Vogts gate 49

Vogts gate 49, 0477 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 358, ideell andel 1/1
Andelsnummer 5, Torshov Kvartal 6 Borettslaget, organisasjonsnummer 947837893

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
Leilighet :
2. etasje 47 kvm: Entré, stue/kjøkken, bad og rom benyttet som soverom.

BRA-e:
Leilighet :
Kjeller: 7 kvm: Bod
5. etasje 3 kvm: Bod

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 5 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 3 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 2 m2.

Rom benyttet som soverom er oppmålt til ca. 5,74 m2/16,18 m3. Tidligere krav var minimum 7 m2/15 m3 for oppholdsrom. Rommets størrelse/utforming er vurdert å kunne begrense tiltenkt funksjon.

I tillegg disponerer leiligheten to boder. En bod på loft med på ca. 4 kvm gulvareal (skråtak) samt en bod i kjeller på ca. 7 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2025 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.
Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten et boligbygg over 4 etasjer, samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv mot grunn. Grunnmur av naturstein. Bærende vegger av murkonstruksjoner. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger består av pussede flater. Taket er av typen saltak i trekonstruksjoner og er tekket med takstein (Taket er ikke besiktiget).

Sammendrag av boligens tilstandsrapport:

TG1 har fått 60%
TG2 har fått 37%
TG3 har fått 0%
TGIU har fått 3%

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2 punktene:
Våtrom - Baderom:
- Ventilasjon
- Sanitærutstyr / innredning
- Overflater gulv
- Avløpsrør (ink. sluk)

Kjøkken:
- Ventilasjon og avtrekk
- Vannrør

Øvrige rom:
- Overflater vegge
- Overflater himling
- Overflater gulv

Etasjeskiller - 2.etasje:
- Skjevhetsmåling

Elektrisk anlegg:
- Forenklet vurdering av det elektriske anlegget

Det gjøres også spesielt oppmerksom på TGIU punktene:
Tekniske anlegg, VVS anlegg (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom):
- Stakeluke. Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

For mer informasjon om ovennevnte punkter, se boligens tilstandsrapport.

Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Sammendrag av selgers egenerklæring:
- Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller lignende?
Svar: Ja, det er registrert noe skjevhet i gulvet i deler av leiligheten, uten at dette har en vesentlig påvirkning på bruken.

- Kjenner du til om sameie/laget/selskapet er involvert i tvister av noe slag?
Svar: Vet ikke

Entré/gang:
Leiligheten ligger i byggets andre etasje, med adkomst via felles trappeoppgang. Entréen er praktisk og innbydende med tilknytning til soverom, bad og kjøkken. Entréen har plass for enkelt garderobeoppheng, samt skoskap for oppbevaring. Sikringsskapet er plassert i felles trapperom, og det er delvis synlig og skjult elektrisk anlegg i leiligheten. Entrédøren er slett med kikkehull, sikkerhetslås og har brannklasse B30 og lydklasse 35db. I entréen får man umiddelbart et innbydende førsteinntrykk av boligen, med bl.a en fremhevet teglsteinsvegg som gir leiligheten et stilig særpreg.

Stue:
Romslig og veldimensjonert stue med herlig utsyn over frodig og idyllisk bakgård. Med en romslig og sosial planløsning har du rikelig med plass til en sofagruppe i stuen, og naturlig plass for spisebord på kjøkkenet. Vindusflatene slipper inn godt med naturlig lys, og stue og kjøkken har god takhøyde på 2,80m. Sammen med gjennomgående planløsning gir dette en særdeles god romfølelse. Den fremhevede teglsteinsveggen kommer godt til syne også i stuen. 2-lags vinduer fra 2017.

Kjøkken:
Pen og funksjonell HTH kjøkkeninnredning fra 2012 med slette fronter i høyglans hvit utførelse. Benkeplate i heltre med nedsenket oppvaskkum i rustfritt stål og ett-greps armatur. I tillegg til kjøkkeninnredning fra HTH, er det montert godt med oppbevaringsplass på motsatt side. Kjøkkenet er praktisk innredet langs veggene, og rommet er av god størrelse med plass til spisebord. Kjøkkenet er videre utstyrt med komfyr i nisje med induksjonsplatetopp og komfyrvakt, integrert oppvaskmaskin, integrert kjøleskap og fryseskap plassert i nisje. Over kokesonen er det ventilator med belysning og kullfilter. Lekkasjevarsler/waterguard er montert under vask. Boligen varmes opp via elektriske panelovner i tillegg til en klassisk vedfyrt ovn på kjøkkenet som kommer godt med på kalde vinterkvelder. Pipeløpene i gården ble rehabilitert i 2012.

Bad:
Pent flislag bad som ble pusset opp i regi av tidligere eier i 2012. Badet har flislagte vegger og gulv, med varmekabler i gulv. Badet er utstyrt med servantskap med skuffer i høyglans hvit utførelse og nedsenket servant i komposittmateriale med ett-greps armatur. Videre er badet innredet med dusjhjørne med nedsenket dusjssone, innfellbare glassdører og to-greps armatur samt vegghengt toalett med innebygget sisterne fra Geberit. Det er opplegg for vaskemaskin på badet, og det er plassert en varmtvannsbereder over himlingen. Over servanten er det speil og lysarmatur med stikkontakt på vegg. Vannrørene er synlige av typen rør-i-rør og avløpsrørene er synlige av plast. Borettslaget renoverte samtlige avløpsrør fra andelseiers sluk ut til hovedledning i gaten i perioden 2014/2015. Takhøyden på badet er på 2,04-2,15 meter og det er nedsenket platehimling med downlights.

Gulv: Gulvflater belagt med laminat.
Tak: I stue/kjøkken, soverom og entré er takhøyden målt til 2,82 meter og på bad er takhøyden målt til 2,04-2,31 meter.
Vegger/Himling: Veggflater av malte flater og teglstein. Himlingsflater av malte flater og malt panel.
Vinduer/Dører: Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass (fra 2017).

Overflateoppusset (male vegger, legge nytt gulv, bytte kjøkkenfronter/benkeplate) i 2022/2023.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og peisovn. Elektrisk gulvvarme på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål en årrekke.

Det foreligger attestert ekspedisjonsdokument fra 19.04.1925, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det følgende avvik:
- Ihht originale byggetegninger er dagens soverom, opprinnelig kjøkken.
- Badet er utvidet, innerste del av nåværende bad var opprinnelig spiskammer. Originalt var det kun WC.
- Ihht originale byggetegninger er nåværende kjøkken opprinnelig værelse.
- Ihht originale byggetegninger er nåværende stue opprinnelig værelse. Det var også opprinnelig et skap mellom de to værelsene, dette er fjernet og laget større åpning.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Festekontrakt, tinglyst 06.11.1951, doknr. 414055.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 8 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet festekontrakt, erklæring/avtale ang. feste, bestemmelse om gjerde, bestemmelse om bebyggelse, bestemmelse om vann/kloakkledninger, bestemmelser om brannvegg/-dør.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Bruksoverlating er ikke tillatt uten styrets samtykke og godkjennelse av leietaker. Søknad må sendes skriftlig til styret. Ulovlig bruksoverlating anses som brudd på borettslagsloven og kan føre til salgspålegg og fravikelse. Kortidsutleie over 30 dager pr år er ikke tillatt.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Boligen ligger i et meget veletablert og populært borettslag kalt Torshov kvartal VI på Torshov som er en typisk klassisk, flott Torshovgård. Her har man tilgang til en skjermet og frodig bakgård med sittegruppe og grill, som kan benyttes av beboerne.

Området er velkjent for sine eldre, klassiske bygårder fra 1920-tallet med flotte bakhager og frodige allé-trær i gatene. Torshov er meget attraktivt som boområde grunnet bydelens sentrale beliggenhet midt mellom sentrumsgryta og marka. Stadig flere oppdager den behagelige følelsen av et tilbaketrukket og stille miljø samtidig som nærheten til byen appellerer. Med kort vei til
alle servicetilbud samt trivelig bomiljø, hyggelige parker og friområder er dette et området som har "alt". Området grenser aller nærmest til Nydalen, Grünerløkka og Sagene.

Fra leiligheten er det kort vei til matbutikker, kafeer, restauranter og kjøpesentre som Torshov Torg,
Storo Storsenter og Sandaker Senter. På Sandaker Senter finner man blant annet Vinmonopol, apotek,
bibliotek, matbutikk og bokhandel. Kulturtilbudet i nærområdet er godt, med blant annet Ringen Kino
og Soria Moria med Torshovteatret, samt et omfattende utvalg av barer og restauranter. Åpent Bakeri,
kjent for sine bakervarer og kaffe, ligger også bare en kort spasertur unna. Åpent Bakeri endrer
karakter på ettermiddagen, og er kjent for å ha kanskje byens beste pizza på kveldstid. Enda nærmere
ligger blant annet den koselige nabolagsrestauranten Grisen, vinbaren Lasarett, drinkbaren Albatross og
nabolagsbaren Bruun Larsen. Oslo Trikkestallen er Norges fremste scene for dukketeater, og spiller ofte
kjente og kjære barneforestillinger.

Flere hyggelige parkområder i nærheten som blant annet Torshovparken, Torshovdalen, Torshov kirkepark og Haarklous plass. I nedre del av Torshovparken finner man minigolf, bordtennisbord, basketball-, fotball- og sandvolleyballbaner. Ellers er det flotte turmuligheter og grøntområder langs Akerselven med turstier med Nordmarka og Maridalen i nord og Oslo sentrum og Bjørvika i sør. Et annet alternativ er en kort trikketur til Kjelsås og inngangen til Lillomarka. Det er flere treningssentre i området; Sats Sagene, Sats Rignes Park, Sats Carl Berner, Sats Storo, Sats Nydalen, og Myrens Sportssenter på Torshov som tilbyr aktiviteter som squash, klatring og golf.

Svært gode offentlige kommunikasjonsmuligheter i umiddelbar nærhet, som T-bane fra Sinsen/Storo og trikk fra Vogts gate. Buss nr. 20 (Galgeberg-Skøyen) er "rett utenfor døren" og bussholdeplass med bussrute 30 (Nydalen-Bygdøy) er 2 minutts gange fra leiligheten. Trikken tar deg til sentrum på under 15 min, til Grünerløkka på 5 min, eller opp til Kjelsås på 10 min. Trikkene går cirka hvert 5. minutt. Det er også lett å komme seg til Gardermoen (OSL) med Flybussen som har stoppested rett utenfor døren.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Se vedlagt nabolagsprofil. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 3.057 kvm som tilhører borettslaget.    
Festeavgiften er kr. 82.000,- pr. år. Festeavgiften ble sist regulert , og denne kan reguleres hvert tiende år iht. konsumprisindeksen/festeavtalen.
Festekontrakten ble fornyet i 2021.

Det er innført beboerparkering i dette området(indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 6.200,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 2.090,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 3.100,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 1.045,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Kommuneplan:
Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015.

Kommunedelplan:
KDP-17, Områdeavgrensning for indre Oslo.

Eiendommen er regulert til bolig m.tilh. anlegg i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015. Se også S-2937,1.10.87 endr.reg.best.
Tilhørende reguleringsbestemmelser:
- V010607, fortau

Eiendommen er verneverdig/SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.

Pågående byggesaker:
- Torshovgata 9 - Rehabilitering og ombygging - Lilleborg skole.
- Rosenlundgata 9 B - Oppføring av to rekkehus med 13 boenheter - Riving og gjenoppføring av garasjerekker - Opparbeidelse av utearealer - Oppføring av boder, sykkelparkering og teknisk rom.

Pågående plansaker:
- 202315257, Saken gjelder: Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trik.
- 202212601, Saken gjelder: Detaljregulering - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr  3.660,-  pr. mnd. og inkluderer: Bredbånd (basispakke), trappevask, renter og avdrag, dugnadsbidrag, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, vaktmestertjenester, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m.

Oppsett:
Dugnadsbidrag: kr 25
Felleskostnader: kr 2 165
Bredbånd: kr 284
Renter og avdrag: kr 1 031
Trappevasktillegg: kr 155

Felleskostnadene justeres normalt en gang årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Det er pr nå ingen eiendomsskatt på denne eiendommen.

Tidligere eier har hatt et årlig strømforbruk på ca. kr. 15.500,- pr. år. (8.500 kWh)
Boligen er tilknyttet bredbånd (basispakke) inkludert i felleskostnadene, ekstratjenester på beboers egen regning. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 202 461,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 809 844,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 27 795,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 149 868,- pr. 02.05.2025

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 15.186.957,- pr. 02.05.2025 og lånevilkårene er:
Lånenummer: 94927035655, Svenska Handelsbanken AB NUF
Annuitetslån, 12 terminer per år.
Rentesats per 02.05.2025: 6.19% pa.
Antall terminer til innfrielse: 264
Saldo per 02.05.2025: 15 215 202
Andel av saldo: 149 868
Første termin/første avdrag: 12.06.2020 ( siste termin 12.04.2047 )

5 150 000,00 Prisantydning
149 868,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 299 868,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
9 950,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 319 120,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Rosanna Elahi

Leiligheten er tilknyttet Torshov Kvartal 6 Borettslaget. Borettslaget består av 86 leiligheter.
Forretningsfører er Oslo og Omegn Boligforvaltning AS, tlf. 22 12 23 40.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Ved husdyrhold skal styret og beboere i samme oppgang varsles. Husdyr skal holdes i leilighet og ikke slippes fritt i fellesarealene. Husdyrholdet skal ikke være til sjenanse for naboer.
Det er ikke tillatt å grille fra brannbalkongene.
Nøkler til inngangsdør, kjeller, vaskeri og sikringsskap kan bestilles av styret. Hovedinngangsnøkkel koster kr 400,- og nøkkel til vaskelås koster 350,- pr juni 2024. Man blir i tillegg ilagt et fakturagebyr fra OBF.
Navnelapp til ringeklokke og navnelapp til postkasse må den enkelte beboer ordne selv. Mal ligger på www.borettslaget.no.
Andelene yter dugnadsbidrag på kr. 50,-/mnd over felleskostnadene. Bidraget refunderes til andeler som bidrar på pliktige dugnader. Ved omsetning følger refusjonen andelen.
Borettslaget har en egen nettside, Lettstyrt: https://torshov6.lettstyrt.no/, hvor du vil finne mye nyttig informasjon, bl. a. vedtekter, ordensregler og diverse praktisk info. Borettslaget har også et eget velkomsskriv for nye eiere med praktisk info.
Borettslaget har avtale om vaktmestertjeneste med Bygårdservice AS .
Rengjøring skjer en gang i uken i oppganger og annet fellesareal.
Styret henviser til borettslagets vedtekter og retningslinjer med tanke på større oppussing av andeler. Vi minner om at andelseier plikter å sette seg inn i hvilke regler som gjelder, spesielt ved arbeid som innebærer utbedringer av piper og rør.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2008: Oppussing av oppganger
2010: Fasadeoppussing av ytre gård inkl. takstein og snøfangere
2011: Rehabilitering av alle pipeløp (stålrør), oppgradering el-anlegg fellesarealer
2012: Fasadeoppussing av indre gård inkl. takstein.
2014: Renovering av samtlige soilrør inn til hver andel. Utført av Proline AS
2015: Renovering av bunnledninger i kjellere ut til hovedledning. Utført av Proline AS
2015: Rens av samtlige ventilasjonskanaler i gården
2015: Oppgradering av felles teknisk ustyr for tv/ internett/ telefoni, Get AS
2016: Ny porttelefon montert av Certego
2016: Stamnett for fibernett installert av Lynet Internett
2016: Installering av heldekkende brannvarslingsanlegg av Wist Mikaelsen & Gifstad.
2016: Utskifting av alle dører til fellesområder i kjeller og loft som mangler godkjenning etter brannforskriftene. Utført av FiDaTo.
2016: Skiftet oljefyr til elkjel-fyr for næringslokalet.
2017: Installert ventilasjonsanlegg for næringslokalet, utført og bekostet av leietaker.
2017: Utskifting av alle vinduer og balkongdører leilighetene. Vedlikeholdt alle vinduer i kjeller, noen er murt igjen Utført av DVS Entreprenør AS
2018: Siste fase av utskiftning av vinduer
2018: Tetting av gjennomføringer i kjellere etter krav fra Brann & Redningsetaten.
2019: Oppgradering av bakgården med bygging av hagestue samt flytting av sykkelstativ.
2019: Fullført brannsikring etter pålegg fra Brann og redningsetaten, herunder gjennomgang av det elektriske anlegget og bygging av nye brannsikre trapper i alle kjellerne. Det er også installert overspenningsvern.
2020: Rehabilitering av oppgangene samt portrommet. Nye fliser lagt i oppgangene.
2020: Blomsterbedene rundt gården (Hegermanns gate og Omsens gate) oppgradert med kantstein og nye planter.
2020: Sykkelstativet i sør-vestlige hjørnet har fått brostein
2020: Nytt søppelanlegg
2021: Nye takrenner på innsiden av gården samt råtesjekk og reparasjon av takterrasser med råteskade. Reparasjon av vannskade i det vestlige karnappet mot Hegermanns gate.
2022: Oppgradering av brannsentral.
2023: Nytt utekjøkken samt fellesgriller. Nye led lys i fellesareal, sanering og bygging av nye boder i og. 6

Planlagte påkostninger: 
Borettslaget har utfordringer med drenering i borettslaget, som medfører utgraving rundt kommen nederst i bakgården, samt mistanke om svikt i drenering langs Omsens gate. Styret opplyser tidlig i juni at det er et pågående prosjekt i borettslaget, som det avventes tilbud på pris for. Hvordan dette prosjektet skal finansieres er pr. nå uvisst og det kommer an på tilbakemeldingen på kostnaden rundt prosjektet. Styret opplyser videre at finansieringen trolig blir via refinansiering og økt lån, den eventuelle kostnaden vil måtte godkjennes på ekstraordinær generalforsamling.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond  som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% inkl. mva av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger pr stk / Overtagelse: kr 3.700,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 40-0108/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
950007613
Oppdragets KR-kode KR40.25108

Sist oppdatert: 11. juni 2025 kl. 08:22