Tyribakken 13

Tyribakken 13, 0282 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 28, bruksnummer 321, seksjonsnummer 6

Totalt bruksareal BRA: 181 kvm

BRA-i:
Kjeller 44 kvm: Gang, yttergang, bod, hobbyrom og gjesterom. (gjesterommet er ikke godkjent til varig opphold. Les mer under pkt. om ferdigattest)
1. etasje 56 kvm: Hall, wc, stue, kjøkken og spisestue.
2. etasje 59 kvm: Trappegang, bad og tre soverom.
Loft 22 kvm: Loftsrom.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 33 kvm: To terrasser.
2. etasje 2 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 15.06.2026 utført av Anticimex AS v/Jan Olav Morell-Nielsen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 2003. Grunnmuren er av betong, og yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning. Etasjeskillere er av trekonstruksjoner. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein fra byggeår. Vinduer og balkong-/terrassedører har karmer av tre. Boligen har en elementpipe fra byggeår med peisovn i stuen. Det er utgang fra soverom til en balkong på 2 m², fra spisestue til en terrasse på 27 m² og fra hall til en terrasse på 6 m².

Sikringsskapet er plassert i kjellerbod og anlegget er sikret med automatsikringer. Det elektriske anlegget er fra byggeår, men det er gjort enkelte oppgraderinger i ettertid.

Boligen har godkjent slokkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Lekkasje er observert fra stakeluken. Forholdet tilsier funksjonssvikt.

Rom under terreng
- Overflate himling: Himlingsflate i kjellerens yttergang har omfattende skader. Hovedårsak vurderes å være vanninntrengning/fuktproblematikk.
- Overflate vegg: Veggflater har stedvise tegn til fukt, som svelleskader og muggvekst. Hovedårsak vurderes å være vannintrenging/fuktproblematikk.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling i utlektet veggkonstruksjon. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt til 60,5 vektprosent. Relativ luftfuktighet ble målt til 90,5 prosent. Dette måleresultatet tilsier at det ble registrert kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, som vurderes til å være en pågående fuktskade. Synlige tegn på fuktighet, lukt og tegn på muggsopp observeres inne i konstruksjonen. Problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak.

Loft - innredet
- Konstruksjonsoppbygging: Skråtaket er i hovedsak en lukket konstruksjon, men deler av oppbygningen er observert fra knevegg/kneloft. Det er stedvis registrert forhold som kan tyde på mangelfull utførelse av dampsperre. Det er også observert svelleskader ved gulv/vegg/tak i tilknytning til pipe

Drenering
- Bortledning av takvann: Vann fra yttertaket er på befaringstidspunktet ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad. Til informasjon er vann ifølge selger ledet bort fra grunnmur (melding datert: 22.06.2026).

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad kjelleretasje
- Fallforhold rundt sluk: Lokalfallet i sluksonen er mindre enn anbefalt.
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter: Sluket er isolert inne i dusjsonen.

Toalettrom
- Sanitærutstyr og innredning: Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen.

Tekniske anlegg
- Annet: Sentralstøvsuger fungerer ikke.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk, samt mindre svelleskader ved bad 2 etasje.

Rom under terreng
- Overflate gulv: Parkettens overflatemateriale bærer preg av stedvis misfarging, har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger, og det er hakk i enkelte gulvfliser.

Loft - innredet
- Overflate himling: Takets overflatemateriale har tegn til svelleskader ved pipe. Til informasjon er pipehatt og beslag mot takstein skiftet ut. Faktura for arbeidene er datert: 16.07.2026.
- Overflate vegg: Veggoverflaters overflatemateriale ved pipe har tegn til svelleskader.
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har tegn til svelleskader ved pipe og under takvinduer. Eier opplyser at forholdet under takvindu skyldes tidligere vanninntrenging som følge av åpent vindu i forbindelse med regnvær.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring.

Yttertak
- Inspeksjonsmulighet: Vurderingene av hovedyttertaket er kun gjort fra takvindu.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser begynnende tegn til slitasje og elde, og det er registrert mye mose på taket.
- Undertak: Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Vannbord viser begynnende tegn til slitasje og elde.
- Detaljer inn mot tilstøtende konstruksjoner: Tettedetaljer i overgang mellom tak- og veggkonstruksjon viser tegn til en utførelse hvor tettefunksjonen vurderes som usikker.

Balkonger
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Begynnende tegn til skjevheter/deformasjoner observeres på forstøtningsmur.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Kjøkken
- Vannrør: Vannrørene er ikke plugget mot varerør.

Yttertak
- Takkonstruksjon: Ventilasjonen av takkonstruksjonen kunne ikke kartlegges fra innsiden.
- Takgjennomføringer: Takgjennomføringer lot seg ikke undersøke grunnet begrenset inspeksjonsmulighet.
- Skorsteiner (over tak): Skorsteinen lot seg ikke undersøke grunnet begrenset inspeksjonsmulighet.

Terrasse / platting
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet tildekking.

Drenering
- Terrengfall fra grunnmur: Deler av terrengfallet kunne ikke undersøkes grunnet plassering av terrasser.
- Fuktsikring av grunnmur: Deler av grunnmuren kunne ikke undersøkes grunnet plassering av terrasser.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Terrasse / platting
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Vinteren 2025/2026 var det litt innsig av fukt langs pipen på loftet. Det ble montert ny pipehatt og pipebeslag av Tømrermester Artur Giza AS i Juli 2026. I 2024 var det en lekkasje i det tekniske rommet i kjelleren, som ble utbedret av faglærte ved å bytte membran over rommet. Det er også observert fukt i himling i bod/nedgang til garasje. Vinteren 2025 ble det hørt lyd som kunne indikere gnageraktivitet ved karnapp, samt i tak i stue og soverom. Det ble gjennomført forebyggende sikringstiltak etter anbefaling fra Anticimex, og det er ikke registrert ytterligere aktivitet etter dette. Det har tidvis vært observert rotte ved søppelet ute.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Ny koketopp fra Miele
- Rengjøring av innvendig ventilasjonskanalnett

2023:
- Oppgradering av bad i 2. etasje, med fremlagt garantibevis
- Diverse elektriske arbeider utført i perioden 2015 til 2023, med fem fremlagte samsvarserklæringer

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2025:
- Bytte av utendørs stikkontakt, utført av Røa Elektriske

2024:
- Bytte av motor i Villavent VV-450, utført av Din ventilasjon AS

2023:
- Oppgradering av bad i 2. etasje, utført av Byggmester og Takstmann Haagensen AS
- Bytte av spotter i stue og kjøkken, samt installasjon av Plejd universaldimmer, utført av TH Elektro AS

2022:
- Bytte av termostat for varmekabler på toalett i 1. etasje, utført av Røa Elektriske AS
- Ny oppvaskmaskin fra Grundig

Enebolig i kjede over fire plan med en av de mer generøse uteplassene i kjeden: en terrasse på 27 m² med direkte utgang fra spisestuen, en mindre terrasse fra hallen, og en balkong fra ett av soverommene i 2. etasje. Boligen er oppført i 2003 med trekonstruksjoner og stående trekledning, og er jevnlig vedlikeholdt. Badet i 2. etasje ble oppgradert i 2023, innvendige dører i 1. og 2. etasje ble malt i 2024, gang og trapp ble malt i 2023. Varmepumpen fra 2014 har fått innvendig og utvendig service annethvert år. Villavent-anleggets motor ble byttet og kanalene renset i 2024. Kjelleren er innredet med hobbyrom og bad, og har adkomst både via innvendig trapp, utvendig trapp og fra felles underjordisk garasjeanlegg.

Hall:
Entrédøren med glassfelter og elektrisk kodelås åpner inn til hallen i 1. etasje. Gulvet er flislagt med gulvvarme, og herfra er det adkomst til terrassen på 6 m² ved inngangspartiet. En skyvedørsgarderobe i hallen gir god plass til yttertøy. Til venstre leder en dør inn til toalettrommet, og rett frem åpner hallen seg mot stuen gjennom en profilert innerdør med glassfelt. Flisene i hallen gir en naturlig overgang til parkettgulvet i stuen.

Toalettrom:
Gjestetoalettet i 1. etasje har flislagte gulv og malte vegger, gulvvarme, vegghengt servant med armatur, speil over servant, og vegghengt toalett med fliser i bakkant.

Stue:
Fra hallen trer man inn i en romslig stue med parkett og store vindusflater mot hagen. Peisovnen med glassdør er bygget inn i en hvit kasse i et hjørne av stuen, og gir varme fra elementpipe fra byggeår. Rommet har plass til sofagruppe og er åpent mot spisestuen gjennom en bred åpning, slik at de to rommene fungerer som én sammenhengende flate. Innerdørene er profilerte, og enkelte har glassfelt. Spotlights i taket og taklister langs himlingen gir rommet et ryddig uttrykk.

Spisestue:
Spisestuen er plassert i boligens karnapp med vinduer på tre sider, og har direkte utgang til den store terrassen på 27 m² via terrassedør med treramme. Rommet har plass til et generøst langbord med flere stoler. Utsikten fra vinduene er mot hagen og det frodige grøntbeltet rundt eiendommen. Varmepumpen fra 2014 er plassert i spisestuen. Parkett som i stuen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er i åpen løsning mot spisestuen og har innredning fra byggeår med glatte fronter og benkeplate av tre. Nedfelt kjøkkenvask med armatur er plassert i hjørnet. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap. Mekanisk ventilator i overskap med avtrekk ut yttervegg. Kjøkkenet har vindu mot hagen.

Terrasse:
Terrassen på 27 m² med utgang fra spisestuen er boligens viktigste uteplass. Terrassebord i trekonstruksjon, med rekkverk av tre. Selger opplyser at solen treffer terrassen fra tidlig morgen til sent på kveld på sommerstid. En mindre terrasse på 6 m² med rekkverk av tre er tilgjengelig fra hallen.

Trappegang 2. etasje:
Trappen i tre med hvitmalt rekkverk leder opp til 2. etasje. Trappegangen her er romslig og fungerer som et naturlig knutepunkt for de tre soverommene og badet. Parkett på gulvet og profilerte innerdører.

Soverom 2. etasje:
De tre soverommene i 2. etasje er fordelt rundt trappegangen. Det største soverommet har to vinduer, god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider, og frittstående garderobeskap. Fra dette soverommet er det utgang til balkongen på 2 m² med terrassebord og rekkverk av tre. Et av de to øvrige soverommene har plass til dobbeltseng og har innebygd garderobe med skyvedør, mens det tredje er et mindre rom med plass til enkeltseng, skrivebord og et mindre frittstående garderobeskap. Alle tre har parkett og profilerte innerdører.

Bad 2. etasje:
Badet i 2. etasje ble oppgradert i 2023 med flislagte gulv og vegger, gulvvarme, vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speilskap med overlys og stikkontakt over servant, dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj, samt vegghengt toalett. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Loftsrom:
Fra 2. etasje leder trappen videre opp til et innredet loftsrom med skråtak og takvinduer som slipper inn dagslys. Et rundbuevindu i gavlveggen gir rommet et særpreg. Plass til sofagruppe og skrivebord. Parkett på gulvet, malte vegger og himling. Naturlig ventilasjon via ventiler. Loftet egner seg som ekstra oppholdsrom, lekerom eller hjemmekontor.

Kjeller:
Kjelleren nås via innvendig trapp, utvendig trapp ned til yttergang, eller direkte fra det felles underjordiske garasjeanlegget. Gang i kjeller har fliser og huser varmtvannsbereder på 194 liter fra 2003, fordelerskap for rør-i-rør system og hovedstoppekran. Hobbyrommet er et brukbart rom med parkett og malte vegger. Yttergang med betong gulv gir adkomst fra garasjen. Kjelleren har en bod og et innredet rom som i dag brukes som gjesterom, men som opprinnelig er godkjent som bod. Denne bruksendringen er ikke godkjent av kommunen. Badet i kjelleren er fra byggeår.

Bad kjeller:
Badet i kjelleretasjen er fra byggeår med flislagte gulv og vegger, gulvvarme, gulvstående servantinnredning med nedfelt servant og armatur, speil og stikkontakt over servant, dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur, gulvstående toalett, og opplegg for vaskemaskin. Badet har et oppgraderingsbehov.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, spisestue, trappegang, tre soverom i 2. etasje, loftsrom, hobbyrom og gjesterom i kjeller. Fliser i hall i 1. etasje, toalettrom, bad i 1. etasje (2. etasje), gang i kjeller og bad i kjelleretasje. Yttergangen i kjeller har synlig støpt gulv (overflatebehandlet). Gulvvarme/varmekabler i hall, toalettrom, bad i 2. etasje og bad i kjelleretasje.
Vegger: Malte veggflater i de fleste rom. Flislagte vegger i bad i 2. etasje, bad i kjelleretasje og toalettrom.
Himling: Malte flater i himling i de fleste rom.

Lagring:
Utebod ved inngangspartiet i 1.etasje, bod og tilleggsdel i kjeller (tilleggsdel, i dag innredet og brukt som gjesterom uten godkjenning), det er også lagring i yttergang mot garasje, samt et kneloft. Sentralstøvsuger plassert i kjellerbod (ikke i funksjon).

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: komfyr, kokeplate, oppvaskmaskin og kjøleskap. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring. Varmepumpe i stue montert i 2014. Elektriske varmekabler/gulvvarme i hall, entré, wc og våtrom. Peisovn med glassdør i stue tilkoblet elementpipe.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2003. Det foreligger ferdigattest for boligen datert 29.01.2004. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 29.06.1998, 02.07.1998 og 07.07.1998. Byggetegningen er tegnet slik at ingen av husene har inngang fra garasje til kjeller, som ikke stemmer overens med dagens tegninger. På stemplet seksjonering er det riktige tegninger fra 1998 hvor entreen fra garasje til kjeller er tegnet inn riktig. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det ene rommet i kjelleren som er benyttet som gjesterom er byggemeldt som bod jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 10 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om bebyggelse, vann/kloakk, bestemmelse om veg, og seksjonering.

2000/27669-1/105 16.05.2000 ERKLÆRING/AVTALE
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. TYRIBAKKEN 1
Erklæringen gir en midlertidig dispensasjon for veibredden på Tyribakken. Kommunen kan når som helst trekke dispensasjonen tilbake, og eier vil da på egen bekostning bli forpliktet til å opparbeide veien til en bredde på inntil 10 meter (med 6 meter effektiv veibredde) og vederlagsfritt overdra nødvendig veigrunn til Oslo kommune. Forpliktelsene er påheftet eiendommen som grunnbyrde.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Boligen har en attraktiv beliggenhet i Tyribakken, en rolig gate i et ettertraktet boligområde på Ullern. Her kombineres grønne og skjermede omgivelser med nærhet til kollektivtransport, barnehager, skoler, fritids- og servicetilbud.

Hverdagslogistikken for en familie er usedvanlig enkel. Furulund trikkeholdeplass ligger kun få minutters gange unna, og både Bestum og Øraker skole er innen gang- og sykkelavstand. Området byr på flotte rekreasjonsmuligheter langs Lysakerelva, nærhet til sjøen ved Sollerudstranda og et bredt spekter av fritidsaktiviteter for store og små. Lilleaker og CC Vest med butikker, servicetilbud og spisesteder ligger også i kort avstand.

Området byr også på et rikt utvalg av fritidsaktiviteter. Ullern Tennis baner ligger i umiddelbar nærhet, og det er fine turmuligheter langs Lysakerelva eller ned mot sjøen ved Sollerudstranda. For et bredere utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud er det kort vei med bil eller kollektivtransport til Lilleaker og det store handelssenteret CC Vest.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Blokkajordet barnehage: 5 min. gange
Holgerslyst barnehage: 8 min. gange
Skogbrynet Kanvas-barnehage: 8 min. gange

Idrett og fritid:
Ullern Tennis: 5 min. gange
Padel ved Ullern Tennis - 5 min. gange
Ullernbanen og Ullern flerbrukshall (fotball, håndball og basket og bandy) - 25 min. gange, 8 min. sykkel
SATS /CC Vest - 15 min. gange
MOVA Ullern: 9 min. gange

Eiet tomt på 1536 kvm som tilhører sameiet. Hver bolig har seksjonert egen del av tomten. Tomt er opparbeidet med asfalterte veier, steinheller, diverse støttemurer og beplantninger. Tomten er tilnærmet flat.

Eiendommen har adkomst til boligen via felles garasje i parkeringskjeller, hvor boligen har 2 parkeringsplasser. Det er også biloppstillingsplass på felles tomt. Plassene er seksjonert til denne boligen.

Det er tilgang til elektrisitet på parkeringsplassen, og ladeboks kan monteres på garasjeplassen i kjeller.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert etter reguleringsplan S-4220 «Småhusplanen», vedtatt 15.03.2006. Kommunal- og distriktsdepartementet (KDD) har avgjort 14.10.2025 å ikke godkjenne revidert småhusplan for Oslo kommune. Begrunnelsen er at planen ikke oppfyller krav til vurdering av flom- og skredfare. Det er midlertidig forbud mot tiltak i de aktuelle områdene (saksnummer 202304720 hos PBE). Forbudet gjelder fram til ny plan er vedtatt. I områder omfattet av midlertidig forbud mot tiltak kan man ikke gjennomføre tiltak etter Plan- og bygningsloven uten at tiltakene eksplisitt er unntatt fra forbudet.

Reguleringsbestemmelsene har krav som kan påvirke fremtidige endringer på eiendommen. Blant annet stiller § 8 krav om at spørsmålet om bevaring skal avklares med Byantikvaren ved søknadspliktige tiltak. I tillegg setter § 6.6 en begrensning på at maksimalt 40 % av tomtens areal, inklusive bebygd areal (BYA), kan opparbeides med harde, vann-ugjennomtrengelige overflater.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015–2030, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). I henhold til planen vil reguleringsplaner vedtatt etter kommuneplanen gjelde foran kommuneplanen ved motstrid.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 300,- pr. mnd. og inkluderer kommunale avgifter, forsikring av fellesgarasje samt vedlikehold av fellesområder.

Bygningsforsikring betales separat av eier direkte til If forsikring og utgjør kr 14 118,- pr. år. Eiendomsskatten utgjør kr 6 087,- pr. år for 2026.

Fellesutgiftene justeres normalt årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 872,- pr. år, eller ca. 19 230 kWh pr. år basert på tall for 2025.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 – 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Eiendommen er tilknyttet fiberbredbånd fra Viken Fiber med en hastighet på 500/500 Mbps til en kostnad på kr 1 389,- pr. mnd. TV-tuner/dekoder medfølger ikke i salget.

Boligen er tilknyttet alarm, men abonnementet medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2026 var kr 3 670 000,- ifølge selger. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør i følge selger kr. 6 087,- i 2025.

13 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

347 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
348 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
368 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 248 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 268 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Inger Johanne Schjerven og Alessandro Prizzi

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tyribakken 3-13.
- Sameiet består av 6 seksjoner.

Dugnad må påregnes. Vervet som styreleder i sameiet går på rundgang.

Planlagte påkostninger:
- Innhenting av tilbud for blikkenslager for vannavledning på toppen av betongveggene.
- Innhenting av tilbud på vask av garasjen.
- Kostnader i forbindelse med el-tilsyn (budsjettert til kr 8 400 for 2026).
- Mulig vedlikehold av garasje (budsjettert til kr 5 000 for 2026).

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 11 073. Driftsresultatet for 2026 er budsjettert med et underskudd på kr 7 989, som dekkes av sameiets kontantbeholdning. Sameiets kontantbeholdning var kr 50 276,91 per 31.12.2025. Fellesbidraget opprettholdes på dagens nivå i 2026 og vil bli vurdert på nytt for 2027.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 31 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse (maks betalt for 3 visninger)   kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 10-0225/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26225

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 09:48