Bispegata 1

Bispegata 1, 2315 HAMAR
Kommunenummer 3403, gårdsnummer 1, bruksnummer 873, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 480 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 86 kvm: 4 uinnredede kjellerrom, tekniskrom, og kjellerentré.
1. etasje 126 kvm: Entré, toalettrom, peisestue, kjøkken/spisestue, TV-stue og vinterhage.
2. etasje 112 kvm: Stue, to bad, gang og tre soverom.
3. etasje 12 kvm: Loftsrom.

BRA-e:
Redskapsbod:
1. etasje 4 kvm: Lagerrom.

Uthus med garasje:
1. etasje 81 kvm: Garasje og verksted.
2. etasje 59 kvm: Lagerrom.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 34 kvm: Terrasse ved entré og platting mot vest.
2. etasje 10 kvm: Balkong.

Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 45 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 12 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av
arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 33 m2. Enkelte rom i boligen er under renovering på befaringstidspunktet. Klassifisering av disse arealene er i denne rapporten basert på skjønnsvurderinger vedrørende fremtidig bruk. Arealet i kjellerentré måles til 6 m2 (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 27.04.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Se forøvrig pkt. om ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med grunnmur av naturstein. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående
trekledning. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Kombinert valm-mansardtak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med takstein. Entrédør med sikkerhetslås og glassfelter. Vinduer med karmer av tre. Balkongdør og terrassedører med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk balansert ventilasjonssystem.
I tidsrommet 2019.2020 ble følgende arbeider utført på boligen utvendig:
Huset ble etterisolert og fikk ny kledning som ble malt i 2020. Det er installert nye dører, skiftet til nye, solskjermende glass i de fleste vinduer på huset. Ombygget, ny glassveranda med balkong i 2.etasje. Det er lagt ny platting foran inngangspartiet, samt ny platting mot sørvest.
Garasjen ble i 2020 malt, og muren ble pusset.
Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG3:
Skorsteiner inne i boligen - Skorstein har ikke fire frie sider. Det skal væ re mulig å påse at skorsteinens ytterflater er uten sprekkdannelser slik at forhold som kan påvirke brannsikkerheten kan oppdages tidlig.

TG2:
Våtrom - Bad - Tettesjiktets tilslutning til sluk - Overgangen mellom sluk i dusj og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres. Det gjøres oppmerksom på at er ikke krav om synlige skruer eller synlig overgang mellom klemring/tettesjikt. Grunnet plassering av badekar er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket.
- Plassering av sluk og avrenningsmuligheter - Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen.
Våtrom - Bad m/vaskerom - Plassering av sluk og avrenningsmuligheter - Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen.
Tekniske anlegg - Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter) - Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Fordelerskap og fordelerstammer - Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i rom uten sluk eller annen sikring mot fuktskader (f.eks. automatisk vannstopper).
- Varmtvannsbereder -Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Varmepumpe - Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter) - Ventilasjonanelgget slik det er montert er vurdert og det fremstår som noe uferdig - Se kpt. 16.1.7 i egenerklæringsskjemaet.
Andre rom - Overflate vegg - Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater (i hovedsak overgang mellom innervegg og pipe).
- Overflate gulv - Det er registrert knirk i større deler av gulvet i 2. etasje.
- Innerdører - Sprekker i terskelen til bad. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
Rom under terreng - Overflate himling - Det observeres plater i himling som vurderes å være asbestholdige.
- Overflate vegg - Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn.
- Overflate gulv - Det er registrert synlig armering stedvis på kjellergulvet.
Loft - Innredet - Konstruksjonsoppbygging - Etasjens skråtak er en lukket konstruksjon. Slike konstruksjoner betraktes erfaringsmessig som fuktrisikokonstruksjoner.
Innvendig trapp - Kjellertrapp - Trappen bæ rer samlet sett preg av manglende ferdigstillelse.
Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1.etasje - Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i spisestuen, men i to forskjellige
retninger. Begrunnelsen er at spisestuen er det rommet som anses som velegnet for måling, basert på størrelse og utforming.
Krypkjeller (innvendig insp.) - Helhetsvurdering - Vurderingene av krypkjelleren er kun gjort via luke i grunnmuren fra kjeller. - Det observeres uisolerte vannrør i krypkjelleren. - Det er ikke etablert til komst til krypkjelleren.
Yttervegger ink. fasader - Lufting av ytterkledning - Det er vurdert å væ re begrenset spalte for lufting og drenering bak ytterkledningen.
Vinduer og ytterdører - Vinduer og omramming - Enkelte vinduer har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. - Det er stedvis liten klaring mellom karm og vannbord/beslag under vinduet.
Yttertak - Helhetsvurdering - Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. -Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til manglende ferdigstillelse.
Drenering - Fuktsikring mot grunnmur - Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre. - Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.
Stikkledninger og tanker - Utvendige vannledninger - Det er ikke kjent når boligens utvendige vannledninger ble skiftet ut.
-Utvendige avløpsledninger - Det er ikke kjent når boligens utvendige avløpsledninger ble skiftet ut.
Andre byggverk - Uthus med garasje - Yttertak og takkonstruksjon - Taket er inspisert fra bakkeplan - Yttertak viser tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning, men taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
-Fundament, grunnmur og gulv mot grunn - Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk.
- Innvendige forhold - Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde.
- Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Vinduene har dermed nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Fagmessig utførelse - Det foreligger lite informasjon om bygningsdelen. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bærer ikke preg av faglig god utførelse.
- Andre byggverk - Redskapsbod - Helhetsvurdering -
Fasadematerialer viser stedvise tegn til slitasje, begynnende nedbrytning og elde. Stedvis kort avstand fra underkant av kledningen til terrenget, og det observeres tegn til
fuktopptrekk/fuktskader som følge av dette. Yttertaket (med tilhørende bygningsdeler) har høy alder, betydelig slitasje, og det er registrert punktvise skader. Bygningsdelen viser tegn til skjevheter. Kort avstand fra underkant av trekonstruksjoner til terrenget. Innvendige flater viser tegn til elde og enkelte skader. Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje, elde og stedvise aldersrelaterte skader. Arbeidene på bygningsdelen bæ rer tydelige preg av manglende fagmessig utførelse.

TGIU:
Våtrom - Bad - Kontroll i tilliggende konstruksjoner. - Med bakgrunn i at alle våtrommets vegger som er tilgjengelig for hulltaking er av heltre/massivtre er det ikke utført hulltaking/fuktmåling. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på
fuktskader.
Våtrom - Bad m/vaskerom - Tettesjiktets tilslutning til sluk - Overgangen mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig på grunn av utførelse, noe som gjør at overgangen er skjult og derfor ikke visuellt kontrolleres.
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført - Med bakgrunn i at alle våtrommets vegger som er tilgjengelig for hulltaking er av heltre/massivtre er det ikke utført hulltaking/fuktmåling. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på
fuktskader.
Rom under terreng - Kontroll i lukkede konstruksjoner ikke utført - På grunn av konstruksjoner av synlig mur/betong er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking. Forholdene i konstruksjonen er derfor ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på forhøyede verdier.
Balkonger - Konstruksjon og fundamenter - Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet , noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.
Platting mot vest - Konstruksjon og fundamenter - Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet utførelsen av byggningsdelen, noe som gjorde at utførelsen/tilstanden ikke lot seg kontrollere.

HMS:
Innvendige trapper - Loftstrapp - Trappen er ikke vurdert etter dagens krav til trapp, da den leder til hems/kaldt loft. For slike bruksområder aksepteres avvikende utforming uten krav om fullverdig trapp.
Innvendige trapper - Kjellertrapp - Trappen har ikke håndløper på begge sider. Inntrinn er mindre enn 0,25 meter. Trappen vurderes som bratt, og oppfyller ikke dagens krav til en sikker trapp.
Balkonger - Rekkverkshøyde og lysåpninger - Rekkverkshøyden er under 1,0 meter.
Utvendig trapp - Rekkerkshøyde og lysåpninger - Trappen mangler fullverdig rekkverk.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Herskapelig, sentrumsnær villa fra 1912, betydelig påkostet og oppgradert i 2019-2020. Boligen holder gjennomgående høy standard med vannbåren gulvvarme i 1. og 2.etasje og det er lagt en-stavs parkett i flere rom. I hovedplanet er det TV-stue og peisestue. Peisestuen har god plass til stor sittegruppe samt en flott, åpen peis. Gulvene er belagt med flott parkett, det er montert downlights for lun og god belysning, taklamper med takrosett og stukkatur.
Boligen har et lyst og elegant kjøkken fra Epoq med klassiske detaljer og gode materialvalg. Kjøkkeninnredningen består av lyse fronter kombinert med gjennomgående flotte detaljer som gir et tidløst uttrykk. Romslig kjøkkenøy med integrert platetopp og gode arbeidsflater. Integrerte hvitevarer og gode oppbevaringsløsninger bidrar til både funksjonalitet og et helhetlig design. Ventilatoren er plassert i himlingen.
Spisestuen er direkte tilknyttet kjøkkenet, og her er det plass til langbord for hyggelige sammenkomster. Kjøkkenet og spisestuen har store, gode vinduer som gir godt med naturlig lys.
I etasjen er det også toalettrom, garderoberom i tilknytning til entréen og vinterhage med adkomst ut til hagen. Flere av veggene i etasjen er tapetsert med dekorative tapeter.

I 2. etasje er det tre store soverom, stue med adkomst ut til solrik balkong med flott utsikt og 2 delikate, flislagte bad med gulvvarme. Det er god størrelse på begge badene, og bad nr. 1 har dusjnisje med glassdør og glassvegg, badekar med innebygget badekararmatur og vegghengt toalett.
Bad nr. 2 har dusjhjørne med dører og vegghengt toalett. Badene har baderomsinnredning med god kvalitet fra Villeroy og Boch.

Videre har boligen et uinnredet loft- og kjellerrom med potensiale.

Boligen bærer preg av gjennomtenkte oppgraderinger hvor den lune, autentiske følelsen er bevart, samtidig som boligen har fått et mer moderne og tidløst uttrykk.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Alle rom i 1 og 2.etg har gulvvarme via vannbårenet varmeanlegg med borrehull og varmepumpe. I kjeller og glassveranda er det tilrettelagt for gulvvarme - rør er lagt i gulvene, men det er ikke tilkoblet varmepumpen. Åpen peis plassert i stuen. Balansert ventilasjon med ventilasjonsaggregat plassert i teknisk rom. Bergvarmepumpe plassert i teknisk rom.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1912. 
Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. 
Det foreligger ferdigattest for rehabilitering av glassveranda, samt oppføring av forstøtningsmurer.

Det ble gitt tillatelse til bruksendring av kjelleren 02.06.2020. Bruksendring omfattet innredning fra kjellerrom til oppholdsrom pluss hybel. Kjelleren er ikke ombygget, men fremstår som klargjort for oppbygging av overflater/rominndelinger/vannbåren varme i gulv. Om neste eier ønsker å innrede kjelleren, må det søkes bruksendring til kommunen på nytt. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger luftig og solrikt til på en kolle i et etablert og attraktivt villaområde på Nedre Storhamar. Området er meget barnevennlig og rolig med lite gjennomgangstrafikk. Det er kun et par minutters gange ned til stranda med flotte bademuligheter og Koigen med skatepark, volleyballbane, basketballbane og stupetårn. Hamars flotte strandpromenade går inn til byen eller via Domkirkeodden og utover til Jessnesstranda. Det er kort veg til Hamar sentrum med alle fasiliteter, barnehager og skoler for alle alderstrinn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Pent opparbeidet eiertomt på 1 985 kvm med flotte uteområder og gode solforhold. Eiendommen fremstår som svært innbydende med romslig gårdsplass, gruslagt adkomst og vakre natursteinsmurer som rammer inn hage og beplantning på en elegant måte. Hagen er velstelte og byr på grønne plenarealer, prydbusker, trær og flere hyggelige soner for både avslapning og sosialt samvær.

Boligen har flere lune uteplasser og terrasser hvor man kan nyte rolige kvelder. Stemningsfull utendørsbelysning gir eiendommen et eksklusivt preg også etter mørkets frembrudd. På tomten finnes også frittstående garasje/uthus med gode lagringsmuligheter.

Eiendommen ligger skjermet og privat til, samtidig som den har en luftig beliggenhet med fint utsyn mot Mjøsa.

Garasjeanlegg oppført i 1998 med garasjerom, verksted og uinnredet loftsrom. Bred metallport til dobbelgarasje med elektrisk portåpner. Sidehengslet dobbeldør til verksted. Personaldør til gang/trappegang til loftsrom. Tidligere eier hadde opprinnelig plan om å innrede hybel i loftsetasjen og det ble i 2003 lagt ut avløp og antatt varerør/føringsrør til vannledning med oppstikk i garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan for Nordvikvegen/Bispegata G/B r 1/873 datert 24.10.2001 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen er i kommuneplanens arealdel 2018-2030 avsatt til boligbebyggelse, nåværende. I planen ligger eiendommen innenfor hensynssone for radon, støy(gul sone) og krav vedrørende infrastruktur.
Eiendommen omfattes av kommuneplan for kulturminner og kulturmiljøer innenfor byvekstgrensen. Eiendommen ligger i verneklasse 3, med bestemmelse om miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur.
Kommuneplaner under arbeid:
Kommuneplanens arealdel 2028-2049. Status: Planlegging igangsatt.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen er SEFRAK-registrert. Dette kan medføre at større endringer av bygningen må godkjennes av kommunen eller fylket før igangsetting.
Kontakt megler for mer informasjon.

Kommunale avgifter var kr 32 316,- i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 26 700 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 25 817,-.
Boligen er tilknyttet Eidsiva digital AS - Fiberbredbånd 500 - som koster kr 1.449,- pr.mnd
Boligen er tilknyttet alarm via Verisure, som koster kr 5 988,- pr. år. Abonnementet medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026 og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/
Det er installert vannmåler på eiendommen og kostnadene betales etter forbruk. Forbruk avleses etter henvendelse fra kommunen. Forbruk betales à konto basert på siste avlesning. Avregning foretas i forbindelse med neste forfall på kommunale avgifter.

For denne eiendommen utgjør vannforbruket kr. 11 460,- av de kommunale avgiftene. Oppgitt kostnad baserer seg på selgers forbruk og vil variere utfra bruk/personer i husstanden.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 054 447,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 8 217 788,-/8 217 788,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 21 967 i 2026.

14 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

362 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
363 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
383 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
14 863 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
14 883 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Odd-Egil Engh og Eva Fjerdingstad

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hamar, inkl tegninger  kr 4 940,00
Innhenting av offentlig opplysninger Legalpant Hamar  kr 599,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig over 250kvm  kr 24 688,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 65 000,00
Foto - ink. drone  kr 6 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 65-0089/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hamar
Strandgata 31, 2308, HAMAR
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR65.2689

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 13:37