Gråkamveien 14B

Gråkamveien 14B, 0779 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 41, bruksnummer 164, seksjonsnummer 28, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 41, bruksnummer 164, ideell andel 1/38

Totalt bruksareal BRA: 125 kvm

BRA-i:
5. etasje 37 kvm: Entré, soverom, gang/hall (potensielt soverom nummer 3), bad og bod. Utgang til hageparsell og videre til fellesareal.
6. etasje 81 kvm: Stor stue med spisestue, kjøkken, soverom, bad og bod. Utgang til stor terrasse fra stuen.

BRA-e:
5. etasje 5 kvm: Bod med adkomst fra felles gang.
3. etasje 2 kvm: Bod to etasjer ned.

Åpent areal:
6. etasje 25 kvm: Sydvest-vendt terrasse.

Boligen disponerer 2 boder, en i 3.etasje og en med adkomst fra felles gang i 5.etasje. Seksjonen disponerer også en garasjeplass i byggets kjeller (heisadkomst).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden.

Sameiet byr på flere fasiliteter, herunder felles bod for oppbevaring av sykler og annet utstyr med tilhørende smørestativ, samt egen bod med felles hageverktøy og redskaper. Det er også etablert sykkelparkering flere steder i garasjen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selveierleilighet beliggende i bydel Vestre Aker, Oslo kommune. Leilighetsbygg oppført i 1979. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med parkeringsanlegg i nederste etasje. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader med teglstein og liggende trekledning. Etasjeskillere av betong. Tilnærmet flat takkonstruksjon utvendig tekket med asfaltpapp/membranduk(ikke besiktiget). Leiligheten har profilert entrédør av tre, brannklasse B30 og lydklasse 35db. Terrassedør i 5.etasje med karmer av tre og to-lags glass fra 1978. Terrassedør i 6.etasje med karmer av tre og to-lags glass fra 2016. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1978 og 2016. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Våtrom 5. etasje og 6.etasje: Det er gitt TG3 på badene som en helhetsvurdering grunnet fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Vanntett sjikt, avløpsrør, vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. På badet i 6.etasje sitter også slukrist fast, og på bakgrunn av dette er det ikke mulig å foreta undersøkelse av sluket. Sluket er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. På badet i 5.etasje er også overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig, det er registrert stedvis riss i porselenet på toalettet og innredningen bærer i sin helhet preg av høy slitasje og skader. Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdet i umiddelbar nærhet til hullet.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
Kjøkken:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje og enkelte skader.
- Avløpsrør og vannrør: Avløpsrør og vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Ventilator og ventilasjon: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt. Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Innredning: Innredningen bærer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Tekniske anlegg:
- Avløpsrør og vannrør: Boligens avløpsrør og vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig hovedstoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor.

Andre rom:
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale på soverom i 5.etasje har svelleskader. Overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument ble gjennomført, uten at det ble registrert forhøyede verdier. Synlige deler av gulvets overflatemateriale i øvrige rom bæ rer preg av slitasje og enkelte skader.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
- 6.etasje: Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i stue/spisestue men i to forskjellige retninger. Det er på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Vinduer og ytterdører:
- Vinduer og omramming: Vinduer eldre enn 2016 viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Terrassedøren i 5.etasje viser tegn til slitasje og elde.

Yttertak:
- Inspeksjonsmulighet: Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen (med tilhørende beslag) er ikke fysisk undersøkt, og derfor kun vurdert på bakgrunn av bygningsdelens alder, med den begrensning dette innebærer. Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Tilstandsgrad ikke undersøkt:
Tekniske anlegg:
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg: Anlegget er felles for flere boenheter.

Yttertak:
- Takkonstruksjon: På bakgrunn av at ventilasjonen av takkonstruksjonen ikke kan kartlegges og undersøkes fra innsiden, foreligger det en usikkerhet om hvordan/om denne funksjonen er ivaretatt. Takrenner og utvendige nedløp, takgjennomføringer, overløp på flate tak, sluk, innvendige nedløp og
fallforhold på flate tak og skorsteiner er ikke inspisert på grunn av sikkerhetsmessige forhold.

HMS:
- Rekkverk og håndløper: Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Trappen oppfyller ikke dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har du kjennskap til eiendommen? - "Ja. Eiendommen selges med fullmakt. En fullmaktshaver har ikke nødvendigvis detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det innebærer. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig."

Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom? - "Ja. Mulig vannskade."

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade? - "Ja. Verandafasade og markise i 2025. Det finnes dokumentasjon på arbeidet."

Lys og innholdsrik toppleilighet med rekkehusfølelse og grønt utsyn. Stor terrasse på den ene siden av leiligheten og hageparsell på den andre. Leiligheten har en funksjonell planløsning over to plan. Trappefri adkomst. Heis i bygget.

Boligen ligger i et skjermet og familievennlig område på Gråkammen. Omgivelsene preges av grøntarealer og nærhet til marka. Her kan du nyte lange dager på terrassen. I tillegg har seksjonen utgang til hageflekk og videre til sameiets meget pent opparbeidet tomt med gangstier, plen, busker, trær og bed, samt lekeplass.

Bygningen ble oppført i 1979, og det er foretatt flere innvendige og utvendige oppgraderinger i nyere tid. Utvendig ble tak og terrasser oppgradert i 2024 i regi av sameiet. I tillegg ble felles gang pusset opp i 2022.

I n n e h o l d e r 5. e t a s j e :

E n t r é :
Velkommen inn! Med trappefri adkomst via fellesgang i 5.etasje kommer man til leiligheten. Praktisk entré med videre adkomst til gang/hall med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Det er utgang til hageflekk og videre til sameiets fellesarealer herifra. Leiligheten har profilert entrédør av tre, brannklasse B30 og lydklasse 35db. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i entré.

B a d :
Badet har flislagt gulv med varmekabler og vegger i malte flater. Badet er utstyrt med veggmontert innredning med heldekkende servant og armatur. Det er speilskap med lys og stikkontakt over vasken. Videre er det gulvstående toalett og frittstående badekar. Badet er generelt gitt tg3 - vennligst se boligens tilstandsgrad. Det er ett bad i hver etasje. Badet er gitt TG 3 blant annet grunnet alder.

S o v e r o m :
Soverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng. Her er det også godt med oppbevaringsplass i medfølgende garderobeskap. Vinduet i soverommet slipper inn naturlig lys og gir rommet en åpen og lys romfølelse. Rommet egner seg også godt som et gjesterom, barnerom eller kontor. Hyggelig utsyn over hageparsellen og sameiets fellesarealer.

G a n g / s o v e r o m :
Rommet benyttes som gang i dag og det er utgang til hageparsell fra dette rommet. ved å sette opp vegg med dør kan denne delen av leiligheten fint innredes som soverom nummer 3.

I n n v e n d i g b o d :
Boligen har to innvendig boder, en i hver etasje, i tillegg til 2 eksterne boder. Dette sikrer god lagringsplass til oppbevaring av klær, utstyr og andre eiendeler.

I n n e h o l d e r 6. e t a s j e :

S t u e / S p i s e s t u e :
Stuen er av god størrelse og kan enkelt innredes med en hyggelig sittegruppe og tilhørende salongbord og tv-seksjon. I front av stuen er det store vindusflater som gir godt naturlig lys. Stuen har en fin inndelig mellom sone for salong og spisebord. Fra stuen er det utgang til terrasse på 25 kvm. Dette er et rom du virkelig kan sette ditt eget preg på og invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster og hverdagskos. På gulvet er det lagt parkett. I stuen er det også en åpen peisovn - perfekt for kalde vinterkvelder.

T e r r a s s e :
Balkongen med utgang fra stuen er på hele 25 m2 og fungerer som en naturlig forlengelse av oppholdsrommet store deler av året. Her er det plass til sittegrupper og beplantning etter ønske. Balkongen er sydvest-vendt med gode solforhold. Her kan du nyte morgenkaffen og gode måltider på varme sommerdager. Balkongen har en luftig plassering vendt mot Heming Tennisbane. På sommerhalvåret vil du få gleden av en herlig ekstra stue hvor balkongdøren stort sett vil bli stående åpen. Terrassen er oppgradert i 2024 og pent belagt med terrassebord. Terrassen er utstyrt med utebelysning og ny markise. Terrassedøren er fra 2016.

K j ø k k e n :
Hyggelig, separat kjøkken med profilerte kjøkkenfronter og benkeplate i laminat med nedfelt oppvaskkum i kompositt. Det er flislagt vegg mellom benkeplaten og overskap. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående oppvaskmaskin, stekeovn med keramisk platetopp og kjøleskap med frysedel. Det er integrert ventilator tilknyttet ventilasjonsanlegg. Varmtvannsberederen er plassert i skap. Vinduet bidrar godt til naturlig lys og foran vinduet er det plass til spisebord. Enkelte elementer på kjøkkenet er gitt tg2.

B a d :
Lyst bad med flislagt gulv med gulvvarme og malte vegger. Badet er innredet med vegghengt servantinnredning med heldekkende vask og armatur. Det er speil med belysning over vasken. Videre er det egen dusjnisje med forheng og gulvstående toalett. Her er det opplegg til vaskemaskin. Det er ett bad i hver etasje. Badet er gitt TG 3 blant annet grunnet alder.

S o v e r o m :
Romslig hovedsoverom med plass til dobbeltseng, garderobeskap og nattbord på hver side av sengen. Ekstra oppbevaringsplass i bod/garderoberom som ligger tilknyttet til soverommet.

Ø v r i g :
Gulv: Gulvflater belagt med parkett i alle oppholdsrom foruten på kjøkken hvor det er gulvbelegg. Fliser og varmekabler på begge bad.
Vegger: Veggoverflater utført i malt strietapet og tapet.
Himling: Himlingsflater utført i malt betong, samt noe trepanel i 6.etasje.
Takhøyde: 6.etasje, ca. 2,31 meter på bad og ca. 2,39 meter i øvrige rom. 5.etasje, ca. 2,04 meter på bad og ca 2,36 meter i øvrige rom.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Hvitevarer på kjøkken medfølger salget.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet med gulvvarme på badene. Åpen peis i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 04.08.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er ingen rombenevnelsene i original byggetegning og tegningen er noe vanskelig å tyde, men romindelingen ser ut til å samsvare med dagens planløsning med unntak av at kjøkkenet er flyttet og vegg mellom dagens stue og spisestue er revet.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 25376, tinglyst 09.10.1979, type heftelse: Panterett til sameiet på kr. 10 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 9 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om deleforbud, bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om gjerde, bestemmelse om veg, bestemmelse om benyttelse, bestemmelse om kloakkledning, regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn, vedtak av visse vilkår vedrørende utskillelse/bebyggelse av denne eiendom, bestemmelse om trafostasjon/kiosk og bestemmelse om plassering av minitennisbane og padeltennisbane.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Det er anledning til korttidsutleie (for eksempel Airbnb) av egen bruksenhet i inntil 30 døgn sammenhengende, og maksimalt 90 døgn totalt i løpet av et år.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Boligen ligger i et veletablert og familievennlig område på Gråkammen, med en rolig plassering skjermet fra byens støy. Omgivelsene preges av grøntarealer og nærhet til marka, med direkte tilgang til et omfattende turterreng som kan benyttes gjennom hele året. Beliggenheten kombinerer en tilbaketrukket atmosfære med enkel adkomst til mer sentrale deler av Oslo.

Rett utenfor døren åpner marka seg med et variert tilbud av turstier, sykkelruter og preparerte løyper. Om vinteren ligger forholdene godt til rette for langrenn, mens sommerhalvåret byr på fine forhold for både løping og sykling. Båntjern ligger innen gangavstand, og gir gode bade- og rekreasjonsmuligheter. Ved Sognsvann finnes ytterligere tilbud innen friluftsliv og idrett. Hemingbanen ligger i nærområdet og tilbyr fasiliteter som fotballbaner, friidrettsanlegg, idrettshaller og tennisbaner. Holmenkollen og Oslo Vinterpark er også lett tilgjengelig med T-bane, med et bredt spekter av aktiviteter året rundt.

Daglige innkjøp kan gjøres på dagligvarebutikker på Slemdal. I tillegg ligger både Vinderen og Ullevål innen kort avstand, med et variert utvalg av forretninger, serveringssteder og servicetilbud. CC Vest nås også enkelt, og tilbyr et bredt spekter av butikker og tjenester.

Området har et godt utvalg av barnehager. Boligen tilhører Slemdal barneskole, og det er flere aktuelle ungdomsskoler i området. Fra boligen er det kort gangavstand til Gråkammen T-banestasjon (linje 1). Herfra går banen til Majorstuen på rundt 12 minutter, med videre forbindelse til sentrum. Linjen går også opp mot Frognerseteren og gir enkel tilgang til marka.

Innkjøring fra Gråkamveien. Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Slemdal skole. Flere barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 11 707 kvm som tilhører sameiet. Flotte fellesarealer med sittegrupper og lekeplass. Felles tomt opparbeidet med blant annet hellebelagt uteområde, gressplen, trær, sittegruppe, og diverse beplantning.

Det medfølger en parkeringsplass (B-28) i felles lukket garasjeanlegg med adkomst via felles trapp- og heishus. Parkeringsplassen fremkommer av seksjoneringsbegjæringen.

Det er mulig å montere ladeboks på plassen. For parkeringsplassene som har el-lader, avregnes strømforbruket 2 ganger i året etter forbruk.

Sameiet disponerer i tillegg 6 utleieplasser. Disse kan leies etter avtale med styret. Styret administrerer en venteliste for fordeling av eventuelle ledige plasser. Det er pt. et par ledige plasser for utleie. Det koster kr. 750,- per måned å leie.
Det er 11 gjesteparkeringsplasser i ytterste del av garasjen, som alle besøkende kan benytte.

Ellers er det gateparkering etter områdets bestemmelser. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg i henhold til bebyggelsesplan med disposisjon sak 8977 datert 09.03.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2098 datert 17.12.1975. 

Området blir berørt av kommuneplanens arealdel fra 2015: «Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn». Ny kommuneplan «Oslo fram mot 2040: Variert boligbygging og styrking av det grønne» er under revidering, men er ikke endelig vedtatt. Denne planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Inntil ny arealdel er vedtatt, gjelder arealdelen fra 2015. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plansaker:
- Gulleråsveien 3 - 5 (Hemingbanen) - Utarbeidelse av planforslag. Saksnr. 202308821. (Fortsettelse av sak 202116109). Heming fotball ønsker å utvide tilbudet/anlegget sitt med en innendørs fotballbane med tilhørende støttefunksjoner, og kafeteria/tilleggsfunksjoner. Fotballhallen er planlagt oppført på den nord-vestlige delen av dagens idrettsanlegg, på et areal som i dag er en kunstgressbane. Denne saken fortsetter i saksnr. 202506736.

Pågående byggesaker:
- Gråkamveien 12 - Oppføring av rekkehus med fire boenheter og to tomannsboliger. Det ble gitt tillatelse til endring 05.03.2026. Saksnummer 202517356.
- Gråkamveien 10 A - Etablering av takvinduer. Det ble gitt tillatelse til tiltak 16.02.2026. Saksnummer 202521537.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Fellesutgiftene er kr 6 835,- pr. mnd. og inkluderer: Brebånd, kommunale avgifter, felles forsikring, renter og avdrag på andel fellesgjeld, forretningsførsel, strøm til fellesområder, renhold og vaktmestertjenester, drift og vedlikehold, diverse honorarer m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert 01.04.2025. I tillegg er det foretatt en kapitalinnkalling på 140 208,- 01.02.2026 som er innbetalt av selger.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader - Likt 3 413,-
Felleskostnader - Brøk 3 422,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 931,- pr. år. / 7 714 kWh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Kollektiv bredbånd 100 er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 2 390 032,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca. 3 047,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 15 581,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 161 649,- pr. 26.05.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 5 819 348,- pr. 26.05.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,75% flytende rente
Innfrielsesdato: 30.01.2044
Avdragsfrihet: Nei.

10 000 000,00 Prisantydning
161 649,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 161 649,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

254 020,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
255 110,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
265 060,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 416 759,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 426 709,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Laila Sandbech Johansen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Gråkamveien 14, med sameiebrøk 240/8640.
Sameiet består av 38 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring med polisenummer 80918514.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så fremt det ikke er til sjenanse for andre beboere.
Kun fysiske personer kan velges som styremedlem.
Sameiet har besluttet at ansvaret for vedlikehold og oppgradering av flatene i korridorene, det vil si gulv, vegger og himling, ligger til de seksjonseiere som har hovedinngang fra korridorene.

Foretatt påkostninger de senere år:
2026: Anticimex gjennomførte tiltak mot skjeggkre i B-blokken i mars 2026 etter at det var observert skjeggkre i flere leiligheter. Giften som ble lagt ut skal ha virkning på eventuelle nye skjeggkre de neste 3 årene.
2026: Brannslukkingsapparatene er byttet ut
Februar 2026: Utført el-kontroll.
Mars 2026: Norsk brannvern as utførte brannteknisk tilstandsanalyse
Mai 2026: Vask av garasjen. Satt opp et gjerde i grensen mellom Heming og sameiet.
2025: Maling av fasadene.
2024: Total rehabilitering av småtak og terrasser i hele sameiet. Fallet ble rettet opp og det ble lagt ny membran og nye sluk, samt bedre og mer isolasjon. Nytt terassedekke samt byttet til sedum på småtakene. Nye plantekasser.

Planlagte påkostninger:
Vask av garasjen. Dette skulle blitt uført i mai, men ble noe utsatt, og vil bli gjennomført i løpet av Juni.

Det vil bli satt opp et gjerde i grensen mellom Heming og sameiet, som Heming idrettslag skal bekoste.
Gangstien skal opparbeides igjen. Arbeidet hos Heming er noe forsinket.

Styret har igangsatt arbeidet med innhenting av tilbud for et heldekkende brannalarmanlegg, som skal dekke alle områder, inkludert leiligheter, fellesarealer og rømningsveier. Utbedringen er anslått til ca. kr 1 mill. Iht. protokollen fra årsmøte i 2026 vil de gjenstående alvorlige avvikene mot brannsikring bli gjennomført i 2027 og betongrehabiliteringen foreslås utsatt til 2028. Dette vil kreve finansiering utover dagens løpende felleskostnader. Behovet for vedlikehold vil variere, men bygningsmassen nærmer seg 50 år, og det må påregnes både større og mindre tiltak i årene som kommer. Dette kan medføre økning i felleskostnader og/eller kapitalinnkalling.

Videre er øvrige elementer som topptakene, avløpsrør, ventilasjon, vannrør av kobber, ytterdører, piper og dekke foran hovedinngangen og garasjetaket utsatt til etter 2028 dersom det ikke skjer noe kritisk.

Til info har 16 seksjoner i sameiet har tegnet seg for å skifte totalt 64 vinduer og/eller terrassedører. I tillegg vil to korridorvinduer i 5 etasje bli skiftet. Dette blir bekostet av de 16 seksjonseierne som har valgt utskiftning. Denne leiligheten har ikke valgt å skifte ut vinduene, men styre informerer om at det forventes å også for denne leiligheten vil være behov for å skifte ut vinduer og de to terrassedørene for seksjonseiers bekostning, pga manglende vedlikehold.

Det vokser en klatrehortensia rett på mursteinsveggen mot inngangspartiet. Styret vil krevet at denne tas ned / fjernes for å unngå fuktskader og skader på fugene i mursteinen. Dette er en relativt gammel murvegg og planten kan forårsake skade ved at heftetrådene kan trenge inn i sprekker og porer. I følge selger har det vært gartnere som har sett på hortensian og sagt det skal være trygt. Det vokser også klatrehortensia på heishuset, som ikke er ett problem.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,65 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser, grunnpakke leilighet  kr 3 900,-
Markedsføringspakke finn, hjem, krogsveen, nettaviser, sosiale medier, boligsøkere mm  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Salgsoppgave  kr 5 500,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 375,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet inkl målsatt plantegning  kr 9 950,-
Foto stor pakke  kr 4 800,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0090/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2690

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 23:07