Rødtvetveien 22

Rødtvetveien 22, 0955 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 90, bruksnummer 265
Andelsnummer 102, Mellomgården Borettslag, organisasjonsnummer 921 313 098

Totalt bruksareal BRA: 55 kvm

BRA-i:
9. etasje 37 kvm: Entré, bad, sovealkove, kjøkken, og stue.

BRA-e:
1. etasje 2 kvm: Kjellerbod

BRA-b:
1. etasje 8 kvm: Vestvendt balkong
1. etasje 8 kvm: Vestvendt balkong

Boligen disponerer 1 kjellerbod på 2 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.04.2024 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Deler av kjøkken er plassert i område som opprinnelig ble byggemeldt som bod. Se punkt om ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen antas fundamentert med betong til stedlige masser. Grunnmur av betong. Etasjeskillere av betong. Yttervegger oppført med murverk. Utvendig forblendet med lakkerte stålplater e.l.. Flat takform, taket er tekket med asfaltakbelegg (ikke besiktiget).

Det gjøres oppmerksom på at to bygningsdeler er tildelt tilstandsgrad 2, og det gjelder ytterdør grunnet at det mangler brannklassifisering på ytterdøren, samt elektrisk anlegg da det ikke foreligger dokumentasjon/samsvarserklæringer på hele det elektriske anlegget, det kan derfor ikke gis bedre tilstandsgrad enn TG2.

Videre er det ikke gjort hulltaking på bad da det ikke er fysisk mulig grunnet tilliggende konstruksjoner.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter anbefales å sette seg inn i tilstandsrapportens detaljer.

ENTRÉ
Velkommen inn! Entréen er av god størrelse med god plass til å henge fra seg yttertøy og sko. Her får du et godt førsteinntrykk og adkomst til de øvrige rommene i boligen.

STUE
Stuen er av god størrelse og har plass til sofa, tilhørende salongbord og TV-seksjon. Det er rikelig med lysinnslipp fra store vindusflater, som skaper en luftig og åpen romfølelse.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredningen er tidløs og stilfull. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap, og den store benkeplassen gjør det enkelt å diske opp lekre retter.

BALKONG
Balkongen er av god størrelse med plass til å innrede med ønsket utemøblement. Balkongen er en perfekt plass å nyte årets senere kvelder, de dagene været tillater det. På sommerstid funker balkongen som en fin forlengelse av stuen.

ALKOVE
Sovealkoven er innbydende og praktisk, med plass til dobbeltseng og en stilren skyvedørsgarderobe med speil, som gir både god oppbevaring og romfølelse. I tillegg er det bak sengen en smart nisjehylle i veggen som fungerer perfekt som nattbord. Fra alkoven er det også utgang til leilighetens andre balkong.

BALKONG II
Boligens andre balkong er også av god størrelse og er innglasset. Her får du en perfekt forlengelse av rommet på årets varmere dager, og innglassingen forlenger bruken til større deler av året.

BAD
Badet er av god størrelse og er pent flislagt på både gulv og vegger med elektrisk varme i gulvet. Badet ble rehabilitert i 2024 i regi av borettslaget og holder en høy standard. Badet er innredet med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning, speil m/lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er både plass og opplegg for vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp med elektrisk oppvarming. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger en ferdigattest datert 23.11.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Videre foreligger ferdigattest for rehabilitering og innglassing av balkonger datert 12.12.2024 og ferdigattest for modernisering av baderom datert 12.05.2025.

En del av kjøkkenet er opprinnelig byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om garasje/ parkering, bestemmelse om bebyggelse og en erklæring om midlertidig dispensasjon fra vegloven.

Videre er det tinglyst to obligasjoner.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Rødtvet er et rolig og trivelig boligområde i Grorud bydel, med flott beliggenhet mellom Lillomarka og Trondheimsveien. Her bor du et familievennlig nabolag med kort vei til både natur, kollektivtransport og gode servicetilbud.

Natur og rekreasjon:
Rødtvetveien 22 ligger rett ved inngangen til Lillomarka, et stort og variert skogsområde med rike muligheter for friluftsliv året rundt. Her finner du fine turstier, lysløyper, badevann og stille skogspartier - alt innen kort gangavstand. Vesletjern er et populært nærturmål med badeplass og naturidyll. Området gir god tilgang til både hverdagsmosjon og naturopplevelser for hele familien. Beliggenheten gir en sjelden kombinasjon av by nærhet og ekte markafølelse.

Aktivitetstilbud:
Rødtvet byr på et variert aktivitetstilbud for både barn og voksne. I nærområdet ligger Lillomarka Arena - et stort helårs idrettsanlegg med tilbud innen blant annet ski, sykling og orientering. For de yngste er Nordtvet gård et populært sted, hvor man kan hilse på dyr, ri på hest og bli med på ulike arrangementer. Området har også flere fritidsklubber, idrettslag og organiserte tilbud for barn og unge. Alt ligger til rette for en aktiv og sosial hverdag i grønne omgivelser.

Offentlig kommunikasjon:
Det er svært gode kollektivmuligheter. Rødtvet T-banestasjon (linje 4 og 5) ligger ca. 5 minutters gange unna, og tar deg til Oslo sentrum på rundt 18 minutter. Flere busslinjer stopper i nærområdet, blant annet linje 25 og 31, med hyppige avganger. Togstasjonen Nyland ligger også innen gangavstand for lengre reisestrekninger. Med både T-bane, buss og tog i nærheten, er det enkelt å komme seg rundt - både lokalt og til sentrum

Skole og barnehage:
Rødtvetveien 22 har kort avstand til gode barnehager, som Rødtvet barnehage og Nemo familiebarnehage, begge innen 5 - 7 minutters gange. Rødtvet skole, for barnetrinnet 1. - 7. klasse, ligger også nærme, rundt 7 minutter til fots. Ungdomsskolen Apalløkka ligger ca. 1,5 km unna, som tilsvarer 15 - 20 minutters gange. Området tilbyr dermed trygge og enkle gangavstander til både barnehage, barneskole og ungdomsskole. Dette gjør det lett for familier å kombinere skolevei og hverdagsliv.

Servicetilbud:
Dagligvarehandelen kan enkelt gjøres på Kiwi, Rema 1000 eller Meny. Kalbakken Senter ved Trondheimsveien tilbyr et bredt utvalg butikker og spisesteder, inkludert apotek, Posten og treningssenter. For enda flere shoppingmuligheter er Grorud, Linderud og Stovner senter lett tilgjengelige. Oslo sentrum nås raskt med T-bane, og gir tilgang til alle byens fasiliteter.

Rødtvet er et attraktivt boligområde som kombinerer ro og natur med praktisk nærhet til kollektivtransport og servicetilbud, perfekt for både voksne og barn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningskilt ved fellesvisninger

Eiendommen sogner til Rødtvedt skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 737 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Parkeringsplasser uten lading e-bil. Kr. 3000,- pr. år. Garasje uten el-bil lading. Kr. 400,- pr. mnd. Begge har ventelister.

Videre gjelder parkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei med private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til reguleringsplan S-754 datert 05.12.1958 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Utdrag av pågående byggesaker i nærområdet

Saksnummer: 202462577 - Byggesak. Rødtvetveien 69 - Etablering av mobilantenner på tak. Tillatelse til tiltaket ble gitt 18.12.2024.

Saksnummer: 202454281 - Reguleringssak- Kakkelovnskroken 1 og 2 - Utarbeidelse av planforslag - Bebyggelse og byrom - Rødtvet T-banestasjon. Fortsettelse av saksnummer 202218694. Formålet er å endre området rundt Rødtvet T-banestasjon til å bli et attraktivt, levende og åpent byområde. I dag oppleves området som delvis industriområde uten nærmiljøtilbud til boligene rundt. Ved å etablere bebyggelse og byrom som inviterer til aktivitet og sosialt liv, ønsker vi å bidra til å transformere Rødtvet og gjøre det til en inkluderende og bærekraftig del av byen. Det ivaretas gjennom torg, basishall og fellesarealer. Planinitiativet har bl.a. en større andel bolig og mindre andel næring enn i planprogrammet med VPOR for Rødtvet. Plan og bygningsetaten vurderer derfor at forslaget er i strid med kommuneplanens krav til felles planlegging, jf. § 17. Planforslaget er fortsatt under utarbeidelse og er forventet mottatt/utarbeidet 25.11.2025.

Saksnummer: 202553831 - Reguleringssak - Trondheimsveien 375 med flere - Bestilling av oppstartsmøte - Erstatning av Bredtveit fengsel. Det er behov for et nytt kvinnefengsel med høyere sikkerhet på Østlandet, som sikrer gode og likeverdige soningsforhold for kvinner. Det er ikke funnet et like godt som eller bedre alternativ til lokalisering enn på Bredtveit. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for etablering av et nytt kvinnefengsel på Bredtveit som tilfredsstiller dagens krav til kriminalomsorg tilpasset 50 høysikkerhetsplasser, en nasjonal forsterket fellesskapsavdeling (NFFA) med 6 plasser, samt behov for 20 overgangsboliger. Planforslaget mottatt 30.04.2025.

Saksnummer: 202551935 - Byggesak - Rødtvetveien 10 - Endring av bærende vegger, forsterking av tak og forsterking av fundamenter - Rødtvet gård. Søknaden omfatter renovering av eksisterende bolighus på Rødtvet gård i Rødtvetveien 10, bydel Grorud. Det eksisterende boligbygget er i svært dårlig stand etter mange år med mangelfullt vedlikehold. Plan- og bygningsetaten er positive til at det gjøres nødvendige utbedringsarbeider for å sikre konstruksjonen og gjøre at bygget kan tas i bruk igjen. Tiltakene som er søkt om i denne saken gjelder utbedring av diverse bærende konstruksjoner og fundamenter, noe endring av innvendig romløsning, og etablering av nye bad. I den originale ballsalen i boligens første etasje skal rommets originale karakter forsøkes beholdes. Planløsningen som er foreslått for begge etasjer framstår hensiktsmessig utformet for boligens bruk som en enebolig. Tillatelse til tiltak gitt 24.03.2025.

Saksnummmer: 202316398 - Offentlig ettersyn - Detaljregulering. Høring fra: 30.06.2025 Høringsfrist: 15.09.2025 Bydel: Grorud. Kalbakkveien 6 AS foreslår å omregulere Kalbakkveien 4-6 fra forretning, parkering og bensinstasjon til i hovedsak bolig, forretning og bevertning. Kalbakken shopping skal beholdes. Det skal etableres cirka 190 boliger på 4-6 og 9 etasjer, et torg foran senteret, en bekk i friområdet og en turvei til øvingsfeltet. Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget med forbehold.

Saksnummer 202452124 - Reguleringssak - Årvollbassenget - Planforslag til politisk behandling. Vann- og avløpsetaten foreslår å regulere Årvollbassenget til bebyggelse og anlegg – vannforsyningsanlegg (under terreng) og LNF – skogbruk, naturformål og friluftsformål, jf kommuneplanens arealdel 2025, hensynssone - nedslagsfelt drikkevann samt andre sikringssoner – restriksjoner for anlegg i grunnen og båndlegging etter lov om kulturminner (på terreng). Hensikten med planforslaget er å sikre eksisterende og planlagt vannforsyningsanlegg mellom Oset vannbehandlingsanlegg og Groruddalen. Det planlegges å etablere en ny tunnel med forbikoblingsmulighet forbi eksisterende vannbasseng. I tillegg foreslås det å regulere sikringssoner på terreng over eksisterende anlegg.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i pågående plansaker på Oslo kommune sin hjemmeside. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  5 036,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fyring, tv/bredbånd, kommunale avgifter, vaktmestertjenester, trappevask, nedbetaling av fellesgjeld mm.

Varmtvann og fyring faktureres via felleskostnader, men regner månedlig eget forbruk. Felleskostnadene vil derfor variere fra måned til måned avhengig av eget forbruk av fyring og varmtvann.

Avlesning av forbruk varme og varmtvann leses av i den enkelte leilighet, alle har måler for varmtvann og på radiatoren, og forbruket blir lagt på felleskostnadene. Eier betaler for det de bruker, ingen som dekker forbruket deres men det faktureres gjennom felleskostnadene. Ista er firmaet som foretar avregningen, men i samarbeid med USBL legges det på felleskostnadene.

Det skal byttes heiser i begge høyblokkene med tentativt oppstart uke 7 i Rødtvetveien 22. Det blir invitert til beboermøte med informasjon i midten av januar 2026. Borettslaget skal ikke ta opp flere lån, det finansieres av midlene vi allerede har.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Avdrag felleslån: 548,-
Energikostnader varmeanlegg: 642,-
Felleskostnader: 2 412,-
Renter felleslån: 1 831,-

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune Pt. faller det ikke for eiendommen.

Megler har ikke fått opplysninger om nåværende eiers strømforbruk. Gjennomsnittlig strømforbruk for leilighet per i dag er på ca 8 000-11 000 kwh per år.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og avgiften er inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 681 811,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 2 727 243,-

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 83 352,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 481 664,- pr. 09.01.2024

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 147 162 809,- pr. 05.08.2025 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 94927052568, Handelsbanken
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 05.08.2025: 5.25% pa.
Antall terminer til innfrielse: 113
Saldo per 05.08.2025: 147 162 809,-
Andel av saldo: 416 550
Første termin/første avdrag: 30.12.2024 ( siste termin 30.09.2053 )

3 300 000,00 Prisantydning
419 663,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 719 663,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 738 915,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Veronika Seewaldova og Tadeas Socha

Leiligheten er tilknyttet Mellomgården Borettslag, org.nr. 921 313 098. Borettslaget er svært velorganisert og har egen nettside på www.mellomgarden.no.
Det er ikke intern forkjøpsrett i borettslaget.
Borettslaget består av 2 høyblokker og 2 lavblokker med til sammen 308 andeler og har adresse Rødtvetveien 20, 22, 24, 26, 28, 33, 35, 37 og 39.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt med godkjennelse fra styret, men ikke dyr som er til ulempe for andre beboere.
Alle husstander i borettslaget plikter å melde fra til styret ved anskaffelse av hund.
Hunder skal holdes i bånd på borettslagets område. Ved lufting av hund skal ekskrementer fjernes fra plener og fortau innen boligområdet.
Borettslaget har egen hjemmeside: http://www.mellomgaarden.no/
E-post til styret: post@mellomgaarden.no.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Rehabilitering av rør og bad (pågående).
- Rehabilitering av balkonger 2024.
- Utskifting av alle vinduer og balkongdører 2017/2018.
- Montering av alarm på styrets kontor
- Nytt porttelefonanlegg
- Skiftet ut vinduer og balkongdører der det var nødvendig
- Utbedring av bærewiren i heisene
- Nye kabler for motorvarmersøyler
- Ny brannsikker ståldør i berederrom i Rødtvetveien 20
- Oppgradering av felles uteområde med skifte av flaggstang

På årsmøte ble det vedtatt at gebyr for fellesvaskeri settes ned fra 50 kr til 30 kr enhetspris. Styret fikk fullmakt til å vurdere prisen på nytt den 01.01.2026.

Etter dialog med styret 09.01.2026 er vi informert om at det har vært foretatt et låneopptak på totalt 25 000 000 i forbindelse med rehabilitering. Det vil ikke bli opplånt ytterligere i tiden fremover.

Styret informerer videre om at de har satt i gang med et heisprosjekt, som innebærer utskifting og nye heiser i alle blokkene. Prosjektet er estimert å koste rundt 10-12 mill. Det vil ikke bli lånt opp mer i forbindelse med prosjektet, da det trekkes fra borettslagets midler og allerede opplånt beløp.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:

Vederlag: 1,5% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 19.000,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,- 

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:

Kontroll av hjemmel og heftelser: 2 900
Markedsføringspakke Standard: 19 000
Oppgjør: 7 500
Tilrettelegging: 17 000
Visninger pr stk / Overtagelse: 4 000

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS: 6 385
Innhenting av informasjon forretningsfører: 2 600
Tinglysing sikring: 500

Andre utgifter
Foto: 3 500
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde: 8 000

Oppdragsnummer 37-0545/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.24545

Sist oppdatert: 10. januar 2026 kl. 08:01