Griffenfeldts gate 17B

Griffenfeldts gate 17B, 0460 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 219, bruksnummer 104, ideell andel 1/1
Andelsnummer 22, Borettslaget Iladalen 6, organisasjonsnummer 952771388

Totalt bruksareal BRA: 42 kvm

BRA-i:
2. etasje 33 kvm: Entré, bad, soverom, kott, og stue med åpen kjøkkenløsning.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Kjellerbod.
Loft 4 kvm: Loftsbod.

Åpent areal:
2. etasje 4 kvm: Sydvendt balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 9 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 4 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 5 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.05.2026 utført av Anticimex AS v/Lars Erik Bergersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1938. Byggets grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av mur/betong, med utvendige fasader av murpuss. Etasjeskillere er av betong. Takkonstruksjonen er en trekonstruksjon, utvendig tekket med takstein. Taket ble ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 1984. Entrédøren er en glatt dør av tre med brannklasse B30 og lydklasse 35db. Balkongdøren har karmer av tre og to-lags glass fra 2010. Innerdørene er hvite og profilerte. Fra stuen er det utgang til en sydvendt balkong på 4 m² med bærende konstruksjoner av betong og metall.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og anlegget er sikret med automatsikringer.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og montert komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Ventilasjon: Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Vannbåren varme (radiatorer, vannbåren gulvvarme, o.l.): Tilhørende røropplegg til radiatorer har stedvis en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpsystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det ble ikke funnet avvik i henhold til gjeldende forskrift (på befaringstidspunktet).

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2012:
- Bad oppgradert med flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger, vegghengt toalett med innebygd sisterne, dusjnisje, servant og rør-i-rør-system
- Kjøkkenløsning fornyet med ny innredning, laminert benkeplate, integrert oppvaskmaskin, stekeovn, induksjonstopp, komfyrvakt og ventilator med kullfilter, samt installasjon av rør-i-rør-system og automatisk lekkasjesikring

Ukjent årstall:
- Elektrisk anlegg oppgradert med automatsikringer

Vedlikeholdshistorikk Borettslaget Iladalen VI:

2025:
- Utbedring av fuktproblem på 10 endebalkonger i GF17F, SJ8A og SJ8G med utbedring av gulvbelegg og etterisolering

2023:
- Utbedring av fuge ved balkonginnfesting i Griffenfeldts gate 17A i forbindelse med fuktskade
- Beskjæring og uttynning av trær

2022:
- Omfattende takarbeider med ny tekking med underlagspapp, utskifting av takstein, nye sløyfer, lekter, takrenner, nedløp, piper, soilhatter, sinkbeslag, varmekabler og bytte av takvinduer
- Installering av to nye papiravfallsskur i GF17
- Ettersyn av brannsikringsutstyr med kontroll av brannslanger i hver leilighet

2021:
- Installering av nye branndører i kjelleren
- Oppgradering av fibernett til 1000/1000 Mbits/s
- Nye TV-dekodere

2020:
- Installasjon av felles brannvarslingsanlegg med nye røykvarslere

2019:
- Fjerning av oljetank og overgang til bergvarme

2018:
- Oppussing av oppganger

2016:
- Nytt låssystem
- Nye avfallsboder

2013:
- Oppgradering av våtrom

2010:
- Bygging av balkonger i Griffenfeldts gate

1999:
- Fasadeoppgradering (avsluttet 2001/2002)

En gjennomtenkt leilighet med separat soverom, oppgradert kjøkken og bad fra 2012, og en sydvendt balkong med gode solforhold og utsikt over et grøntområde. Leiligheten er oppvarmet via radiatorer tilknyttet felles varmesentral, noe som gir en jevn grunnvarme gjennom hele boligen. Planløsningen er arealeffektiv med stue og kjøkken i åpen løsning, eget soverom, bad og kott med vaskemaskinopplegg.

Entré:
Entrédøren er en glatt tredør med kikkhull. Gulvet er lagt med parkett som fortsetter inn i resten av leiligheten, og rommet har plass til å henge fra seg yttertøy langs veggen. Herfra åpner leiligheten seg direkte mot stuen.

Stue:
Stuen er den lyseste delen av leiligheten. Vinduer mot syd slipper inn rikelig med dagslys, og balkongdøren gir direkte utgang til den sydvendte balkongen. Rommet har plass til sofagruppe og spisebord side om side med kjøkkenløsningen, og radiator under vinduet sørger for varme i kaldere måneder. Takhøyden er ca. 2,63 meter.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra 2012 har glatte fronter og laminert benkeplate, med overskapsbelysning og stikkontakter. Nedfelt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrerte hvitevarer inkluderer oppvaskmaskin, stekeovn og induksjonstopp. Komfyrvakt er montert. Integrert ventilator med kullfilter håndterer avtrekket. Automatisk lekkasjesikring er montert på vannrørene. Kjøkkenet er åpent mot stuen og gir plass til et lite spisebord.

Balkong:
Sydvendt balkong med utgang fra stuen. Belagt med trefliser og med rekkverk av metall. Balkongen vender mot et grøntområde med trær og beplantning, og selger opplyser om gode solforhold store deler av dagen om sommeren.

Soverom:
Soverommet har plass til dobbeltseng og nattbord, og garderobeskap gir innebygd oppbevaringsplass. Vindu mot grøntområdet slipper inn dagslys. Rommet er adskilt fra stuen og gir den private avskjermingen man forventer av et separat soverom.

Bad:
Badet ble oppgradert i 2012 med flislagt gulv med varmekabler og flislagte vegger. Himlingen er malt glatt flate med downlights. Innredningen består av veggmontert servant med ett-greps armatur og speilskap over servant. Vegghengt toalett med innebygget sisterne. Dusjnisje med glassdører og ett-greps dusjarmatur. Fordelerstamme med stoppekraner er plassert i vegg med tilkomst fra luke.

Kott:
Kottet har opplegg for vaskemaskin med montert automatisk lekkasjesikring. Praktisk plassert inne i leiligheten.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken, soverom, entré og kott. Flislagt gulv med varmekabler på bad.
Vegger: Malte glatte flater/malt mur/betong i stue, kjøkken, soverom, entré og kott. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malt betong i stue, kjøkken, soverom, entré og kott. Malt glatt flate med downlights på bad.

Lagring:
Loftsbod merket nr. 22, med ca. 4 m² måleverdig bruksareal (skråtak/lav takhøyde). Kjellerbod merket nr. 22, ca. 5 m². Garderobeskap på soverom. Kott med opplegg for vaskemaskin.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Følgende medfølger i tillegg:
Alarmanlegg fra SFTY og tilhørende røykvarslere.
Kjøleskap med fryser

Av hvitevarer medfølger vaskemaskin, oppvaskmaskin og stekeovn. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Leiligheten er hovedsakelig oppvarmet med vannbåren varme via radiatorer tilknyttet felles varmesentral. Det er gulvvarme på baderom. Energiattesten for flerboligbygget oppgir at det også benyttes varmepumpe og direkte elektrisk oppvarming.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1938. Det foreligger et ekspedisjonsdokument for våningshus datert 29.10.1937, men dokumentet mangler dato for attestering i det formelle feltet. Det foreligger ikke ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for oppføringen av bygget. Ekspedisjonsdokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Dette er før bygningsloven trådte i kraft for hele landet i 1965. Det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon på eiendommen:
- Ferdigattest for rehabilitering av yttertak og fasadeendring, datert 16.12.2022.
- Ferdigattest for etablering av energibrønner, datert 18.11.2020.
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner, datert 13.02.2014.
- Ferdigattest for fasadeendring (tilknyttet balkonger), datert 10.06.2011.
- Ferdigattest for endring/reparasjon av bygningstekniske installasjoner for Griffenfeldts gate 17 D, datert 29.06.2010.
Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for eiendommen, men disse er av eldre dato og vanskelig lesbare. Det har derfor ikke vært mulig for megler å fastslå hvordan alle rom opprinnelig er omsøkt og godkjent. Kjøper overtar ansvar, kostnader og risiko knyttet til dette forholdet.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

1938/305646-5/105 10.11.1938 FESTEKONTRAKT - Festeavgift.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om kloakkledning og adkomstrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger tilbaketrukket og rolig i Iladalen, et av Oslos mest særpregede boligområder tegnet av Harald Hals. Fra balkongen er det utsikt over frodige, grønne fellesarealer, og rett utenfor døren ligger den store, bilfrie parken som er nabolagets hjerte. Parken er et naturlig samlingspunkt med lekeplasser, store plener og sittegrupper.

Her bor du med en unik kombinasjon av parkliv og bypuls. Akerselva med sine turstier er bare noen minutter unna, perfekt for gå- eller løpeturer. Samtidig er det gangavstand til alt Sagene, St. Hanshaugen og Grünerløkka har å by på av kafeer, restauranter og butikker. Nærmeste dagligvarehandel ligger en kort spasertur unna.

For trening innendørs finnes både SATS Sagene og Sagene Squash Senter i nabolaget. For barnefamilier er det flere barnehager innenfor et par hundre meter, og Sagene skole ligger i trygg gangavstand. Kollektivtilbudet er utmerket, med busstoppet Arkitekt Rivertz plass et par minutters gange fra leiligheten. Herfra tar bussen deg raskt videre til resten av byen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har en festet tomt på 2831 kvm. Tomten er festet av Oslo kommune. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, trær og diverse beplantning. Det er en tørkeplass i gården.

Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Det medfølger ingen parkeringsplass eller garasje.

Biler og motorsykler skal ikke parkeres på gårdsplassene eller plenene. Gangsti/gårdsplass kan benyttes ved lasting og lossing. Parkering for øvrig skjer etter gjeldende bestemmelser på felles tomt.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til spesialområde bevaring (bolig) i henhold til reguleringsplan S-4179, "ILADALEN. Endret reguleringsplan med reguleringsbestemmelser.", datert 26.10.2005, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Eiendommen ligger i felt B6.

I henhold til reguleringsbestemmelsene tillates bygninger kun ombygd/påbygd eller utbedret under forutsetning av at eksteriøret beholdes uendret eller føres tilbake til det opprinnelige utseendet. Ved restaurering og/eller reparasjon skal originale materialer og karakteristiske uttrykk søkes bevart.

Interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 514,- pr. mnd. og inkluderer: vaktmestertjenester, trappevask, alarm (SFTY), kommunale avgifter, bygningsforsikring, internett, á-konto oppvarming og kapitalkostnader (renter og avdrag på fellesgjeld).

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 203,96
- A konto oppvarming: kr 451,35
- Internett: kr 227,00
- Lån nr: 9053702929; IN lån 1 - Akonto renter: kr 212,36
- Lån nr: 9053702929; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 759,79
- Lån nr: 9053702930; IN lån 2 - Akonto renter: kr 308,60
- Lån nr: 9053702930; IN lån 2 - Akonto avdrag: kr 350,66

Oppvarming faktureres á konto månedlig, med en årlig avregning i september/oktober.

Styret planlegger utskiftning av vinduer og rehabilitering av endebalkonger. Prosjektet planlegges finansiert med lån og økte felleskostnader. Styret vil avholde en ekstraordinær generalforsamling i løpet av 2026 for å legge frem forslaget. Det vil bli avholdt et beboermøte om prosjektet i løpet av høsten 2026 hvor det vil bli informert om omfang, pris og låneopptak.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 1 574 kwh. pr. år.

Internett (1000/1000 Mbits/s) leveres av OBOS Opennet og er inkludert i felleskostnadene.

Alarm fra SFTY er inkludert i felleskostnadene, og abonnementet følger boligen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 225 417 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 6 657,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 199 750,- pr. 20.05.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 23 166 835,- pr. 20.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 90537029284
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.05.2026: kr 644 597,00
Andel av saldo: kr 4 092,05
Innfrielsesdato: 28.02.2027
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,20 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 90537029292
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.05.2026: kr 1 447 521,31
Andel av saldo: kr 48 246,78
Innfrielsesdato: 30.01.2031
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,20 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 90537029306
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.05.2026: kr 9 003 335,00
Andel av saldo: kr 70 858,84
Innfrielsesdato: 30.06.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,20 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 90537062923
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.05.2026: kr 2 612 669,00
Andel av saldo: kr 16 569,61
Innfrielsesdato: 30.11.2049
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,20 %

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenummer: 90537080530
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Restsaldo pr. 20.05.2026: kr 9 458 713,00
Andel av saldo: kr 59 982,58
Innfrielsesdato: 30.08.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,20 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. IN-ordning er tilgjengelig på lånene som gjelder balkong og baderomsrehabilitering. Forfall for innbetaling er 20. mars og 20. september.

4 290 000,00 Prisantydning
199 749,86 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 489 749,86 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 490 839,86 Totalpris inkl. omkostninger
4 500 789,86 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Janicke Busk

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Iladalen VI.
- Borettslaget består av 117 boenheter.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Tryg Forsikring med polisenummer 6602156.
- Borettslagets hjemmeside: https://vibbo.no/5289

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er kun tillatt etter skriftlig tillatelse fra styret. Dyreeier har ansvar for ekstra renhold av oppgangen som følge av dyreholdet. Husdyr skal holdes ute fra kjeller og loft.
Det er kun tillatt med elektrisk- og gassgrill på balkongene. Røyking ved inngangspartiene er forbudt.
Det skal være ro fra kl. 23:00 til 07:00 på hverdager, og til kl. 09:00 i helger og på helligdager.
Fasadeendringer, som oppsett av markiser, krever styrets forhåndsgodkjenning.
Borettslaget har fellesvaskeri, tørkerom og boder i kjeller og på loft.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Utbedring av fuktproblem på endebalkonger (2025)
- Takarbeider (2022)
- Oppgradering av fibernett (2021)
- Installasjon av felles brannvarslingsanlegg (2020)
- Fjerning av oljetank og overgang til bergvarme (2019)

Planlagte påkostninger:
- Styret planlegger utskiftning av vinduer. Prosjektet planlegges finansiert med lån og økte felleskostnader. Det vil bli avholdt beboermøte om prosjektet høsten 2026 for informasjon om omfang, pris og låneopptak.
- Innkjøp av nye utebenker til fellesområdene ble vedtatt på årsmøtet i mai 2026.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Boligoptimalisering  kr 2 950,00
Foto leilighet  kr 5 000,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 4.500 (inkl to stk)  kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr  kr 6 400,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 400,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet under 50 kvm  kr 7 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 12 105,00

Oppdragsnummer 10-0201/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26201

Sist oppdatert: 04. juni 2026 kl. 20:51