som tidligere huset Vinmonopolets tapperi. Det historiske bygget om og er igjen fullt av liv. Det er ikke et ekte slott, men et sted du stikker innom for å gjøre unna ukeshandelen, shoppe litt, klippe håret og få legetime når du trenger det for ikke å glemme det populære tilskuddet "Normal" som åpnet nå i sommer. Det er også stedet kolleger, venner og naboer samles til store og små «happenings», over en caffé latte eller til en uhøytidelig søndagsmiddag!

Litt historie:
Vallefaret (1–23, 2–22) er en vei nordvest for Valle Hovin i bydel Gamle Oslo. Den går som blindvei nordøstover fra Grenseveien og danner en løkke helt i nordøst.
Veien fikk navn i 1952 etter gården Valle, iblant kalt Øvre Valle.
Valle er et strøk i Oslo, nord for Helsfyr og øst for Grenseveien. Skillet mellom Valle og Hovin er en smule uklart, og fellesbetegnelsen Valle-Hovin benyttes ofte.

Gamle Valle gård ble tidlig delt i to. Nedre Valle er det som seinere ble Ensjø gård, Malerhaugveien 12, i den senere tid alders- og sykehjem. Øvre Valle har sin hovedbygning fra ca. 1840 i Vallefaret 14 (nå barnehage). Fra denne gården ble på 1800-tallet Malerhaugen, Grønvoll og Helsfyr utskilt. Hovedbygningen er et løkkehus fra omkring 1840 i empirestil. Bygningen er bevart og har blitt brukt som barnehage siden 1954.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Vallefaret sogner pt. til Teglverket skole. Se for øvrig vedlagt nabolagsprofil. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 33 412 m² som tilhører borettslaget.

Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med noe gressplen, beplantning, lekeplasser for beboerne, flere grillplasser, to vaskerianlegg og et velferdslokale.

Borettslaget har 66 utendørs parkeringsplasser som fordeles av styret etter venteliste. Av disse er 16 tilrettelagt med lademulighet. Borettslaget har i tillegg egne parkeringsplasser for motorsykler. Borettslagets styre fører liste over interessenter til p-plasser utendørs. En ordinær plass koster kr. 5.400,- pr år og en elbilplass koster kr. 6.400,- pr år. Faktureres månedlig av OBOS sammen med øvrige felleskostnader.

Det finnes to frittstående garasjelag innenfor borettslaget: Valle garasjesameie øst (nederst ved Grenseveien) har 40 garasjer og Garasjelaget (øverst i borettslaget) som har 30 garasjer. Tildeling av garasjer skjer direkte av garasjelagenes egne styrer uten borettslagets styres innvirkning.

For øvrig gjelder gateparkering etter områdets bestemmelser. Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-2864 datert 14.05.86 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området er i utvikling og byggearbeider må påregnes. Utdrag fra planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Det er bygget ny isflate i friluft like vest for øst for borettslaget, forberedt for fremtidig etablering av en hallbygning over anlegget. Det blir tribuner med plass til 1500 personer.

Gladengveien 17 hvor HTH kjøkken holder til i dag, er forsøkt omsøkt til bolig og næring. Saken er for øvrig avsluttet, og det er med andre ord ingen pågående planer for tomten.

Tomten(e) hvor det i dag er en Mobile-forretninger (Gladengveien 9), er regulert til bolig, forretning, bevertning og allmennyttig formål iht. reguleringsbestemmelse S-4317 datert 20.06.2000. Det foreligger ingen planer på tomten p.t.

- Saksnummer 202214130: Gjelder Grenseveien 65 - Bestilling av oppstartsmøte - Oppføring av ny ungdomsskole på Ensjø. Oppstartsmøte ble bestilt 27.09.2022 og det fremkommer her at formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallell ungdomsskole på Lilleberg. Nybygg etableres langs Grenseveien i 4-5 etasjer (tilsvarende 5-7 boligetasjer, ny bygningskropp skjermer uteareal i syd mot støy fra Grenseveien. Plansaken er planlagt å legges ut for høring 31.03.2025.

- Saksnummer 201906491: Grenseveien 71 - Planforslag til politisk behandling - Boliger. Innsending av planforslag ble gjort 05.09.2024. For at boligkvartalet skal bidra til et variert arkitektonisk uttrykk foreslås varierende høyder, fra 3-7 etg, som bryter opp skala og muliggjør attraktive takterrasser tilrettelagt for urban dyrking mellom byggene, samtidig med at boligkvaliteten øker ved større andel fasader. I Innsending av planforslag til 2. gangsbehandling er høyder i nord og sør redusert. Mot Grenseveien holdes etasjene til 7 etasjer tilsvarende Grenseveien 69. Det planlegges at plansaken sendes byrådsavdeling innen 20.12.2024.

- Saksnummer 202118619: Grenseveien 73, 91 og 95 - Dialogfase - Regulering til barneskole og park. Oppstartsmøte ble bestilt 26.11.2021. Langs Grenseveien foreslås opp til 5 etasjer hvor idrettshall med tilhørende arealer legges i 4-5. etasje. Dette er for å beholde så mye uteareal på terreng som mulig til skolen, samtidig som Grenseveien godt kan tåle høyere og bymessig bebyggelse. Prosjektet er fortsatt i en avklaringsfase pr. 04.12.2024.

- Saksnummer 201609364: Like øst for Intility Arena bygges det i Innspurten 11-13. Det er planlagt oppføring av totalt fire bygg for kontor, forretning og bevertning med parkeringskjeller. Tre av bygningene er oppført og det vil være arbeider på tomten for videre oppføringer av det siste på hhv. 9 etasjer, planlagt ferdig i 2025.

- Saksnummer 202453286 - Reguleringssak - Innspurten 9 - utarbeidelse av planforslag. Iht. bestilling av oppstartsmøte datert 07.03.2024 er hovedhensikten med planen næringseiendom på 10 etasjer. Den nye bebyggelsen fortsetter og tetter rekken av høye kontorbygg og danner en rygg mot E6. Siden bygget er høyest mot E6 vil det samtidig fungerer som en støyskjerm for Innspurten. Planforslaget er i en avklaringsfase.

- Saksnummer 202201642: Reguleringssak Grensesvingen 12 med flere - Planforslag til politisk behandling 27.08.2024. Det foreslås å omregulere Grensesvingen 2-20 fra forretning og kontor til forretning, kontor, hotell, torg og gatetun med mer. Hensikten med planen er å legge til rette for et nytt kontorbygg med økt utnyttelse, inkludert oppgradering av samferdselsarealer. Foreslått høyde for ny bebyggelse er ca. 40 meter høyt, plassert langsmed Grenseveien. Eksisterende kontorbygg foreslås videreført slik det er i dag. Deler av offentlig gategrunn regulert til holdeplass og gangvei, foreslås omregulert til bebyggelse for nybygget. Plan- og bygningsetaten anbefaler ikke den foreslåtte utnyttelsen, og at offentlig gategrunn omreguleres til bebyggelse og anlegg i kollektivknutepunktet Helsfyr, og anbefaler derfor ikke planforslaget.

- Saksnummer 202017619: Grenseveien 99 og 107 - Utarbeidelse av planforslag - Næringsbygg. I bestilling av oppstartsmøte er det foreslått maksimalt 11 etasjer over terreng. Planforslaget ble avvist. Iht. orienteringsmøte 28.06.2024 skal forslagsstiller sende inn oppdatert materiale der det redegjøres for hvordan revidert planforslag, eventuelt planalternativer, og hvordan dette svarer ut rammene i område- og prosessavklaringen. Avvikene må tydeliggjøres. Forslagsstiller vil også foreslå avklaringsmøter basert på avklaringsbehov som foreligger.

- Saksnummer 201703173: Karoline Kristiansens vei 1 - 9 - Fyrstikktorget. Det ønskes en økt utnyttelse på tomten med omregulering bolig, næring, kontor, handel og hotell med ytterligere oppføring av bygninger.

- Saksnummer 202304155: Byggesak Grenseveien 97 - Oppføring av tre boligbygg på opp til 13 etasjer - Grønvollkvartalet - Bygg B, C og D. Rammetillatelse ble gitt 08.04.2024.

- Saksnummer: 202114852: Byggesak. Stålverkskroken 6 - 12 - Oppføring av boliger - Hus A-D, felt C11 og D11 - (Tidligere adresse: Gladengveien 8) - Oppføring av boliger C11 og D11. De tidligere stålverkshallene er ferdig revet og det planlegges oppføring av 4 frittliggende lamell/ punkthus plassert på en underliggende parkeringssokkeletasjetilpasset stedlig og fremtidig omkringliggende parkdrag og gatetun. Planlagt overtakelse er satt til Q1/Q2 2025. Sjekk ut hvordan det skal blir her: https://www.profier.no/prosjekter/ensjoparken-oslo/

Saksnummer kan søkes opp på saksinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside for mer informasjon, tilgjengelige dokumenter og tegninger.

- Planprogram og Veiledende plan for offentlig rom for Hasle og Valle Hovin. Planprogrammet skal vise et forslag til fremtidig byutvikling innenfor planområdet, med anbefalinger for blant annet bystruktur, arealformål, torg, parker og grøntområder. Valle Hovin skal videreutvikles som det viktigste arealet for idrett og rekreasjon i Hovinbyen.
- Veiledende plan for offentlig rom for Ensjø (fra og med Grenseveien). Hensikten med planen er å sikre en helhetlig utvikling av gater og byrom på Ensjø. Planen angir utformingsprinsipper for offentlig rom (gater, torg og parker). Prinsippene skal videreføres og videreutvikles i påfølgende detaljreguleringsplaner.

Eiendommen er i Hovinbyen som er pekt ut som et av de viktigste arealgrepene og satsingsområdene i kommuneplanen. Se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Felleskostnadene er kr  5454,-  pr. mnd. og inkluderer:
Internett (grunnpakke), felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, trappevask, vaktmester, renter og avdrag på fellesgjeld, honorarer, div. drift og vedlikehold.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene fordeles på følgende måte:
- Felleskostnader 5.022,-
- TV/Internett 332,-
- Trappevask 100,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. faller det ikke eiendomsskatt for boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 7 000 kwh/ 10 000,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av internett der grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 395 300,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 581 199,-/5 581 200,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 44 237,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 549 835,- pr. 16.07.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 128 783 189,- pr. 16.07.2025 og lånevilkårene er:

#1
Lånenummer: HANBAN-83987187738
Annuitetslån
Restsaldo: 41 370 505,-
Andel restsaldo: 176 665,14,-
Rentebetingelser: 2,65% Fast
Innfrielsesdato: 30.11.2044

#2
Lånenummer: HANBA3-83987259534
Annuitetslån
Restsaldo: 87 412 684,-
Andel restsaldo: 373 170,-
Rentebetingelser: 5,65% Flytende
Innfrielsesdato: 30.08.2058

IN-ordning: Nei
Sikkerhetsordning: GBF

5 400 000,00 Prisantydning
549 835,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 949 835,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 969 087,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Torunn Karine Sørensen

Leiligheten er tilknyttet Valle Borettslag.
Borettslaget består av 254 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS avd. Forkjøp
Dugnad må påregnes.
Dyrehold krever styrets forutgående skriftlige dispensasjon. Dispensasjon kan bare gis dersom beboeren kan dokumentere gode grunner for dyrehold og at dyreholdet ikke vil bli til ulempe, eller sjenanse, for øvrige beboere. Alminnelige velferdshensyn er ikke tilstrekkelig god grunn.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2024: Ombygget balkonger: Alle balkonger i borettslaget er fjernet og nye er satt opp.
- 2023: Ytterdører skiftet.
- 2021: Oppgradering av uteområdene, med grill og nye sitteplasser
- 2020: Utdeling av nye brannslukkingsapparater til alle leiligheter. Maling av oppganger.
- 2019-2020: Montering av vifter på piper. Utskifting av vinduer og balkongdører. Utskifting av alle lys i fellesarealer til ledlys. Etablering av lys ute.
- 2019: Etablering sykkelstativer på hele uteområdet til borettslaget. Etablere 17 ladepunkter til elbiler.
- 2018: Utdeling/montering ekstra optisk røykvarsler til alle leiligheter.
- 2017: Montering vifter på en del piper. Utskift brannfarlige downlights på ca 50 bad.
- 2016: Utskifting vinduer og balkongdører i 22 leiligheter.
- 2015: Installering av fiber i alle leiligheter. Rehabilitering P-Plasser.
- 2014: Pusset opp fyrhuset. Utdelt en skumbrannslukker og en optisk røykvarsler til alle leiligheter.
- 2013: Piperehabilitering.
- 2012: El-kontroll av hovedtavler. Rens ventilasjonskanaler, kjøkken og bad.
- 2011: Montering av branndører kjeller og loft. Byttet pipehatter på soilrør.
- 2010: Utvendig utbedring balkonger. Kjøp traktor med tilbehør. Branndører kjeller/loft.
- 2009: Nytt callinganlegg. Innstallasjon av nye branndører kjeller.
- 2005-2006: Rehabilitering av balkongene og maling av vinduene.
- 2002-2004: Rehabilitering av våtrom, VVS.

Planlagte påkostninger:
- Borettslaget vedtok i august 2022 utskifting av balkonger i hele borettslaget med en kostnadsramme på 80,5 millioner kr. Finansieres ved nytt låneopptak, annuitet på 30 år. Prosjektleder er OPAK og utfører Balco. Alle de 254 leiligheter får nye balkonger. Estimert økning i andel fellesgjeld vil være kr 315 000 pr leilighet, og estimert gjennomsnittlig økning felleskostnader 1100-1200 kr/leil. /mnd. 30 % økning av felleskostnader fra januar 2023 gjennomført, samt økning i mars 2024. Det er ikke planlagt en ny økning enda, men er å forvente.
- Styret har til utredning et "lavkost-alternativ" til å pusse opp inngangspartiene
- Styret har til utredning takrenner/vannbord og spesielt blikkenslagerarbeid tilknyttet
- Styret har til utredning å rehabilitere bunnledninger
- Det ble vedtatt på årsmøtet 2023 å gjøre undersøkelser vedr. kostnader og etablering av fortau.

Styret har bestilt en vedlikeholdsplan, som vil bli gjort tilgjengelig på nettsidene når denne er ferdigstilt. Vedlikeholdsplanen vil gi en bedre oversikt over hva som må utbedres i borettslaget innenfor hvilken tidshorisont. Gjennom vedlikeholdsplanen vil beboere også ha en bedre oversikt over hvilke prosjekter som er ventet i borettslaget fremover.

Link til borettslagets sider:
https://vallefaret.no/

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Ny eier skal godkjennes av styret.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,2 av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 24.900,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 27.250,-
Visninger: kr 2.500,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 49-0019/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR49.2519

Sist oppdatert: 05. august 2025 kl. 16:31