Døliringen 30A

Døliringen 30A, 2050 JESSHEIM
Kommunenummer 3209, gårdsnummer 132, bruksnummer 321, ideell andel 1/1
Andelsnummer 19, Borettslaget Kløvertunet;, organisasjonsnummer 928031764

Leiligheten ligger i 5. etasje og inneholder:

Totalt bruksareal (BRA): 53 kvm.

Bruksareal (BRA-i): 42 kvm.
Bruksareal (BRA-e): 3 kvm.
Bruksareal (BRA-b): 8 kvm.

BRA-i (internt bruksareal) fordelt på etasjer og rom:
5. etasje: 42 kvm som inneholder entré, baderom, kjøkken, stue og soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal) fordelt på etasjer og rom:
Kjeller: 3 kvm som inneholder 1 bod.

BRA-b (innglasset balkong)
5. etasje: 8 kvm innglasset balkong med utgang fra stuen.

I tillegg disponerer leiligheten 1 garasjeplass i felles lukket garasjeanlegg.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

De oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport datert 05.03.2026 utført av Pål Einar Sommeling.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 2021/22 og ferdigstilt i 2022. Bygningen har etasjeskillere av betong. Yttervegger og bærende konstruksjoner er av betong og bindingsverkskonstruksjon, med utvendige fasader forblendet med fasadeplater og innslag av trepanel. Takkonstruksjonen er et tilnærmet flatt tak, utvendig tekket med papp/membran, men ble ikke besiktiget. Leilighetens vinduer er fra byggeår med pvc-rammer og 3-lags glass. Balkongdøren er fra byggeår med pvc-rammer og glass. Entredøren er av trefiber med brannklasse EI-30 og lydklasse 43 dB. Innvendige dører har glatte dørblader, og det er skyvedører i entreen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale i entre har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Baderom
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Lagt nytt pergo høytrykkslaminat over opprinnelig gulv
- Skyvedører med speil

2025:
- Installert ekstra ventilasjon i delen hvor soverommet ble delt.
- Montoert glassvegg fra Dominius AS.

Velkommen til en moderne og arealeffektiv leilighet i 5. etasje, oppført i 2021, med heisadkomst og en romslig, innglasset balkong. Boligen har gjennomgått betydelige oppgraderinger siden overtakelsen i 2022, inkludert nytt laminatgulv i hele leiligheten samt balkong, en oppgradert innglassing av balkongen, samt en smart inndeling av soverommet med en lydisolerende glassvegg. Dette er en innflytningsklar bolig med balansert ventilasjon og sprinkleranlegg, som tilbyr en trygg og komfortabel hverdag.

Entré:
Entreen ønsker deg velkommen med gulvflater i laminat og malte vegger. Himlingen er nedsenket og utstyrt med moderne downlights, og det er varmekabler i den første delen av entreen. Praktiske skyvedører bidrar til effektiv utnyttelse av plassen.

Baderom:
Dette prefabrikkerte baderommet, fra byggeåret, har flislagt gulv med behagelig gulvvarme og flislagte vegger. Innredningen inkluderer en moderne servant, speil med belysning og to stikkontakter. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett og et dusjhjørne med glassdører. Det er også opplegg for vaskemaskin med to stikkontakter.

Kjøkken:
Kjøkkenet har gulvflater med laminat og malte vegger. Den moderne kjøkkeninnredningen har glatte fronter og er utstyrt med integrerte hvitevarer, inkludert stekeovn, 45 cm oppvaskmaskin og integrert kjøleskap med fryser. Overskapene har belysning under og en ventilator med aggregat for balansert ventilasjon. Benkeplaten er laminert med oppvaskkum, samt en induksjons koketopp med komfyrvakt. Waterguard system er installert for ekstra sikkerhet, med automatisk stengeventil plassert i fordelerskapet. Himlingen er malt, delvis nedsenket, og har et sprinklerhode.

Stue:
Stuen har lyse gulvflater med høytrykkslaminat i fargen Frost White fra Pergo, samt malte vegger og himlinger. Fra stuen er det utgang til en romslig, innglasset balkong på ca. 8 m². Leiligheten har også balansert ventilasjon, som bidrar til et godt inneklima.

Balkong:
Den innglassede balkongen på 8 m² har gulvflater av betong belagt med terrassebord og laminatgulv, rekkverk/innglassing av metall og glass, belysning og stikkontakt.

Soverom:
Soverommet er smart delt i to med en elegant glassvegg med luftevindu, noe som gir fleksibilitet og moderne estetikk. Rommet har gulvflater med laminat og malte vegger og himlinger. Leiligheten er utstyrt med balansert ventilasjon og sprinkleranlegg, og ventilasjonen er utvidet for å tilpasses rommets inndeling.

Leiligheten varmes opp via radiatorer tilknyttet fjernvarme. Det er gulvvarme på baderom og i første delen av entreen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden XX-XX, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 12.07.23. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 6 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet en erklæring/avtale med ELVIA AS som rettighetshaver med videre bestemmelser om adkomstrett, bebyggelse, drift og vedlikehold av nettstasjon mv. tinglyst 29.02.2016. Det er også tinglyst en bestemmelse om vannledninger der Ullensaker kommune har rettigheter til diverse bestemmelser om drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler mv. tinglyst i 03.11.2021, en bestemmelse om vann/kloakk, elektriske ledninger/kabler, bebyggelse og en erklæring med bestemmelse om heis tinglyst 17.03.2022

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til:
- Adkomstrett med dagboknr. 300345 tinglyst 17.03.2022. Rettigheten hefter i knr./gnr./bnr 3209/132/303 og 324.
- Bebyggelse i felles eiendomsgrense, samt rett for bnr. 324 til å ligge under bnr.275. Rettigheten omfatter også plikt til vedlikehold. Rettigheten har dagboknr. 300345 tinglyst 17.03.2022 og hefter i knr./gnr./bnr 3209/132/275.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Med beliggenhet i Døliringen bor du i et moderne og sentrumsnært boligområde på Jessheim. Hverdagen her er enkel og effektiv, med alt du trenger innen kort gangavstand. Fra leiligheten er det lett å spasere til både dagligvarebutikker som Rema 1000 og Joker, samt et utvalg av butikker og tjenester på Romerikssenteret.

Jessheim Storsenter, med sitt brede utvalg av shoppingmuligheter, apotek og vinmonopol, ligger også innenfor en hyggelig gåtur på 15 min. For pendlere er beliggenheten ideell. Jessheim stasjon er rundt 20 minutter unna til fots, og derfra tar toget deg effektivt videre. I tillegg er det kun en kort kjøretur på cirka 10 minutter til Oslo Lufthavn Gardermoen, noe som gjør reiseveien svært praktisk.

Området byr også på gode muligheter for en aktiv fritid. Flere treningssentre, som EVO, ligger en kort spasertur unna. For de som foretrekker friluftsliv, er det ikke langt til flotte turområder. Sommerdager kan nytes ved Nordbytjernet, en populær badeplass som er lett tilgjengelig med sykkel eller en kort kjøretur. Området har også et godt utbygd skoletilbud med alt fra barnehager til videregående skole, noe som bidrar til et komplett og veletablert nabolag.

Fellestomt på 435,1 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning og asfalterte arealer, inkludert innkjøring til garasje og gangbaner. Ved benyttelse av fellesarealer ute tas hensyn til andre beboere ved moderat støynivå og opprydding.

Leiligheten disponerer en garasjeplass (nr. 166) i felles lukket garasjeanlegg i Kløvertunet Garasjesameie. . Det er en separat leie på kr 250,- per plass per måned.
Garasjen forvaltes av Kløvertunet Garasjesameie.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for
Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig i mindre vesentlig endring av reguleringsplan for "Bekkefaret" m/bestemellser vedtatt 13.06.2023.

Avsatt i kommunedelplan for Jessheim til: Kombinert bebyggelse og anleggsformål - nåværende vedtatt 17.06.2025.

Det bygges fortsatt leiligheter i nærområde og noe byggestøy må påregnes.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Totale felleskostnader er kr 3 161,- per måned. Dette inkluderer kommunale avgifter, renovasjon, TV/Bredbånd og årlig ventilasjonsfilter.

Kløvertunet Garasjesameie: Det tilkommer forretningsfører administrasjonsgebyr for garasjeplasser ved eierskifter, i tillegg til at det innkreves felleskostnader kr 250,- pr plass pr mnd, og kr 125,- pr bodplass.
Styret opplyser: planer om å ruste opp garasjeanlegget som tilsier en ca økning på 250 kr pr p-plass.

Kostnader til vann, varme og varmt tappevann faktureres direkte til eier fra ISTA basert på faktisk forbruk, og kommer i tillegg til felleskostnadene.

Felleskostnadene er fordelt slik pr. 03.03.26

- Renteutgifter IN-lån kr 0,-
- Avdrag IN-lån kr 0,-
- Felleskostnader: kr 2 361,-
- Ventilasjonsfilter (årlig): kr 500,-
- TV/Bredbånd: kr 300,-

Et av borettslagets lån har en avdragsfri periode som utløper 30.10.2032. Etter denne datoen vil felleskostnadene øke som følge av at avdrag på dette lånet begynner. Forventet månedlig økning for denne andelen er beregnet til mellom kr 47 og kr 5 316, avhengig av andelens størrelse.

Borettslagets lån har flytende rente, og felleskostnadene kan derfor endres ved rentejusteringer.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Øvrige driftskostnader opplyst av selger:
- Strømforbruk: ca. kr 600,- per måned.
- Garasjeplass: kr 250,- per måned.
- TV/Internett: Inkludert i felleskostnadene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 877 087,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 17 459,- pr. 31.12.2025.

Andel fellesgjeld er kr 7 533,- pr. 03.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 58 078 934,- pr. 03.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208070894
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 03.03.2026: kr 236 934,00
Andel av saldo: kr 7 532,60
Innfrielsesdato: 30.09.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208049747
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 03.03.2026: kr 57 842 000,00
Andel av saldo: kr 0,00
Innfrielsesdato: 30.09.2052
Type Rente: Flytende rente
Rente: 4,89%
Avdragsfrihet til og med 30.10.2032.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Dette gjelder for lånet i OBOS-banken (98208049747). Nedbetaling kan skje to ganger per år, 30. mai og 30. november.

3 250 000,00 Prisantydning
7 532,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 257 532,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
11 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 268 572,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristiina Eronen

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Kløvertunet som består av 22 boligandeler.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men det forutsettes at dyreholdet ikke vil være til sjenanse for de andre beboerne.

Garasjen er et tingsrettslig sameie hvor hver sameier eier en ideell andel. Sameiet omfatter en egen fradelt eiendom under bakkenivå, betegnet som gnr. 132 bnr. 324 i Ullensaker kommune («Parkeringseiendommen»). Sameiets styre skal samarbeide med Kløvertunet sameie 1 og 2, Borettslaget Kløvertunet og Kløvertunet driftssameie i saker av felles interesse.
Garasje kr 250,- pr. plass pr. mnd, bod kr 125,- pr. mnd som faktureres fra garasjesameie.

Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Forretningsfører opplyser per 03.03.26 at det foreligger avtale om IN-ordning på fellesgjeld.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 60 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Foto  kr 2 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0123/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26123

Sist oppdatert: 19. mars 2026 kl. 12:46