Harald Hårfagres vei 26A

Harald Hårfagres vei 26A, 1412 SOFIEMYR
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 249, bruksnummer 82, ideell andel 1/1
Andelsnummer 392, ØDEGÅRDEN BORETTSLAG, organisasjonsnummer 851488782

Totalt bruksareal BRA: 75 kvm

BRA-i:
Harald Hårfagres vei 26A:
5. etasje 71 kvm: Entré, bad, bod, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e:
Harald Hårfagres vei 26A:
1. etasje 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
Harald Hårfagres vei 26A:
5. etasje 14 kvm: Balkong

5 etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 87 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 71 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 16 m2.
Arealet på hems måles til 18 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.
Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).
Se mer utfyllende informasjon i rapportens premisser om areal.

Boligen disponerer 1 bod i første etasje som er oppmålt til 4 kvm. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets/borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet/borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført som følger:
Leilighetsbygg oppført i 1963 og loftsleilighet er tilbygget i 2002. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker i hovedsak av betong og stålkonstruksjoner.
Yttervegger forblendet med teglsteinsmur og fasadeplater. Takkonstruksjon av saltaksform utvendig tekket med takstein. Slett entrédør med brannklasse
B30 og lydklasse 35dB. Balkongdør og vinduer med to-lags glass fra 2002. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer
og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende kontrollpunkter:

Det gjøres spesielt oppmerksom på at det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende kontrollpunkter:
- Våtrom:
Bad: Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger på bakgrunn av alder.

Tekniske anlegg:
- Varmtvannsbereder:
På bakgrunn av berederens alder.

Vinduer og ytterdører:
- Takvinduer :
Fuktmerker påvist ved takvinduer.

Det gjøres videre oppmerksom på på HMS-forhold på følgende kontrollpunkt:

Balkonger:
- Balkong.
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende:
Rekkverkshøyden er under 1,2 meter (balkonghøyden er over 10 meter). Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Forenklet vurdering av elektrisk anlegg:
Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget. En samsvarserklæring skal for eksempel dokumentere hvem som har utført
arbeidet, hva som er gjort, og bekrefte at arbeidet er utført i henhold til gjeldende sikkerhetskrav. Konsekvens er at derfor hefter en usikkerhet
rundt disse forholdene. Forholdet må kartlegges videre av fagkyndige

Er det behov for en utvidet kontroll av det elektriske anlegget?
Ja. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget grunnet manglende samsvarserklæringer/dokumentasjon på det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Forenklet vurdering av branntekniske forhold.
Er det behov for en utvidet kontroll av boligens branntekniske forhold?
Nei, det er ikke funnet åpenbare feil eller mangler ved boligens branntekniske forhold. Det er derfor ikke indikasjoner på behov for at en person med brannfaglig spesialkompetanse foretar en utvidet vurdering.

Forenklet vurdering av radon-forhold:

Boligen er plassert så høyt oppe i bygget at radonundersøkelser vurderes som lite aktuelt. Radonnivåene avtar normalt med høyden, og sannsynligheten for radonproblemer blir betydelig mindre jo høyere opp i bygget man befinner seg.

Forenklet vurdering av geologiske forhold:
Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for overvann. Basert på en skjønnsvurdering av de lokale forholdene på befaringsdagen vurderes likevel ikke faren for nettopp dette å være overveiende sannsynlig.

Er det behov for utvidet kontroll av boligens geologiske forhold?
Ja. Boligen er registrert som liggende innenfor et aktsomhetsområde. Konsekvensen er at det bør påregnes ettersyn for å danne seg et godt bilde av hvordan naturhendelser påvirker eiendommen, slik at kompenserende tiltak kan iverksettes, eller videre utredning fra personer med spesialkompetanse kan innhentes ved behov.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag fra eiers egenerklæring.
- Har du selv bodd i boligen: Ja.

- Når og hvor lenge har eieren bodd i boligen : Har selv bodd i boligen siden overtakelse desember 2024.

- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt: Ja
Det har vært noe fukt i karmen på takvinduer. Dette er kjent problematikk. Vinduene er planlagt byttet i regi av borettslaget.

- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør: Ja
Årstall: 2025
Hvordan ble arbeidet utført: Faglært.
Fortell kort hva som ble gjort av faglærte: Montert ny stoppekran på kaldt og varmtvanns kursen på kjøkkenet. Arbeidet ble utført som vennetjeneste av rørlegger med
mesterbrev.
Hvilket firma utførte jobben: Jan Raunskjær

- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe : Ja
Beskriv feilen eller endringen: Det ble satt inn vedovn i 2024. Utført av Komplett Peis AS.

- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart: Ja
Skriv opplysningene her: Gulvet på stue kjøkken ble slipt opp og oljet i desember 2024. Satt inn peis i desember 2024.
Modernisert Sigdal kjøkken juli 2025. Nye fronter, skuffer. Innfelt oppvaskkum og nytt blandebatteri. Nye benkeskap med integrerte hvitevarer (kjøl/frys, oppvaskmaskin, platetopp og ovn fra AEG).

Velkommen til en lekker 3- roms toppleilighet med gjennomgående god planløsning i et populært boligområde rett ved marka!

Entré: Med god plass til oppheng av klær og oppbevaring av sko.

Stue: Romslig stue med god plass til spisebord og sofaløsning. Her er det mange muligheter til innredning! Stuen har både takvinduer, store vindusflater og verandadør som gir mye lysinnslipp. Ny peis i 2024. Trapp til praktisk hems. Hemsen er av god størrelse og kan innredes på mange måter. På grunn av lav himlingshøyde er arealet ikke målbart som bruksareal men har en gulvflate på 18 kvm. Utgang til balkong. Parketten i stuen ble slipt og oljet i 2024. Velux-vindu i stue blir byttet ut av borrettslag.

Balkong: Solrik balkong på 14 kvm. Balkongen ligger høyt i terrenget og har en hyggelig utsikt over området. Her er det plass til både sittegruppe og grill! Det er langt til nærmeste nabo så det er lite innsyn.

Kjøkken: Stilig kjøkken med godt med skap- og benkeplass. Innredning fra byggeår. Oppgradert i 2025 med nye fronter, skuffeseksjoner, oppvaskkum, armatur og hvitevarer. Gulvflate belagt med parkett (slipt og oljet i 2024). Veggflater belagt med malte strietapeter. Himling i lysmalt slett flate med lampepunkt. Kjøkkeninnredning med glatte fronter. Benkeplater av laminat. Underlimt oppvaskkum av rustfritt stål med ett-greps armatur. Benkeskapbelysning og stikkontakter. Integrerte hvitevarer (medfølger). Induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel.
Teknisk: Ventilator med mekanisk avtrekk. Vannrør av typen rør-i-rør system. Varmtvannsbereder på 116 liter (årstall 2002), lekkasjestopper montert under oppvaskkum.

Bad: Baderom fra 2002. Flislagt gulv med gulvvarme. Flislagte vegger. Himling i lysmalt slett flate med lampepunkt. Servantinnredning med glatte fronter. Heldekkende servant med ett-greps armatur. Speil med belysning og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med innfellbare glassdører. Dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.
Teknisk: Vannrør av typen rør-i-rør system. Fordelerskap for rør -i-rør system og hovedstoppekran montert i vegg. Avtrekksventil med fuktindikator tilknyttet mekanisk avtrekk fra kjøkken.

Soverom 1: Romslig, pent soverom med adkomst fra entré. Plass til dobbetlseng og nattbord samt ytterligere møblering. Pene garderobeskap. Dør til innvendig bod.

Soverom 2: Romslig soverom med plass til seng og diverse møblering. Adkomst fra kjøkken.

Det er kun de hvitevarene som er listet opp som følger med. Disse hvitevarene følger med: integrerte hvitevarer på kjøkken.

Medfølger ikke boligen:
- Lampe over spisebord.
- Vegglampe over sofa.
- Vegglampe ved hems.
- Taklampe og vegglampe på barnerom.
- Vegglamper ved seng på hovedsoverom.
- Bokhylle på hems.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er elektrisk oppvarmet kombinert med vedfyring. Varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på loftsleiligheten datert 24.12.2003. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger tegninger av loftsetasjen stemplet godkjent av kommunen 25.04.1998. Tegningene av denne andelen er speilvendt ift dagens situasjon, og det er gjort endringer av vegger og dører i området mellom soverommene, bod, gang og kjøkken. Tegningene viser at leilighetens hovedetasje inneholder entré, stue, kjøkken, 2 soverom og bod som stemmer overens med etasjens innhold idag. Plasseringene av rommene er dog annerledes.

I bygningstegningene er det notert at det er hems over kjøkken og bad, men tegning av selve hemsen foreligger ikke. Det gjøres oppmerksom på at hemsen også over mer av leilighetens hovedetasje enn kun kjøkken og bad. Det gjøres oppmerksom på hems ikke er rom godkjent til varig opphold.

  
Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det foreligger ikke brukstillatelse eller ferdigattest på bygningene i borettslaget. De ble bygget på i 1963 og har vært brukt til boligformål siden dette. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven §5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp)

Det er tinglyst 3 servitutter på borettslagets eiendom i tidsrommet 1969 - 1972. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vann/kloakkledning og bestemmelse om veg. Servituttene kan utleveres ved henvendelse til megler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslaglova §5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Borettslaget ligger skjermet til i et eget tun, som gir området et rolig og idyllisk preg. Området er barnevennlig, og har flere pent opparbeidende fellesarealer med gressplen og lekeplasser. Leiligheten har god intern plassering i borettslaget.

Det er kort avstand til bussholdeplass som tilbyr hyppige avganger til Oslo sentrum, hvor det også går ekspressbuss til byen både morgen og ettermiddag.
Sofiemyr senter ligger i nærheten med blant annet Rema 1000 og andre ulike service, helse- og treningstilbud. Gangavstand til Coop Extra og Kiwi butikk i Sofiemyrveien, her ligger også Biltema, Jysk, Plantasjen, dyreklinikk, Maxbo med mer.

Kolbotn Torg ligger en kort kjøretur unna, og tilbyr ca. 60 forretninger, caféer og restauranter. Her ligger også kolben kulturhus som tilbyr kino, bibliotek, kulturskole for barn og konserthus. Tog fra Kolbotn til Oslo tar omkring 19 minutter og ca. 20 minutter med bil til Oslo sentrum.

Borettslaget grenser til marka, som tilbyr turmuligheter både sommer og vinter. Tursti om sommeren og skiløype om vinteren ligger rett utenfor boligen, og har løype til populære turmål som blant annet Grønliåsen, Åsland, Stallerud og Sterkerud. På vinteren er det akebakke for barna rett nede i gaten.

Kort gangavstand unna ligger Sofiemyr idretts- og svømmehall, i tillegg til friidrettsanlegg, flere fotballbaner, skøytebane på vinterstid og ny tennishall. Kommunen har et aktivt idrettsmiljø der mye av dette skjer på Sofiemyr. Her finner en også en aktiv bryterklubb.

Spa og velværesenter, The Well, på Sofiemyr. Dette er Nordens største spa - i gangavstand fra boligen.

Kommunen tilbyr i tillegg 18 hulls golfbane på Oppegård, slalåmbakke og diverse treningssentre, samt badeplass på Hvervenbukta og Ingierstrand.

Harald Hårfagres vei har adkomst fra Kongeveien, som har adkomst fra Sønsterudveien.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Litt lenger opp i borettslaget ligger en nyere barnehage, Ødegården barnehage. I tillegg er det flere barnehager i området. Det er kort gangavstand til barneskole og ungdomsskole både på Tårnåsen og Sofiemyr (barneskolen på Sofiemyr er fra 2025). Gangavstand til Roald Amundsen videregående skole på Sofiemyr.

Informasjonen er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på ca. 121 654 kvm som tilhører borettslaget. Hyggelig og variert uteområde. Dels naturtomt, dels opparbeidet med asfalterte gangveier, gressplen og beplantning. Pene uteplasser med fine sittebenker og lekeplasser.

Borettslaget har 318 parkeringsplasser til fritt bruk (inkludert gjesteparkering). 20 av parkeringsplassene har mulighet til ladning av EL-bil, 33 parkeringsplasser til utleie med tilgang på strøm og 180 garasjeplasser. Styret skal se på mulige løsninger for å utvide antallet el-ladere, i følge protokoll fra årets generalforsamling. (Det er maks-begrensning ift. hvor lenge beboere kan stå på disse parkeringsplassene). Mulighet for leie av garasje- eller biloppstillingsplass med motorvarmer (36 utleieplasser med uttak for strøm og 180 garasjeplasser).

Forretningsfører opplyser om følgende priser:
- Leie av parkeringsplass kr. 200,- pr. mnd.
- Leie av garasjeplass kr. 400,- pr. mnd.

Beboere må ha parkeringsbevis (klistremerke) synlig i bilens frontrute. Alle beboere har fått utlevert klistremerke, nye beboere må hente den hos vaktmester. For gjester gjelder at de må har gjestekort liggende synlig i bilens frontrute eller digital registrering av gjestenes reg.nr. via appen Bonabo. Gjestekortet utleveres av den som mottar besøk og må legges i gjestens bil innen 10 min.

Vaktmester fører venteliste over de beboere som ønsker å leie garasje og/eller parkeringsplass. Månedlig leie kommer i tillegg til felleskostnadene for boligen. Det må inngås leieavtale, betales et depositum og administrasjonskostnader til forretningsfører før plassen tas i bruk.

Kommunal parkeringsplass øverst mot skogen kan benyttes uten p-bevis mellom kl 17:00-07:00.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan 4904 Nordre Ødegården datert 27.06.1960 med tilhørende reguleringsbestemmelser. 
Delarealer:
- Blokkbebyggelse: 84 809 kvm
- Anlegg for lek: 15 052 kvm
- Felles parkeringsplass: 14 277 kvm
- Kjørevei: 1 581 kvm

kommuneplan Nordre Follo 2023 - 2034 gjelder for området.
Hensynssoner:
- H320_2 : flomfare
- H530 : Hensyn friluftsliv
- H110 : Nedslagsfelt drikkevann
- H290 : Andre støysoner
- H730 : Båndlegging etter lov om kulturminner
- H740 : Båndlegging etter lov om naturområder i Oslo og nærliggende kommuner

Kommuneplan 2026 - 2037 er under arbeid.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 9.207,- pr. mnd. og inkluderer:
Standard TV-/internett grunnpakke, betjening av fellesgjeld (renter og avdrag), kommunale avgifter (vann- og kloakk), felles forsikring , forretningsførsel, drift og vedlikehold.

Ihht. opplysninger gitt av USBL øker post trappevask med kr. 7,- fra 20.06.26, ny pris for trappevask er kr 136,- fra 01.06.2026.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
- Renter IN-lån: kr. 1.461,-
- Renter IN-lån: kr. 117,-
- Avdrag IN-lån: kr. 104,-
- Avdrag IN-lån: kr. 1.353,-
- Felleskostnader: kr. 5.322,-
- TV/Bredbånd: kr. 689,-
- Trappevask: kr. 129,-

Beløp renter IN-lån vil variere fra måned til måned.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 500,- pr. år. I selgers husstand bor det to vokse og et barn og det opplyses om at strømforbruket har vært ca. 7 400 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet Telenor 1000mb som leverandør av tv og internett, og standard tv-/internett abonnement er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. kr 1 114 672,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Andel fellesgjeld er kr 393 196,- pr. 27.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 130 108 061,- pr. 27.04.2026 og lånevilkårene er:

Lånenummer: 94987023117, Handelsbanken Eiendomskreditt
Rentesats per 27.04.206: 4.85% pa.
Saldo per 27.04.2026: 118 032 152
Andel av saldo: 364 065
Siste termin 30.05.2041

Lånenummer: 94987023109, Handelsbanken Eiendomskreditt
Rentesats per 27.04.2026: 4.85% pa.
Saldo per 27.04.2026: 9 567 335
Andel av saldo: 29 131
Siste termin 30.10.2041

Borettslaget er sikret mot tap av felleskostnader. Tilbyder er i Klare Finans AS og vilkårene er åpent tilgjengelig på deres hjemmesider. Borettslaget er, etter gjeldende bestemmelser fastsatt av finansieringsselskapet, sikret mot tap som følge av at en andelseier unnlater å betale sine felleskostnader. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1. desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte. Merk at dersom borettslaget har lån med IN ordning, kan ikke avtalen sies opp før lånet er nedbetalt.

IN-ordning: Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

3 800 000,00 Prisantydning
393 196,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 193 196,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 194 286,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 204 236,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per S. Aasen

Andelen er tilknyttet Ødegården Borettslag.
Borettslaget består av 441 leiligheter/rekkehus.
Forretningsfører er USBL.
Dugnad må påregnes.
Andelseier har rett til å holde ett dyr innenfor de begrensinger som følger av vedtekter og i overensstemmelse med de vilkår som er fastsatt der og i borettslagets ordensregler. Dyrehold er tillat så sant det ikke er for sjenanse for andre beboere. Alle dyr skal føres i bånd innenfor borettslagets område.

Forestående vedlikehold i regi borettslag:
• Rensing av ventilasjonsanlegg i boenhetene.
• Maling av oppgangene blokkene.
• Asfaltering
• Skifte dører inngangsparti i blokkene - langsiktig
• Bytte Velux vinduer - fortløpende.
• Utbedre soil-rør – langsiktig.
• Reparere balkonger - langsiktig

Foretatt påkostninger de senere år:
- I 2018 ble det anskaffet og delt ut nye brannslukkere og røykvarslere til alle andelseiere på Ødegården.
- Ringeklokker og callingsystem i blokkoppgangene
- På sommeren 2018 ble oppgradering av lekeplassene ferdig og kommunen har etter avtale i løpet av høsten planert og drenert fotballsletta nedenfor akebakken i Trulser´n.
- Det ble anskaffet og utplassert en del nye utemøbler på felles uteområdene. Gradvis utskifting av utebelysning fortsetter.
- Borettslaget har fortsatt med å bytte vinduer og balkong-/terrassedører etter behov.
- Ventilasjonsprosjektet ble avsluttet i 2018 og er i drift.
- Etablering av 20 ladeplasser for el-biler og ladbare hybridbiler og noen av parkeringsplassene med strømuttak ble i den forbindelse oppgradert og omplassert.
- Noe vedlikehold av asfalt på parkeringsplass/garasjeområde spesielt rundt kumlokkene. Oppgradert skilting på p-plassen.
- Borettslaget hadde et større prosjekt hvor de beiset alle utvendige fasader inkludert vinduer og balkongdører. Dette var ferdig i 2024.

Garasjeanleggene holder en eldre standard, men det jobbes på sikt med løsning for området ved garasjeanleggene.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man kun eie en andel i borettslag. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler

Det er/praktiseres ikke forkjøpsrett i Ødegården borettslag.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 65 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt   kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 490,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOS  kr 3 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo - legalpant  kr 563,00
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune  kr 3 300,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet   kr 9 950,00
Foto fra  kr 3 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 49-0037/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kolbotn
Jan Baalsruds plass 1, 1410, KOLBOTN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR49.2637

Sist oppdatert: 19. mai 2026 kl. 09:50